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sidony
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 Posté - 20 avr. 2013 : 19:51:56
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Nouveaux copropriétaires depuis un an dans une résidence d'une centaine de logements et membre du CS nous nous interrogeons sur les charges de l'immeuble...
Notre copropriété emploie un gardien depuis 2002. L'immeuble comprenait à l'époque une partie bureaux, transformée depuis pour partie par changements d'affectation en logements. L'entretien et le nettoyage de cette partie bureaux était réalisée par un prestataire extérieur tandis que l'entretien du reste de l'immeuble était à la charge du gardien.
En 2008 il a été décidé en AG de confier l'entretien de cette partie bureaux à la femme du gardien et de lui établir un contrat de travail en conséquence. Or il est connu de tous dans l'immeuble aujourd'hui, que si elle a accomplit son travail au début, cela fait au moins deux ans qu'elle ne travaille plus du tout pour l'immeuble et que c'est son mari qui se charge de son travail. Cependant, son contrat de travail court toujours et son salaire est bien réglé chaque mois comme le montrent les décomptes de charges. Cette situation commence à irriter nombres de copropriétaires (d'autant plus que le gardien est déjà confortablement payé pour ses missions, et ses missions n'ont pas évoluées sur le papier) et le CS est divisé sur la question.
- Que devons nous faire et dans quel ordre pour mettre un terme rapidement à cette situation?
- Le contrat de Madame peut-il être rompu pour faute grave (non réalisation du travail confié) par le syndic?
- Dans quel ordre devons nous procéder ? Écrire un courrier au nom du CS au syndic pour dénoncer les faits et que le syndic prenne des mesures?
- comment nous assurer que le syndic prenne les choses en main, étant donné son manque de suivi du personnel de l'immeuble? on ne peut savoir s'ils connaissent ou non les faits, mais apparemment ils n'ont rien entrepris pour changer quoi que ce soit.
- et le syndic en tant qu'employeur, peut-il être tenu responsable de ce non suivi des employés de l'immeuble?
Merci d'avance de vos réponses ou conseils qui pourront nous aider à avancer !
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nefer
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 Posté - 20 avr. 2013 : 21:33:34
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le CS a t il une copie du contrat de cet employé?
si oui, vous pouvez vérifier les plages horaires de l'employé d'immeuble...et faire venir le syndic à l'immeuble pour une visite pendant cette plage horaire...il pourra ainsi constater lui même l'absence de prestation |
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sidony
Nouveau Membre
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 2
Posté - 21 avr. 2013 : 19:25:25
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merci Nefer,
le CS a bien une copie du contrat de travail, mais celui-ci ne mentionne pas d'horaires de travail seulement des prestations à réaliser.
Peut-être pouvons nous quand même faire constater l'absence de prestations par le syndic en nous appuyant sur des déclarations de copropriétaires?
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JB22
Pilier de forums
France
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3
Posté - 21 avr. 2013 : 23:30:12
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Le gardien est-il logé, catégorie B
En remplissant (?) les deux tâches le gardien démontre que l' emploi de sa femme ne se justifie pas.
Le temps qu'il passe à remplir le travail de sa femme il ne le consacre pas à sa propre tâche envers le syndicat.
Vous devriez vérifier les bulletins de salaires des deux employés, vous risquez d' avoir des surprises.
Il est anormal que le syndic ne contrôle pas l' activité des salariés du syndicat. |
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Gédehem
Pilier de forums
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4
Posté - 24 avr. 2013 : 23:43:03
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Petite fiche :
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Du pouvoir du Syndic dans la gestion du personnel « Employé d’immeuble »
En son Article 31,la loi 65.557 du 10 Juillet 1965 dispose que le Syndic gère le personnel salarié du Syndicat des Copropriétaires , et à ce titre :
1- engage le personnel en nombre suffisant et aux qualifications spécifiques requises , selon les décisions arrêtées en Assemblée Générale. Ce personnel est placé sous la seule autorité du Syndic. C’est la raison pour laquelle sinon en droit, du moins en fait, ce personnel est préposé du syndic.
2- fixe les conditions de travail en établissant et en modifiant, le cas échéant , les contrats de travail de chacun , dans le respect des dispositions du Code du Travail et de la Convention collective applicable.
Chaque contrat est à contrôler par le Conseil syndical.
3- sanctionne les manquements du personnel ne respectant pas les dispositions et
conditions de travail énoncées au contrat de travail.
De la naissance d’un litige
A la suite de contrôles effectués par un ou plusieurs membres du Conseil Syndical , voire par tout copropriétaire , mettant en évidence des manquements dans le travail d’un salarié du Syndicat des copropriétaires, se forme un litige opposant le Syndicat et l’employé
De même , toute disposition visant à modifier , d’une manière substantielle , le Contrat de travail d’un salarié du Syndicat des copropriétaires, prise par le Syndic , qui est seul habilité à présenter cette disposition au salarié concerné, constitue un litige entre le Syndicat et l’employé.
Les sanctions appliquées par le Syndic relatives aux litiges sont celles prévues au Code du Travail : avertissement , blâme , mise à pied à titre conservatoire , licenciement….Elles constituent le fonds du litige.
Ces sanctions sont notifiées au salarié concerné, selon une procédure stricte et formaliste, souvent ignorée ou mal assimilée par le Syndic.
De la résolution du litige
Quelque soit le litige aboutissant à une sanction , le salarié du Syndicat des copropriétaires ayant fait l’objet de telles mesures peut en contester , non seulement le bien-fondé , mais aussi l’ampleur de la sanction.
Cette contestation est portée devant le Conseil des Prud’hommes du lieu qui statue ,soit en formation de référé , soit en formation d’audience de jugement . Il est à noter que
le Conseil des Prud’hommes juge en droit et qu’il est souverain dans l’appréciation de la gravité des faits énoncés par les parties et dans la recevabilité des pièces présentées à titre de preuves.
Devant cette juridiction , les parties ne sont pas tenues de se faire représenter par un avocat , mais cette disposition est fortement recommandée (avocat spécialisé ‘droit du travail)’.
Conséquences pour le Syndicat des copropriétaires
Le Conseil des Prud’hommes , quelle que soit la formation qu’il adopte, juge et condamne l’une des parties.
Les frais de justice et les indemnités diverses sont à la charge de la partie qui succombe.
Si le Syndicat des copropriétaires, représenté en justice par son syndic, est condamné , l’ensemble des frais est supporté par tous les copropriétaires , dans la proportion de leur quote-part des charges générales.
Au cas où il s’avérerait que le Syndic ait commis, même involontairement une faute de procédure ou ait sanctionné un salarié placé sous sa subordination sans motif réel et sérieux en étayant mal la thèse soutenue devant le Conseil des Prud’hommes, le Syndicat des copropriétaires peut se retourner contre le Syndic, de manière à lui faire supporter les conséquences pécuniaires de la condamnation . En ce domaine , la responsabilité du Syndic professionnel est couverte par une assurance. Le syndic non professionnel devrait lui aussi être couvert par une assurance responsabilité civile.
Conseils pour les Syndicats de Copropriétaires
Avant d’entamer une procédure devant le Conseil des prud’hommes :
- Imposer au Syndic de porter à la connaissance du Conseil syndical tout projet de sanction qu’il estime devoir prendre à l’encontre du salarié ou tout projet de modification substantielle du Contrat de Travail.
NB : Le syndic, chargé de recruter le personnel employé par le syndicat, d’élaborer son contrat de travail, de le sanctionner jusqu’au licenciement (D.art.31), est responsable du préjudice financier que devrait supporter le syndicat du fait d’une erreur ou d’une faute du syndic dans la gestion du personnel, s'une faire ou d'une erreur dans la procédure de sanction (jurisprudence).
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Posté - 26 avr. 2013 : 00:13:50
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Bonsoir,
Je viens de lire la petite fiche de Gédehem ; très intéressant.
Notre syndic a établi des avenants aux contrats de travail avec des tâches/UV, fictives pour la plupart, au nom du couple de gardien.
Le syndic a eu l'accord du président du CS. Ce dernier avait été menacé par le couple d'entamer une procédure devant le conseil des Prud'hommes.
Et c'est tout le conseil qui s'est mis d'accord avec la gestionnaire de copro pour les maintenir en poste jusqu'Ã leur retraite, et cela, sur le dos du SDC.
Cette situation coûte très cher à la copro.
Quelles sont les conséquences pour moi si je révèle, preuves à l'appui, cette affaire dans les détails à la prochaine AG ?
Merci pour vos conseils
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nefer
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Posté - 26 avr. 2013 : 08:25:05
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citation: Initialement posté par Calendrier
Bonsoir,
Je viens de lire la petite fiche de Gédehem ; très intéressant.
Notre syndic a établi des avenants aux contrats de travail avec des tâches/UV, fictives pour la plupart, au nom du couple de gardien.
Le syndic a eu l'accord du président du CS. Ce dernier avait été menacé par le couple d'entamer une procédure devant le conseil des Prud'hommes.
Et c'est tout le conseil qui s'est mis d'accord avec la gestionnaire de copro pour les maintenir en poste jusqu'Ã leur retraite, et cela, sur le dos du SDC.
Cette situation coûte très cher à la copro.
Quelles sont les conséquences pour moi si je révèle, preuves à l'appui, cette affaire dans les détails à la prochaine AG ?
Merci pour vos conseils
si des taches sont indiquées sur le contrat ET ne sont pas faites, le syndic doit mettre en demeure le salarié de les effectuer.
le syndic assure le pouvoir de direction du personnel |
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Posté - 26 avr. 2013 : 14:41:28
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Ils sont tous les deux en catégorie B, niveau 2.
Certaines ne peuvent être accomplies car créées pour avoir un nombre d'UV suffisantes.
Quelques exemples :
- Nettoyage des caves (effectué par l'employé en cat.A)
- Surveillance des ascenseur pour madame et monsieur (la copro est lié à l'ascensoriste par une télésurveillance)
- Nettoyage des tapis intérieurs et extérieurs pour chaque escalier pour monsieur (en invalidité depuis 2005, effectué par l'autre employée en cat. A)
- Vérification régulière par madame que chaque véhicule soit équipé d'un petit macaron amovible justifiant la résidence (tâche jamais accomplie depuis sa mise en place en 2008)
- Nettoyage d'un parc par monsieur (qui appartient à la commune et qui est effectué par les employés communaux)
- Démarches nécessaires auprès des services de police et commissariat pour madame et monsieur (c'est dans le contrat de syndic)
- Tâches de niveau 4 pour madame et monsieur (333 UV pour chacun)
- Surveillance de la chaufferie pour madame et monsieur (la copro est lié à l'entreprise par une télésurveillance)
Et d'autres incohérentes qui n'ont toujours pas eu d'explication de la part du syndic, par exemple :
Tri de certains courriers et centralisation à la loge des colissimos (n'apparaissant pas dans l'avenant de madame)
Courses en dehors de la copro durant les heures de travail pour madame et monsieur
Et j'ajouterai tout de même :
40 jours de vacances par an.
Beaucoup d'heures payées en heures supp. alors qu'elles ont été réaménagées dans le cadre conventionnel.
Et quelques gratifications non conventionnelles payés par le syndic à l'insu du CS et du SDC.
Que sont ces avenants ? Sont-ce des faux ?
S'agit-il de cette expression juridique "Faux et usage de faux ? Et dans ce cas, quelles sont les conséquences pour un SDC ?
Encore merci pour vos conseils.
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nefer
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Posté - 26 avr. 2013 : 16:45:27
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il faut d'abord vérifier que les contrats de travail et leurs avenants sont bien établis en application de la convention collective nationale
vous parlez de 2 salariés catégorie B et d'un employé: avez vous 3 salariés? |
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Posté - 26 avr. 2013 : 17:31:58
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Il y a 4 employés :
un couple de gardiens
2 employés en cat. A, c'est à dire une femme de ménage et un homme (qui fait tout ce que le gardien ne peut pas faire puisque la médecine du travail a validé le mal de dos du gardien en 2005).
S'agissant des avenants, ils ont été établis selon la CCN mais avec des tâches/UV que le couple n'effectue pas.
Des réserves illégales ou sans explications ont même été rajoutées à la main par la gestionnaire en présence d'un médiateur de la justice.
Le président du CS n'a pas voulu assister à la signature mais était au courant du contenu des avenants.
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nefer
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Posté - 26 avr. 2013 : 23:15:01
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si la médecine du travail a interdit certaines taches au salarié, c'est reconnaitre qu'il ne peut pas les effectuer |
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Posté - 27 avr. 2013 : 19:18:01
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Merci Nefer,
Et avec le constat que vous faites, on laisse les choses en l'état ou bien y a-t-il une solution ?
S'agit-il de faux avenants (de complaisance) pour éviter au syndic de traiter cette affaire et qui lui vaudrait de nous donner des explications (en AG) ?
Il y a tout de même un préjudice financier évident pour les copropriétaires.
Y aurait-il des copropriétaires (ou autres bien sûr) sur ce site qui rencontrent des anomalies sur les contrats de leurs employés d'immeuble en catégorie B ?
J'aimerais avoir des témoignages et échanger sur ce thème relatif au détail des tâches/UV pour la cat. B.
Merci à tous ceux qui voudront bien répondre à mon appel.
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nefer
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Posté - 27 avr. 2013 : 21:39:06
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Le CS doit demander à voir les documents fournis par la médecine du travail pur savoir ce qui est prescrit (aménagement de poste, demande de matériel)
ce n'est pas le rôle d e la médecine du travail d'exiger des ajouts de taches au contrat de travail |
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