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chenkak
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 Posté - 08 févr. 2013 : 22:07:49
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Peut-on voter, et à quelle majorité, l'obligation qu'une vente de parking, garage ou cave dans une copropriété soit proposée d'abord aux copropriétaires de la résidence avant de pouvoir la proposer à d'autres ?
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Gédehem
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Posté - 08 févr. 2013 : 22:27:32
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L.art.8-1 : "
Le règlement de copropriété des immeubles dont le permis de construire a été délivré conformément à un plan local d'urbanisme ou d'autres documents d'urbanisme imposant la réalisation d'aires de stationnement peut prévoir une clause attribuant un droit de priorité aux copropriétaires à l'occasion de la vente de lots exclusivement à usage de stationnement au sein de la copropriété.
Dans ce cas, le vendeur doit, préalablement à la conclusion de toute vente d'un ou plusieurs lots à usage de stationnement, faire connaître au syndic par lettre recommandée avec demande d'avis de réception son intention de vendre, en indiquant le prix et les conditions de la vente.
Cette information est transmise sans délai à chaque copropriétaire par le syndic par lettre recommandée avec demande d'avis de réception, aux frais du vendeur. Elle vaut offre de vente pendant une durée de deux mois à compter de sa notification."
Si cela n'est pas prévu au RDC (à vérifier), la clause nécessite un vote à la double maj.art.26 (modif RDC).
Pour les autres éléments (lots ou fractions de lots) c'est l'unanimité, aucune clause ne pouvant restreindre le droit de libre disposition des parties privatives (L.art.9)
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Édité par - Gédehem le 08 févr. 2013 22:29:29 |
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Posté - 09 févr. 2013 : 07:17:03
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pour notre part, nous avons fait cette démarche à la double majorité 26. |
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chenkak
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 Posté - 09 févr. 2013 : 14:29:48
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Merci pour ces 2 réponses précises.
Une fois que cela est voté, je suppose qu'il faut demander à un notaire d'inscrire la modification du RDC officiellement, et que par la suite, en cas de non respect de ce règlement, il faudrait demander l'annulation de la vente au TGI, par avocat ? |
Édité par - chenkak le 09 févr. 2013 14:30:58 |
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ETASPAK
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Posté - 09 févr. 2013 : 16:37:22
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citation: Initialement posté par chenkak
Peut-on voter, et à quelle majorité, l'obligation qu'une vente de parking, garage ou cave dans une copropriété soit proposée d'abord aux copropriétaires de la résidence avant de pouvoir la proposer à d'autres ?
Bonjour Chenkak,
Concernant la vente de lots exclusivement à usage de stationnement, l’insertion d’une telle clause dans votre règlement de copropriété nécessite un vote à l'unanimité des voix de tous les copropriétaires.
Comme le précise à juste titre cette réponse ministérielle :
« Si le règlement de copropriété ne contient aucune clause relative au droit de priorité concernant la vente de lots exclusivement à usage de stationnement et que les conditions prévues par l'article 8-1 sont remplies, l'assemblée générale peut décider de l'insertion d'une telle clause dans le règlement de copropriété, à l'unanimité des voix de tous les copropriétaires. »
http://questions.assemblee-national...120883QE.htm
D’autant plus que l’article 26 b de la loi du 10 juillet 1965 précise :
« b) La modification, ou éventuellement l'établissement, du règlement de copropriété dans la mesure où il concerne la jouissance, l'usage et l'administration des parties communes ; »
Comme vous pouvez le constater, il s’agit uniquement de la jouissance d’une partie commune et certainement pas de la jouissance privative et exclusive d’une partie commune.
Pour vous en convaincre, voyez également ce lien de JPM :
http://www.jpm-copro.com/RM%20120883%20AN.htm
Schez que ce droit de préemption ne s’applique pas lorsque le lot à usage de stationnement est vendu en même temps que le lot principal du copropriétaire.
Par contre, l’insertion d’une clause dans votre règlement de copropriété qui instaure un droit de préemption concernant la vente de lots (caves) au profit des autres copropriétaires est illicite.
Comme le précise l’article 8 de la loi du 10 juillet 1965 :
« Le règlement de copropriété ne peut imposer aucune restriction aux droits des copropriétaires en dehors de celles qui seraient justifiées par la destination de l'immeuble, telle qu'elle est définie aux actes, par ses caractères ou sa situation. »
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chenkak
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Posté - 09 févr. 2013 : 18:48:52
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Merci ETASPAK d'être intervenu.
Grace à votre précision habituelle, votre réponse évite de m'interroger d'avantage et d'engager des projets pour se rendre compte, finalement, que les textes actuels ne permettront pas d'aboutir... |
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Posté - 09 févr. 2013 : 19:17:27
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il n'y a pas restriction aux droits des copros, mais seulement inclusion d'une clause de priorité.... qui ne nécessite pas l'unanimité. |
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fgardi
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Posté - 09 févr. 2013 : 19:52:01
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Je ne pense pas qu'une réponse de l'assemblée fasse force de lois(même si elle y contribue ;-)) ).
Je me pose une question : l'article 26 de la loi de 1965 précitée dispose que « l'assemblée générale ne peut, à quelque majorité que ce soit, imposer à un copropriétaire une modification à la destination de ses parties privatives ou aux modalités de leur jouissance. Quand on vend un bien on en perd la jouissance et la destination n'est pas changée... dans la loi Boutin on indique "à la conclusion" donc la jouissance est perdue.
Je pense que beaucoup de personnes se posent des questions ...
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ETASPAK
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Posté - 09 févr. 2013 : 22:08:39
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citation: Initialement posté par rambouillet
il n'y a pas restriction aux droits des copros, mais seulement inclusion d'une clause de priorité.... qui ne nécessite pas l'unanimité.
L’article 8-1 de la loi rend licite la clause d’un règlement de copropriété qui prévoit un droit de priorité aux copropriétaires d’un immeuble en cas de vente de lots de parkings.
Comme le précise cette réponse ministérielle « l'insertion d'une clause prévoyant le droit de priorité n'est pas une obligation mais une simple faculté ».
A partir de là , insérer dans un règlement de copropriété une clause accordant un droit de priorité en cas de vente d'un lot à usage de stationnement, consiste à limiter le droit d'un copropriétaire sur son lot, d’où la nécessité d’un vote à l'unanimité de tous les copropriétaires.
http://www.leparticulier.fr/upload/...2_120883.pdf
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Gédehem
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Posté - 09 févr. 2013 : 23:22:13
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Je ne vois pas trop où serait la restriction au droit du propriétaire vendeur !
Sa volonté est de se défaire de son lot "stationnement" (il faut que ce soit un 'lot'), a un prix qui lui convient.
Qu'il le propose prioritairement aux membres du syndicat n'attente à rien du tout, ni à sa volonté de vendre, ni au prix qu'il entend obtenir.
Ni même au choix entre 2 ou 3 candidats acquéreurs.
C'est même sur ce dernier point une "chance", dans la mesure où un "voisin de palier" sera sans doute prêt à y mettre le prix à la différence d'un quidam lambda qui habite à 3 km de là .
Si le prix ne convient pas aux voisins, il n'y a aucune obligation pour le vendeur.
S'agissant de la volonté de se défaire de son lot, il n'y a rien d'attentatoire à prévoir une priorité pour les membres du syndicat, les conditions de la transaction étant du ressort du vendeur, libre de vendre à qui il veut au prix qu'il veut.
Un peu comme le "droit de priorité" reconnu aux locataires, qui ne restreint en rien le copropriétaire bailleur pour les conditions qu'il est libre de fixer.
On peut noter accessoirement qu'il est question expressément de "vente", ce qui exclue de la procédure les donnations et autres démembrements de patrimoine.
Ajout : sur le fond de la question, il s'agirait plus d'une perversion des services publics, ici communaux, qui évitent de modifier le PLU afin d'obliger les promoteurs à réaliser un nombre de places de stationnement suffisants sur le domaine privé.
Sauf que ce n'est pas "rentable" pour eux, et que pour ne pas froisser ces "chers petits" on permet la limitation des emplacements privés avec pour conséquence un envahissement de l'espace public....
PS : ce serait de plus une bonne mesure qui permettrait de mettre fin aux manœuvres de certains copropriétaires majoritaires, qui vendent ici le parking au fils, là la cave à la fille, afin de contourner l'obstacle de la réduction des voix (affaires bien connues) |
Édité par - Gédehem le 09 févr. 2013 23:38:41 |
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ETASPAK
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Posté - 10 févr. 2013 : 13:22:41
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citation: Initialement posté par Gédehem
Un peu comme le "droit de priorité" reconnu aux locataires, qui ne restreint en rien le copropriétaire bailleur pour les conditions qu'il est libre de fixer.
A ce propos et bien que nous soyons hors sujet.
Il serait vraiment intéressant, dans l’intérêt du syndicat, que le législateur pense également à la location dans cet article de loi de manière à ce que tout le monde y trouve son compte, aussi bien les copropriétaires que le propriétaire, il est certainement plus facile pour un copropriétaire de pouvoir louer une aire de stationnement que de pouvoir l’acheter.
« Le règlement de copropriété des immeubles dont le permis de construire a été délivré conformément à un plan local d'urbanisme ou d'autres documents d'urbanisme imposant la réalisation d'aires de stationnement peut prévoir une clause attribuant un droit de priorité aux copropriétaires à l'occasion de la vente ou de la location de lots exclusivement à usage de stationnement au sein de la copropriété. »
« Dans ce cas, le vendeur ou le loueur doit, préalablement à la conclusion de toute vente ou de toute location d'un ou plusieurs lots à usage de stationnement, faire connaître au syndic par lettre recommandée avec demande d'avis de réception son intention de vendre ou de louer, en indiquant le prix et les conditions de la vente ou de la location. »
« Cette information est transmise sans délai à chaque copropriétaire par le syndic par lettre recommandée avec demande d'avis de réception, aux frais du vendeur ou du loueur. Elle vaut offre de vente ou de location pendant une durée de deux mois à compter de sa notification. »
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Édité par - ETASPAK le 10 févr. 2013 13:23:46 |
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chenkak
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Posté - 10 févr. 2013 : 15:08:13
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Tout le monde est donc d'accord sur l'intérêt de cette possibilité offerte par l'article 8-1 de la loi.
Il serait maintenant urgent d'insister auprès des législateurs pour que cette possibilité puisse être votée à l'article 26 ou même 25 dans tous les cas, et ne plus exiger l'unanimité, généralement impossible à obtenir. |
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Posté - 10 févr. 2013 : 15:20:29
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tout en sachant qu'actuellement, on peut voter ce point à la double majorité de l'article 26, puisqu'on ne porte pas restriction au proprio...  |
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ETASPAK
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Posté - 10 févr. 2013 : 17:19:04
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citation: Initialement posté par rambouillettout en sachant qu'actuellement, on peut voter ce point à la double majorité de l'article 26, puisqu'on ne porte pas restriction au proprio...
Si vous pensez avoir la science plus infuse qu’une réponse ministérielle, libre à vous de le penser.
Pour ma part, à défaut d’une jurisprudence, je préfère m’en tenir à cette réponse ministérielle :
« L’assemblée générale peut décider de l'insertion d'une telle clause dans le règlement de copropriété, à l'unanimité des voix de tous les copropriétaires ».
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Posté - 10 févr. 2013 : 17:52:55
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les réponses ministérielles ne sont pas toujours remplies de bon sens, il suffit de lire les décrets.... je serai plus enclin à lire la réponse d'un juge.  |
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chenkak
Contributeur senior
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Posté - 10 févr. 2013 : 21:54:30
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Rambouillet, la vie nous apprend, à la longue, que le bon sens est malheureusement une notion subjective; sujet à de controverses, surtout dans les copropriétés...
La réponse de ETASPAK parait claire et indiscutable. Je l'adopterai tant que la loi reste aussi rigide ou imprécise, ou tant que vous n'apporterez pas preuve d'une jurisprudence permettant d'aller dans votre sens. |
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Gédehem
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Posté - 10 févr. 2013 : 22:56:50
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 ..Vous voulez que je vous dise ?
Si l'intention est de vendre son lot parking on ne veut surtout pas de contrainte : unanimité.
Si l'intention est d'acheter le parking du voisin sur lequel on lorgne avec envie : art.26 voire art.25 .... |
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fgardi
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Posté - 11 févr. 2013 : 09:54:11
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Bonjour tout le monde,
L'affaire est loin d'être terminé...
Je pense qu'au niveau de l'AG il faut préparer un texte ad hoc compris la partie frais occasionnée par un enregistrement au RDC, le faire passer suivant art.26 double majorité(il est évident qu'a l'unanimité cela ne passera pas et le vote ne coûte rien ) avant de passer commande au notaire attendre que le sujet s’éclaircisse...
Voir : http://questions.assemblee-national...-15411QE.htm
A bientôt. |
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Gédehem
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Posté - 11 févr. 2013 : 10:41:27
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Je ne sais pas qui est ce M. Morange, mais comme il en est de la question initiale posée par M. Bono, la question n'est pas posée au bon interlocuteur.
Comme cela avait été souligné la première fois, c'est au ministère de la justice qu'il faut la poser, puisque la copropriété dépend à 95 % de lui pour ce qui concerne ses règles de fonctionnement.
Au fait : le "machin" CRC, censé apporter "conseil et assistance" aux décideurs, où est-il ???  |
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fgardi
Nouveau Membre
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Posté - 24 mai 2013 : 08:41:42
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Une question complémentaire...
Dans un R.C. si les lots garages ont déjà des millièmes ascenseurs intégrés:
- Est-ce souvent indiqué ?
- Peut-t'on l'utiliser pour modifier l'unanimité en considérant qu'a la création du RC un lien était fait entre les copropriétaires de l'immeuble et les garages ?
Merci pour la réponse. |
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Posté - 24 mai 2013 : 09:45:55
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dans votre RdC vous devez avoir une clé de répartition spéciale pour le ou les ascenseurs, elle comporte ou non des tantièmes pour les parkings, ce n'est pas une obligation de l'inscrire.
Toutes modifications de répartition des charges peut être faite à la condition express que cela soit fait à l'unanimité. Personnellement je ne comprends pas votre phrase : "peut-on l'utiliser pour modifier l'unanimité....  " L'unanimité ne se modifie pas, c'est l'unanimité ou non. |
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