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patetchris
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France
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 Posté - 06 févr. 2013 : 15:36:25
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Bonjour Ă tous.
Mon immeuble comporte beaucoup de location.
Lors de la dernière AG, je me suis aperçu que des pouvoirs avaient été donné lors de l'AG à des agences immo (la même enseigne mais à des adresses différentes) qui louaient pour le compte de
copropriétaire.
Sachant que ces agences et le syndic de mon immeuble sont la mĂŞme entreprise bien connue ( qui commence par un F).
Je voudrais savoir si ceci est bien légal.
Merci et bonne santé à tous.
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GĂ©dehem
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Posté - 06 févr. 2013 : 16:40:44
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Voir :
http://www.universimmo.com/forum_un...PIC_ID=14677
Dans la mesure où la 'personne' syndic est la même juridiquement parlant que la 'personne' administrateur de biens (voir n° siret) : NON.
S'il s'agit de 2 "personnes" distinctes, OUI , même s'il s'agit là de fait (mais pas en droit) d'un vice qui ouvre la porte à toute les manœuvres. |
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Posté - 06 févr. 2013 : 17:00:59
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@patetchris,
"Lors de la dernière AG, je me suis aperçu que des pouvoirs avaient été donné lors de l'AG à des agences immo (la même enseigne mais à des adresses différentes) qui louaient pour le compte de
copropriétaire......."
Est ce pendant ou avant la dernière AG. Car dans l'hypothèse pendant je me ferais du souci pour le président de séance ainsi que pour les scrutateurs. |
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| Signature de kikiladoucette |
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Posté - 06 févr. 2013 : 19:03:33
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il faut aussi rappeler ainsi que ce mandat ne peut être permanent. il doit être spécifique pour l'AG en question : donc peut-être qu'un membre du CS pourrait prendre contact avec ce/ces bailleurs pour influer sur le destinataire/mandataire. |
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Posté - 07 févr. 2013 : 12:59:37
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filomat
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 Posté - 07 févr. 2013 : 16:36:17
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Le site de l'UNARC est bien en période de rôdage (difficile de lire le noir sur le gris foncé avec internet explorer).
Sur le fond l'ancien cabinet LAMY avait peut-être eu l'imprudence de confondre ses activités de syndics avec celles d'administrateur de biens (avec un "service gestion" dans son cabinet), mais les choses paraissent totalement différentes aujourd'hui si je m'en réfère au cas de mon syndic actuel qui a des raisons sociales différentes pour les deux activités. |
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| Les copropriétaires se rebiffent ! |
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GĂ©dehem
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Posté - 07 févr. 2013 : 22:34:55
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Je ne trouve pas trace de l'arret cité sur le site de l'ARC (CA Montpellier 7.09.2010 -09-06709).
Mais je ne vois pas, selon ce qui est exposé, où il serait question d'une délégation de pouvoir donnée à l'administrateur de bien (par ailleurs syndic), contrat prévoyant la délégation de pouvoir pour les AG.
On parle bien de mandat donné par un copropriétaire, mais pas d'un contrat d'administration de bien donnant mandat. |
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Posté - 08 févr. 2013 : 09:16:04
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citation: Initialement posté par Gédehem
Je ne trouve pas trace de l'arret cité sur le site de l'ARC (CA Montpellier 7.09.2010 -09-06709).
Mais je ne vois pas, selon ce qui est exposé, où il serait question d'une délégation de pouvoir donnée à l'administrateur de bien (par ailleurs syndic), contrat prévoyant la délégation de pouvoir pour les AG.
On parle bien de mandat donné par un copropriétaire, mais pas d'un contrat d'administration de bien donnant mandat.
Bonjour,
Envoyez-moi un mail et je vous enverrais l'arrĂŞt.
En quoi un mandat contractuel donné par un bailleur prendrait-il le dessus sur la Loi ? Impossible.
Ce n'est pas parce que le mandat de gestion inclurait la représentation aux AG que le gérant / syndic aurait obligation de représenter le copropriétaire, si jamais la Loi ne lui permet pas... |
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GĂ©dehem
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Posté - 08 févr. 2013 : 22:59:19
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Merci de votre envoi
Qui confirme ce que m'avait dit mon petit doigt ...... !
L'arret auquel le site de l'ARC fait référence ne traite pas du tout de la question de l'administrateur de bien chargé de la gestion d'un lot au profit d'un bailleur, lequel lui aurait donné mandat de représentation pour l'AG.
Il traite exclusivement de mandats remis au syndic et à son nom, mandat qu'il a subdélégué, d'autres envoyés en blanc à son cabinet, remis par lui à des mandataires qu'il a choisi !
D'où la sanction : nullité de l'AG.
Nulle trace d'un syndic qui serait aussi administrateiur de biens détenteur à ce titre de mandat de représentation convenu par contrat.
Attention aux interprétation des arrets, qui portent sur un cas précis mais ne peuvent servir pour en aborder un tout autre.
Chacun a en tête cet arret de CA Aix en P. considérant valides les 10 ou 15 mandats de représentation que détenait l'agence d'administrateur de biens dans le cadre de contrats de gestion, alors que L.art.22 n'en prévoit que 3 maxi.
Certes, d'autres arrets sont revenus lĂ -dessus ....
Attention donc !
PS : sur le fond, l'administrateur de biens qui serait syndic ne devrait pas pouvoir être détenteur de mandat, serait-il donné par le bailleur par contrat, ni son conjoint ni ses préposés, ni ...etc ...
Sauf que je n'ai pas connaissance d'un arret dans ce sens portant sur ce cas.
Il est vrai que je ne connais pas tout. 
Ajout : sur la contestation de la qualité de la personne ayant convoqué l'AG.
Le demandeur s'est fourvoyé, son avocat l'a mal conseillé, sans doute faute de "spécialisation".
Il est constant qu'à défaut pour l'AG de préciser une durée pour le mandat du syndic, celui-ci est considéré par le juge comme étant au maxi de 3 ans, alors de date à date.
Dans l'affaire, s'il est précisé dans le PV que la durée du mandat est fixée "pour l'exercice", il n'est nulle part indiqué que celui-ci serait d'une année, ou même de 18 mois.
D'où la solution de la Cour validant l'échéance convenue à l'intérieur de la durée maxi des 3 ans, faute d'une durée précise plus courte.
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Édité par - Gédehem le 08 févr. 2013 23:24:43 |
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Posté - 12 févr. 2013 : 09:55:09
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Sauf que le mandat de gestion locative ne prend pas le dessus sur la Loi, et pas besoin d'avoir un arrêt en ce sens pour se faire la réflexion pourtant ?! |
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GĂ©dehem
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Posté - 12 févr. 2013 : 10:09:42
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Rien ne l'empeche, et tout va dans ce sens !
Mais on ne peut présenter l'arret en question sur le site de l'ARC pour dire qu'il aborde .. "les pouvoirs issus des mandats de gestion locative" comme le laisse entendre le titre et une partie de l'exposé.
L'arrêt qui est rapporté traite exclusivement des pouvoirs reçus par le syndic, à son nom ou en blanc, mandat qu'il a lui-même subdélégué ou attribué.
D'oĂą la sanction !
Pas un mot sur les mandats de représentation dans le cadre de la gestion locative.
Qui plus est dans le cas d'une gestion locative "séparée", sur une autre "personne morale" que le cabinet du syndic ...bien que ce soit les mêmes personnes physiques.
C'est ce point là qui serait intéressant, ..... mais qui n'est pas abordé par l'arrêt cité, ce que je voulais souligner.
NB : la plupart des jugements, des arrêts de CA, répondent à une question précise qui est soumise au juge. D'où la difficulté pour extrapoler la solution sur des cas qui semblent à priori identiques, similaires, mais sur lesquels l'arret ne se prononce pas.
Souvenons nous de l'arret de la Cour d'AIx sur le nombre de mandats pouvant être portés par un mandataire locatif ... |
Édité par - Gédehem le 12 févr. 2013 10:26:58 |
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JPM
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Posté - 12 févr. 2013 : 18:07:53
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Il ne faut pas oublier que la loi du 12 mai 2009 a modifié l'article 22 alinéa 3 qui indique désormais :
Chaque mandataire ne peut, à quelque titre que ce soit, recevoir plus de trois délégations.
Je crois que le proposition est venue de l'ARC et qu'il s'agissait bien de contrarier la solution donnée par la CA d'Aix.
L'ennui c'est que " à quelque titre que ce soit ", cela ne veut pas dire grand chose. En l'espèce l'administrateur de biens ne reçoit pas vraiment une délégation. Il est titulaire d'un mandat de gestion.
Quid alors d'un gérant de tutelle qui s'occuperait de quatre copropriétaires dans une même copropriété ?
Par ailleurs sur le plan pratique, on constate que l'interdiction est tournée. C'est d'ailleurs parfois dans l'intérêt du syndicat lui-même parce qu'on ne peut pas raisonnablement neutraliser 60 % des voix 
Quant à l'interprétation donnée par l'ARC à certaines décisions judiciaires ? Il est vrai qu'il y aurait fort à dire parfois. On va finir par voir arriver les actions en responsabilité contre les associations ou autres sources d'information, comme dans le domaine médical. Attention : casse-cou.
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Posté - 13 févr. 2013 : 08:44:34
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je crois pour ma part qu'un mandat de gestion n'est pas systématiquement un pouvoir pour une assemblée générale précise. Il faut que le copro qui DOIT recevoir la convocation remplisse ce pouvoir pour cette AG... |
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JPM
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13
Posté - 13 févr. 2013 : 11:15:51
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Le mandat de gestion locative d'un lot de copropriété donné à un administrateur de biens peut comporter pouvoir de représenter le mandant à toutes les assemblées générales et il est souvent assorti d'une élection de domicile chez l'Adb. Il convient de notifier les deux documents au syndic.
Il est opposable au syndicat sous réserve que le mandat de gestion soit toujours en cours à la date de tenue de l'assemblée. Le mandataire doit veiller à fournir les justifications nécessaires.
Un copropriétaire faisant un long séjour dans une contrée lointaine peut aussi bien donner un mandat d'administration générale de ses biens au profit d'une personne non professionnelle. Il est préférable de faire établir ce type de mandat par un professionnel, un notaire par exemple.
Il faut tout à la fois permettre aux copropriétaires indisponibles de se faire représenter librement et aussi lutter contre l'absenteisme aux assemblées.
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GĂ©dehem
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Posté - 14 févr. 2013 : 10:12:40
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C'est pourquoi il faut se méfier des approches réductrices, simpliste, en faisant des raccourcis à la lecture d'un arret.
Celui-ci porte sur un point précis, qu'il n'est pas possible dans bien des cas d'extrapoler ..
Ce qui ne répond pas au problème de fond en l'absence de solution apportée par le juge : quid du titulaire d'un mandat de gestion professionnel ...lorsque celui-ci se retrouve syndic de la copropriété ?
Le contournement est connu : création d'une autre 'personne' gestion locative. |
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JPM
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Posté - 14 févr. 2013 : 14:26:00
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Quand un professionnel crée une autre personne gestion locative, il n'a certainement pas en tête la question de la représentation des copropriétaires aux assemblées !
C'est dans les copropriétés de vacances que la difficulté est réelle.
Quand le syndic est Ă©galement gestionnaire, pas d'autre solution que de passer les pouvoirs Ă des copains. Il faut avoir les pieds sur terre.
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GĂ©dehem
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Posté - 14 févr. 2013 : 15:34:36
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Nous sommes bien d'accord !
Ni vu ni connu ! |
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