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Atlantis
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 Posté - 11 mars 2013 : 17:07:14
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Bonjour,
J'ai fait une demande à l'AG pour modifier la terrasse de mon appartement et j'ai eu la surprise de voir sur l'ordre du jour que cette demande relevait de l'article 26 (2/3 des voix). Or lors de la précédente AG, une demande similaire relevait de l'article 25 (majorité absolue). Vu que personne ne s’intéresse aux AG et que très peu de copropriétaires sont présents, ma demande ne pourra même pas être mise au vote si c'est un article 26.
Le syndic me dit que c'est un article 26 car mon jardin est une "partie commune à usage privatif". Or dans le règlement de copropriété il est écrit que mon jardin est à "jouissance privative", il n'est nulle part mentionné que c'est une partie commune. Il est de plus écrit dans le règlement de copropriété :
citation: DEFINITION DES PARTIES PRIVATIVES Les locaux et espaces qui sont compris dans la composition d'un lot sont affectés à l'usage exclusif du propriétaire du lot considéré et comme tels constituent des "parties privatives", à charge pour chaque copropriétaire d'en assurer l'entretien et le fonctionnement, suivant les règles et conditions fixées au présent règlement de copropriété. Il en est de même pour les accessoires des dits locaux tels que :
- les carrelages et revêtements de sol, les plafonds, faux plafonds et parquets, à l'exclusion des ouvrages de gros œuvre,
- …
- les revêtements superficiels et les pare-vues des balcons, loggias et terrasses à jouissance privative, à l'exclusion du gros œuvre et de l'étanchéité lorsqu'elle existe,
- …
- les plantations des jardins à jouissance privative,
Je n'y comprends plus rien !
Pouvez vous donc m'indiquer si mon jardin est une partie commune et s'il dépend donc de l'article 26 ?
Et comment faire s'il dépend bien de l'article 26 puisque qu'on a jamais les 2/3 des copropriétaires qui sont présents aux AG ?
Merci de votre aide
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Posté - 11 mars 2013 : 17:26:43
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Atlantis : les jardins à jouissance exclusive ou privative sont bien des parties communes du SDC. Ce ne sont pas des lots de copropriétés et ils sont attachés au lot.
Tout travaux affectant les parties communes doivent être soumis à l'accord de l'AG, majorité de l'article 25 : veluxs, ...
En ce qui concerne les travaux sur des parties communes, c'est bien l'article 26 : terrasses, vérandas, ...
Il vous faut vérifier la décision de l'AG qui aurait autorisé par le passé la construction d'une terrasse à l'article 25. Si cela concernait les mêmes travaux de terrasse que ceux que vous désirez faire, alors vous devrez en informer l'AG et demander à l'AG de voter ces travaux à l'article 25.
Si personne ne conteste cette majorité dans les 2 mois après la réception du PV, vous pourrez monter cette terrasse.
Vous avez la possibilité de proposer à cette AG de poser une terrasse démontable ( en bois sur des plots...), majorité à l'article 25.
La majorité indiqué sur l'ODJ n'a pas d'importance; il n'y a aucune obligation à ce qu'elle y figure. |
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Numero6
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Posté - 11 mars 2013 : 17:29:29
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citation: Et comment faire s'il dépend bien de l'article 26 puisque qu'on a jamais les 2/3 des copropriétaires qui sont présents aux AG ?
bien lire et comprendre : "présent ou représentés !" |
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Atlantis
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Posté - 11 mars 2013 : 17:35:05
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Merci pour votre réponse rapide.
Il est malheureusement trop tard pour demander à ce que ce soit une terrasse démontable. En plus, je ne sais pas si ça serait accepté puisque qu'il s'agit de l’extension d'une terrasse existante en dur, mais je tenterai le coup pour l'année prochaine.
Par contre, je ne comprends pas bien votre dernière phrase. Que voulez vous dire ? |
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Atlantis
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 Posté - 11 mars 2013 : 17:38:43
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Et de ce fait, est-ce que je peux couper les arbustes qui sont à la place de la future extension de ma terrasse ? Sachant, que si je ne les arrose pas, ils meurent (la pluie ne tombant pas dessus) et que ça coûte des tonnes d'eau par an.. |
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Posté - 11 mars 2013 : 17:46:26
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Atlantis : généralement l'entretien de jardins à jouissance privative est à la charge des copropriétaires.
En ce qui concerne les arbres et les arbustes plantés dans ces jardins, il faut vérifier ce que dit votre RDC. Par exemple, l'élagage ou l'abattage de grands arbres, le remplacement de certaines plantations, situés dans ces jardins sont à la charge du SDC.
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Posté - 11 mars 2013 : 17:49:55
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sur ces parties communes à jouissance privative, vous ne pouvez qu'assurer l'entretien des arbustes, vous ne pouvez pas les supprimer (sauf avec l'accord d'une AG). C'est surprenant mais c'est ainsi: les arbustes ou arbres d'origine sont des parties communes dont l'entretien est confié aux copros qui en ont la jouissance....
ce que voulez dire philippe, c'est que les majorités indiquées sur la convocation ne sont qu'indicatives et peuvent être modifiées en cours de séance.... |
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Atlantis
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Posté - 11 mars 2013 : 17:53:28
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@ philippe388 :Oui, l'entretien est à ma charge d'après le RDC. Mais j'aimerais bien les supprimer car ils cachent toute la luminosité, sont de trop gros consommateurs d'eau et sont des nid à insectes. Je me demandais donc s'il fallait une autorisation de l'AG pour les remplacer par de la pelouse par exemple (puisque je doute obtenir mon autorisation d’extension de terrasse).
@ Numero6 : malheureusement, même avec les pouvoirs, on n'arrive jamais à avoir les 2/3. Ma résidence est composée de 70% de locations et les proprios ne se déplacent jamais aux AG. |
Édité par - Atlantis le 11 mars 2013 17:54:26 |
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Atlantis
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Posté - 11 mars 2013 : 17:57:23
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Merci rambouillet pour ces précisions.
Je peux donc abandonner mes projets de terrasse (sauf peux être une terrasse démontable).
Merci à vous trois pour vos explications. |
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Gédehem
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Posté - 11 mars 2013 : 22:15:13
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Votre mécontentement, vient d'une mauvaise perception de ce qu'est la "jouissance exclusive/privative d'un jardin ..dont le sol est par la force des choses partie commune.
Le droit de jouissance dont il s'agit est uniquement est exclusivement "droit d'usage d'une surface". Si c'est un droit réel, perpétuel, patrimonial (il entre dans votre patrimoine), droit cessible et monayable, il n'entraine pour autant aucun droit de propriété, que ce soit sur la surface dont il s'agit (cas d'une toiture-terrasse, d'un jardin) ou sur ce qui constitue la surface : le sol, la dalle formant terrasse, etc ...
Autrement dit, bénéficiaire d'un droit de jouissance exclusif/privatif d'une partie de jardin, votre droit se limité à "le fouler du pied", à y mettre table et chaises pour l'apéro, éventuellement un parasol, bref à en "user" vous, vos parents et amis, sans que cela n'entraine aucun droit de "propriété" sur cette surface "jardin" ou "toiture-terrasse".
Si vous avez l'obligation d'entretien de cette surface (c'est la moindre des choses), vous ne pouvez rien modifier sans accord du syndicat 'par son AG).
Votre projet semblait être la construction d'une terrasse sur ce jardin, sur ce sol. Sauf que le sol lui-même est une partie commune, et qu'édifier une terrasse revient de fait à aliéner le sol en dessous pour la construire : aliénation de parties communes pour construction privative =maj.art.26.
Autre chose la réalisation de travaux affectant les parties communes, comme la poose d'un vélux en toiture ou la pose d'un store sur des murs parties communes. Ici l'autorisation relève de la maj.art.25.
Si cela était réalisable, vous auriez du proposer la pose d'une terrasse en bois démontable, type 'caillebotis", qui, comme la pose d'une véranda démontable n'est pas "construction", autorisation relevantr de la maj.art.25.
Voyez : c'est la méconnaissance qui est la cause de votre mécontentement, pas la méchanceté du syndic ou l'absentéisme des copropriétaires .... 
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Atlantis
Contributeur débutant
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Posté - 12 mars 2013 : 11:15:33
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Le plus simple c’est encore une photo :
Les parties transparentes sont les dalles que je souhaite ajouter.
Mon mécontentement vient surtout du fait que quand j’ai signé le contrat (c’était une VEFA), la terrasse devait être privative et non une partie commune à jouissance privative. Et le problème d’une VEFA, c’est qu’on a le règlement de copropriété qu’une fois qu’il est trop tard pour faire marche arrière. C’est d’autant plus rageant que je suis le seul à pouvoir y accéder et qu’une fois que les claustras seront posés je serai le seul à voir l’intérieur de terrasse. En plus, c’est ridicule d’avoir mis des arbustes puisqu’il y a seulement 40-50cm de profondeur de terre, qu’il n’y a pas de lumière à cause du muret et du balcon supérieur (même les mauvaises herbes n’arrivent pas à pousser) et qu’il n’y a pas de pluie qui tombe dessus.
Ensuite, suite aux réponses à mes questions je me suis rendu compte que les dalles existantes étaient posées sur des plots et étaient donc démontables. Comme j’avais indiqué dans la demande envoyée au syndic que les dalles ajoutées seraient identiques à celles existantes, il aurait donc du se rendre compte que c’était une terrasse démontable et le mettre en article 25.
citation: Voyez : c'est la méconnaissance qui est la cause de votre mécontentement, pas la méchanceté du syndic ou l'absentéisme des copropriétaires ....
Je n’ai pas dit que le syndic était « méchant », par contre là je commence à douter de sa compétence puisque la terrasse qui avait été votée à l’article 25 l’année dernière était une terrasse en dur et que pour ma terrasse démontable il demande un article 26. Ensuite l’absentéisme des copropriétaires est une vraie plaie dans ma résidence. Mon règlement de copropriété est un torchon plein de d’incohérences (par exemple les abonnements de compteurs divisionnaires sont au tantième et pas par lot, les barbecue sont interdits dans les jardins mais pas sur les balcons, etc…) et il est impossible de le modifier puisqu’il n’y a jamais assez de personnes présentes ou représentées. A la signature du règlement de copropriété, j’avais rédigé un document d’une 15aine de pages listant toutes les incohérences et absurdités mais on m’avait répondu qu’il ne serait pas modifié que je n’avais d’autre choix que de le signer en l’état.
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Édité par - Atlantis le 12 mars 2013 12:39:43 |
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Atlantis
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Posté - 12 mars 2013 : 11:18:38
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D'ailleurs, pouvez vous m'indiquer quel article de lois/jurisprudence précise que l'ont peut faire passer ça par un article 25 lorsque c'est démontable puisque mon syndic persiste à dire que c'est un article 26.
Merci |
Édité par - Atlantis le 12 mars 2013 11:48:49 |
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Gédehem
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Posté - 12 mars 2013 : 11:54:38
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Méconnaissance ... du syndic : si c'est démontable ce n'est pas "construction", qui s'entend de façon définitive, donc autorisation prévue art.25 (jurisprudence).
Notez que la règle de majorité indiquée sur la convocation de l'AG n'est qu'indicative. La majporité à obtenir dépend de la nature de la question, de so objet. Si votre proposition est de réaliser une terrasse ou une véranda démontable, c'est bien la maj.art.25 qui doit être obtenue (nécessaire et suffisante) ... même s'il est abusivement indiquée "art.26", .
Il faut que l'AG vote : si vous passez la maj.art.25, ou à défaut avec éventuellement passerelle art.25-1 si vous obtenez le 1/3 des voix et second vote à la maj.art.24, vous êtes autorisé. |
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Atlantis
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Posté - 12 mars 2013 : 12:08:06
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Merci beaucoup pour la réponse.
Avez vous des documents relatifs à ces jurisprudences que je peux présenter au syndic pour lui faire entendre raison ?
Merci d'avance. |
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Atlantis
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Posté - 14 mars 2013 : 14:24:50
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Voici la réponse de syndic :
citation: Dans votre cas, vous transformez une partie pelouse (espaces verts) en terrasse, changeant ainsi la destination de la partie commune (matériel et visuel). De plus, vous touchez à l’aspect esthétique visuel, par l’enlèvement des arbres ce qui impacte sur les droits sur l’œuvre de l’architecte.
Nous savons que probablement l’architecte ne s’en offusquera pas et ne contestera pas mais au point de vue copropriété, l’article 26 vise à la conservation de l’immeuble tel qu’il a été conçu.
Je vous confirme qu’à mon sens l’article 26 s’applique ici
Si le syndic ne veux pas appliquer l'article 25, je ne sais pas comment faire ! |
Édité par - Atlantis le 14 mars 2013 14:25:09 |
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Posté - 14 mars 2013 : 15:04:09
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Atlantis : le syndic vous rappelle loi et l'obligation de cet article 26 sur l'aliénation des parties communes. Le syndic n'a pas à vouloir ou pas appliquer une autre article que le 25, il a tout à fait raison dans son courrier, obligation article 26.
Pour le 25, il vous faut proposer une terrasse démontable en bois par exemple.
Vous n'avez pas répondu sur la nature de la terrasse de votre voisin et sur l'accord donné par l'AG la majorité à l'article 25. Si ces travaux sont identiques à ceux que vous proposez, alors vous allez devoir contester le rejet de votre demande à l'article 26 devant le TGI sous ce motif que l'AG avait accordé cette autorisation jamais contestée !!  |
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Atlantis
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Posté - 14 mars 2013 : 15:53:07
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La terrasse que je propose est en fait démontable (je m'en suis rendu compte à posteriori). Les dalles ne sont pas scellées et sont posées sur des plots en plastiques non solidaires du sol. Elle n'est pas en bois, mais je ne pense pas que ça change grand chose (si j'ai bien compris c'est le fait que ça soit facilement démontable qui compte).
La terrasse de mon voisin est une terrasse en dur votée à l'article 25. Par contre, ce que j'avais oublié c'est que lors de cette AG on avait changé de syndic et que donc l'ordre du jour avait été rédigé par l'ancien syndic, d'où la différence de traitement. De ce fait, je ne sais pas si c'est contestable devant le TGI ??? |
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Posté - 14 mars 2013 : 16:08:14
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Atlantis : pour contester une résolution, il faut être opposant ou défaillant, et le faire dans les 2 mois après la réception du PV d'AG. Cette AG date d'une année, elle n'est donc plus contestable.
Si votre terrasse est réellement démontable et non fixe comme celle du voisin :
1. vous informez l'aG que le vote se fait à l'article 25 et non 26, car votre terrasse est démontable.
2. vous informez l'AG, qu'elle a adopté l'année passée des trvaux pour une terrasse fixe, non démontable et à l'article 25 au lieu du 26.
3. Vous informez l'AG que vous irez contesté au TGI pour abus de majorité le rejet de votre demande à l'article 26, et même au 25, vu l'accord de l'année précédente.
4. Pour les arbustes, on peut pas parler de grands arbres ou l'accord de l'AG est obligatoire pour les élaguer ou les abattre. Vous pouvez expliquer que ces arbustes vous gêne et qu'il cache la lumière, vous créant un préjudice financier, électricité supplémentaire. Faites conforemr cela par le syndic lors de l'AG; il ne pourra pas vous contredire.
4. vous demandez au syndic de confirmez que vous êtes dans votre droit de le faire. Et il va le confirmer vu l'accord de l'année passée. |
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nefer
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Posté - 14 mars 2013 : 16:21:49
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n'y a t il pas aussi la question des arbres?
il ne s'agit pas que de la pelouse.
les copropriétaires peuvent s'opposer à l'enlèvement des arbres |
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Atlantis
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Posté - 14 mars 2013 : 16:39:19
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citation: Atlantis : pour contester une résolution, il faut être opposant ou défaillant, et le faire dans les 2 mois après la réception du PV d'AG. Cette AG date d'une année, elle n'est donc plus contestable.
Je me suis mal exprimé, je parlais de contester l'éventuel futur rejet de ma demande.
citation: Si votre terrasse est réellement démontable et non fixe comme celle du voisin :
1. vous informez l'aG que le vote se fait à l'article 25 et non 26, car votre terrasse est démontable.
C'est bien ce que je voulais faire, mais pour ça il faudrait que je dispose de documents à présenter (notamment les jurisprudence), puisqu'à mon avis il ne doit pas y avoir grand monde à l'AG qui connait cette subtilité (vu que même le syndic n'en a pas connaissance). |
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Atlantis
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Posté - 14 mars 2013 : 16:42:10
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citation: Initialement posté par nefer
n'y a t il pas aussi la question des arbres?
il ne s'agit pas que de la pelouse.
les copropriétaires peuvent s'opposer à l'enlèvement des arbres
Comme vous pouvez le voir sur la photo, ce sont de petit arbustes. Dans ma demande, j'indique vouloir retirer également les arbrustes bien entendu. |
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