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DaSayan
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Posté - 18 avr. 2013 : 14:13:14
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Bonjour à tous,
Je sollicite vos conseils pour savoir quoi faire, car je suis dans une situation assez compliquée...
J'ai acheté un appartement il y a quelques mois, et peu de temps après l'achat je me suis rendu compte qu'il y avait des gros problèmes de copropriété... (j'avais posté un message à ce sujet ici).
Une assemblée générale des copropriétaire a eu lieu il y a 2 semaines, c'était la première depuis que j'avais acheté et emménagé. Et là ce fut pire que ce que je pensais !
En résumé : - Des détournements d'argent qui ont été fait pendant des années, près de 200000 euros détournés ! Une procédure est en cours avec un expert, les concernés font tout pour noyer le poisson, donc ça va prendre encore bcp de temps... - Des copropriétaires qui refusent de payer leurs charges : certains parce qu'ils s'en foutent, d'autres par principe (du style "j'aime pas ce syndic alors je paye pas"), d'autres qui n'ont plus confiance dans les appels de charges à cause des détournements. - Certains copropriétaires marchands de sommeil et heureux de l'être ! - Tout le monde qui se crie dessus, des clans, des histoires à n'en plus finir... Heureusement que je suis resté au fond en restant neutre le plus possible.
Résultat : vu l'argent détourné durant des années au lieu de payer chauffage/eau/électricité, et vu que les charges ne sont pas correctement payées, le passif est maintenant évalué à 150000 euros !
Donc le syndic a en conséquence décidé de jeter l'éponge car ce n'est plus gérable... Il ne peuvent pas attendre la fin de la procédure pour récupérer l'argent détourné (ce que je comprends), et ils perdent beaucoup d'argent chaque mois. On risque même d'avoir plus d'eau chaude selon le gérant du syndic si ça continue.
Le syndic a accepté l'idée de continuer un peu le temps qu'on trouve un autre syndic. Aussi, si on on arrive à réunir une grosse somme rapidement pour commencer à éponger les dettes, le syndic acceptera de continuer plus longtemps.
Déjà je m'inquiète : qui voudra être syndic dans une copropriété avec un passif et de telles histoires ?
Si on a pas de syndic, un administrateur judiciaire sera nommé. Un tableau très noir en a été fait par les représentant du syndic, mais est-ce que ça sera si grave que ça ? Est-ce que vous auriez des infos ou des expériences de ce qui se passe dans ce cas là ?
Et qu'est ce que je devrais faire ? Rester ? Ou bien revendre mon appart le plus rapidement possible ? (Quitte à la solder)
Merci pour votre aide !
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nefer
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Posté - 18 avr. 2013 : 14:25:46
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citation: Initialement posté par DaSayanBonjour à tous, Je sollicite vos conseils pour savoir quoi faire, car je suis dans une situation assez compliquée... J'ai acheté un appartement il y a quelques mois, et peu de temps après l'achat je me suis rendu compte qu'il y avait des gros problèmes de copropriété... (j'avais posté un message à ce sujet ici). Une assemblée générale des copropriétaire a eu lieu il y a 2 semaines, c'était la première depuis que j'avais acheté et emménagé. Et là ce fut pire que ce que je pensais ! En résumé : - Des détournements d'argent qui ont été fait pendant des années, près de 200000 euros détournés ! Une procédure est en cours avec un expert, les concernés font tout pour noyer le poisson, donc ça va prendre encore bcp de temps... - Des copropriétaires qui refusent de payer leurs charges : certains parce qu'ils s'en foutent, d'autres par principe (du style "j'aime pas ce syndic alors je paye pas"), d'autres qui n'ont plus confiance dans les appels de charges à cause des détournements. - Certains copropriétaires marchands de sommeil et heureux de l'être ! - Tout le monde qui se crie dessus, des clans, des histoires à n'en plus finir... Heureusement que je suis resté au fond en restant neutre le plus possible. Résultat : vu l'argent détourné durant des années au lieu de payer chauffage/eau/électricité, et vu que les charges ne sont pas correctement payées, le passif est maintenant évalué à 150000 euros ! Donc le syndic a en conséquence décidé de jeter l'éponge car ce n'est plus gérable... Il ne peuvent pas attendre la fin de la procédure pour récupérer l'argent détourné (ce que je comprends), et ils perdent beaucoup d'argent chaque mois. On risque même d'avoir plus d'eau chaude selon le gérant du syndic si ça continue. Le syndic a accepté l'idée de continuer un peu le temps qu'on trouve un autre syndic. Aussi, si on on arrive à réunir une grosse somme rapidement pour commencer à éponger les dettes, le syndic acceptera de continuer plus longtemps. Déjà je m'inquiète : qui voudra être syndic dans une copropriété avec un passif et de telles histoires ? Si on a pas de syndic, un administrateur judiciaire sera nommé. Un tableau très noir en a été fait par les représentant du syndic, mais est-ce que ça sera si grave que ça ? Est-ce que vous auriez des infos ou des expériences de ce qui se passe dans ce cas là ? Et qu'est ce que je devrais faire ? Rester ? Ou bien revendre mon appart le plus rapidement possible ? (Quitte à la solder) Merci pour votre aide !
question: aviez vous demandé les PV des AG des 3 dernières années avant de signer une promesse de vente?
êtes vous passé par une agence? |
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Posté - 18 avr. 2013 : 14:58:52
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DaSayan : "le passif est maintenant évalué à 150000 euros !"
Qui a estimé ce passif ??
Un passif en copropriété cela ne doit pas existé ! L'AG vote un budget de fonctionnement courant et des trvaux. Le syndic est chargé d'éxécuter les décisions de l'AG et il appelle par trimestre les charges de fonctionnement courant - honoraires syndic, eau, électricité, fioul, saliares et charges des employés, assurances du SDC, .......
Il appelle aussi les fonds travaux selon le planning voté par l'AG.
Chaque année le syndic convoque une AG pour adopter les comptes, et voter le budget suivant et d'autres travaux. SI le budget est dépassé, le syndic appelera des fonds pour combler ce dépassement. Il remboursera les copros en cas de solde du budget positif !
Le syndic ne peut pas engager des trvaux sans avoir reçu otous les fonds.
Ce fonctionnement est le fonctionnement cournat et normal d'une copropriété. Cela ne peut fonctionner qu'avec des copropriétaires qui paient leurs charges. Un syndicat n'est pas une entreprise, il ne peut pas fonctionner à découvert, c'est illégal !!
Vous parlez de détournement de fonds ?? un syndic précédent est il parti avec la caisse ?? Vous parlez d'impayés de charges, quel est le montant de ces impayés ??
Le syndic DOIT ester en jusitice contre l'ancien syndic pour récupérer tout pu partie des fonds détournés. Il DOIT agir en jusitce contre les mauvais payeurs, et pour cela il n'a pas besoin d'accord de l'AG. Un syndic commet une faute grave de gestion si il ne poursuit pas les débiteurs !!
Pour vérifier les comptes du SDC et la gestion, l'AG a élu un Conseil Syndical. Ce Conseil Syndical doit connaitre parfaitement la situation comptbale et financière, et suivre le syndic dans ses actions en justice.
Comme le SDC ne peut pas fonctionner à découvert ET payer ses fournisseurs, l'AG peut ET DOIT décider de voter un fond de solidarité pour boucher le trou de tésorerie et payer les factures !
Un syndic sérieux, et cela n'a pas l'air d'être le cas !! devait proposer à l'AG de voter ce fond, ces 150 000 € !! votre AG a t'elle voté un tel fond.
La loi oblige le syndic à demander au TGI la nomination d'un administrateur judiciaire si la totalité des impayés est supérieur à 25% du budget de fonctionnement courant ( hors travaux) Est-ce la cas ??
DaSayan :" Donc le syndic a en conséquence décidé de jeter l'éponge car ce n'est plus gérable... Il ne peuvent pas attendre la fin de la procédure pour récupérer l'argent détourné (ce que je comprends), et ils perdent beaucoup d'argent chaque mois. "
Le syndic ne perd pas d'argent !! avez vous vérifié si ces honoraires sont payés chaque trimestre ??
C'est le SDC qui a des problèmes, et ce sont les copropriétaires qui vont devoir payer au final !!!! ET pas le syndic.
Pour engager une action au TGI contre ceux ?? qui ont détournés des fonds, le syndic a besoin de l'accord de l'AG, et d'un budget conséquent aussi adopté par l'AG. Ce n'est pas le syndic qui paie l'avocat du syndicat.
Mais si l'avocat n'est pas payé, il ne va pas faire grand chose pour faire avancer le dossier.
DaSayan :" Aussi, si on on arrive à réunir une grosse somme rapidement pour commencer à éponger les dettes, le syndic acceptera de continuer plus longtemps."
Le syndic a t'il porté une résolution à l'ODJ de cette dernière AG pour appeler un fond de solidarité ?? si il ne l'a pas fait, l'argent ne va pas tombé du ciel !!!
Ce fond de solidarité est un emprunt que fait le syndicat auprès des copropriétaires. Ces fonds seront remboursés dès que les dettes auront été récupérées - mauvais payeurs et détournements.
Ces fonds sont remboursables en cas de vente de votre lot ! comme le fonds de roulement.
Que fait votre CS dans cette situation ?? Est il actif ??
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DaSayan
Nouveau Membre
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Posté - 18 avr. 2013 : 17:43:49
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citation: Initialement posté par nefer question: aviez vous demandé les PV des AG des 3 dernières années avant de signer une promesse de vente?
êtes vous passé par une agence?
Pour les PV je ne savais pas à l'époque, c'est la première que j'achète donc je ne savais pas que c'était possible... Maintenant c'est clair que j'y ferais attention la prochaine fois !
Sinon je suis bien passé par une agence.
citation: Initialement posté par philippe388 je vais essayer de répondre à tes questions
C'est le syndic qui a évalué ce passif je pense... Le fait est que cette copropriété a souvent changé de syndic ces dernières années.
L'action en justice concerne un ancien président des copropriétaires qui gérait les comptes pour le syndic (oui ce n'est pas normal), et en profitait pour prendre de l'argent du compte du SDC pour se le virer sur son compte perso et "arroser" aussi d'autres copropriétaires pour qu'il le soutienne lors des AG entre autres (en gros, je résume).
Les copropriétaires, voyant qu'après des appels d'offres il ne se passait rien, ont soupçonné quelque chose. Après 2-3 ans, ils ont changé le syndic à l'occasion d'une AG ainsi que de président. Et ont fait appel à une expertise des comptes qui est en train de prouver le détournement. Le paiement de cette expertise a bien été voté au cours d'une précédente AG par les copropriétaires.
Les syndics précédents ont commis comme erreur de faire confiance à un type pareil et de lui confier la gestion des finances alors que ce n'est pas le ressort du président des copropriétaires ! Il s'agissait de petits syndics de quartier qu'il a dû embobiner (à mon avis....)
Les impayés de charges sont justement le montant du passif : l'addition de ce que doivent tous les copropriétaires débiteurs ! Et ce passif est très supérieur à 25% d'un budget annuel de la copropriété ! (En passant j'avais acheté mon appartement à un copropriétaire qui était bien créditeur, j'avais fait attention à cela)
Le syndic actuel n'est là que depuis un an. Ils ont envoyé des lettres cette année pour les impayés mais rien de plus. Pourquoi ? Leur argumentation est qu'ils veulent y aller en douceur pour récupérer la confiance des gens...
Après comment ils font pour fonctionner si beaucoup ne payent pas leurs charges Et leurs honoraires ? Je ne sais pas, mais je vais m'intéresser à la question...
Toujours est-il que ce n'est pas un fond de solidarité qui a été voté. Le syndic a juste ajouté au PV de l'AG : "Si on reçoit telle somme avant telle date, alors on reconsidérera notre position en ce qui concerne notre départ". Rien de plus !
Comme vous me le faites remarquer, il est effectivement anormal d'un fond de solidarité pour gérer les affaire courantes de la copropriété n'ai pas été voté au cours de cette dernière AG.
Le CS essaye de bouger mais entre tous les conflits, ceux qui mettent des bâtons dans les roues, l'ancien président qui met tout le monde dos-à -dos, et j'en passe, c'est clair que ça du mal à avancer... |
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nefer
Modérateur
14608 message(s) Statut:
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Posté - 18 avr. 2013 : 18:13:41
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puisque vous avez acheté par une agence, vous pouvez mettre en cause la responsabilité de l'agence qui avait un devoir de conseil envers l'acquéreur.
il y a eu vraisemblablement des manoeuvres dolosives pour occulter tous lesproblèmes de cette copropriété, car si vous en aviez eu connaissance vous n'auriez pas acheté
vous devriez vous rapprocher d'une association de consommateurs( ou votre protection juridique si vous en avez une) pour vous aider à rédiger un courrier RAR à adresser à l'agence...dont vous avez payé les honoraires |
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filomat
Contributeur vétéran
1370 message(s) Statut:
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Posté - 18 avr. 2013 : 19:07:42
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Posté - 18 avr. 2013 : 19:29:14
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DaSayan :" L'action en justice concerne un ancien président des copropriétaires qui gérait les comptes pour le syndic (oui ce n'est pas normal), et en profitait pour prendre de l'argent du compte du SDC pour se le virer sur son compte perso et "arroser" aussi d'autres copropriétaires pour qu'il le soutienne lors des AG entre autres (en gros, je résume)."
Un président du Consil Syndical qui gérait les comptes du syndic ????
SEUL le syndic peut gérer le compte bancaire. Ce copro. président du CS ne pouvait pas tout seul détourner ces fonds.
le syndic et ce président ( qui n'a aucun pouvoir de décsion en copropriété !!) sont comlices d'un détournement de fonds assez grave !!! c'est du péna ll !! Etes vous certain qu'une action est réellement engagée contre ces " voyous" ??
Ce copropriétaire est il toujours dans votre copropriété ??
SI 150 000 € représente plus de 25% du budget de fonctionnement ( cela ne concerne pas les travaux ) le syndic est dans l'obligation de demander la nomination d'un administrateur judiciaire. article 29-1 A. de la loi de 1965.
Un mois après la cloture des comptes et sans action du syndic, des copropriétaires représentant 15% des tantièmes peuvent saisir en référé le TGI pour cet AJ.
Des fournissuers qui ne sont pas payés peuvent également saisir le tribunal !!
Ce nouveau syndic ne vous aide pas du tout en en respectant pas la loi !!
Il n'a même pas pris les mesures necessaires contre les débiteurs !!
Tout ce joli monde vous entraine dans de gros soucis !!!
Le CS DOIT rapidement demandé au syndic de saisir le TGI pour qu'il nomme un administrateur judiciaire !! c'est la seule solution dans votre situation !
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Posté - 18 avr. 2013 : 20:09:10
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filomat :" Une agence est payée par le vendeur ... Pas par l'acquéreur !
Qu'est-ce qu'il ne faut pas lire sur ce forum !"
Vouas avez raison :: cela plus de 1200 posts que vous racontez n'importe quoi !!
Que vient faire la loi HOguet dans ce sujet !!
Ou est le rapport avec la difficulté financière du SDC ??
DaSAyan a acheté ce lot de copropriété dans une agence. O se fout qui paie la commissions sur cette vente!! L'agent immobilier n'a pas informe daSayan des problèmes graves dans cette copro.; il pouvait aussi lui expliquer comment fonctionne une copro !! !!!
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sparte
Contributeur senior
803 message(s) Statut:
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Posté - 18 avr. 2013 : 22:53:32
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Philippe, bien que cela soit un peu excessif, vous n'avez pas totalement tort concernant notre distingué camarade Filomat... Ne cédez pas au chantage de votre syndic professionnel, laissez lui entendre que tout copropriétaire non rémunéré pourrait prendre sa place et vous verrez alors qu'il n'est pas si pressé de rechercher une autre copropriété à admnistrer pour laisser la vôtre à un de ses concurrents.Dixit Filomat.... Ah oui, et avec quoi il va se les payer ses honoraires le syndic? Le SDC n'a plus un sou! Et vous voulez confier ce dossier à un syndic bénévole ou non pro! N'importe quoi! Pourquoi ne pas nommer syndic ceux qui ont piqué dans la caisse? Consternant. Le syndic DOIT démissionner, juridiquement d'ailleurs, je pense même qu'il n'a pas de mandat considérant que la dette est supérieure au BP, et saisir le pdt du TGI pour confier le dossier à un administrateur judiciaire qui ne pourra pas être votre syndic actuel. Au fait, est-ce que cette fameuse procédure et le montant de l'ardoise figurait dans l'état daté du syndic? Si oui, désolé Dasayan il faut apprendre à lire. Dans la négative, il y a là une grave faute professionnelle du syndic...à creuser. Merci de nous tenir informés de cela. |
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DaSayan
Nouveau Membre
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Posté - 19 avr. 2013 : 13:44:30
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citation: Initialement posté par filomat ps : DaSayan : Suivez le conseil d'oldman (bien faire et laisser braire) : Il y a deux clans ?
citation: Initialement posté par philippe388le syndic et ce président ( qui n'a aucun pouvoir de décsion en copropriété !!) sont comlices d'un détournement de fonds assez grave !!! c'est du péna ll !! Etes vous certain qu'une action est réellement engagée contre ces " voyous" ??
Ce copropriétaire est il toujours dans votre copropriété ??
En fait il y a le clan de l'ancien président qui a détourné de l'argent, allié avec quelques personnes (on ne sait pas trop pourquoi elles le suivent), et en face de lui tout le reste des copropriétaires... Si le reste des copropriétaires fait à peu près front commun contre l'autre clan, il y a des désunions au sein d'eux car certains ne payent pas leur charges ou peu, des vieilles rancunes, etc...
Donc pour répondre à Philippe388, ce copropriétaire est bien toujours dans la copropriété ! Il essaye d'imposer régulièrement des syndics qui sont à sa solde (pour recommencer à détourner ?), monte les gens les uns contre les autres... C'est quelqu'un de très malin. Selon certains il serait aussi coupable de dégradations régulières dans la copropriété. Personnellement je ne le connais pas du tout, et je reste au stade de relation "cordiales" avec lui (Bonjour, Bonsoir, c'est tout).
L'action entreprise avec l'expertise contre lui reste effectivement au stade du civil, mais il est prévu qu'elle continue bientôt au pénal à ce qu'on m'a dit. C'est effectivement un détournement très grave qui a duré de nombreuses années sur de très grosses sommes ! Est-ce que les syndics étaient complice ? Peut-être... Je n'ai pas d'informations sur ça.
Et c'est pour cela que plusieurs copropriétaires ne payent plus leurs charges car ils ont beaucoup perdu et ils n'ont plus du tout confiance (c'est leur justification, et même si je la comprends je ne trouve pas qu'elle soit juste).
citation: Initialement posté par philippe388Des fournissuers qui ne sont pas payés peuvent également saisir le tribunal !!
Le fournisseur de chauffage a envoyé une lettre au syndic comme quoi il y avait 80000 euros de dette de chauffage. Si cette dette n'était pas soldé avant l'hiver prochain le chauffage ne serait pas redémarré !
citation: Initialement posté par philippe388Ce nouveau syndic ne vous aide pas du tout en en respectant pas la loi !!
Il n'a même pas pris les mesures necessaires contre les débiteurs !!
Le syndic est pour le moment plutôt mou contre tous ces débiteurs...
citation: Initialement posté par philippe388Le CS DOIT rapidement demandé au syndic de saisir le TGI pour qu'il nomme un administrateur judiciaire !! c'est la seule solution dans votre situation !
Alors justement, qu'est ce qu'on a craindre de l'administrateur judiciaire ? J'en ai entendu un tableau très noir... Je prend conscience que vu l'état de la copropriété, ce sera peut-être la seule solution. Mais bon acheter un appartement, faire le budget mensuel du prêt et des charges, et que tout dérape quelques mois après, ce n'est pas facile à encaisser... Surtout s'il me demande des comptes alors que j'y suis pour rien au nom de la solidarité des copropriétaires (et que je n'ai clairement pas le budget pour rembourser surtout)
citation: Initialement posté par sparte Au fait, est-ce que cette fameuse procédure et le montant de l'ardoise figurait dans l'état daté du syndic? Si oui, désolé Dasayan il faut apprendre à lire. Dans la négative, il y a là une grave faute professionnelle du syndic...à creuser.
La procédure, oui, mais en terme vagues... L'ardoise, non.
Et j'en veux à l'agent qui nous a vendu cet appartement car il a tout caché et m'a juste dit :"Juste une expertise est en cours contre un copropriétaire, mais à part ça, c'est une copropriété qui fonctionne bien..." Après celui qui a vendu son appartement ne m'a rien dit non plus, mais pour ça je ne peux pas trop lui en vouloir... |
Édité par - DaSayan le 19 avr. 2013 13:45:16 |
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nefer
Modérateur
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Posté - 19 avr. 2013 : 14:36:23
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"La procédure, oui, mais en terme vagues... L'ardoise, non.
Et j'en veux à l'agent qui nous a vendu cet appartement car il a tout caché et m'a juste dit :"Juste une expertise est en cours contre un copropriétaire, mais à part ça, c'est une copropriété qui fonctionne bien..." Après celui qui a vendu son appartement ne m'a rien dit non plus, mais pour ça je ne peux pas trop lui en vouloir..."
donc vous pouvez mettre en cause le syndic et l'agence immobilière
si vous avez une protection juridique c'est le moment d'y faire appel : |
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Posté - 19 avr. 2013 : 14:50:40
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DaSayan : la situation de votre syndicat IMPOSE au syndic de demander immédiatement au TGI la nominbation d'un administrateur judiciare, c'est la loi de 19865, article 29_1.
Cet article de loi votre syndic la connait parfaitement !! En continuant à ne rien faire ou à démissionner, il engage sa responsabilité !!!
Un peit courrier en RAR au syndic lui demandant des explications sur sa gestion et sur l'obligation de demùander l'AJ !!
L'AJ va remettre votre SDC dans les rails ! peu importe le cout maintenant !! le président du CS et ce nouveau syndic continueront à vous mettre tous sur la paille !! Il y la feu dans ma maison !!!!!!!
Ne vous laissez pas faire, vous n'avez pas à vous soucier des autres mais de votre propre préjudice.
Comme le souligne nefer, demander à votre assurance juridique de prendre en charge ce dossier; des courriers d'un avocat feront bouger le syndic !! |
Édité par - philippe388 le 19 avr. 2013 14:51:41 |
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DaSayan
Nouveau Membre
36 message(s) Statut:
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Posté - 19 avr. 2013 : 17:27:16
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Je vais contacter mon assistance juridique alors, il me semble bien que j'en ai une qui est incluse dans le contrat d'assurance de l'appartement...
Merci pour vos conseils, je vous tiens au courant s'il y a du nouveau |
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DaSayan
Nouveau Membre
36 message(s) Statut:
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Posté - 07 mai 2013 : 15:02:51
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Il y a du nouveau sur la situation...
Déjà le fournisseur d'eau chaude a arrêté ses services à cause des trop grandes dettes en cours, ce qui fait qu'on a plus d'eau chaude et que le chauffage ne sera pas redémarré à l'hiver prochain
Avec déjà les problèmes d'humidité que j'avais dans mon appartement, cela fait une ambiance plutôt "fraiche" à la maison, et je ne pense pas à l'hiver prochain...
Les autres copropriétaires ne veulent pas entendre parler d'un administrateur judiciaire. En effet, ils ont peur des coûts, mais surtout ils veulent attendre la fin de la procédure, et pensent qu'avec l'argent qu'ils vont récupérer, ils vont pouvoir éponger tout le passif. Ce qui est suicidaire je trouve, car le temps que la procédure se fasse, la dette continue de se creuser jusqu'aux abysses... Et puis rien ne dit qu'ils arriveront à récupérer tout l'argent si le copropriétaire mis en cause arrive à organiser son "insolvabilité"...
Le syndic songe enfin à nommer un AJ, je leur met la pression tout le temps en ce sens ! Seulement, leur politique est :"Ca va prendre 3-4 mois pour nommer un AJ. Si vous êtes sans eau chaude maintenant, tant pis pour vous ! Cet immeuble est impossible à gérer, on ne fera rien !"
Il y a rien à faire par rapport à cela ?
Pendant ce temps, des copropriétaires sont en train de négocier avec la mairie pour une solution : la reprise d'un autre fournisseur ? Une intervention du maire ? Pas d'infos à ce sujet...
Une assemblée a eu lieu spécialement sur la chaufferie, à laquelle j'ai pas pu assister car j'ai reçu le recommandé APRES l'assemblée (!) Apparemment, le fournisseur y réclamait 4000 euros par tête pour redémarrer la chaufferie, ce qui a été rejeté.
L'actuel président des copropriétaires préconise de faire installer des chauffes-eaux dans les salles de bains... ok ,et ça résout quoi pour le chauffage ? Et les charges eau chaude/+chauffage, on va continuer quand même à les payer ? Et surtout, quid du coût ? Je n'ai absolument pas les moyens de payer un tel système qui coûte très cher !
Sinon je me suis renseigné, et je ne dispose pas d'assistance juridique, ni auprès de ma banque, ni auprès de mon assurance... Et même si j'en prend une maintenant, ce sera trop tard, car les faits dateront d'avant l'inscription.
Bref un beau sac de noeuds !
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Posté - 07 mai 2013 : 16:04:44
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DaSayan : "L'actuel président des copropriétaires préconise de faire installer des chauffes-eaux dans les salles de bains..."
Un grand irresponsable et totalement incompétent dans l'état ou se trouve votre copropriété. Il n'est pas le rpésidnet des copros, cela n'existe pas, mais lerpésident du Conseil Syndical qui a pour mission de vérifiezr la gstion du CS et les comptes du syndicat. Il ne représente pas les copropriétaires, et ce CS et son président n'ont aucun pouvoir de décision !
Le syndic DOIT OBLIGATOIREMENT demandé la nomination d'un AJ !
les copropriétaires qui ne désirent pas cela sont aussi des irresponsables, et ce n'est pas à l'AG et à une majorité de décider de cela. Peur de perdre de l'argent, mais en attendant sans rien faire, la note augmente tous les jours. Il y a le FEU dans votre SDC, et out le monde regarde les dégats !!
TOUT copro. peut demander la nomination de cet AJ; ainsi que des tiers au SDC comme les sociétés non payées, comme celui " de l'eau chaude.
Le maire et la Mairie ne peuvent pas intervenir dans des coflits privés ! et votre immeuble n'est pas insalubre.
DaSayan : demandez conseil à une assoc. comme l'ARC, ce qui va vous couter 15 ou 20 € pour un simple RDV. |
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filomat
Contributeur vétéran
1370 message(s) Statut:
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Posté - 08 mai 2013 : 08:17:51
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Si vous n'avez pas de protection juridique (pour un copropriétaire qui veut pouvoir dormir c'est généralement indispensable) alors il ne vous reste plus que la loi dite de 1965 et son décret d'application dit de 1967 (sur légifrance le lien dans le guide juridique du menu de gauche de ce forum) et plus particulièrement son article 29.
citation: Section 2 : Dispositions particulières aux copropriétés en difficulté.   Article 29-1 A  Créé par LOI n°2009-323 du 25 mars 2009 - art. 19 Lorsqu’à la clôture des comptes les impayés atteignent 25 % des sommes exigibles en vertu des articles 14-1 et 14-2, le syndic en informe le conseil syndical et saisit sur requête le président du tribunal de grande instance d’une demande de désignation d’un mandataire ad hoc.   En l’absence d’action du syndic dans un délai d’un mois à compter de la clôture des comptes, le président du tribunal de grande instance peut être saisi en référé d’une même demande par des copropriétaires représentant ensemble au moins 15 % des voix du syndicat.   Le président du tribunal de grande instance peut être saisi en référé de la même demande par un créancier lorsque les factures d’abonnement et de fourniture d’eau ou d’énergie ou les factures de travaux, votés par l’assemblée générale et exécutés, restent impayées depuis six mois et si le créancier a adressé au syndic un commandement de payer resté infructueux.   Dans les cas visés aux trois alinéas précédents, le représentant de l’Etat dans le département, le maire de la commune où est implanté l’immeuble et, le cas échéant, le président de l’organe délibérant de l’établissement public de coopération intercommunale compétent en matière d’habitat sont informés de la saisine par le ou les demandeurs.   Article 29-1 B  Créé par LOI n°2009-323 du 25 mars 2009 - art. 19 Le président du tribunal de grande instance, saisi dans les conditions prévues à l’article 29-1A et statuant par ordonnance sur requête ou comme en matière de référé, peut désigner un mandataire ad hoc dont il détermine la mission.  Le président du tribunal de grande instance précise, dans son ordonnance, l’imputation des frais entre le syndicat des copropriétaires et le syndic, ou le partage des frais entre eux, dans les cas visés aux premier et deuxième alinéas de l’article 29-1A. Dans le cas visé au troisième alinéa du même article, les frais sont supportés par les créanciers.  Dans un délai de trois mois renouvelable une fois par décision du président du tribunal de grande instance, le mandataire ad hoc adresse au président du tribunal de grande instance un rapport présentant l’analyse de la situation financière du syndicat des copropriétaires et de l’état de l’immeuble, les préconisations faites pour rétablir l’équilibre financier du syndicat et, le cas échéant, assurer la sécurité de l’immeuble, ainsi que le résultat des actions de médiation ou de négociation qu’il aura éventuellement menées avec les parties en cause.  Le greffe du tribunal de grande instance adresse ce rapport au syndic, au conseil syndical, au maire de la commune où est implanté l’immeuble, le cas échéant au président de l’organe délibérant de l’établissement public de coopération intercommunale compétent en matière d’habitat, ainsi qu’au représentant de l’Etat dans le département.  Le syndic inscrit à l’ordre du jour de la prochaine assemblée générale les projets de résolution nécessaires à la mise en Å“uvre de ce rapport.    Article 29-1  Modifié par LOI n°2009-323 du 25 mars 2009 - art. 19 Si l’équilibre financier du syndicat des copropriétaires est gravement compromis ou si le syndicat est dans l’impossibilité de pourvoir à la conservation de l’immeuble, le président du tribunal de grande instance statuant comme en matière de référé ou sur requête peut désigner un administrateur provisoire du syndicat. Le président du tribunal de grande instance ne peut être saisi à cette fin que par des copropriétaires représentant ensemble 15 p. 100 au moins des voix du syndicat, par le syndic ou par le procureur de la République.  Le président du tribunal de grande instance charge l’administrateur provisoire de prendre les mesures nécessaires au rétablissement du fonctionnement normal de la copropriété. A cette fin, il lui confie tous les pouvoirs du syndic dont le mandat cesse de plein droit sans indemnité et tout ou partie des pouvoirs de l’assemblée générale des copropriétaires, à l’exception de ceux prévus aux a et b de l’article 26, et du conseil syndical. Le conseil syndical et l’assemblée générale, convoqués et présidés par l’administrateur provisoire, continuent à exercer ceux des autres pouvoirs qui ne seraient pas compris dans la mission de l’administrateur provisoire. L’administrateur provisoire exécute personnellement la mission qui lui est confiée. Il peut toutefois, lorsque le bon déroulement de la mission le requiert, se faire assister par un tiers désigné par le président du tribunal de grande instance sur sa proposition et rétribué sur sa rémunération. Dans tous les cas, le syndic en place ne peut être désigné au titre d’administrateur provisoire de la copropriété.  La décision désignant l’administrateur provisoire fixe la durée de sa mission, qui ne peut être inférieure à douze mois. Si aucun rapport mentionné à l’article 29-1B n’a été établi au cours de l’année précédente, l’administrateur rend, au plus tard à l’issue des six premiers mois de sa mission, un rapport intermédiaire présentant les mesures à adopter pour redresser la situation financière du syndicat. Le président du tribunal de grande instance peut, à tout moment, modifier la mission de l’administrateur provisoire, la prolonger ou y mettre fin à la demande de l’administrateur provisoire, d’un ou plusieurs copropriétaires, du représentant de l’Etat dans le département, du procureur de la République ou d’office.   Article 29-2  Créé par Loi n°94-624 du 21 juillet 1994 - art. 35 JORF 24 juillet 1994  Le président du tribunal de grande instance statuant comme en matière de référé peut, pour les nécessités de l’accomplissement de la mission confiée à l’administrateur provisoire et à la demande de celui-ci, suspendre ou interdire, pour une période d’au plus six mois renouvelable une fois, toute action en justice de la part des créanciers dont la créance contractuelle a son origine antérieurement à cette décision et tendant :   - à la condamnation du syndicat débiteur au paiement d’une somme d’argent ;   - à la résolution d’un contrat de fourniture d’eau, de gaz, d’électricité ou de chaleur pour défaut de paiement d’une somme d’argent.   La décision de suspension ou d’interdiction provisoire des poursuites arrête toute voie d’exécution à l’encontre du syndicat et suspend les délais impartis à peine de déchéance ou de résolution des droits.   Article 29-3  Créé par Loi n°94-624 du 21 juillet 1994 - art. 35 JORF 24 juillet 1994  Les actions en justice et les voies d’exécution autres que celles suspendues, interdites ou arrêtées dans les conditions prévues à l’article 29-2 sont poursuivies à l’encontre du syndicat après mise en cause de l’administrateur provisoire.    Article 29-4  Modifié par Loi n°2000-1208 du 13 décembre 2000 - art. 81  Sur le rapport de l’administrateur provisoire précisant les conditions matérielles, juridiques et financières mentionnées à l’article 28 et consignant l’avis des copropriétaires, le président du tribunal de grande instance, statuant comme en matière de référé, peut prononcer aux conditions qu’il fixe la division si d’autres mesures ne permettent pas le rétablissement du fonctionnement normal de la copropriété.   Le président du tribunal de grande instance statuant comme en matière de référé désigne, pour chaque syndicat des copropriétaires né de la division, la personne chargée de convoquer l’assemblée générale en vue de la désignation d’un syndic.   Article 29-4 (transféré)  Créé par Loi n°94-624 du 21 juillet 1994 - art. 35 JORF 24 juillet 1994  Article 29-5  Créé par Loi n°2000-1208 du 13 décembre 2000 - art. 81  L’ordonnance de nomination de l’administrateur provisoire ainsi que le rapport établi par celui-ci sont portés à la connaissance des copropriétaires et du procureur de la République.   Le procureur de la République informe de cette nomination le préfet et le maire de la commune du lieu de situation des immeubles concernés. A leur demande, il leur transmet les conclusions du rapport établi par l’administrateur provisoire.   Article 29-6  Modifié par LOI n°2009-526 du 12 mai 2009 - art. 7 Le livre VI du code de commerce n’est pas applicable aux syndicats de copropriétaires.  Â
Pour l'eau chaude sanitaire il y aurait de grandes chances pour qu'elle vous revienne moins cher en production individuelle que collective, quand au chauffage les nouvelles règlementations peuvent également le remettre en cause au titre des améliorations d'économies d'énergie.
Dans les deux cas on s'oriente de plus en plus vers le "chacun pour soi" ou sinon "tout le monde paie = ceux qui le peuvent paient pour ceux qui ne peuvent pas" |
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Les copropriétaires se rebiffent ! |
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Édité par - filomat le 08 mai 2013 08:29:50 |
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Gédehem
Pilier de forums
15985 message(s) Statut:
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Posté - 08 mai 2013 : 09:44:21
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Manquent des précisions dans l'exposé. - quid de cette "expertise" ? Demandée par le syndicat à un prestataire extérieur ? Demandée au juge qui a désigné cet expert ??? - si le syndicat est en quasi cessation de paiement, ce qui semble être les cas, Quid de la procédure prévue dans ce cas précisée par Filomat ???
Enfin, contrairement à ce qu'indique le syndic actuel, il ne faut pas 4 mois pour faire désigner un AJ mais 15 jours, 3 semaines au plus ! |
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DaSayan
Nouveau Membre
36 message(s) Statut:
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17
Posté - 22 mai 2013 : 18:31:46
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Désolé pour la réponse tardive, j'ai été très débordé ces derniers jours...
Déjà , l'eau chaude a été rétablie ! En effet, des copropriétaires ont rencontré la maire de la ville qui a contacté le fournisseur pour la chaufferie. Le maire lui a alors demandé de rétablir la chaufferie en attendant que la situation de la copropriété se stabilise, que les copropriétaires déjà victimes de détournements se retrouvaient doublement victimes avec la coupure d'eau chaude, etc... Le fournisseur a accepté, mais il me semble qu'il y a quand même une date limite (quand ?)...
Je suis surpris que ce fournisseur avec une si grande dette n'ai pas déjà demandé à ce qu'un AJ soit nommé, mais bon plus rien ne me surprend dans cette histoire...
Rien de nouveau sur le front de l'AJ, le syndic reste inerte, ils sont de plus très difficiles à joindre en ce moment.
Les autres copropriétaires ne veulent pas d'un AJ, ils estiment que la dette provient des détournements et ils attendent donc la fin de la procédure pour récupérer les sous et rembourser la dette. Dette qui se creusent en attendant, mais bon...
Pour résumer : je suis à peu près le seul à vouloir d'un AJ dans la copropriété.
citation: Initialement posté par philippe388 les copropriétaires qui ne désirent pas cela sont aussi des irresponsables, et ce n'est pas à l'AG et à une majorité de décider de cela. Peur de perdre de l'argent, mais en attendant sans rien faire, la note augmente tous les jours. Il y a le FEU dans votre SDC, et out le monde regarde les dégats !!
Tout à fait d'accord
citation: Initialement posté par philippe388 DaSayan : demandez conseil à une assoc. comme l'ARC, ce qui va vous couter 15 ou 20 € pour un simple RDV.
Je compte effectivement le faire...
citation: Initialement posté par filomatPour l'eau chaude sanitaire il y aurait de grandes chances pour qu'elle vous revienne moins cher en production individuelle que collective, quand au chauffage les nouvelles règlementations peuvent également le remettre en cause au titre des améliorations d'économies d'énergie. Dans les deux cas on s'oriente de plus en plus vers le "chacun pour soi" ou sinon "tout le monde paie = ceux qui le peuvent paient pour ceux qui ne peuvent pas" Le problème est que je n'avais pas prévu une telle dépense, avec le crédit qui commence, je suis plutôt juste en ce moment... Et de toute façon, si on me demande de payer, ce sera non, car je ne le PEUX pas, et je ne le VEUX pas.
citation: Initialement posté par Gédehem
Manquent des précisions dans l'exposé. - quid de cette "expertise" ? Demandée par le syndicat à un prestataire extérieur ? Demandée au juge qui a désigné cet expert ??? - si le syndicat est en quasi cessation de paiement, ce qui semble être les cas, Quid de la procédure prévue dans ce cas précisée par Filomat ???
Enfin, contrairement à ce qu'indique le syndic actuel, il ne faut pas 4 mois pour faire désigner un AJ mais 15 jours, 3 semaines au plus !
Pour ce que j'en sais : - Plainte déposé par des copropriétaires - Expert indépendant nommé par un juge. - Le syndic suit l'affaire mais n'est pas associé dans la plainte.
La procédure pour faillite... Cela devrait faire longtemps qu'elle aurait dû être lancée, mais ce n'est toujours pas le cas !
J'espère que l'AJ va en tout cas être enfin nommé dans les semaines à venir... Sinon je pense que la situation risque de s'empirer, et qu'il vaudra mieux que je vende vite, même si je dois le faire à perte, avant que l'appartement ne devienne invendable (ce qui est déjà "presque" le cas d'ailleurs)
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filomat
Contributeur vétéran
1370 message(s) Statut:
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Posté - 23 mai 2013 : 08:46:26
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Effectivement, si vous êtes "investisseur", il faut essayer de limiter la perte plutôt que vouloir "rattraper le couteau qui tombe".
Actuellement il y a une telle pénurie locative (et nos gouvernements d'essuie glace : l'un qui veut une france de propriétaires et le suivant une france de locataires et de rentiers) que l'on ne peut pas plus savoir précisément la vraie valeur d'un bien immobilier que celle d'une action en bourse ni d'une matière première du fait de l'abondance des liquidités déversées par les banques centrales.
Si vous êtes résidant il faut bien vous loger quelque part et quelquefois ne pas avoir d'autre solution que rester. |
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Les copropriétaires se rebiffent ! |
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Édité par - filomat le 23 mai 2013 08:48:41 |
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JPM
Modérateur
8599 message(s) Statut:
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Posté - 24 mai 2013 : 10:28:47
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Sauf erreur de ma part, il n'a pas été question de l'état daté dans les échanges qui précèdent.
Vous avez acheté récemment.
Votre acquisition a fait l'objet d'un acte notarié. Le notaire a nécessairement reçu un état daté établi par le syndic et qui devait faire apparaître les risques que vous évoquez.
Si oui, votre notaire aurait dû attirer votre attention sur ces risques.
Si non, c'est la responsabilité du syndic qui est engagée s'il n'a pas rempli convenablement ce document.
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sparte
Contributeur senior
803 message(s) Statut:
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Posté - 24 mai 2013 : 21:34:33
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Erreur cher JPM, il faut relire le fil... "Au fait, est-ce que cette fameuse procédure et le montant de l'ardoise figurait dans l'état daté du syndic? Si oui, désolé Dasayan il faut apprendre à lire. Dans la négative, il y a là une grave faute professionnelle du syndic...à creuser. Merci de nous tenir informés de cela." dixit myself en avril Bien à vous. |
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