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Xill
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 Posté - 11 févr. 2013 : 20:20:35
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Bonjour à Tous,
Ce qui m'intéresse surtout de savoir, c'est si une action est prescrite, passée 10 ans ou 20 ans...
Je suis promoteur, et (encore) copropriétaire dans un immeuble que je viens de faire rénover et diviser en lots.
En 1998, je fais inscrire à l'OdJ d'une assemblée, une résolution, libellée comme suit :
Autorisation à donner à M. Xill d'acquérir une parcelle de XXX m², à détacher du terrain d'assiette de la copropriété avec prise en charge par M. Xill du document d'arpentage et du certificat d'urbanisme, en vue de parvenir à la cession.
J'ai pour but de vendre cette parcelle à un tiers.
Rapidement, je me rend compte que c'est un peu "léger", comme résolution. Aussi, le PV de l'AG à laquelle tous les copropriétaires seront présents ou représentés mentionnera-t-il :
"A l'unanimité, les copropriétaire autorisent la cession par M. Xill d'une parcelle de XXX m², à détacher du terrain d'assiette de la copropriété avec prise en charge par M. Xill du document d'arpentage et du certificat d'urbanisme.
Les copropriétaires donnent droit également à l'unanimité à la modification du règlement de copropriété ou de tout acte de copropriétaire ou de copropriété concernant le terrain."
Le syndic présente ce PV à mon notaire, qui enregistre (2 mois après l'AG) :
1°) Une modification de l'assiette de l'immeuble, précisant que c'est à tort et par erreur que les XXX m² avaient été compris dans l'assiette,
2°) Une modification de l'EDD, puisqu'au cours de la rénovation, des locaux techniques ont été supprimés, afin de créer 2 caves (privatives - qui seront à moi).
3°) Toujours dans le cadre de la rénovation, un lot a été agrandi (surface prise sur les parties communes). la modif de l'EDD en tiens compte.
Le même jour, je vend le terrain et le lot agrandi. Peu après, je vend une cave.
Le syndic reçoit, dans la foulée, un courrier de certains copropriétaires, contestant la décision prise, parce qu'ils n'auraient pas été suffisamment informés !!!
Il fait le gros dos... et ne répond pas par écrit... mais précise que la vente n'a finalement pas eu lieu.
Quand serons nous tranquille, le syndic, le notaire et moi ??
10 ans après la publication au fichier des hypothèques ?
20 ans après ??
La publication suffit-elle à considérer que le syndicat est informé, ou faut-il (en plus), que le syndic en informe l'AG, explicitement (auquel cas, nous risquons des ennuis, s'il communique le prix de vente...) ?
A vous lire, pour vos avis éclairés ;o))
Xill
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Gédehem
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Posté - 11 févr. 2013 : 21:47:25
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Si j'ai bien compris votre exposé, la décision adoptant la résolution que vous transcrivez date de 1998 ? ...
Une décison d'AG se conteste dans les 2 mois de la notification du PV aux opposants et défaillants.
Passé ce délai la décision est devenue définitive ...
Mais il se peut que l'opération réalisée soit différente de celle décidée par le syndicat. Dans ce cas la prescription est de 10 ans (L.art.42 al.1).
Depuis 2008 une action en contestation est éteinte sur ce point.
Mais vous parlez au point 3 de construction (privative) sur parties communes.
Dans ce cas c'est la prescription trentenaire qui s'applique : jusqu'en 2028 vous n'allez pas dormir en paix ....
PS : on peut ajouter une publication frauduleuse : l'acte d'inscription au fichier immobilier ne correspond pas à ce qu'a décidé l'AG tel que rapporté dans le PV.
(ceci sur ce que vous indiquez ici....) |
Édité par - Gédehem le 11 févr. 2013 21:56:38 |
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Xill
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 2
 Posté - 11 févr. 2013 : 22:35:20
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Effectivement frauduleuse (sur ce que j'indique ici, et pour lequel j'ai "des billes")
Mais en matière de faux en écritures publique, la prescription est encore plus faible (3 ans, je crois...)
Concernant la prescription trentenaire, les "parties communes" privatisées à la hussarde ont été revendues il y a plus de 10 ans.
Je pensais que le syndicat avait encore une action possible, liée au décalage du point de départ (dans la limite de 20 ans).
Il semble - hélas - que "je" puisse dormir tranquille ?? |
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Gédehem
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3
Posté - 12 févr. 2013 : 09:06:55
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Le délai de prescription prend effet non pas lorsque l'évennement survient mais à la date où un "contestataire" se rend compte de l'aliénation !
La vente ne change rien à cela.
Dans la mesure où l'un ou l'autre des membres du syndicat s'est rendu compte hier matin qu'une partie des parties communes avait été aliénée, les 30 ans partent d'hier matin ! 
Pour le reste, vous dormez comme vous voulez ..... 
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Xill
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4
Posté - 12 févr. 2013 : 09:49:05
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Ah, ben alors ça, ça m'intéresse !!
Celui qui a (aujourd'hui ou demain) envie de contester, c'est le syndicat...
(voire une copropriétaire "représentée", mais qui n'a pas souvenance d'avoir signé un pouvoir. Pouvoir absent des archives du SDC)
Le syndicat estime en effet avoir été "roulé dans la farine" par une autorisation de vente de parties communes extérieures à l'immeuble (terrain), et la disparition de PC à l'intérieur de l'immeuble.
Le syndicat vient effectivement de l'apprendre (à l'occasion du changement de syndic / Info donnée à l'AG suivante).
Cependant, "on s'autorise à penser dans les milieux autorisés" que le SDC aurait dû avoir connaissance de l'aliénation, dès la publication aux Hypothèques.
De ce que je comprend, c'est que "je" peux dormir tranquille (sur le côté gauche...) pour le terrain (également PC, mais il existe un vote... qui est ce qu'il est), mais pas pour les PC intérieures à l'immeuble (Caves + Agrandissement de lot)
Est-ce exact ?
Merci encore de votre aide
Xill |
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Gédehem
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5
Posté - 12 févr. 2013 : 10:43:35
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Ce dont le syndicat a connaissance c'est l'acte qui découle de sa décision de faire ceci et cela, décision rapportée dans le PV.
L'acte du notaire qui a servi à l'enregistrement au fichier immobilier de la modification EDD/RDC doit être en tout point conforme à cette décision. SD'il ne l'est pas, le syndicat ne peut à priori en avoir connaissance.
C'est la découverte de cette différence, ou un autre évennement, qui semble être à l'origine de la découverte du "pot aux roses", de la fraude, de l'aliénation abusive de parties communes.
Vous parlez aussi d'un agrandissement de lot par empietement sur ces parties communes.
Ici le "droit à construire" appartient au syndicat (droit accessoire aux parties communes).
Lorsqu'un copropriétaire veut construire sur une partie commune qu'il souhaite "acquérir", le syndicat doit non seulement aliéner la partie commune en question mais aussi aliéner tout ou partie de son droit à construire au profit du demandeur.
Sur ce que vous exposez, il y a eu vente d'une "parcelle" . et rien d'autre de mentionner au PV (qu'il faut avoir sous les yeux),
....... puis construction (où ?) sur ce qui semble être une partie commune (ce n'est donc pas la "parcelle" ??).
La prescription prend effet le jour où le syndicat (ou un copropriétaire) constate l'affaire, l'aliénation abusive de parties communes et d'une partie du 'droit à construire'..., par exemple en allant consulter le fichier immobilier il y a 15 jours.
La copropriété est un monde délicieux .....  |
Édité par - Gédehem le 12 févr. 2013 10:48:34 |
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Xill
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6
Posté - 12 févr. 2013 : 11:50:50
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Je plussoie, et me range (ravi) à vos arguments... "Je" risque de passer quelques nuits agitées (avec ou sans madame...)
La "décision" prise en AGE, convoquée en urgence (6 jours) était (texte d'un "PV" sous les yeux) :
"Après diverses explication données par [l'acquéreur potentiel d'un lot] et Monsieur [Gérant de la SARL] en ce qui concerne la cession de la parcelle de 885 m²
A l'unanimité, les copropriétaires autorisent la cession par [La SARL promoteur & copropriétaire] d'une parcelle de 885 m², à détacher du terrain d'assiette de la copropriété avec prise en charge par la SARL [...] du document d'arpentage et du certificat d'urbanisme L111-5.
Les copropriétaires donnent droit également à l'unanimité à la modification du règlement de copropriété ou de tout acte de copropriétaire ou de copropriété concernant le terrain."
Aucun projet de modification du règlement de copro, ou de l'EDD n'a été joint.
Idem concernant l'offre d'achat (prix de vente)
Les archives transmises présentent :
2 projet de PV (l'un mentionnant l'autorisation d'acquisition, l'autre l'autorisation de cession)
Aucun n'est signé
La feuille de présence n'est pas certifiée par le président, et contient des erreurs
2 copro étaient représentées par le promoteur (bien commode...)
Aucun pouvoir n'a été transmis
Dans le cadre de la procédure "Archives - Article 18-2), j'envisage de réclamer l'original du PV signé (d'où ma lourde insistance sur un autre fil de discussion  ) , la feuille de présence, signée, conforme au RDC et à la liste des copropriétaires, les pouvoirs, et la copie authentique de l'acte modifiant l'assiette de copropriété et l'EDD.
Si je parviens à obtenir l'acte authentique, une copie du PV a été enregistrée aux minutes du notaire... Elle devrait être riche d'enseignements 
J'ai interrogé les copropriétaires "historiques", pour savoir quels souvenirs ils avaient de cette AG.
Certains me disent qu'il s'agissait d'un accord de principe, pour que le promoteur n'engage pas des frais d'arpentage pour rien.
D'autres me disent que le terrain a été vendu 1 franc, directement à la commune (l'acquéreur du lot agrandi et du terrain)
Une autre me dit qu'elle n'a pas souvenir d'avoir signé de pouvoir, ni d'avoir été convoquée.
La construction n'a pas eu lieu sur le terrain, mais à l'intérieur de l'immeuble.
Comme cela s'est passé en cours de rénovation, et que personne n'a regardé les plans des parties communes, personne ne s'en est aperçu...
Lors de la dernière AG, j'avais soumis une autorisation d'agir en justice (refusée), avec une note de synthèse.
Cette note faisait part de l'analyse de l'avocat du SDC, qui estime que "Au vu des éléments transmis [copie des PV + Acte modifiant l'assiette de copro et l'EDD] l'action semble prescrite".
Je n'ai qu'une confiance relative en la qualité cette analyse... c'est pourquoi je cherche des "billes", parce qu'il est hors de question que je soumette à nouveau cette demande d'autorisation, si l'avocat ne modifie pas son analyse. Je ne vais pas non plus pouvoir changer d'avocat, parce que sinon, je vais me faire "tirer dessus" par les copros (Ah, les joies du bénévole...)
Merci de votre aide
Xill
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