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Karla
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 Posté - 02 mai 2013 : 00:17:24
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Bonjour tous le monde.
J'aimerai savoir si la consultation ( photos ci jointe ) auprès d'un syndic pro est valable et peut on en suivre la démarche ?
( Je ne sais pas comment ajouter des images )
Suite à la vente de l'appartement de Mr F secrétaire du CS le nouveau copropriétaire a fait constater une faille au niveau de la gestion de notre copropriété et souhaite passer par un syndic pro pour en régulariser la situation.
Je suis Mme B présidente du conseil syndical et Mr Q syndic créateur de la copropriété qui n'a jamais été désigné à ce titre clairement dans aucun des PV.
Il n y a jamais eu de candidature et de mandat de syndic votés et validés en A.G
Il s'agit d'une mono propriété qui a été transformée en copropriété avec la vente de certains lots, et c'est l'ancien propriétaire Mr Q de tous les lots qui assure, sans jamais avoir été élu, le rôle de syndic.
On est 4 copropriétaires et 5 appartements dont 3 lots de caves appartement à Mr Q qui a aussi 2 appartements en rdc.
Mr Q m'a toujours affirmé que j'étais le syndic en me nommant présidente au renouvellement du syndicat de copropriété.
Mr Q souhaite revenir sur l'ensemble des résolutions votées depuis l'origine de la copropriété afin d 'éviter tout recours et aussi porter à l'Odj un syndic bénévole de transition ( 3-6 mois) avant de passer au syndic pro.
Or le nouveau copropriétaire demande une AGE portant seulement sur la nomination du syndic sans autres questions à l'Odj sans quoi il s'engage à assigner en référé Mr Q devant le président du TGI pour non conformité des AG PV....
Tout est parti de la 1er AG avec le nouveau copropriétaire.
Mr Q était absent et a commencé à me donner les directives à suivre par téléphone ce qui n'a pas plu au nouveau copro qui lui a raccroché au nez.
Mr Q a ensuite appelé l'autre copro pour lui dire qu on pouvait mettre un terme à l AG qu elle n était pas valable et qu il pouvait la faire annuler.
C est depuis ce jour que le nouveau copro a commencé a fouiller les PV et se renseigner pour s 'apercevoir que notre corpo n etait pas vraiment en règle.
Depuis c est juste insupportable car je n'y connais rien et tout passe par moi parce qu aucune communication possible entre eux !
Le NC pense que Mr Q aurait des choses à dissimuler à réagir de la sorte en freinant la regularisation de la corpropriete.
Etant la présidente du CS le nouveau copro s est tourné vers moi pour m'aider à établir la convocation accompagnée du contrat du syndic...
Le NC a consulté et payé ( la consultation) un syndic pro pour préparer les convocations afin de nous faciliter la tache.
Le NC se sentant à l origine de cette mésaventures s est engagé a prendre exceptionnellement à son entière charge le règlement des 2000e HT du contrat de mandat de syndic ( Ca figure ds le Projet de résolution).
Mr Q n'a pas l'air d'avoir envie de se bouger et dans 15 jours cela va faire 18 mois qu il n 'aura pas convoqué d AG...
Seulement quand j'ai présenté le mandat du syndic pro à Mr Q il n'en voulait pas entendre parler sous prétexte que cela pouvait générer un conflit d intérêts car choisi par le NC
Mr Q m'a donc chargé de trouver un nouveau mandat de syndic et de voir si dans ce cas le NC prenait toujours en charge les frais ce qu il doute... ce que j ai fait.
Je viens d avoir le nouveau copro au tél pour lui proposer un nouveau mandat de syndic qu il est prêt à financer également...
Qu'en pensez vous ? Et comment sortir de cet imbroglio le plus simplement possible.
D'avance merci pour votre aide.
Voici les images :
http://img96.xooimage.com/views/4/0...3ddd347.jpg/
http://img99.xooimage.com/views/9/3...3ddd335.jpg/
http://img97.xooimage.com/views/0/0...3ddd355.jpg/
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Édité par - Karla le 02 mai 2013 00:44:52 |
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andre78fr
Pilier de forums
France
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 Posté - 02 mai 2013 : 00:50:42
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Oh la la, vous allez vous faire enguirlandée par Philippe338... je ne vous raconte pas !!! préparez-vous ;-)
Ma petite contribution, vos images :
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 Posté - 02 mai 2013 : 07:18:32
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je confirme les propos de andré : quand philippe va lire votre post, il va sonner la charge !!!!!
plus sérieusement :
* passer par un syndic pro pour une si petite copro va être difficile et vous couter les yeux de la tête.
* il vaudrait mieux passer en copro coopératif où tout le monde y met du sien.
* adhérer à une association de copros pour vous aider dans ce qu'il faut faire dans les règles.
* sinon gérer cette copro entre vous n'est pas trop difficile si vous vous reportez aux textes : loi de 1965 et décret de 1967.
la proposition faite par ce professionnel est de bon sens, sauf comme je le disais qu'il vaudrait mieux passer en syndicat coopératif :
1- constitution du bureau de l'AG
2- passage en syndicat coopératif
3- désignation des membres du conseil syndical coopératif (vous vous y mettez tous)
ensuite dans la foulée, le conseil syndical se réunit et nomme son président qui de fait devient le syndic mais aidé par les autres. Il faut prévoir un commissaire au comptes... |
Édité par - rambouillet le 02 mai 2013 10:03:32 |
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nefer
Modérateur
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3
Posté - 02 mai 2013 : 08:52:57
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je confirme: Ã ce jour votre syndicat n'a pas de syndic
avez vous lu les textes réglementaires (loi de 65 et décret de 67) ?
si vous faisiez un petit tour sur le forum d'UI.....vous feriez le constat qu'un copropriétaire peut déposer une demande en référé d'administrateur provisoire qui aboutira dans les quelques jours
le syndic consulté....a aussi des lacunes (la nomination du syndic comprend son contrat....depuis 2004!)
il faudraut vous rapprocher d'une association de copropriétaires... |
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Gédehem
Pilier de forums
15985 message(s)
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Posté - 02 mai 2013 : 14:58:49
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VITE, AUX ABRIS !
Espérons que Karla doit blindée pour résister aux obusiers de Philippe, car c'est sur, il ne va pas en pareil cas se limiter à queques grenades et salves d'AK47 (Kalach. pour les néophytes...) 
Plus sérieusement : ce propriétaire d'origine est peut être de bonne foi, ayant voulu régler les affaires au mieux de l'intéret de chacun.
Sauf que cela impose de suivre des règles, ce qui n'a pas été le cas.
Résulat : c'est la panade la plus totale, qui plus est avec une grosse difficulté pour en sortir personne n'ayant connaissance du B A BA de la structure et du fonctionnement d'un syndicat de copropriétaires.
Avec LA grosse difficulté de base : votre syndicat est dépourvu de syndic.
Personne n'a qualité pour convoquer valablement une AG.
Au mieux une AG passe t-elle par une "autoconvocation" des 4 copropriétaires, sous réserve d'avoir une bonne vision des affaires : ce qui ne semble pas être le cas (vous êtes "pdte" d'un CS dont en se demande ce qu'est sa réalité (vous êtes 4 copro) alors qu'à l'évidence vous n'avez jamais relevé la moindre anomalie dans le fonctionnement de votre syndicat ... par méconnaissance).
Il est impératif de vous rapprocher d'une assoce de copropriétaires afin qu'elle vous aide à mettre en place vos affaires. Ol n'est pas possible d'en passer par un "syndic pro", sauf à ce que l'un des 4 (le NC ?) en fasse la demande au pdt du TGI de votre secteur, désignation qui ne règlera rien du tout pour l'avenir. |
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Posté - 02 mai 2013 : 15:42:20
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gedehem : "VITE, AUX ABRIS !
Espérons que Karla doit blindée pour résister aux obusiers de Philippe, car c'est sur, il ne va pas en pareil cas se limiter à queques grenades et salves d'AK47 (Kalach. pour les néophytes...) "
gedehem : vous êtes un des modérateurs de ce forum et à ce titre vous devez juger des interventions qui ne sont pas conformes à la charte de ce forum !!
J'ai posté plus de 10 000 fois ce ce forum !!!
Vous n'avez pas à intervenir de la sorte avant même que je sois intervenu sur ce post.
La parole est libre sur ce forum même si elle ne satisafit "maitre" gedehem !! le politiquement correct n'a rien à faire ici.
J'aimerai, enfin !!! que la rédaction d'UI vous recadre dans vos interventions afin que vous respectiez votre role de modérateur, comme TOUS les autres modérateurs !!
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Posté - 02 mai 2013 : 15:53:08
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gedehem : j'aimerai vous rappeler la charte de ce forum, que n'avez pas lu depuis longtemps :
"Ce n’est ni un service de consultation juridique (la rédaction du site Universimmo.com est susceptible d’intervenir mais uniquement dans un but d’expression éditoriale et en aucun cas en conseil, qui est une activité réglementée, et les autres contributeurs du forum, indépendants du site, ne répondent aux interventions comportant des questions ou des demandes de conseils qu’à leur seule initiative, sans obligation, et sous leur responsabilité, la rédaction du site et les modérateurs n’ayant en aucun cas la fonction de veiller à la sécurité juridique des réponses)"
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Posté - 02 mai 2013 : 15:57:57
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philippe : on plaisantait tous, il faut le prendre ainsi....  |
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Karla
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Posté - 02 mai 2013 : 16:02:04
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Ooops l 'a l'air pas commode Mr Phil lol
Tout d abord je tiens à préciser que j'ai signaler la présence du sujet ouvert sur ce forum a Mr Q et Mr NC.
Je conçois que notre copro est dans l illégalité seulement que veut dire alors :
" Si un syndic sortant n’est pas réélu il ne peut plus légalement gérer le syndicat.
Peu importe que le syndicat se retrouve sans syndic. La situation n’est pas impossible, mais elle est contraignante. Pendant longtemps il n’était plus possible de gérer légalement la copropriété si un administrateur judiciaire n’était pas demandé au Tribunal par voie de requête (procédure de l’art.47 du décret de 1967). Cette démarche nécessitait le recours à un avocat, et engendrait des frais.
La pratique avait donc vu certaines assemblées se tenir à l’initiative de certains copropriétaires (souvent le président du conseil syndical) qui convoquaient eux-mêmes l’assemblée quand un nouveau syndic était pressenti. La solution était plus économique mais illicite, et tout intéressé pouvait faire annuler l’assemblée litigieuse de manière automatique.
Les copropriétés « agitées » se trouvaient donc dans une situation instable.
La pratique et la jurisprudence ont donc admis un autre mécanisme en cas de non-réélection du syndic sortant : bien que sa candidature ne soit pas à l’ordre du jour, on admet que l’assemblée désigne immédiatement l’un des copropriétaires (qu’il soit ou non président du conseil syndical) en qualité de syndic bénévole.
En règle générale ce syndic bénévole improvisé n’aura pas vocation à administrer l’entièreté de la copropriété (qui peut constituer une charge lourde) mais il pourra en toute légalité convoquer la prochaine AG en vue de désigner un nouveau syndic professionnel." |
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Posté - 02 mai 2013 : 16:06:51
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rambouillet : vous peut-être !!! mais attention au politiquement correct imposé par un modérateur !! le rappel de la charte ne fait pas de mal ! |
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Karla
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Posté - 02 mai 2013 : 17:42:18
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http://img96.xooimage.com/views/4/e...3de06c2.png/
Je sais q une irrégularité commise dans la convocation de l'AG pour désigner un syndic fait peser sur la copropriété une épée de Damoclès pendant au moins dix ans mais pensez vous qu un juge ne tienne pas compte des PV d AG ( meme malencontreusement rédiger par méconnaissance de gestion) si un copropriétaire en cas de désaccord avec le syndicat fait annuler pour défaut de qualité à convoquer l'assemblée irrégulière nommant le nouveau syndic ?
Donc d apres vous en ma qualité de Président du CS je suis dans l illégalité de mettre en demeure Mr Q de convoquer l'assemblée sous huit jours en application de l'article 8 du décret du 17 mars 1967 ?
Et la seule solution est la désignation d'un administrateur provisoire en passant par le TGI ?
Merci et je ne vous embetes plus avec mes questions car je constate que le site a drôlement changé depuis 2006...
Encore un grand merci à Emmanuel, Laurent... :* |
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Posté - 02 mai 2013 : 17:53:09
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karla : vous n'avez pas de syndic régulièrement élu. TOUT copropriétaire ou un tiers ( fournissuer non payé) peut demander la nomination de cette administrateur judiciaire.
La seule solution - contestable juridiquement - est que les 4 copropriétaires unanimement s'auto-convoquent ( sujet déjà débattu sur UI), afin d'élir un syndic, pro ou non-pro.
Mais attention avec un syndic non-pro ! celui-ci a les mêmes devoirs et responsabilité qu'un syndic pro. Une connaissance du fonctionnement d'un syndicat de copro, lié avec un peu de comptabilité, est necessaire. 
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Karla
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Posté - 02 mai 2013 : 18:18:02
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Merci beaucoup Philippe j'ai donc ma confirmation sur la validité de cette démarche ( auto-convocation) car c'est bien ce que j'ai proposé à Mr Q et Mr NC il y a 2 mois et croyez- moi UI je l'ai lu en long et en large 
Mr Q et Mr NC vous savez ce qu il vous (nous) reste à faire !! |
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Posté - 02 mai 2013 : 18:46:14
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Karla : attention à ne pas faire trop confiance ! ce Mr Q va t'il vous suivre ! Il n'a aucun droit de gérer quoique ce soit, n'atant pas élu syndic. Il n'est qu'un copro comme les 3 autres.
D'après vos posts il n'existe aucune entente entre vous quatre.
Si il refuse de signer cette " autoconvocation" avec vous, alors il ne vous restera que la case AJ.
PS : ce n'est pas à NC de prendre en charges les honoraires d'un syndic pro, mais le SDC, C'est à dire les 4 copropriétaires selon leur quote-part. Partir sur ce terrain, c'est à dire sans respecter la loi et la répartition des charges du SDC, c'est déjà ouvrir la porte à des contestations.
NC n'a pas l'air de connaitre non plus le fonctionnement d'un SDC.
Proposez 2 contrats de syndic pros pour éviter le rejet de Mr Q.
Karla : préparez un OdJ en respectant parfaitement la loi, avec 2 contrats de syndics, faites signer la convocation par les quatre copros, et envoyez tout cela en RAR, en respectant le délai légal des 21 jours francs.
C'est pas gagné ! |
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Karla
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Posté - 02 mai 2013 : 19:35:23
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C'est vrai que notre copro n'y connaît pas grand-chose... je pense que Mr Q a voulu partir sur un SDC seulement avant de se lancer il aurait du étudier un peu plus ce régime.
Le conflit se situe entre Mr Q et Mr NC nous deux autres copro n'en avons juste assez de devoir supporter cette situation.
J'en appelle donc à mettre de coté leurs aigreurs pour le bien de notre copropriété.
Et si je suis venu sur ce forum c'est que je n'ai confiance en personne...
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andre78fr
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Posté - 02 mai 2013 : 20:01:50
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"Cette année, la Fête des Voisins a lieu le vendredi 31 mai 2013."
Dans une toute petite copropriété comme la votre le mieux c'est quand même de s'entendre un minimum et ça vaut sans doute la peine d'essayer de vous réunir et d'en discuter tranquillement (aucune valeur juridique mais c'est pas interdit non plus !!!).
Le syndic pro va coûter cher, vous le savez...
Pour être syndic bénévole il faut connaître et respecter pas mal de règles et de formalisme et être soutenu par un conseil syndical... qui doit lui aussi connaître les bases de la copropriété.
Le syndicat coopératif est également une option ; les responsabilités sont partagées... mais là encore il faut respecter la loi et les procédures.
Alors avant de préparer les recommandés, l'assignation, de parler de tribunal et d'administrateur judiciaire, pourquoi ne pas choisir un bon petit restaurant dans le coin et en discuter simplement ?
Bonne chance ;-)
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Karla
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Posté - 02 mai 2013 : 22:23:16
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Apres réflexion avoir recours à des pratiques illégales au sein de la copropriété et encourir des risques non merci.
Celui qui souhaite saisir le tribunal pour faire nommer un administrateur provisoire qu'il la fasse.
Merci pour vos lumières  |
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Gédehem
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Posté - 02 mai 2013 : 23:55:22
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L'autoconvocation dont il est question ici est sans doute irrégulière mais juridiquement inattaquable : personne ne peut ou ne pourra la contester devant un juge.
"Nous soussignés, (les 4 copropriétaires) nous convoquons à une AG qui aura lieu le (25 jours + tard) à tel endroit (l'appart d'un des 4), à telle heure.
L'ODJ sera le suivant :
- désignation diu pdt de séance
- désignation du secrétaire de séance
- approbation de la forme juridique "syndicat coopératif".
- désignation des membres du CS Coopératif (le syndic sera désigné par eux et parmi eux)
A défaut :
- désignation du syndic (projet de contrat de mandat joint).
- désignation des membres du CS
- approbation du budget prévisionnel de l'exercice .....X
- etc ...(autres questions importantes
Nom et signature des 4 "
Jusque là ce n'est pas trop compliqué !
""Contrat de mandat de syndic non professionnel
- Le syndic exercera ses fonctions conformément aux dispositions de la loi du 10.07.1965 modifiée et plus particulièrement des articles 14 à 18 de la dite loi.
- La durée du contrat de mandat sera celle du mandat fixé par l'AG.
- Ce contrat prendra effet à la date de l'AG appelée à désigner le prochain syndic, dans la limite de la durée fixée pour le mandat. Il prendra fin à la date échéance fixée par l’AG.
- Le syndic exercera ses fonctions bénévolement. Il sera défrayé des sommes qu'il aurait engagé pour l'administration du syndicat."
Voila pour ce qui concerne la convocation de votre AG et la désignation du syndic.
Restera ensuite l'ouverture du compte au nom du syndicat. Le syndic devra y procéder, en présentant à la banque les pièces suivantes :
- le RDC pour authentifier le syndicat
- un extrait du PV d'AG (ou de la réunion du CScoop) rapportant la désignation nominative du syndic.
- la carte d'identité du syndic.
Ensuite il faut vous former, en contactant une association de copropriétaires.
Il existe des milliers de syndicats de votre type, personne n'en est mort ou n'est en prison si les choses ne sont pas très exactement dans les clous.
Soyez certaine que nombre de syndics dits "professionnels" n'y sont pas non plus, sans que cela ne pertube personne dans la "profession" ou le millieu de la justice ! |
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Karla
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Posté - 03 mai 2013 : 00:44:39
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Merci pour votre amabilité Gédehem mais je jette l'éponge.
Passer des heures à essayer te trouver une issue et venir en aide en voulant bien faire sans prendre parti ni pour l un ni pour l autre pour entendre dire que mes actions sont incongrues alors que je ne fais qu exposer la réalité du problème en espérant apaiser les tensions non merci !!
Bonne nuit je sature |
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Gédehem
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Posté - 03 mai 2013 : 14:25:21
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Le problème c'est que votre éponge sera rapidement gorgée d'eau si vous ne vous mettez pas à la tache pour redresser la barre du bateau, dont vous êtes un (une) des 4 membres d'équipage, qui plus est 4 "co-capitaine".
Si le bateau coule parce que personne ne fait rien, vous coulerez avec les autres, avec toutes les conséquences qui en 'découlent' (c'est le cas de le dire ... ) pour votre part personnelle, soyez en certaine ! |
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Karla
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Posté - 03 mai 2013 : 18:24:49
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Non mais à l'eau, quoi ! |
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