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alan2
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 Posté - 19 avr. 2013 : 14:21:35
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Ma copropriété à été crée en 1967. En 1978 une A G à décidé de modifier la répartition de tantièmes de charges, mais cette modification n’a jamais été publiée ni enregistrée.
En mars 2013 il a été proposé aux votes des copropriétaires les deux résolutions suivantes :
1) Voulez vous faire publier et enregistrer la modification des tantièmes de charges votée
lors de l’A G de 1978.
2) Voulez vous revenir aux tantièmes de charges figurant sur le R d C de 1967.
La réponse aux deux résolutions a été NON.
Que doit faire le syndic ?
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goutelette
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Posté - 19 avr. 2013 : 21:30:15
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Cela n' a pas de sens. Qui a pondu cette question mise au vote?
Ecrit par alan 2
citation: Que doit faire le syndic ?
Continuer ce qui à été institué en 1967. Qui sauf erreur de ma part ... a été appliqué jusqu' a ce jour. |
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nefer
Modérateur
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 2
Posté - 19 avr. 2013 : 22:56:46
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citation: Initialement posté par alan2
Ma copropriété à été crée en 1967. En 1978 une A G à décidé de modifier la répartition de tantièmes de charges, mais cette modification n’a jamais été publiée ni enregistrée.
En mars 2013 il a été proposé aux votes des copropriétaires les deux résolutions suivantes :
1) Voulez vous faire publier et enregistrer la modification des tantièmes de charges votée
lors de l’A G de 1978.
2) Voulez vous revenir aux tantièmes de charges figurant sur le R d C de 1967.
La réponse aux deux résolutions a été NON.
Que doit faire le syndic ?
donc il est appliqué actuellement la répartition des charges telles que votées en 1978...? |
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alan2
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Posté - 20 avr. 2013 : 08:43:31
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Aujourd'hui le syndic applique les tantièmes votés en 1978 alors qu'ils n'ont jamais été publiés.
Concernant les questions posées, étant donné que la copro est composée de 2 bâtiments et que les intérêts de l'un sont opposés à ceux de l'autre il était important de savoir si la première ou la deuxième résolution recueillait un vote positif;
Aujourd'hui je pense que nous sommes dans une impasse, en effet le syndic ne détient plus les originaux du PV ainsi que les calculs qui ont servis à déterminer les tantièmes en 1978, il me semble donc difficile de faire enregistrer une vague photocopie du PV de 1978.
Je compte dans cette affaire demander au juge de déterminer si on doit revenir à 1967 ou bien si un expert doit recalculer correctement les tantièmes en 2013. |
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copropre
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Posté - 25 avr. 2013 : 03:12:22
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Actuellement la répartition effectuée par votre syndic n'est pas conforme au RDC (sans compter que la modification de 1978 n'a pas été prise à la majorité requise (unanimité). L'article 10 de la Loi n'est donc pas respecté.
Vu les circonstances dans votre copro il n'y a que le tribunal pour régler la question. Soit le RDC sera modifié comme prévu par les textes, soit la modification de la répartition votée en 1978 sera annulée.
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Posté - 25 avr. 2013 : 08:00:45
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pour les copros propriétaires à la date de 1978, la répartition votée en 1978 est applicable à partir du moment où cela est clair sur le PV de l'AG qui en a décidé.
Pour les copros propriétaires après 1978, ils peuvent refuser de payer ces charges suivant cette nouvelle répartition, suf si une copie du PV concerné a été joint à l'état daté fournit au notaire lorsqu'ils ont acheté.
Mais c'est de toute façon la bouteille à l'encre actuellement : ce qu'il faut faire c'est à la prochaine AG faire revoter les copros (à l'unanimité) sur la proposition de 1978.
Soit cette répartition de 1978 est acceptée, et il faudra que le CS en surveille la publication, soit elle est refusée et c'est la répartiton du RdC d'origine qui s'applique, tout en sachant que les copros peuvent réclamer la remise à niveau de leur charges sur les 10 dernières années. |
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sparte
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Posté - 25 avr. 2013 : 19:00:37
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Attention, je n'ai pas recherché le fil où Gédehem s'exprimait sur la question, mais il me semble bien qu'il avait précisé qu'il existait des jurisprudences rendant opposables des répartitions appliquées et jamais contestées pour peu que cette pratique se soit prolongée.
1978 cela fait 35 ans...
Il me semble que le SDC peut appliquer cette répartition de 1978 sans qu'elle puisse être contestée.
A creuser (pour être sincère, je n'ai pas le courage ce soir de me plonger dans un livre de droit, un verre de Chablis m'attend).
Ou alors, Gédehem, posez votre verre de bourbon et laissez un instant vos palétuviers et donnez votre sentiment au camarade Alan2. |
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alan2
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Posté - 25 avr. 2013 : 19:36:06
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Rambouillet, concernant l'état daté il figurait juste une phrase
"modification des tantièmes de charges", sans aucun document justificatif, de plus cela m'a induit en erreur car j'ai supposé que cette modification était publiée donc m'était opposable.Ce n'est que deux ans après donc en 2008 en demandant copie du carnet d'entretien que je me suis aperçu qu'il n'était fait aucune mention d'une publication.
Quand à Sparte je le laisse bien volontiers déguster son Chablis et le remercie de son intervention.
Effectivement Gedehem a parlé du droit coutumier qui pourrait être avancé par un juge.Ceci étant je reste convaincu, que cette modification ne peut m'être opposable, et je compte demander au juge de trancher, voir au-delà car sauf erreur de ma part la Cassation juge uniquement le droit. (je note cette phrase en toute humilité, car je suis très loin d'être un pro dans ce domaine, mais j'essaye de lire un peu)
Pour info cela augmente mes charges de 7% par rapport au R d C
initiale et je pense que cela vaut la peine de faire valoir son droit. |
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Gédehem
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Posté - 25 avr. 2013 : 23:31:30
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"Une clé de répartition des charges de copropriété différente de celle prévue au règlement de copropriété, lequel n'a pas fait l'objet d'une modification, doit être appliquée dès lors que cette clé de répartition a été approuvée et appliquée par différentes assemblées générales successives suivant une pratique constante. Elle est devenue définitive à l'égard des copropriétaires sauf à être modifiée par l'assemblée générale " ( CA Rennes, 17.01.2002 ... dont le sens ne semble pas être contesté).
Avec toutefois l'éternel problème : seules les clauses RDC tel que publié sont applicables aux nouveaux acquéreurs (il est annexé à leurs actes), une répartition 'coutumière' ne leur étant pas opposable (c'est mon avis, et je le partage !)
Comme il ne peut y avoir 2 règles de répartition ......
Le syndic est tenu d'appliquer les clauses publiées ! |
Édité par - Gédehem le 25 avr. 2013 23:35:27 |
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copropre
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 Posté - 26 avr. 2013 : 01:36:27
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Il est évident que seul le RDC s'impose aux nouveaux arrivants puisque l'acquéreur à acheté sur la base du contrat qui existe entre les copropriétaires.
Une modification de la répartition non publiée ne leur est donc pas opposable
En outre, dans cette situation, l'article 10 de la Loi du 10 Juillet 1965 n'est pas respecté ce qui est illégal. Et ce qui est illégal est un délit.
Article 10 En savoir plus sur cet article...
Modifié par Loi n°2000-1208 du 13 décembre 2000 - art. 76 JORF 14 décembre 2000
Les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d'équipement commun en fonction de l'utilité que ces services et éléments présentent à l'égard de chaque lot.
Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l'entretien et à l'administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l'article 5.
Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges.
Tout règlement de copropriété publié à compter du 31 décembre 2002 indique les éléments pris en considération et la méthode de calcul permettant de fixer les quotes-parts de parties communes et la répartition des charges.
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alan2
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Posté - 26 avr. 2013 : 16:16:35
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Gédehem, j'ai le plus grand respect pour vos conseils et analyse des sujets posés, mais concernant le jugement de la CA de Rennes du 17.01.2002, JPM dont les avis sont aussi très pertinents semble avoir une analyse un peu différente.
Je me permets donc de le citer:
"C’est à tort que l’on a cru pouvoir émettre un avis contraire en vertu d’un arrêt de la Cour d’appel de Rennes du 17/01/2002 [1] . Dans ce cas, en effet, la Cour s’est bornée à retenir que les comptes irrégulièrement établis avaient été approuvés successivement par l’assemblée générale. La Cour, en énonçant : « les résolutions sont donc désormais définitives à l’égard du copropriétaire qui ne les a jamais contestées dans les conditions prévues par l’article 42 de la loi du 10 juillet » , adopte de plus la conception extensive des effets juridiques de l’approbation des comptes. A contrario, l’arrêt exprime que le copropriétaire aurait obtenu satisfaction s’il avait contesté la décision d’approbation
Le syndic doit, en vertu de son obligation de conseil, signaler l’illégalité d’une clause de l’état de répartition mais ne peut lui substituer une grille de répartition légale de son propre chef.
Gédehem ne penser vous pas que ce jugement concerne le paiement
des charges et non la clef de répartition et en plus que penser vous du devoir de conseil du syndic, en ce qui me concerne il était bien au courant mais à tout fait pour que ce problème ne soit pas évoquer.
J'en veux pour preuve 5 lettres R avec AR ainsi qu'une mise en demeure auxquelles il n'a jamais souhaité répondre même au titre de la plus élémentaire des politesse avec un simple mot ou il pouvait me dire qu'il était très occupé pour me répondre.
Je profite aussi pour remercier "copropre " de ses avis et bons conseils. |
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Posté - 26 avr. 2013 : 16:37:53
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citation: cela fait 35 ans...
Il me semble que le SDC peut appliquer cette répartition de 1978 sans qu'elle puisse être contestée.
en effet, si un juge PEUT admettre qu'au delà de 3à ans de connaissance des copros, cette répartition s'appplique, ce ne serait pas le cas pour un nouvel arrivant qui lui ne connait que le RdC enregistré.
certes des comptes irrégulièrement établis mais approuvés ne sont pas remis en cause, mais il n'en est pas de même pour le compte proprio qui lui est basée sur la répartition aux tantièmes des comptes approuvés.
L'approbation des comptes ne vaut pas approbation des comptes propriétaires, sauf si la résolution le stipule, mais c'est le juge qui confirmera ou non. |
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Gédehem
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Posté - 26 avr. 2013 : 16:52:26
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Il n'y a aucune contradiction entre l'arret de Rennes et le commentaire que je peux en faire, avec celui de JPM : pour contester une décision il faut introduire une action dans les 2 mois. Ce qui ne semble pas avoir été le cas, d'où la solution adoptée.
Je suis plus réservé sur : "...adopte de plus la conception extensive des effets juridiques de l’approbation des comptes." .., s'il s'agit de l'approbation des comptes individuels selon des grilles de répartition qui ne seraient pas celles prévues au RDC.
Sur le fond de la question (2 règles dont 1 non publiée), on peut utilement jeter un oeil ici :
http://www.universimmo.com/forum_un...PIC_ID=14808 |
Édité par - Gédehem le 26 avr. 2013 16:57:14 |
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