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GĂ©dehem
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 Posté - 09 févr. 2013 : 14:25:08
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 Et que serait-donc d'autre ce "contrat de mandat" que la mise en forme détaillée du MANDAT , de la délégation de pouvoir ?????
Le "contrat de mandat" auquel vous faites référence n'existe pas par lui même en dehors de la désignation du mandataire du syndicat ainsi qu'il est prévu L.art.25 !
Vous mettez en avant un "contrat" QUI N'EXISTE PAS DANS LA LOI de 65, "contrat de syndic "inventé" par le décret de 2004, comme si tous les syndics de copropriété désignés avant le 27 mai 2004 usurpaient une fonction en excerçant "au noir", sans contrat !
Les règles de droit ne sortent pas du chapeau un beau matin au saut du lit un 26 mai 2004 ! La délégation de pouvoir existe depuis la nuit des temps, "mandat de représentation" qui forme 'contrat' entre mandant et mandataire, et ce depuis au moins Hammourabi à ce que l'on sait !
Que les modifications législatives et surtout les litiges nés de la forme "commerciale" prise par les sociétés "syndic" aient nécessité de détailler la mission du syndic prévue par les textes (en particulier L.14 à 18) pour en préciser les rémunérations, ne change rien du tout au fondement juridique de la position du syndic : mandataire du syndicat agissant dans le cadre dun mandat/délégation de pouvoir. mandat qui forme le contrat entre les parties.
Ceci étant valable pour toutes les formes de "syndic", Ste commerciale, professionnel en nom propre, copropriétaire non rémunéré.
L'ancienne rédaction de D.art.29 était sur ce point plus précise pour dire ce qu'est ce "contrat" :
"....les conditions de la rémunération du syndic ....ainsi que les modalités particulières d'exécution de son mandat ...sont fixées par l'AG..."
La nouvelle rédaction de cet art.29 n'a fondamentalement rien changé, certainement pas pour supprimer le "mandat", la délégation de pouvoirs au syndic prévue L.art.25. |
Édité par - Gédehem le 09 févr. 2013 14:36:29 |
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PROSPER83
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Posté - 09 févr. 2013 : 18:18:35
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GEDEHEM - 1/Et que serait-donc d'autre ce "contrat de mandat" que la mise en forme détaillée du MANDAT , de la délégation de pouvoir ?????
Je pense que vous en train de nous '"enfumer" complètement. Ce qui vous évite ainsi de répondre aux questions précises que je vous ai posées dans mon post n 21.
2/ Le "contrat de mandat" auquel vous faites référence n'existe pas par lui même en dehors de la désignation du mandataire du syndicat ainsi qu'il est prévu L.art.25 !
- L25 ne cite pas plus le terme de mandataire, de mandat ou de contrat. Il parle seulement de la désignation ou la révocation du SYNDIC.
3/ Vous mettez en avant un "contrat" QUI N'EXISTE PAS DANS LA LOI de 65, "contrat de syndic "inventé" par le décret de 2004, comme si tous les syndics de copropriété désignés avant le 27 mai 2004 usurpaient une fonction en excerçant "au noir", sans contrat !
- Pas plus le contrat que le mandat n'existent nominativement dans aucun des articles de la loi de 65.
- Je ne mets en avant rien du tout. Je dis simplement que les assemblées générales sont désormais tenues, par le fait du législateur et non par celui de PROSPER 83, depuis le 27 mai 2004, de se prononcer pour un contrat de mandat du syndic et non pour donner un mandat au syndic + accepter un contrat du syndic.
- Le décret de 2004 n'a pas inventé le contrat de syndic mais le contrat de mandat.
- Seriez-vous en pleine crise de délirium ? Je n'ai jamais prétendu que les syndics usurpaient avant mai 2004 une fonction en excerçant "au noir", sans contrat !
4/Les règles de droit ne sortent pas du chapeau un beau matin au saut du lit un 26 mai 2004 ! La délégation de pouvoir existe depuis la nuit des temps, "mandat de représentation" qui forme 'contrat' entre mandant et mandataire, et ce depuis au moins Hammourabi à ce que l'on sait !
- Quelqu'un aurait dit le contraire ? |
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GĂ©dehem
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Posté - 09 févr. 2013 : 20:25:17
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.... Met avis que vous devez être le seul, en France, en Navarre et autres lieux sur lesquels les lois de la République s'appliquent, pour prétendre ainsi que "la notion de mandat (au syndic)" a disparu avec le décret de 2004.
Je vous invite Ă faire une petite visite sur le site de JPM (ici : http://www.jpm-copro.com/Etude%202-...Toc250825838)
qui est un petit "enfumeur" de première comme chacun sait à voulir parler du "mandat" du syndic ! 
Vous êtes parti sur des idées folkloriques, pardon de le dire ainsi, "ridicules", qui n'ont aucun fondement, à la seule lueur de ce que vous en pensez, de votre interprétation, aucune remarque ou contestation n'étant admise.
Gardez vos "pensements" ridicules et restons en lĂ !
NB : une dernière remarque avant de passer à autre chose.
La loi de 65, qui n'est pas une particularité qui fait abstraction des règles de droit, s'inscrit bien entendu, comme il en est de toutes les dispositions légales, dans le cadre général des grands principes juridiques dont ceux édictés par le Code civil !
Le syndic "mandataire du syndicat" ne sort pas du chapeau de la loi de 65. Il faut se référer aux dispositions des art.1984 et suivants du Code civil pour savoir ce qu'il en est de son statut, des pouvoirs et prérogatives des parties, mandant, mandataire.
J'ose espérer que vous n'avez pas la prétention d'affirmer que l'art.29 du décret de 67 dans sa rédaction de 2004 est venu réformer le Code civil sur ce point, supprimant la notion même de "mandat" pour le syndic qui procède de sa désignation comme il est dit L.art.25 !
(C'est le pourquoi du "ridicule" de votre position !) |
Édité par - Gédehem le 09 févr. 2013 21:47:58 |
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PROSPER83
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Posté - 10 févr. 2013 : 16:59:51
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GEDEHEM - Met avis que vous devez être le seul, en France, en Navarre et autres lieux sur lesquels les lois de la République s'appliquent, pour prétendre ainsi que "la notion de mandat (au syndic)" a disparu avec le décret de 2004.
Il résulte de l'art.29 du décret du 17 mars 1967 modifié par le décret du 27 mai 2004, que les assemblées générales sont dorénavant tenues à approuver un CONTRAT DE MANDAT du syndic suivant les dispositions prévues par l'art. 25 de la loi, à l'inverse de la situation précédente où l'assemblée donnait préalablement un mandat au syndic désigné, à l'art.25 de la loi, puis procédait à l'acceptation de son contrat, à l'art.24 de la loi.
Le mandat détaillait toutes les missions imposées par la loi (art.18), ainsi que sa durée dans le temps.
Le contrat détaillait le montant des honoraires du syndic inhérents à ces missions ainsi que ceux inhérents à des prestations particulières.
En créant le terme hybride de contrat de mandat englobant les obligations et les dispositions du contrat et du mandat, le législateur a ainsi voulu simplifier la vie des syndicats de copropriété SANS QUE CELA NE REMETTE NULLEMENT EN CAUSE LA NATURE ET LES LIENS JURIDIQUES SPECIFIQUES DU CONTRAT ET DU MANDAT.
JE N'AI D'AILLEURS JAMAIS SOUTENU RIEN DE SEMBLABLE, et tout le déchainement frisant l'hystérie que vous avez démontré à mon encontre relève tout autant d'un procès d'intention aussi stupide que ridicule et d'un pur délire épistolaire dans lequel vous semblez abondament vous complaire.
Le contrat de mandat du syndic d'aujourd'hui, qui doit notamment être conforme aux dispositions de l'arrêté du 19 mars 2010, mentionne :
- Sa durée (précédemment le mandat) ;
- Ses dates calendaires de prises d'effet et d'échéance (précédemment le mandat) ;
- Les éléments de détermination de la rémunération du syndic (précédemment le contrat);
- Les conditions d'exécution de la mission de ce dernier en conformité avec les dispositions des art. 14 et 18 de la loi du 10 juillet 1965 (précédemment le mandat).
C'est donc uniquement dans ce contexte propre à la désignation du syndic que j'ai soutenu que la notion seule de mandat ne pouvait plus faire parti du langage utilisable en assemblée générale.
Quant au fait que le contrat ne serait pas prévu par la loi du 10 juillet 1967, on s'en fiche complètement. Le législateur l'a prévu dans le cadre du décret du 17 mars 1967, on n'a donc pas besoin se prendre la tête plus qu'il n'est nécessaire à ce sujet. |
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Posté - 10 févr. 2013 : 17:55:14
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citation: Le législateur l'a prévu dans le cadre du décret
simplement pour le fun : ce n'est pas le législateur qui écrit les décrets  |
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GĂ©dehem
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26
Posté - 10 févr. 2013 : 21:37:22
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....Et comme le rédacteur d'un décret ne peut pas aller contre le législateur et/ou faire le droit à sa place ......
JPM encore, qui ne m'en voudra pas de le citer :
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"A. Le syndic est un mandataire légal
Le syndic, « pivot essentiel de la copropriété » [1], est un organe obligatoire dont la loi seule fixe de manière impérative les missions et les pouvoirs nécessaires à leur exécution. Il est donc un organe institutionnel.
Le règlement de copropriété ne peut légalement comporter aucune clause réduisant ou augmentant les pouvoirs du syndic [2] . Les clauses des règlements anciens permettant au syndic d’accorder des autorisations diverses sont réputées non écrites.
L’assemblée générale ne peut que très occasionnellement conférer au syndic des pouvoirs supplémentaires par le truchement d’une délégation spéciale. Elle ne peut le priver d’aucune de ses prérogatives.
Le syndic est un élu. Sa désignation ne peut résulter que d’une décision collective de l’assemblée générale. Le contenu de cette décision est limité au choix d’une personne et à la fixation nécessaire de la durée de sa mission. (c'est le "mandat", la délégation de pouvoirs. ndlr)
L’assemblée peut par ailleurs déterminer les modalités d’exécution des missions et, s’il y a lieu, la rémunération du syndic. Ce second volet de la décision, seul, peut revêtir un aspect contractuel.
Le syndic est un mandataire légal, chargé de représenter un incapable, et plus précisément un mandataire social, dès lors qu’il est chargé de représenter une personne morale affectée par l’incapacité naturelle de pouvoir exécuter ses décisions. Une personne morale est dotée de la volonté mais dépourvue d’une main pour signer.
Un mandat légal ne peut pas être régi par un contrat. Son contenu est exclusivement fixé par la loi. Il est donc impossible de concevoir l’existence d’un « contrat de mandat du syndic » régi par les dispositions des articles 1984 à 2010 du Code civil. La loi du 10 juillet 1965, déjà tant de fois modifiée, ne fait pas mention du « contrat de mandat du syndic ».
L’article 64 du décret Hoguet n° 72-678 du 20 juillet 1972 dispense d’ailleurs le syndic de copropriété de l’obligation de détenir « un mandat écrit qui précise l’étendue de ses pouvoirs et qui l’autorise expressément à recevoir des biens, sommes ou valeurs, à l’occasion de la gestion dont il est chargé ».
Telle est la règle applicable à tous les syndics de copropriété, professionnels ou non, rémunérés ou non. "
- - - - - -
L'art.29 du décret de 67 n'apporte aucune modification d'aucune sorte aux dispositions du Code civil (art.1984 et suiv) pour ce qui concerne le mandataire du syndicat qui agit dans le cadre d'un "mandat" qui lui est accordé par l'AG du syndicat, ni aux dispositions de la loi de 65 en son art.25 pour ce qui concerne les modalité de désignation de ce mandataire ....
Le reste n'est qu'une histoire de gros sous ...
Met avis que certains ont du sauter quelques cours de droit, du moins s'ils en ont suivi , ici par exemple les cours sur "De la hiérarchie des normes" ....... |
Édité par - Gédehem le 10 févr. 2013 22:10:53 |
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Xill
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Posté - 10 févr. 2013 : 22:32:34
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citation: Initialement posté par Gédehem
Matare :
"....dans notre cas , allant du 1 Janvier au 31 DĂ©cembre et c'est tout. "
Ce qui a pour traduction immédiate que, pour le mandat passé se terminant le 31.12.2012, votre syndicat est dépourvu de syndic depuis le 1er janvier 2013.
Si tel est le cas, plus personne ne peut passer aucun acte au nom du syndicaty, payer des factures, "expédier les affaires courantes", ....et bien entendu convoquer une AG, qui serait alors entachée de nullité.
Toujours si c'est votre cas, l'unique solution pour en sortir est celle prévue D.art.47 : dès demain, dépot d'une requête en désignation d'un administrateur provisoire pour un syndicat dépourvu de syndic.
Xill : "La bonne date pour la fin d'un mandat, c'est celle qui permet au syndic de présenter les comptes, sans lui laisser trop de temps. "
La présentation des comptes importe peu ici !
La bonne date échéance du mandat du syndic est celle qui lui permet la convocation d'une AG. Personne ne maitrisant un an à l'avance la date de l'AG suivante, il faut se garder une marge pour la sécurité de tous, su syndic mais surtout du syndicat.
[...]
Pour reprendre l'exemple d'une AG tenue le (mettons) 10 avril 2012 :
"Le syndic est désigné pour un mandat d'un an, prenant effet ce jour (date AG 10.04) et qui sera à échéance le 31 mai 2013"
On voit qu'entre le 31.12.2012 et le 31.05.2013, le syndic a tout le temps de convoquer une AG. En particulier s'il attend les derniers devis, un contrat, etc ....
Tiens, je ne sais pas pourquoi je n'étais pas abonné à ce fil...
Avec retard, donc, et avant de vous laisser vous entre-houspiller sur les contrats/mandats de syndic :
Gedehem, j'ai écris un peu vite, mais je voulais bien sûr parler de la présentation des comptes à l'assemblée...
Effectivement, le seul fait qu'il soit encore syndic au moment de la convocation est suffisant. C'est quand même mieux s'il est syndic au moment de l'AG. C'est encore mieux s'il a le temps de convoquer une seconde AG, si la première n'a pas désigné de syndic. Avec une fin de mandat au 30.06, le syndicat est couvert...
MATARE Ă©crivait:
Merci à GEDEHEM de préciser que c'est un mandat que nous donnons au syndic pour effectuer un travail de gestion à notre place et pour la période civile dans notre cas , allant du 1 Janvier au 31 Décembre et c'est tout. [...]
La situation d'un syndic qui gère après le 1er Janvier n'est pas logique. Il arrête ses comptes, point barre! Il a été payé pendant les 12 mois pour cela
J'en comprend que ce qui est important pour elle, c'est que le syndic effectue un travail de gestion, pour l'année civile (exercice comptable)... Et qu'au 31.12, il doit arrêter.
Je n'ai pas lu (ou compris) que le contrat/mandat du syndic était terminé depuis le 31.12
Xill |
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GĂ©dehem
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Posté - 11 févr. 2013 : 10:00:24
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L'exercice comptable annuel étant du 1.01. au 31.12, il est irresponsable de désigner le syndic jusqu'à cette échéance du 31.12 !
Passé ce 31.12, le syndicat n'a plus de syndic.
Comme indiqué plus haut (post n°18), il faut au moins 3 mois voire 4 après l'arret des comptes pour convoquer et tenir l'AG.
AG annelle qui se déroule alors chaque année (mettons) vers le 15 avril, d'où un mandat de syndic d'UN an, prenant effet ce 15 avril à échéance du 31 mai 1 an plus tard. (+ 30 jours fin de mois)
Le fait qu'une AG soit convoquée pour désigner le mandataire du syndicat entraine automatiquement à la date de l'AG échéance du mandat en cours. Peu importe une date échéance plus tardive initialement convenue.
C'est en toute lettre D.art.46 : faute pour l'AG de désigner le syndic alors que l'AG "... est dûment convoquée à cet effet,..", le syndicat n'a plus de syndic : désignation d'un syndic provisoire.
Autrement dit : convoquer pour désigner son mandataire, le syndicat DOIT le désigner, faute de quoi c'est le recours au juge.
La "délégation de pouvoir", le mandat qui lui est accordé par l'AG lors de sa désignation comme il est dit L.art.25 concerne l'intégralité des taches d'administration et de gestion du syndicat, des éléments dont le syndicat est le "gardien". Sans ce mandataire, le syndicat est incapable par lui même de passer aucun acte, d'engager quelque action que ce soit.
Ce mandat est accordé jusqu'à l'échéance convenue, pas un jour de plus.
Le lendemain de l'échéance, le syndicat incapable n'a plus personne pour agir en son nom.
Le laps de temps entre l'arret des comptes (ici 31.12) et la convocation de l'AG n'est pas réduit aux seuls comptes. L'AG est appelée à statuer sur bien d'autres points, en particulier des travaux soit d'entretien courant soit plus importants de réfection.
Sans oublier les autorisations individuelles de copropriétaires souhaitant engager des travaux privatifs affectant les parties communes. |
Édité par - Gédehem le 11 févr. 2013 10:11:01 |
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Xill
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Posté - 11 févr. 2013 : 10:44:54
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citation: Initialement posté par Gédehem
L'exercice comptable annuel étant du 1.01. au 31.12, il est irresponsable de désigner le syndic jusqu'à cette échéance du 31.12 !
Passé ce 31.12, le syndicat n'a plus de syndic.
@GĂ©dehem :
C'est ce que je tentais d'expliquer (moins bien que vous) dans mon post n° 17
Nous sommes sur la mĂŞme longueur d'onde...
Cependant, MATARE estimait que le mandat du syndic devait s'arrêter au 31.12, parce qu'il était payé pour un an. Point barre...
Le syndic n'est pas un "simple fournisseur". Ce n'est pas comme le chauffagiste, ou l'assureur, que l'on prévoit de faire travailler pour l'année civile, et que l'on "remercie" au 31.12, si l'AG en a décidé ainsi...
Si le syndicat de MATARE souhaitait accorder des mandats du 01.01 au 31.12, sans se réunir plus d'une fois par an, il faudrait qu'il désigne son "syndic 2013" à l'AG d'avril-mai 2012 (et qu'il en fasse ainsi tous les ans...) Cela serait d'une absurdité terrible...
Ce que je souhaitais simplement rappeler, c'est que le syndicat de MATARE ne semble pas être dépourvu de syndic depuis le 31.12, contrairement à ce qu'une première lecture de son message pourrait laisser croire...
Xill
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GĂ©dehem
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Posté - 11 févr. 2013 : 11:20:58
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Nous sommes d'accord ... depuis le début il me semble ...  |
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PROSPER83
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Posté - 11 févr. 2013 : 11:21:43
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GEDEHEM - Un mandat légal ne peut pas être régi par un contrat. Son contenu est exclusivement fixé par la loi. Il est donc impossible de concevoir l’existence d’un « contrat de mandat du syndic » régi par les dispositions des articles 1984 à 2010 du Code civil. La loi du 10 juillet 1965, déjà tant de fois modifiée, ne fait pas mention du « contrat de mandat du syndic ».
L’article 64 du décret Hoguet n° 72-678 du 20 juillet 1972 dispense d’ailleurs le syndic de copropriété de l’obligation de détenir « un mandat écrit qui précise l’étendue de ses pouvoirs et qui l’autorise expressément à recevoir des biens, sommes ou valeurs, à l’occasion de la gestion dont il est chargé ».
Telle est la règle applicable à tous les syndics de copropriété, professionnels ou non, rémunérés ou non. "
C'est parfait de nous seriner tout ça. Mais on fait quoi alors ? Qu'est ce que vous et JPM nous conseillez ?
Lors de leur prochaine AG, les copropriétaires doivent-ils refuser de voter pour le CONTRAT de MANDAT au syndic proposé au prétexte qu'il est illégal et exiger de revenir à l'octroi d'un mandat (à l'art.25) et à l'acceptation d'un contrat séparément (à l'art.24) ?
Et est-ce que l'on doit jeter à la poubelle en sus de l'art.29 du décret, l'arrêté du 19 mars 2010, la 15ème recommandation de la commission relative à la copropriété, l'avis du conseil national de la consommation, tous textes faisant référence au contrat du syndic au motif qu'ils sont contraire à la loi ?
Et est-ce que tous nos grands érudits en la matière ont saisi le législateur pour faire abroger les nouvelles dispositions "illégales" de cet article 29 ?
En attendant les solutions que ne vont pas manquer de nous proposer GEDEHEM et (peut-être aussi) JPM, nous continuerons tous à voter lors de notre prochaine AG, pour l'acceptation d'un CONTRAT de MANDAT, qu'il soit légal ou pas.
Merci donc par avance à GEDEHEM et (peut-être aussi) JPM pour leurs réponses.
PS pour Rambouillet :Ce n'est évidemment pas le législateur qui fixe les décrets et les arrêtés mais le gouvernement. Donc mea-culpa pour ce lapsus. |
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GĂ©dehem
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Posté - 11 févr. 2013 : 11:34:48
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On fait quoi ??
On fait comme prévu depuis toujours par les dispositions légales :
- le syndicat décide de donner "délégation du pouvoir de faire" (le mandat selon art.1984 et suiv.Cciv) à telle personne nominativement désignée, selon la modalité prévue par L.art.25, en en fixant la durée, la date de prise d'effet, la date échéance.
- le syndicat décide contractuellement des rémunérations du mandataire découlant de sa désignation, à la maj.art.25.
On peut discuter de la nécessité de 2 votes séparés ou d'un seul portant sur ces 2 aspects, qui sont liés lorsque le syndic est rémunéré (pro ou non).
Selon D.art.29 il faudrait 2 votes.
A noter que la dernière 'mode' du "Contrat tout sauf...", vers lequel il faut tendre rapidement, ne devrait détailler QUE les rémunérations hors gestion courante, ce "contrat de rémunérations" étant alors réduit à 1 ou 2 pages.
(Exemple :
- L'assemblée générale désigne M. X / la Ste Y en qualité de syndic pour un mandat d'UN an, qui prend effet ce jour (date AG 15.04.n) et qui sera à échéance le 31.05.nn.
- L'assemblée adopte les rémunérations du mandataire du syndicat selon le contrat joint à la convocation.)
PS : il ne faut pas être "extrémiste" !
Tout n'est pas ou noir ou blanc. Ce n'est pas parce que le "contrat de mandat du syndic" n'a aucun fondement juridique (oui, l'illégalité du "contrat de syndic" selon D.art.29 est certaine), que tout doit être jeté de D.art.29, de la CRC, des assocoations, etc ....
Il n'est pas possible d'adopter un "contrat de syndic", qui ne peut exister pour un mandataire social, sans préalablement avoir décidé de lui donner mandat, "délégation du pouvoir de faire en lieu et place d'une personne incapable" .
La copropriété c'est 98% de juridique, incontournable. |
Édité par - Gédehem le 11 févr. 2013 12:03:31 |
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PROSPER83
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Posté - 11 févr. 2013 : 17:14:03
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GEDEHEM - Exemple :
- L'assemblée générale désigne M. X / la Ste Y en qualité de syndic pour un mandat d'UN an, qui prend effet ce jour (date AG 15.04.n) et qui sera à échéance le 31.05.nn.
Serai-je le seul, en France, en Navarre et autres lieux sur lesquels les lois de la République s'appliquent, pour prétendre qu'un AN = 12 mois et que du 15/04n au 31/05nn = 13 mois et demi.
Que toute la jurisprudence actuelle ne prend en compte que la durée dûment exprimée, soit 1 AN, pour le cas ou les dates de début et de fin ne sont pas concordantes avec celle-ci.
Et que donc si l'on suit cet exemple, le SDC se retrouvera sans syndic après le 15/04 nn!
GEDEHEM - Tout n'est pas ou noir ou blanc. Ce n'est pas parce que le "contrat de mandat du syndic" n'a aucun fondement juridique (oui, l'illégalité du "contrat de syndic" selon D.art.29 est certaine), que tout doit être jeté de D.art.29, de la CRC, des assocoations, etc ....
Ah bon, merci pour eux, vous nous rassurez !
Il n'est pas possible d'adopter un "contrat de syndic", qui ne peut exister pour un mandataire social, sans préalablement avoir décidé de lui donner mandat, "délégation du pouvoir de faire en lieu et place d'une personne incapable" .
Comment s'expliquer alors que ces mandataires sociaux, pourtant très au fait de leur droit notamment lorsqu'ils sont adhérents à de puissantes organisations telles que FONCIA ou la FNAIM, persistent encore (c'est du moins le cas dans ma copropriété) à nous présenter chaque année un CONTRAT de MANDAT qui n'aurait aucun fondement juridique ?
Et donc pour quelles raisons les SDC devraient-ils alors se montraient plus royalistes que le roi car, si l'on analyse bien tous vos propos, les seuls qui pourraient avoir à se plaindre de cette situation "illégale" seraient bien plus les syndics que les SDC, qui eux n'ont vraiment guère d'intérêt à se prendre la tête avec ce faux dilemme.
Ce qui me conduit à la question suivante à laquelle bien évidemment vous n'êtes pas tenu de répondre:
Comme à l'évidence vous n'êtes ni magistrat, ni professeur de droit, et peut-être aussi, qui sait, pas forcément copropriétaire, ne seriez-vous pas, par hasard, un ancien syndic repenti, ou peut-être même encore syndic, tenaillé par la fibre corporatiste ?
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Xill
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Posté - 11 févr. 2013 : 18:01:53
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citation: Initialement posté par PROSPER83
GEDEHEM - Exemple :
- L'assemblée générale désigne M. X / la Ste Y en qualité de syndic pour un mandat d'UN an, qui prend effet ce jour (date AG 15.04.n) et qui sera à échéance le 31.05.nn.
[black]Serai-je le seul, en France, en Navarre et autres lieux sur lesquels les lois de la République s'appliquent, pour prétendre qu'un AN = 12 mois et que du 15/04n au 31/05nn = 13 mois et demi.
"Mode Humour On"
Ben quoi ?? 13,5 mois, cela fait bien un an (arrondi Ă l'entier le plus proche)...
Si c'Ă©tait 18,5 mois, il aurait Ă©crit 2 ans...
Ou sinon, c'est une simple "coquille" liée au fait qu'il fait voter des mandats de 2 ou 3 ans remplacés lors d'une AG suivante par un mandat de même durée...
AG du 30/04/2011 => Mandat 3 ans jusqu'au 30/04/2014
AG du 15/04/2013 => Mandat 3 ans jusqu'au 15/04/2016
Humour Off
Si l'on veut une durée en mois, avec une date de fin "en fin de mois", c'est pas évident... Faut viser la bonne date pour l'AG...
AG du 12.04.2013 / Mandant de 13,5 mois se terminant le 31.05.2014 ..
Ou alors, il faut une durée en jour... Sympa les calculs...
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GĂ©dehem
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Posté - 11 févr. 2013 : 20:06:52
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"Serai-je le seul, en France, en Navarre et autres lieux sur lesquels les lois de la République s'appliquent, pour prétendre qu'un AN = 12 mois et que du 15/04n au 31/05nn = 13 mois et demi."
Sans vous faire injure, il est évident qu'il faut que vous sortiez de vos certitudes sans fondement, pour voir ce qu'il en est exactement des règles en copropriété, et tout particulièrement ici pour la durée du mandat du syndic.
Dans le cas contraire on tombe dans de la polémique stérile, votre contestation systématique le montre, tout exposé qui serait contraire à vos certitudes étant considérée comme de l'enfumage.
Restez avec vos pratiques, ne cherchez pas plus loin (que faites vous sur UI ??  ), dormez en paix et soyez heureux !
PS : accessoirement, la "profession" est adepte du mandat d'un an qui fait 18 mois, avec une échéance au 30.06.nn pour un exercice cloturé le 31.12. n-1.
C'est pire que nos 14 mois ! |
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PROSPER83
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36
Posté - 11 févr. 2013 : 22:51:32
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XIL. Si l'on veut une durée en mois, avec une date de fin "en fin de mois", c'est pas évident... Faut viser la bonne date pour l'AG...
AG du 12.04.2013 / Mandant de 13,5 mois se terminant le 31.05.2014 ..
Ou alors, il faut une durée en jour... Sympa les calculs
Mais ou avait donc Ă©tait pĂŞcher qu'il fallait automatiquement une date de fin de mois ?
Bon, il vrai que vous êtes un syndic bénévole, ce qui explique peut-être votre solidarité avec GEDEHEM
Et pour ceux que ça interresse 2 arrêts de cour de cass. (j'en ai encore 2 autres + 3 arrêts de Cour d'appel sur le même objet)
Le : 10/11/2009
Cour de cassation chambre civile 3
Audience publique du 12 septembre 2006
N° de pourvoi: 05-15987
Non publié au bulletin
Cassation
Président : M. WEBER, président
REPUBLIQUE FRANCAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS
AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS
LA COUR DE CASSATION, TROISIEME CHAMBRE CIVILE, a rendu l’arrêt suivant :
Attendu, selon l’arrêt attaqué (Paris, 4 mars 2004), que les époux X..., propriétaires de lots dans un immeuble en copropriété alléguant que le mandat du syndic était expiré lors de la convocation des assemblées générales tenues les 10 novembre 1999, 22 décembre 1999 et 19 janvier 2000, ont assigné le syndicat des copropriétaires du 89 rue Jean Jaurès à Villejuif et le syndic, le cabinet Gestion européenne immobilière (GEI) en annulation de ces assemblées et en remboursement des charges appelées ;
Sur le premier moyen :
Vu l’article 455 du nouveau code de procédure civile ;
Attendu que pour rejeter les demandes des époux X..., l’arrêt retient que la rédaction de la résolution n° 3 de l’assemblée du 5 janvier 1998 entend donner mandat au syndic jusqu’à l’assemblée générale qui statuera sur les comptes de l’année 1998, que le syndic était donc compétent pour convoquer l’assemblée qui statuera sur les comptes 1998, qu’en conséquence le cabinet GEI est compétent pour interjeter appel ;
Qu’en statuant ainsi, sans répondre aux conclusions des époux X... qui soutenaient que le syndic ayant démissionné de ses fonctions le 29 avril 2003, il était sans qualité pour interjeter appel au nom du syndicat, la cour d’appel n’a pas satisfait aux exigences du texte susvisé ;
Et sur le second moyen :
Vu l’article 7 et l’article 28, alinéa 3, du décret du 17 mars 1967 ;
Attendu que l’assemblée générale des copropriétaires peut renouveler les fonctions du syndic dans les conditions fixées à l’article 25 de la loi du 10 juillet 1965 pour une durée ne pouvant excéder trois ans ;
que l’assemblée générale est convoquée par le syndic ;
Attendu que pour débouter les époux X... de leurs demandes d’annulation des assemblées générales des 10 novembre 1999, 22 décembre 1999 et 19 janvier 2000 et de remboursement des charges, l’arrêt retient qu’au cours de l’ assemblée générale du 5 janvier 1998, le syndic a été reconduit dans ses fonctions par la résolution n° 3 adoptée dans les termes suivants “le mandat du cabinet GEI est reconduit pour une durée d’une année, soit jusqu’à la prochaine assemblée qui statuera sur les comptes arrêtés au 31 décembre 1998”, que la rédaction de la résolution n° 3 de l’assemblée du 5 janvier 1998 entend donner mandat au syndic jusqu’à l’assemblée générale qui statuera sur les comptes de l’année 1998, que le syndic était donc compétent pour convoquer l’assemblée qui statuera sur les comptes 1998, même si celle-ci se réunit plus d’un an après la date de renouvellement de son mandat ;
Qu’en statuant ainsi, alors qu’il appartenait au syndic de convoquer l’assemblée générale avant l’expiration de son mandat qui devait se produire au terme de la période d’un an ayant commencé à courir du jour de l’assemblée générale qui l’avait renouvelé, la cour d’appel a violé le texte susvisé ;
PAR CES MOTIFS :
CASSE ET ANNULE, dans toutes ses dispositions, l’arrêt rendu le 4 mars 2004, entre les parties, par la cour d’appel de Paris ;
remet, en conséquence, la cause et les parties dans l’état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d’appel de Paris, autrement composée ;
Condamne, ensemble, le syndicat des copropriétaires du 89 boulevard Jean Jaurès à Villejuif et la société cabinet CEGI aux dépens ;
Vu l’article 700 du nouveau code de procédure civile, condamne, ensemble, le syndicat des copropriétaires du 89 bd Jean Jaures à Villejuif et la société cabinet CEGI à payer aux époux X... la somme de 2 000 euros ;
Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l’arrêt cassé ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du douze septembre deux mille six.
Décision attaquée : cour d’appel de Paris (23e chambre civile) du 4 mars 2004
Cour de cassation chambre civile 3
Audience publique du 22 septembre 2004
N° de pourvoi: 02-21416
Non publié au bulletin
Rejet
Président : M. WEBER, président
REPUBLIQUE FRANCAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS
LA COUR DE CASSATION, TROISIEME CHAMBRE CIVILE, a rendu l’arrêt suivant :
Attendu, selon l’arrêt attaqué (Paris, 26 septembre 2002), que, le 22 mai 1997, l’assemblée générale des copropriétaires d’un immeuble en copropriété a renouvelé le mandat de syndic de la société Satrag pour une durée d’un an, devant prendre fin lors de l’assemblée appelée à statuer sur les comptes de l’exercice clos au 31 décembre 1997 ;
que cette société ayant convoqué une assemblée générale pour le 8 juin 1998, au cours de laquelle son mandat n’a pas été renouvelé, elle a, le 12 juin 1998, convoqué une nouvelle assemblée pour le 24 juin 1998 au cours de laquelle son mandat l’a été ;
que sur requête de trois copropriétaires, un administrateur provisoire a été désigné par ordonnance du 23 juin 1998 ;
que l’assemblée générale réunie le 26 novembre 1998, à l’initiative de ce dernier, a nommé le cabinet Postic comme syndic ; que, reprochant à la société Satrag de lui avoir causé un préjudice financier en poursuivant son activité de syndic au-delà de la limite de son mandat, le syndicat des copropriétaires du ... a assigné celle-ci en remboursement de diverses sommes ;
Sur le moyen unique :
Attendu que la société Satrag fait grief à l’arrêt d’accueillir cette demande, alors, selon le moyen, que la durée maxima du mandat du syndic est de trois ans et lorsque le syndic est nommé pour une année qui prendra fin lors de l’assemblée générale appelée à statuer sur les comptes de l’exercice, son mandat n’expire que lors de la tenue d’une assemblée qui, après épuisement de son ordre du jour, refuse son renouvellement ;
qu’ainsi en considérant que le mandat de la société Satrag, qui avait été nommée pour une telle durée, avait pris fin lors de l’assemblée du 8 juin 1998, qui avait approuvé les comptes et s’était interrompue après le vote d’une résolution refusant le renouvellement de son mandat, la cour d’appel a violé l’article 28 du décret du 17 mars 1967 ;
Mais attendu qu’ayant relevé, par motifs propres et adoptés, que le mandat de la société Satrag avait été renouvelé le 22 mai 1997 pour une durée d’un an prenant fin lors de l’assemblée générale appelée à statuer sur les comptes de l’exercice clos au 31 décembre 1997, ce qu’elle ne pouvait ignorer et qu’il appartenait à celle-ci de faire en sorte que ce vote intervînt avant le 22 mai 1998, la cour d’appel a retenu, à bon droit, que le mandat de la société Satrag prenant fin le 22 mai 1998, celle-ci ne pouvait après cette date convoquer une assemblée générale et qu’elle devait rembourser diverses sommes que le syndicat avait dû payer en raison du maintien de son activité ;
D’où il suit que le moyen n’est pas fondé ;
PAR CES MOTIFS :
REJETTE le pourvoi ;
Condamne la société Satrag aux dépens ;
Vu l’article 700 du nouveau Code de procédure civile, condamne la société Satrag à payer au syndicat des copropriétaires du ..., la somme de 1 900 euros ;
Condamne la société Satrag à une amende civile de 2 000 euros envers le Trésor public ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de Cassation, Troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du vingt-deux septembre deux mille quatre.
Décision attaquée : cour d’appel de Paris (23e chambre, section B) du 26 septembre 2002
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Xill
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37
Posté - 11 févr. 2013 : 23:36:40
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Mais ou avait donc Ă©tait pĂŞcher qu'il fallait automatiquement une date de fin de mois ?
Bon, il vrai que vous êtes un syndic bénévole, ce qui explique peut-être votre solidarité avec GEDEHEM
La date de fin de mois n'est pas nécessaire, mais c'était l'exemple de Gédehem...
Pour être sérieux, les arrêts cités (que je connaissais, youpi !) concernent des mandats pour lesquels le terme n'était pas calendaire (l'AG appelée à ...). C'est cela qui est interdit.
Mon contrat, tout comme celui de mon successeur sont exprimés en mois. Mais pour mon successeur, il a fallu modifier son projet "de base", qui ne prévoyait qu'une durée en année.
Cela étant, je ne pense pas qu'un juge contredirait une décision d'AG de type : 1 an, du 15.04.2012 au 30.06.2013. Les dates sont clairement indiquées...
Xill
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GĂ©dehem
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38
Posté - 12 févr. 2013 : 09:31:57
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Notre ami Proper semble découvrir le fil à couper le beurre !
Ces arrets sont connus depuis des lustres, car ils ont une constance : la date échéance du mandat n'est pas explicitement prévue !
Donner mandat "pour un an" ... jusqu'à la prochaine AG appelée à approuver les comptes sans que personne n'en connaisse la date exacte : mandat d'un an=12 mois=365jours...
Enoncer cela c'est enfoncer des portes ouvertes.
On se réfèrera utilement à la recommandation n°15 de la CRC qui date de 1996 :
"de s'astenir d'utiliser des formules telles que "Le syndic est désigné pour une durée de (une année par exemple) qui commence le (date précise) pour se terminer lors de l'assemblée générale ayant à approuver les comptes de l'exercice clos le ....."
D'utiliser, au contraire, des formules dénuées de toute ambiguité telles que " le syndic est nommé pour une durée de ..... qui commencera le ..... pour se terminer le ....."
En 1996 : ....pour une durée de ... qui commencera le ..... pour se terminer le ......
Aucun texte n'impose que la durée d'une année d'un mandat soit celle calendaire de 12 mois.
En 2013 : "Pour une durée d'UN an, qui commencera le 12 février 2013 pour se terminer le 30 avril 2014".
Ce n'est que dans le cas du mandat de 3 ans que l'échéance est impérativement 3x12 mois ou 365x3=1095 jours après la déte de prise d'effet du mandat.
C'est la raison pour laquelle le mandat de 3 ans est à proscrire, personne ne maitrisant 3 ans à l'avance la date de l'AG (annuelle) qui sera appelée à désigner le syndic.
Dans cette fouchette des 3 ans, le syndicat toute liberté pour la durée du mandat de son mandataire, l'année d'attribution pouvant être de 14 ou 18 mois.
Il est vrai qu'avec un "contrat de mandat du syndic", dont personne ne sait ce qu'il est, la chose doit être différente ...
Ajout : il semble manifestement utile d'expliquer le pourquoi de cette période de 14 mois au moins !
L'AG annuelle désignant le syndic se déroule généralement 3 ou 4 mois après la cloture des comptes ((mettons le 15 avril).
Pour le mandat d'un an (qui devrait être systématique), cela voudrait dire que l'AG qui suit se tienne au plus tard le 15 avril n+1.
Personne ne maitrise 1 an Ă l'avance la date de l'AG suivante. D'autant qu'il peut y avoir un retard du Ă l'attente d'un devis, d'une proposition X ou Y, d'un incident, etc .... obligeant Ă organiser l'AG le 30 avril voire le 20 mai.
Mais faute de précision pour la date échéance du mandat initial, le syndicat sera dépourvu de syndic depuis le 16 avril .... ce qui pose problème.
D'où la pratique prudente, pour le sécurité du syndicat, de donner mandat pour une période plus longue, de 14 ou 16 mois, afin que le syndic puisse valablement convoquer une AG sans être pressé par le temps, au cas où ......
Pour un exercice clos le 31.12, les "pro" imposent quasi toujours l'échéance au 30.06. D'où le mandat d'un an qui fait 18 mois .... |
Édité par - Gédehem le 12 févr. 2013 09:54:55 |
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PROSPER83
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Posté - 12 févr. 2013 : 11:41:01
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Bonjour XILL
Comme je ne sais comment opérer pour transmettre des documents en PDF je prend donc le temps de vous retranscrire à la virgule près le résumé fait sur 2 arrêts de la Cour de cass. du 26 mai 2004 et du 22 septembre 2004 par Claude GIVERDON, Professeur agrée des facultés de droit.
A noter que M.GIVERDON est notamment édité dans des revues telles que ADMINISTRER, LOYERS ET COPROPRIETES, AJDI, DALLOZ et bien d'autres, et que tous les articles sont signés de son nom, à l'inverse des juristes anonymes autoproclamés que l'on trouve sur ce forum.
Il est inutile de stipuler ou de décider que le syndic est désigné, par exemple pour un an, s'achevant le jour de l'assemblée générale statuant sur les comptes de l'exercice suivant:
Cass. 3e civ. 26 mai 2004 - Juris-Data 2004-025005
Cass. 3e civ. 22 septembre 2004 - Juris-Data 2004-025006
Observations : Deux arrêts rendus par la troisième chambre civile de la Cour de cassation (préc.) et l'article 29 du décret du 17 mars 1967, modifié par celui du 27 mai 2004, illustrent l'inutilité de cette clause qui a donné lieu à des difficultés d'interprétation et provoqué la Recommandation n°15 de la commission relative à la copropriété.
Des deux arrêts de la Cour de cassation, il résulte, en effet, que la durée du mandat du syndic souvent prévue pour un an, commence à courir le jour de l'assemblée générale qui l'a désigné pour se terminer le de l'expiration de la durée prévue. Peu importe qu'il s'agisse d'une première désignation ou d'une "nouvelle désignation" ainsi que le prévoit désormais le dernier alinéa de l'article 28 du décret du 17 mars 1967, applicable depuis le 1er septembre 2004. (c'était l'hypothèse sur laquelle s'est prononcée l'arrêt du 22 septembre 2004), si le syndic a été de nouveau désigné, pour une durée d'un an, par une assemblée générale réunie le 22 mai 1997, son mandat a pris fin le 22 mai 1998.L'assemblée générale convoquée après cette date est nulle; la clause selon laquelle la durée d'un an devait prendre fin lors de l'assemblée générale appelée à statuer sur les comptes de l'exercice clos au 31 décembre 1997, qui avait été convoquée le 24 juin 1998, ayant renouvelé le mandat du syndic n'est pas prise en considération.
Cette solution est conforme à la nouvelle rédaction donnée à l'article 29 du décret du 17 mars aux termes duquel le contrat de mandat du syndic fixe sa durée, sa date de prise d'effet (ainsi que les éléments de détermination de la rémunération du syndic). Les deux paramètres ainsi retenus (durée, date de prise d'effet) doivent supprimer toute incertitude sur la date d'expiration (Givord, Giverdon, Capoulade, La copropriété : Dalloz, 5ème éd. à paraître, n°915). Point n'est besoin de faire référence à une date d'achèvement prévue, par exemple, au jour de l'assemblée statuant sur les comptes de l'exercice.
Souhaitons que la pratique veuille bien se conformer à la disposition, dénuée de toute ambiguïté, du décret et à la position adoptée par la Cour de cassation.
Claude Giverdon - Professeur agrégé des facultés de droit.
Il est donc bien clair que toute indication, de quelque nature qu'elle soit, qui viendrait à prolonger la durée dument précisée n'aura aucune incidence sur la date d'échéance résultant de cette durée.
Donc s'il est stipulé une durée d'un an, la date d'échéance ne pourra être en aucun cas supérieure à cette durée.
Il serait donc stupide, autant pour un syndic que pour un SDC, de prendre le moindre risque en sens, d'autant que l'on n'en perçoit pas l'intérêt qu'il y aurait.
Si on veut une durée de 14 mois, on inscrit une durée de 14 mois et non pas de un an qui se terminerait 1 mois et demi après la date d'effet.
A noter que ni la Cour de cassation ni les observateurs patentés comme le sont incontestablement Mrs. GIVERDON et CAPOULADE, n'ont relevé l'illégalité du nouvel article 29 concernant le contrat de mandat tant décrié par GEDEHEM.
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GĂ©dehem
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Posté - 12 févr. 2013 : 12:39:32
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A croire que cela tourne Ă la phobie.
Giverdon, Capoulade et autres ne peuvent rien changer au statut du syndic qui, en l'état des règles de droit sur lesquelles ni vous, ni moi, ni eux ne peuvent rien, le syndic "mandataire social" ne peut être régi par un contrat.
Qui plus est ici par un "contrat (de mandat)", absent de la loi de 65.
Si "contrat" il y a, et il doit y avoir, il est réduit à préciser des rémunérations au regard de taches à exécuter.
Parlons de "contrat de rémunérations" si l'on veut, mais certainement pas de "contrat de mandat".
La mission du mandataire est fixée par la loi, pas par un "contrat".
Concernant l'échéance du mandat, le commentaire portait sur des arrets ayant sanctionné l'absence d'une date échéance, l'indication vague de : "au jour de l'assemblée statuant sur les comptes de l'exercice."
Avec ce rappel : (ces 2 arrets de 2004 ) "illustrent l'inutilité de cette clause qui a donné lieu à des difficultés d'interprétation et provoqué la Recommandation n°15 de la commission relative à la copropriété.
Intervenue 8 ans plus tĂ´t. de 1996
Sur : "Les deux paramètres ainsi retenus (durée, date de prise d'effet) doivent supprimer toute incertitude sur la date d'expiration "
La belle affaire !
Avec un mandat d'UN an (ou 2 ans) sans autre précision, c'est UN an calendaire et pas un jour de plus, comme le rappellent très justement les 2 arrets cités.
Sauf que cela ne répond pas du tout à la sécurité du syndicat, on l'a vu !
Désigné pour 1 an par une AG le 15 avril N, le syndic doit se débrouiller pour convoquer l'AG n+1 avant ce 15 avril.
C'est un impératif pour le mandat de 3 ans.
D'où la nécessité de fixer une date échéance précise au mandat, ainsi que la CRC l'a précisé en 1996, n'en déplaise à certains auteurs (qui en font pourtant référence sans en tirer les conséquences : une durée, une date de prise d'effet, une date échéance.!...).
Pour le reste, comme il semble que vous conduisiez vos affaires 'syndicales' comme vous l'entendez et que toute approche différente est contestée, restez avec vos certitudes.
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Édité par - Gédehem le 12 févr. 2013 12:41:01 |
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