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alan2
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 Posté - 01 mars 2013 : 20:39:50
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1)Lors d'une A G quelle personne décide de l'article selon lequel une résolution doit être votée?
2)engage t elle sa responsabilité ?
3)Si la personne qui a décide de cet article est favorisée lors du vote :peut on invoquer"un abus de majorité"
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andre78fr
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1
 Posté - 01 mars 2013 : 21:14:21
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C'est le travail du syndic de connaître la loi et tout particulièrement les articles 24, 25 et 26 de la loi du 10 juillet 1965 qui définissent la majorité selon la nature du vote. Dans certains cas c'est simple (article 24 pour la plupart des décisions courantes, 25 pour le mandat du syndic ou l'élection des membres du CS...) mais ça peut se compliquer ; exemple d'un ravalement qui dans certain cas est considéré comme de l'entretien (art.24) et dans d'autres comme un embellissement somptuaire (art. 26)...
De toute façon les majorités ne sont pas décidées pendant l'AG mais bien avant et elles doivent (je crois) figurer dans la convocation pour chaque résolution. Il y a quelques passerelles qui permettent de passer de la 25 à la 24 ou de la 26 à la 25 à une autre AG.
L'abus de majorité c'est davantage le principe de bloquer une décision contre l'intérêt général... |
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GĂ©dehem
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 2
Posté - 01 mars 2013 : 22:19:14
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La majorité nécessaire à la prise de décision dépend de la nature de la question ... et ce que précise les art.25 et 26 de la loi.
Sans connaitre la question il n'est pas possible de dire de quelle majorité elle relève.
Pour simplifier, la majorité à obtenir est plus importante en fonction de son importance pour le syndicat.
Ainsi, 80% des décisions "courantes" relèvent de la majorité relative de 'art.24. Pour la maj absolue de l'art.25, ells sont précisées par les textes (cells listées sous art.25 + qques autres par ailleurs (D.art.21 par exemple))..
Pour la double maj.art.26, très rare, là aussi il faut se reporter aux textes sous cet article.
Si le syndic précise une majorité au regard de la question inscrite à l'ODJ, ce n'est qu'une indication et non une certitude (et pas une obligation). C'est aussi au CS (et aux copropriétaires) de vérifier e qu'il en st exactement.
PS : L.art.14, que tout copropriétaire et dons membre de CS devraient connaitre pas cœur : c'est le syndicat qui est responsable de tout au 1er chef, d'une prise de décision à une mauvaise majorité, pas le syndic ou le copropriétaire bénéficiaire de la décision. |
Édité par - Gédehem le 01 mars 2013 22:21:57 |
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alan2
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3
Posté - 02 mars 2013 : 10:59:14
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Merci à andré78 et à Gédehem pour leurs avis
Je vous donne ci après un peu plus d'éléments;
Résolution soumise aux votes à l’article 25 f
Voulez vous modifier le règlement de copropriété et faire appliquer la clef de répartition des tantièmes de charges, validée par l’assemblée générale de 1981, mais jamais enregistrée et publiée.
La modification de cette clef devra être conforme aux dispositions de la version consolidée de la loi N°65- 557 du 10 juillet 1965, ainsi qu’enregistrée et publiée.
Cette modification de la clef concerne les deux bâtiments de cette copropriété.
BAT 1 67000 / 100000 des tantièmes de propriété
BAT 2 33000/ 100000 des tantièmes de propriété
La nouvelle clef propose d’augmenter les charges du bat 2 de 7% au détriment du BAT 1
La raison de cette augmentation concerne d’après les rédacteurs de cette modification (2 copropriétaires), que certaines « chambre de bonne » ont été vendues et transformées en studio.
Ils prétendent que ces ventes sont un changement d’usage de l’immeuble, ceci pour justifier l’article 25 f.
Je vous livre ci après la copie de mon courrier au conseil syndical
Afin de préparer la résolution en A G
Suite à notre dernière conversation téléphonique, je vous adresse ce mail afin de vous donner ma manière d’appréhender le problème des tantièmes de charges.
Il est inutile de refaire un EDD et donc d’engager des frais, car il ne serait pas différent de celui établi lors de la création de la copropriété et donc la clef de répartition des charges serait la même.
Les critères permettant l’établissement de la clef de répartition des charges sont liés aux tantièmes de copropriété donc immuables
Pour qu’il y ait modification de cette clef il faut constater un changement de bâti, c'est-à -dire des divisions d’appartements, ou un changement de destination c'est-à -dire des appartements qui se transforment en bureaux ou inversement, ou une création d’ascenseur.
Les lots concernant ces chambres étaient individualisés sur le RDC initial, donc il n’y à pas eu des divisions d’appartements sinon le RDC aurait été modifié et la clef de répartition recalculée (à vérifier).
A mon avis il existe deux solutions :
La première est de revenir au RDC initial sur lequel figure les éléments permettant de répartir les charges et par la suite si les copropriétaires le demande faire établir un nouvel EDD (avec les frais y afférents) sur des critères particuliers de répartition de charges qui devront être votés en AG.
La seconde est de faire voter en AG la répartition faite en 1981, pour cela il sera nécessaire de faire établir des calculs précis et motivés afin que tous les copropriétaires puissent voter en connaissance de cause.
Pour cette seconde solution, nous pourrions un expert afin qu’il donne un avis sur la manière dont les calculs ont été fait en 1981 pour cela il aura besoin de tous les documents (détails des calculs fournis aux copropriétaires) qui ont été nécessaires à l’époque pour parvenir à la clef de répartition actuelle.
Comme vous pouvez le constater, nous tournons en rond. Pour ma part je serais d’avis de demander à notre syndic :
De nous communiquer un tableau comparatif par lot entre la clef actuelle et la clef initiale en prenant comme base les charges de 2012.
Nous pourrions ainsi déterminer les écarts sur les deux méthodes. Ensuite de proposer au vote deux résolutions très précises que nous pourrions établir et faire valider par le syndic.
Bien sûr, si malheureusement nous ne parvenons pas à un accord au niveau de l’AG, il nous restera la solution de demander au juge d’effectuer une répartition de charges.
Je reste à votre disposition pour entendre d’autres arguments et conseils de la part de chacun.
Bien sur à la suite de cette lettre il ne subsiste qu’une résolution non motivée, par aucun document ni calcul sérieux.
Le syndic a juste joint à la convocation la copie du PV de l’AG de 1981.
Je serais donc opposant à cette résolution.
Ma question :
Comment agir lors de l’A G alors que je pense que l’article devrait être selon moi, soit l’article 26 soit l’unanimité.
Merci Ă tous pour vos conseils.
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GĂ©dehem
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Posté - 02 mars 2013 : 15:07:01
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Méconnaissance, incompétence, comme toujours .....
Une décision d'AG est valable 10 ans. Une décision de 1981 non appliquée, non mise en œuvre n'existe plus.
Il faut tout recommencer.
La modification des tantièmes charges nécessite l'unanimité des voix de l'ensemble du syndicat. Elle ne peut en aucun cas être décidée à la maj.art.25.
Autre chose est la modification des tantièmes d'un lot en raison d'un changement d'usage de ce lot. Dans ce cas, seul ce lot est modifié (en + ou en -), pas les tantièmes des autres lots.
Tel lot était à (mettons) 15/10.000°°, il passerait à 25/10.010°°. Les 10 en plus se retrouvent dans le total cumulé des lots, qui passe alors à 10.010.
Les autres lots ne changent pas leurs tantièmes, 125 ici, 150 là !
Que le total cumulé des lots ne soit pas un chiffre rond n'a aucune incidence ! Que les choses communes soient réparties en 10.000°° ou 12.415°° n'a pas d'importance. Ce n'est que le diviseur ! 
Ecore faut-il qu'il y ai changement dans la destination de ce lot "Chanbre de bonne". Quel est-il dans votre RDC ?
A priori, la destination (usage) d'une chambre de bonne c'est "habitation", ainsi qu'il est prévu dans la destination de votre immeuble (destination immeuble précisé au RDC).
Il n'y a aucune modification dans la destination de 'habitation' de ce lot, hier chambre de bonne, aujourdh'hui studio.
La seule chose à modifier serait le descriptif de ce lot (EDD/RDC), comme il en est chaque fois que le descriptif d'un lot est modifié (un F5 modifié en F.4 ou inversement avec modification des cloisonements privatifs).
Cela n'entraine aucune modification des tantièmes tels qu'ils ont été définis à l'origine de la copropriétré, selon la consistance, la superficie, la situation ...sans référence à l'usage de ce lot (L.art.5)
Dans votre affaire, une modification des tantièmes c'est unanimité ou rien. |
Édité par - Gédehem le 02 mars 2013 15:12:31 |
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alan2
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5
Posté - 02 mars 2013 : 16:05:52
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Comme toujours un très grand merci à Gédehem.
Une dernière sans abuser.
Avez vous un texte de référence sur la validité de 10 ans d'une résolution en AG non appliquée;
La résolution a été partiellement appliquée puisque le syndic utilise depuis cette date la clef de répartition des charges, mais contrairement à ce qui était demandé dans la résolution, elle n'à jamais été enregistrée ni publiée.
Dans ce cas la prescription de 10 ans existe t elle. |
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GĂ©dehem
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Posté - 02 mars 2013 : 19:20:07
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Les 10 ans : L.art.42 al.1
Y a t-il eu de nouveaux acquéreurs depuis 1981 ??? Depuis moins de 10 ans, depuis peu ??
Si OUI, la grille décidée en 1981 ne leur est pas applicable du moment qu'elle n'a pas été publiée ou annexée aux actes !
C'est en toutes lettres D.art.4 !
Le syndic ne pouvant appliquer 2 grilles distincte, une pour les "anciens", une autre pour les nouveaux, seule la grille enregistrée jusqu'ici au fichier immobilier (RDC) est opposable à l'ensemble des copropriétaires.
C'est du B A BA, qu'aucun syndic professionnel digne de ce nom n'ignore, qu'un CS digne de ce qu'est un CS ne devrait pas ignorer.
Voir ici :
http://www.universimmo.com/forum_un...PIC_ID=14808
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Édité par - Gédehem le 02 mars 2013 19:27:02 |
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alan2
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Posté - 02 mars 2013 : 20:19:37
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Gédehem un grand merci pour votre compétence. |
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