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Martin09
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 Posté - 13 avr. 2013 : 10:47:14
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Bonjour,
Je suis syndic bénévole d'une petite copropriété (quatre lots) et sur la convocation de la dernière assemblée (où les comptes de l'année passée ont été votés), j'ai oublié de marquer les modalités de consultation des pièces comptable qui avaient été décidés en Assemblée.
Maintenant un copropriétaire qui a voté contre l'approbation de ces comptes assigne le syndicat pour faire annuler cette résolution votée. Or je n'ai jamais refusé de montrer les pièces comptables à qui que ce soit ; D'ailleurs le copropriétaire en question les a consultées et a fait des photocopies de celle-ci!
Est-ce que son action peut aboutir ?
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andre78fr
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 Posté - 13 avr. 2013 : 13:17:48
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Personnellement j'en doute... plutôt se retourner contre lui pour procédure abusive surtout si il les a consulté avant l'AG.
Il veut annuler quoi, l'approbation des comptes ? Comme souvent discuté ici le refus global n'a pas beaucoup de sens, il faut éventuellement émettre des réserves sur telle ou telle facture...
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JB22
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 2
Posté - 13 avr. 2013 : 13:44:02
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"Est-ce que son action peut aboutir ? "
Il a peu de chance, l' article 9 du décret ne dit pas pas que l' absence de rappel des modalités de consultation des pieces justificatives des charges constitue un motif d' annulation de l' A.G.
En conséquence le contestataire doit apporter la preuve d' un préjudice.
Comme il a consulté les comptes il aura du mal a apporter cette preuve.
Sous réserve de l' appréciation souveraine des tribunaux (Formulation classique ) vous pouvez dormir tranquille. |
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JB22
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3
Posté - 13 avr. 2013 : 13:48:36
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" plutôt se retourner contre lui pour procédure abusive surtout si il les a consulté avant l'AG."
Entièrement d' accord, a inclure dans la procédure de défense. |
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Posté - 13 avr. 2013 : 14:27:16
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Martin09 : si ce copropriétaire a pu vérifer avant l'AG les comptes de votre petite copropriété, le juge ne va pas le suivre sur se demande d'annulation de la résolution d'approbation des comptes !!!
Ce n'est pas un motif d'annulation d'AG si il n'a pas de réels préjudices.
Avez vous spécifié sur votre convocation l'article 42 de la loi de 1965.
Ce copropriétaire assigne t'il le SDC dans les 2 mois suivant la réception du PV ? |
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Gédehem
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Posté - 13 avr. 2013 : 14:28:18
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Je ne veux pas faire peur, mais un arret de cass a sanctionné l'absence de rappel des modalité de consultation des pièces (Cass 19.01.1994, repris par CA PAris 5.07.1996.)
Mes (vieilles) notes ne sont pas plus explicites...
Ceci sans doute dans le cas où le demandeur n'a pas pu consulter les pièces en l'absence de de rappel.
S'il est venu, ce dont il faut apporter la preuve (témoignage, mail pour prendre rdv, trace des copies, etc ....), son action pourrait être jugée abusive.
(*) Ajout.
Bémol ... il semblerait que la nullité (de l'approbation des comptes, et uniquement cela) soit prononcée si la mention est absente ET que les copropriétaires en ont été empéchés.
Si la vérification a eu lieu, la seule absence de la mention ne justifie pas la nullité.
Autrement dit c'est la faculté de pouvoir vérifier les pièces qui est appréciée plus que le rappel des modalités de cette vérification. |
Édité par - Gédehem le 13 avr. 2013 17:04:05 |
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Martin09
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6
Posté - 13 avr. 2013 : 19:57:36
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Bonsoir Gédehem, merci pour ces renseignements.
Surtout que dans ma convocation j'ai marqué des modalités de consultations des pièces comptables mais qui ne sont pas celles votées en assemblée.
L'assemblée avait voté que les pièces seraient consultables la veille de l'assemblée pendant une demi-journée et moi j'ai marqué sur la convocation que les pièces seraient consultables l'avant-veille de l'assemblée pendant une demi-journée ! |
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nefer
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Posté - 13 avr. 2013 : 21:37:59
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citation: Initialement posté par philippe388
Avez vous spécifié sur votre convocation l'article 42 de la loi de 1965.
je suppose que vous voulez parler du PV de l'AG...et pas de la convocation...
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Gédehem
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Posté - 13 avr. 2013 : 23:56:55
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A répondre trop vite sans bien lire, il s'est pris les pieds dans le tapis   ....
Si les modalités de consultation des pièces sont indiquées sur la convocation, pas de problème : action abusive, non fondée.
Il faut que votre (celui du syndicat) mette l'accent sur ce point, que les modalités étaient bien prévues, que M. X est bien venu les consulter, qu'il a fait copie de certainec, et que c'est donc très abusivement qu'il assigne le syndicat en nullité de décision, que dont action n'est pas fondée.
Qu'elle est abusive en ce sens qu'elle porte préjudice à ce petit syndicat de 4 membres, contraint d'engager des fonds qui dépassent ses ressources pour y répondre.
Il faut demander non seulement à ce qu'il soit débouté, mais aussi condamné selon art.700, + à y être à des DI qu'il faut chiffrer.
Il faut le charger "un max" ! Peut-être se désistera t-il : il faudra penser à ce qu'il indemnise le syndicat.
Le fait que ce ne soit pas le jour précis décidé par l'AG est secondaire. Syndic non pro n'ayant pas de structure permettant de la respecter (Sce comptable) il ne sera pas fait grief de cette modif, le principe édicté par les textes étant respecté.
Ce qui montre encore une fois qu'il ne faut pas prendre de décision "fermée" : tel jour précis, tant de membres du CS, etc ....
Il faut prévoir de modifier cette décision, du type :
"Les pièces comptables seront mises à disposition des copropriétaires par le syndic un jour ouvré (évent : 'au moins 4 h dans la journée') dans la semaine qui précède l'assemblée générale appelée à approuver les comptes, date qui sera précisée sur la convocation."
Ce sera au syndic, selon ses disponibilités, de fixer la date et les horaires.
PS : lorsqu'on pose une question, un problème, il faut dès le départ en exposer toutes les données ! |
Édité par - Gédehem le 14 avr. 2013 00:07:07 |
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Martin09
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Posté - 14 avr. 2013 : 07:55:25
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Merci Gédehem, c'est vrai quand relisant ma question , toutes les données n'étaient pas exposées dès le départ. Mea culpa!
En fait, l'Assemblée était convoquée pour un lundi 24 et sur ma convocation j'ai inscrit que les pièces comptables seraient consultables le samedi 22 de 8h à 12h.
Ce copropriétaire est venu consulté les comptes le dimanche 23 et vu que c'est une petite copropriété, j'ai tout de suite accédé à sa demande. |
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nefer
Modérateur
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Posté - 14 avr. 2013 : 09:58:05
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citation: Initialement posté par Martin09
Ce copropriétaire est venu consulté les comptes le dimanche 23 et vu que c'est une petite copropriété, j'ai tout de suite accédé à sa demande.
Pouvez vous en apporter la preuve? |
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filomat
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Posté - 14 avr. 2013 : 10:51:15
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article 18-1 : citation: Article 18-1
Â
Créé par Loi n°85-1470 du 31 décembre 1985 - art. 2 JORF 1er janvier 1986
Modifié par Loi n°94-624 du 21 juillet 1994 - art. 35 JORF 24 juillet 1994
Â
Pendant le délai s’écoulant entre la convocation de l’assemblée générale appelée à connaître des comptes et la tenue de celle-ci, les pièces justificatives des charges de copropriété, notamment les factures, les contrats de fourniture et d’exploitation en cours et leurs avenants ainsi que la quantité consommée et le prix unitaire ou forfaitaire de chacune des catégories de charges, sont tenues à la disposition de tous les copropriétaires par le syndic au moins un jour ouvré, selon des modalités définies par l’assemblée générale.
n'a pas été respecté, car si le syndic a bien tenu les pièces à disposition la veille de l'assemblée selon dispositions de l'assemblée générale ce n'était pas un jour ouvré selon la loi.
L'article 9 du décret :citation: Article 9
Â
Modifié par Décret n°2007-285 du 1 mars 2007 - art. 1 JORF 3 mars 2007 en vigueur le 1er avril 2007
Â
La convocation contient l’indication des lieu, date et heure de la réunion, ainsi que l’ordre du jour qui précise chacune des questions soumises à la délibération de l’assemblée. A défaut de stipulation du règlement de copropriété ou de décision de l’assemblée générale, la personne qui convoque l’assemblée fixe le lieu et l’heure de la réunion. La convocation rappelle les modalités de consultation des pièces justificatives des charges telles qu’elles ont été arrêtées par l’assemblée générale en application de l’article 18-1 de la loi du 10 juillet 1965.
n'a pas été respecté puisque le jour indiqué dans la convocation(samedi) n'est pas celui décidé par l'assemblée générale (veille du lundi).
Le plaignant doit apporter la preuve de son préjudice (par exemple prouver que le vote a été faussé par la renonciation d'un autre copropriétaire dissuadé de venir l'avant-veille pour consulter les pièces en raison des frais de déplacement d'une nuit d'hôtel supplémentaire et ayant vote, ou s'étant abstenu, sans avoir consulté les pièces alors qu'il l'aurait fait si la date indiquée dans la convocation avait été le dimanche comme l'avait décidé l'assemblée).
"Au moins un jour ouvré" n'est pas synonyme de "pendant la totalité des heures ouvrées d'un jour ouvré", ce n'est qu'une date et l'assemblée peut décider qu'à cette date la consultation n'aura lieu qu'à certaines heures.
La décision de l'assemblée (consultation la veille pendant une demi-journée) n'est pas forcément contestable, mais alors il est exclu que l'assemblée se tienne le lendemain d'un jour non ouvré.
Il y a eu "erreur matérielle" du syndic, reste à en apprécier les conséquences, savoir si elle était intentionnelle 
ps: (après avoir réfléchi ) A l'inverse on pourrait dire tout aussi bien que puisque la loi impose que la consultation des pièces comptables ait lieu un jour ouvré, lorsque l'assemblée stipule qu'elle aura lieu la veille de l'assemblée il s'agit forcément de la "veille ouvrée" et non de la "veille calendaire", donc le syndic devait bien la fixer au samedi si la date de l'assemblée était le lundi.
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| Les copropriétaires se rebiffent ! |
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Édité par - filomat le 14 avr. 2013 15:56:24 |
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Gédehem
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Posté - 14 avr. 2013 : 17:14:22
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L.art.18-1 est destiné à permettre la vérification des pièces par les copropriétaires.
Cela a été fait, même si le jour n'est pas "ouvré" mais ouvrable.
Qui plus est cette possibilité a été exercée, sans doute un autre jour, avec l'accord du syndic.
Dans sa finalité, il a été satisfait aux textes pour ce qui concerne la vérification des pièces comptables.
Pas un juge ne viendra sanctionner qui que ce soit du syndicat ou du syndic, qui ont bien répondu.
En revanche, l'action qui serait engagée au seul motif d'une interprétation litérale alors même que le demandeur a exercé son droit de vérification serait condidérée sans aucun doute comme abusive.
Qui plus est s'il n'a formulé aucune réserve en séance sur ce point précis lors de son opposition à l'approbation des comptes, motivant celle-ci (je suis 'contre' car je n'ai pu exercer mon droit à vérifier les pièces).
Le fait de ne pas approuver les comptes annuels n'est pas en soi motif à annulation. Il faut un vice quelque part. Ici il n'y en a pas sur la vérification des pièces préalablement à l'AG |
Édité par - Gédehem le 14 avr. 2013 17:18:54 |
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Martin09
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Posté - 15 avr. 2013 : 09:50:43
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Gédehem, quand la loi parle de jour ouvré, comment faut -il faire quand une assemblée a voté une résolution fermée "la veille de l'assemblée" ?
La loi précise un jour ouvré pour faciliter la vie du syndic ou au contraire pour les copropriétaires ? |
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Posté - 15 avr. 2013 : 10:54:35
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martin09 : l'AG avait décidé la date de consultation des comptes; parfait !! mais vous êtes le syndic et vous avez " ouvert" le jour précédent l'AG, pour recevoir ce copropriétaire qui a pu vérifier les pièces comptables du SDC !! OU est donc le problème.
La loi a été respectée dans le fait que ce copropriétaire a pu vérifier les comptes avant l'AG ! sa position est intenable devant le juge.
Ne pas oublier de demander à l'avocat du SDC de demander des DI !!! si ce copropriétaire poursuit dans sa démarche, qui est vouée à l'échec et à SA condamnation.
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Gédehem
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Posté - 15 avr. 2013 : 11:38:14
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"comment faut -il faire quand une assemblée a voté une résolution fermée "la veille de l'assemblée" ?"
Il faut la réformer/modifier lors d'une prochaine AG, en statutant sur une résolution "ouverte" !
Avec une attention au fait que vous êtes une petite copropriété et qu'il peut être admis que votre voisin vienne vérifier les pièces en prenant l'apéro un dimanche matin ! 
C'est pour quoi non seulement le demandeur actuel sera sans aucun doute envoyé sur les roses, mais qu'il faut prévoir de la souplese en laissant au syndic le soin de choisir le jour et l'heure en fonction de ses propres disponibilités (c'est u syndic solitaire en nom propre, il ne faut pas l'oublier).. |
Édité par - Gédehem le 15 avr. 2013 11:44:11 |
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