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 Posté - 23 juil. 2009 : 14:33:18
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estapak : mes histoires de syndic n'ont rien à voir sur ce post; pour votre info lors de l'AG avec le nouveau !! l'ancien a démissionné!! 
Construire une nouvelle "pièce" de plusieurs m2 sur un terrain qui ne vous appartient pas, car parties communes, vous appelez cela comment ??? Ceci modifie le lot du copro, les tantièmes,..... le faire sans l'accord de de l'AG et en contrevenant au RDC porte un nom !!!
La jouissance privative ne veut pas dire que l'on peut faire ce que l'on veut, estapak. Ce jardin privatif appartient au syndicat et non au copropriétaire.
Mais vous devez également savoir que d'obtenir la majorité double à l'article 26 est quasiment nulle. |
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ETASPAK
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 22
Posté - 23 juil. 2009 : 17:15:31
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Philipe388 : La jurisprudence considère la pose d’une véranda en aluminium sur une loggia comme une construction dite légère «composée de matériaux légers et aisément démontable».
D’où un vote à la majorité de l’article 26 de la loi qui n’est certainement pas facile à obtenir.
Mais l’assemblée générale de gerard13 peut tout à fait décider de ratifier ces travaux contre indemnité.
Cour de cassation du mercredi 20 mars 2002 N° de pourvoi : 00-17751
COPROPRIETE - Parties communes - Travaux - Autorisation syndicale - Double majorité - Construction par un copropriétaire titulaire d'un droit de jouissance exclusif - Décision de ratification contre indemnité.
La décision d'une assemblée générale de copropriétaires acceptant a posteriori moyennant le versement d'une indemnité, des travaux réalisés par un copropriétaire sur des parties communes dont ce dernier n'avait que la jouissance privative, est soumise aux conditions de vote de l'article 26 de la loi du 10 juillet 1965.
COPROPRIETE - Syndicat des copropriétaires - Décision - Décision ratifiant des travaux d'emprise sur les parties communes - Majorité requise.
Textes appliqués : Loi 65-557 1965-07-10 art. 26
http://www.legifrance.gouv.fr/affic...26&fastPos=1
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Édité par - ETASPAK le 23 juil. 2009 17:16:47 |
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gerard13
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23
Posté - 23 juil. 2009 : 20:05:59
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Bonjour,
quelques précisions supplémentaires:
Actuellement la véranda est posée sur une loggia en rez de chaussez privative accessible par l'exterieur, mais le conduit des eaux pluviales est dans cette loggia, ce qui veut dire qu'en cas d'intervention sur le conduit du fait de la véranda, l'accessibilité depuis l'exterieur est réduite.
Voici les résolutions telles qu'exposées sur la convocation à l'AG:
11/ mandat à donner au syndic pour ester en justice à l'encontre de madame x propriétaire de l'appartement 21 en vue d'obtenir la depose de la baie vitrée installée sans autorisation de l'assemblée générale, etant rappelé que cette situation est contraire au règlement de copropriété (article 13 harmonie de l'immeuble page 71)
majorité requise : article 24
12/ autorisation à donner a monsieur y de poser une baie vitrée à l'extremité de la loggia de son appartement n°23
majorité requise: article 26
idem pour résolution 13,14,15 pour d'autres copropriétaires.
merci pour vos réponse,
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ETASPAK
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24
Posté - 23 juil. 2009 : 23:12:41
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Bonsoir gerard13,
Votre ordre du jour est incomplet, il manque deux résolutions qui ont chacune leurs importances.
La première résolution est celle de pouvoir modifier le règlement de copropriété par un vote à l’article 26 de la loi dans le cas où l’autorisation est donnée pour la réalisation de ces travaux.
La deuxième résolution est celle de faire ratifier ces travaux antérieurs par un vote à l’article 26 de la loi dans le cas où l’autorisation n’est pas donnée au syndic pour ester en justice.
Et à défaut de pouvoir voter sur cette première résolution.
Vous ne pouvez pas voter la résolution n°12, 13, 14, 15.
Par contre, vous pouvez voter la résolution n°11 à la majorité de l’article 24 de la loi.
A quelle date avez-vous votre assemblée générale ?
Concernant l’accessibilité à l’intérieur de la véranda dans le cas de travaux sur le conduit des eaux pluviales.
L’article 9 de la loi du 10 juillet 1965 précise :
« Toutefois, si les circonstances l'exigent et à condition que l'affectation, la consistance ou la jouissance des parties privatives comprises dans son lot n'en soient pas altérées de manière durable, aucun des copropriétaires ou de leurs ayants droit ne peut faire obstacle à l'exécution, même à l'intérieur de ses parties privatives, des travaux régulièrement et expressément décidés par l'assemblée générale en vertu des e, g, h, et i de l'article 25, du d de l'article 26 et des articles 26-1 et 30. »
L’article 25h de la loi du 10 juillet 1965 précise :
« h) La pose dans les parties communes de canalisations, de gaines, et la réalisation des ouvrages, permettant d'assurer la mise en conformité des logements avec les normes de salubrité, de sécurité et d'équipement définies par les dispositions prises pour l'application de l'article 1er de la loi n° 67-561 du 12 juillet 1967 relative à l'amélioration de l'habitat. »
Loi 65-557 du 10 juillet 1965 :
http://www.legifrance.gouv.fr/affic...xte=20080213
DĂ©cret 67-223 du 17 mars 1967 :
http://www.legifrance.gouv.fr/affic...xte=20080213
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Posté - 23 juil. 2009 : 23:25:42
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estapak : trop de jurisprudences tuent la jurisprudence.
Vous alignez de nombreuses jurisprudences en dehors du contexte de gerard13, sans connaitre le fond du dossier.
Travaux engaés par le syndicat dont le copro. ne peut faire obstacle, ou problème de normes !!!! rien à voir avec la pose de vérandas !!!
Vous poposez de ratifier des travux qui ne sont pas autoriser par le RDC, et dont l'AG a rejetté les autres demandes. Le fiat que l'AG refuse d'aller en justice n'est pas applicable, elle est contradictoire elle aussi au RDC.
Le syndic a raison d'attaquer ces copros pour le démontage des vérandas, il a tort de demander l'autorisation de l'AG, il n'en a pas besoin!!!
Les résolutions proposées ne sont pas les bonnes.Une seule suffirai à régler votre problème : modification du RDC pour autoriser la pose de vérandas sur les parties communes, suivant le cahier des charges joints à l'ODJ ( couleurs, matériaux, assurances, ...)
A vérifier si l'article 26 est suffisant ??
Celle-ci est suffisante et les copros ayant déjà poser des vérandas ne pourront plus être attaquer si l'AG approuve ces poses à postériori.
pas besoin de cinquante milles jurisprudences, la loi de 1965 vous suffit!!
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ETASPAK
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26
Posté - 23 juil. 2009 : 23:56:03
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Philipe388 : Il vaut mieux avoir des argumentations juridiques plutĂ´t que des affirmations sommes toutes personnelles, mais sans aucun fondement.
Depuis quand un syndic peut-il ester en justice sans l’accord de l’assemblée générale ?
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Posté - 24 juil. 2009 : 09:35:08
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estapak : ĂŞtes vous juriste ou avocat ??
Copier-coller des jurisprudences hors du sujet, n'aideront pas gerard13.
Le syndic n'a pas besoin de l'accord de l'AG pour poursuivre un mauvais payeur au tribunal, mais il a l'obligation d'informer tous les copropriétaires des contentieux et des actions qu'il a lancées.!!!!
IL doit faire respecter le RDC, un copro qui installe une véranda alors que le RDC l'interdit, il n'a pas besoin de la décision de l'AG, c'est sa mission !!!!
estapak : donnez nous le texte de loi qui impose un vote de l'AG !! |
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ETASPAK
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Posté - 24 juil. 2009 : 09:54:20
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citation: Initialement posté par philippe388estapak : donnez nous le texte de loi qui impose un vote de l'AG !!
philipe388 : l’article 55 du décret du 17 mars 1967 précise :
« Le syndic ne peut agir en justice au nom du syndicat sans y avoir été autorisé par une décision de l'assemblée générale. »
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gerard13
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Posté - 24 juil. 2009 : 16:01:12
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bonjour,
Etaspak, si je comprens bien, un copropriétaire qui installe une véranda sans faire valider sa demande par une AG, cette installation étant interdite par le RDC, a des chances s'il est poursuivi en justice de gagner un procès !
merci pour vos réponses.
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ETASPAK
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Posté - 24 juil. 2009 : 16:29:54
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citation: Initialement posté par gerard13
bonjour,
Etaspak, si je comprens bien, un copropriétaire qui installe une véranda sans faire valider sa demande par une AG, cette installation étant interdite par le RDC, a des chances s'il est poursuivi en justice de gagner un procès !
merci pour vos réponses.
Bonjour gerard13,
Absolument pas, bien au contraire.
Peut importe que cette installation soit interdite ou ne soit pas interdite par le règlement de copropriété.
Un copropriétaire qui installe une véranda sans faire valider sa demande par une assemblée générale n’a absolument aucune chance de gagner un procès s’il est poursuivi en justice.
Un copropriétaire n’a aucun droit d’installer une véranda sans avoir l’autorisation de l’assemblée générale.
Seule exception à cette règle, que le règlement de copropriété comporte une clause qui autorise la pose de vérandas.
Dans votre cas, le règlement de copropriété l’interdit.
A partir de là , l’unique solution pour vous.
C’est celle d’autoriser votre syndic d’ester en justice, par une décision de l’assemblée générale à l’article 24 de la loi, pour faire démonter cette véranda.
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felix1930
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Posté - 24 juil. 2009 : 21:14:00
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citation: philipe388 : l’article 55 du décret du 17 mars 1967 précise :
« Le syndic ne peut agir en justice au nom du syndicat sans y avoir été autorisé par une décision de l'assemblée générale. »
(suite) une telle autorisation n'est pas necessaire pour les actions de recouvrement de créance ,la mise en oeuvre.................,les mesures conservatoires et les demandes qui relèvent des pouvoirs du juge des référés.................
donc, le non respect du RDC concernant la mise en place d'une véranda permet au syndic,sans autorisation de l'AG, de demander au juge de faire respecter le règlement et ,éventuellement,d'ordonner la dépose de la véranda |
Édité par - felix1930 le 24 juil. 2009 21:19:07 |
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ETASPAK
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Posté - 25 juil. 2009 : 11:50:12
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citation: Initialement posté par philippe388estapak : trop de jurisprudences tuent la jurisprudence. Vous alignez de nombreuses jurisprudences en dehors du contexte de gerard13, sans connaitre le fond du dossier. A vérifier si l'article 26 est suffisant ?? pas besoin de cinquante milles jurisprudences, la loi de 1965 vous suffit!!
philipe388 : trop d’affirmations tuent les affirmations, surtout lorsqu’elles sont sans aucun fondement juridique.
Vous êtes trop catégorique et pas assez clairvoyant dans vos affirmations.
Vous vouliez que je vous trouve une jurisprudence sur ce cas très précis, voyez par vous-même :
Cour de cassation du mardi 19 février 2002 N° de pourvoi : 00-20003
Sur le moyen unique, ci-après annexé :
« Attendu qu'ayant relevé qu'en leur qualité de copropriétaires, tant Mme Y..., appelante, que les époux B..., intervenants volontaires en cause d'appel et s'associant à la demande initiale de Mme Y..., justifiaient d'un intérêt à faire respecter le règlement de copropriété, que le règlement imposait le respect de l'harmonie de l'ensemble, interdisait toute construction supplémentaire même légère ou temporaire et prévoyait que devaient être prises à la double majorité de l'assemblée générale des copropriétaires les décisions relatives aux travaux comportant transformation, addition ou amélioration, que la construction en dur de l'abri dans le jardin des époux Lecontel entrait dans la catégorie desdits travaux, la cour d'appel, qui a constaté souverainement que cet abri construit sans autorisation constituait une rupture dans le canevas originaire des constructions causant un préjudice personnel à chacun des copropriétaires dans la jouissance de son lot comme dans celle des parties communes et en a ordonné la démolition, a légalement justifié sa décision de ce chef. »
http://www.legifrance.gouv.fr/affic...75&fastPos=1
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ETASPAK
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Posté - 25 juil. 2009 : 12:11:48
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citation: Initialement posté par philippe388
Le syndic a raison d'attaquer ces copros pour le démontage des vérandas, il a tort de demander l'autorisation de l'AG, il n'en a pas besoin!!!
Bien évidemment qu’il a besoin de demander l’autorisation de l’assemblée générale.
Pour qu’une procédure en référé classique soit recevable, il faut en démontrer l'urgence « et » la nécessité.
Ce qui est vraiment loin d’être le cas de gerard13, il n’y a aucune nécessité de démonter cette véranda dans l’urgence.
Ces travaux datent de janvier 2008, 19 mois après, l'urgence et la nécessité ne sont assurément plus d’actualité.
D’autant plus que gerard13 nous précise :
« Lors de la précédente AG le syndic avait mis comme résolution le fait d'autoriser ou pas la pose de vérandas, et la résolution suivante le fait d'ester en justice contre la personne ayant fait la pose. »
« Il s'avère qu’à la première question l'AG n'a pas autorisé la pose, par contre pour la deuxième résolution l'AG n'a pas voulu aller en justice à l'encontre de cette personne. »
Et pour qu’une procédure en référé au fond soit recevable, l'urgence et la nécessité ne sont pas requises, mais elle doit correspondre aux articles 19, 19-2, 29-1, 29-2, 29-4 de la Loi et aux articles 49, 50, 55, 62-5 du Décret.
Ce qui n’est certainement pas le cas de gerard13.
En conséquence, le syndic de gerard13 à raison, c’est une procédure classique qui est nécessaire pour faire enlever cette véranda.
D’où l’application de l’article 55 du décret du 17 mars 1967 qui précise :
« Le syndic ne peut agir en justice au nom du syndicat sans y avoir été autorisé par une décision de l'assemblée générale. »
Voyez ce lien :
La procédure de référé ou de requête devant le Tribunal de Grande Instance (ou son président) :
http://sos-net.eu.org/copropriete/4/refere.htm
philipe388 : sans être péjoratif , bien au contraire, mais votre antagonisme permanent et personnel vis-à -vis des syndics démontre un manque certain d’objectivité et de discernement de votre part.
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Édité par - ETASPAK le 25 juil. 2009 12:14:21 |
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ETASPAK
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Posté - 25 juil. 2009 : 12:18:03
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citation: Initialement posté par felix1930citation: philipe388 : l’article 55 du décret du 17 mars 1967 précise :
« Le syndic ne peut agir en justice au nom du syndicat sans y avoir été autorisé par une décision de l'assemblée générale. » (suite) une telle autorisation n'est pas necessaire pour les actions de recouvrement de créance ,la mise en oeuvre.................,les mesures conservatoires et les demandes qui relèvent des pouvoirs du juge des référés.................donc, le non respect du RDC concernant la mise en place d'une véranda permet au syndic,sans autorisation de l'AG, de demander au juge de faire respecter le règlement et ,éventuellement,d'ordonner la dépose de la véranda
Bonjour felix1930,
Vous avez raison sur le principe, mais dans le cas de gerard13 elle n’est pas applicable pour les raisons que j’ai évoquées ci-dessus.
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Édité par - ETASPAK le 25 juil. 2009 12:21:23 |
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Posté - 25 juil. 2009 : 17:07:22
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estapak : on s'énerve !! beaucoup de choses contradictoires dans vos différents posts!! felix1930 est assez d'accord aves mes " affirmations" également.
Je vous remercie d'avoir trouvé une jurisprudence qui confirme exactement TOUS mes propos.
Estapak : citation: sans être péjoratif , bien au contraire, mais votre antagonisme permanent et personnel vis-à -vis des syndics démontre un manque certain d’objectivité et de discernement de votre part.
Estapak : êtes vous juriste ou avocat ??? il est bon de connaitre ceci pour apprécier la longue liste de vos jurisprudences; merci.
Je n'ai aucun problème avec les syndic, quand ils sont pros. D'ailleurs je n'ai pas attaquer les syndics dans ce post!!
Une autre question me turlupine maintenant : estapak, Etes vous syndic ???
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gerard13
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Posté - 25 juil. 2009 : 18:33:40
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Bonjour,
Voici les explications ( qui ne conviennent pas) de la part du syndic qui a Ă©tabli la convocation de l'AG:
A la résolution n°11 (autorisation d'ester en justice) : l'AG ne votera pas pour aller en justice à l'encontre de la premiere personne.
Aux résolutions 12 13 14 15 (autorisation de poser des vérandas), la subtilité est dans la majorité requise (article 26 2/3 des copropriétaires), il m'explique que si elle est votée, pour le syndic cela signifie implicitement le changement du RDC ! Mais selon lui la majorité ne sera jamais atteinte ! Cette façon de faire ne me plait pas, et je pense qu'en soi c'est même malhonnete.
Me confirmez vous que la modification du RDC se fait à l'unanimité, et que le syndic ne doit faire de l'interpretation de décisions.
PS: l'AG a lieu aujourd'hui, je ne peux pas y assister suite Ă un accident de la route cette semaine.
Mais dès lundi, j'aurai les résultats.
merci pour vos réponses
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Posté - 25 juil. 2009 : 19:34:52
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Le syndic vient de se rendre compte qu'il n'a pas besoin d'autorisation de l'AG pour agir en justice pour faire respecter le RDC. Il doit donc informer l'AG que cette résolution n'est pas applicable car contraire au RDC.
La " subtilité" de la majorité de vote entre l'article 26 et l'Unanimité doit être confirmer par un juriste.
IL confirme également que ceci est bien une MODIFICATION du RDC. Alors article 26 ou Unanimité, le syndic aurait du demander la confirmation à son service juridique pour lever toute ambiguité à l'AG.
la majorité à l'article 26 est difficile à obtenir, il vous faut la moitié plus un des copros présents ou représentés qui possède au moins les 2/3 pour pouvoir voter ces résolutions à l'AG, c'est le minimum, car un seul copro qui vote contre avec cette configuration minimum, et les résolutions sont rejettées.
Le syndic sera bien obligé d'aller en justice pour faire démonter les vérandas déjà posées!!! |
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ETASPAK
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Posté - 25 juil. 2009 : 22:47:10
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citation: Initialement posté par philippe388estapak : on s'énerve !! beaucoup de choses contradictoires dans vos différents posts!! felix1930 est assez d'accord aves mes " affirmations" également. Je vous remercie d'avoir trouvé une jurisprudence qui confirme exactement TOUS mes propos. Estapak : citation: sans être péjoratif , bien au contraire, mais votre antagonisme permanent et personnel vis-à -vis des syndics démontre un manque certain d’objectivité et de discernement de votre part.
Estapak : êtes vous juriste ou avocat ??? il est bon de connaitre ceci pour apprécier la longue liste de vos jurisprudences; merci. Je n'ai aucun problème avec les syndic, quand ils sont pros. D'ailleurs je n'ai pas attaquer les syndics dans ce post!! Une autre question me turlupine maintenant : estapak, Etes vous syndic ???
Philippe388,
Que voulez-vous que je vous dise de plus sur ce sujet ?
Si ce n’est que vous avez vraiment une lecture très aléatoire des jurisprudences.
Vous prétendez qu’il faut l’unanimité pour modifier la clause d’un règlement de copropriété qui interdit la pose d’une véranda, libre à vous de le penser.
Vous prétendez que le syndic peut faire un référé malgré des travaux qui date de janvier 2008 et malgré un refus d’ester en justice lors d’une précédente assemblée générale, libre à vous de le penser.
Vous précisez à gerard13
« IL confirme également que ceci est bien une MODIFICATION du RDC. Alors article 26 ou Unanimité, le syndic aurait du demander la confirmation à son service juridique pour lever toute ambigüité à l'AG. »
Et vous me précisez le 23 juillet 2009 à 11:57
« Nous avons eu une longue discussion avec le syndic sur une demande de pose de véranda (à savoir que les vérandas posées depuis quelques années l'ont été sans demande à l'AG !!!). Nous avons demandé et lancé une étude juridique précise à ce sujet. Les copros qui veulent posés une véranda propose l'article 26, bien évidemment. »
C’est quand même curieux que votre propre syndic n’a pas demandé la confirmation à son propre service juridique pour lever toute ambigüité sur l’article 26 ou l’unanimité.
Mais ce qui l’est encore plus, c’est l’étude juridique précise que vous avez demandée et lancée à ce sujet, mais qui ne semble pas encore être arrivée.
On se calme, beaucoup trop de choses contradictoires dans vos différents propos.
Vous obnubilez vraiment sur les syndics, faites très attention à la schizophrénie numérique.
Pour le reste, si ma signature ne vous suffit pas, franchement, ma chère, c’est le cadet de mes soucis .
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Édité par - ETASPAK le 25 juil. 2009 22:53:31 |
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ETASPAK
Contributeur senior
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Posté - 25 juil. 2009 : 22:57:01
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citation: Initialement posté par gerard13
Bonjour,
Voici les explications ( qui ne conviennent pas) de la part du syndic qui a Ă©tabli la convocation de l'AG:
A la résolution n°11 (autorisation d'ester en justice) : l'AG ne votera pas pour aller en justice à l'encontre de la premiere personne.
Aux résolutions 12 13 14 15 (autorisation de poser des vérandas), la subtilité est dans la majorité requise (article 26 2/3 des copropriétaires), il m'explique que si elle est votée, pour le syndic cela signifie implicitement le changement du RDC ! Mais selon lui la majorité ne sera jamais atteinte ! Cette façon de faire ne me plait pas, et je pense qu'en soi c'est même malhonnete.
Me confirmez vous que la modification du RDC se fait à l'unanimité, et que le syndic ne doit faire de l'interpretation de décisions.
PS: l'AG a lieu aujourd'hui, je ne peux pas y assister suite Ă un accident de la route cette semaine.
Mais dès lundi, j'aurai les résultats.
merci pour vos réponses
Gerard13, je vous réitère ma réponse du 23 juillet à 23:12
Et en attendant une hypothétique réponse du service juridique de votre syndic.
Vous pouvez toujours poser votre question sur cette consultation juridique en ligne payante.
http://www.universimmo.com/repq/unirepq001.asp
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Posté - 26 juil. 2009 : 10:15:26
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estapak : parlez de schizophrénie à mon égard est une insulte assez nulle, vous le roi du copier-coller de jurisprudences !!!
Vous vous cachez derrière un pseudo pour affirmer une connaissnace de la loi, je doute fort que vous compreniez la totalité des jurisprudences, qui sont souvent à coté du sujet.
citation: Pour le reste, si ma signature ne vous suffit pas, franchement, ma chère, c’est le cadet de mes soucis .
Expliquez nouq qui se cache derrière cette signature " estapak" ??? si connue parmi les internautes ??? Je pense que la politesse est de se présenter, syndic, avocat, juriste, plombier,boulanger,..... Il faut assumer sa position de chef de la jurisprudence, estapak.
Un petit peu de schizophrénie la dedans !!! |
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