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filomat
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 Posté - 27 mai 2013 : 18:17:48
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La loi se contredit.
Par exemple elle dit que le syndic est désigné à la majorité de l'article 25, que pour l'article 25 la passerelle 25.1 permet de reporter la décision à une assemblée ultérieure ... Mais l'article 46 du décret dit que si le syndic n'est pas désigné en première assemblée la décision ne peut être reportée à une assemblée ultérieure (c'est le juge qui désigne alors le syndic).
L'article 25g autorise le syndic à procéder à des travaux privatifs pour économie d'énergie (il veut couper "mes" portes et boucher "mes" prises d'air), mais l'article 26 dit que l'on ne peut imposer une modification des conditions de jouissance des parties privatives.
Et il y a sûrement d'autres exemples.
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Posté - 27 mai 2013 : 18:25:06
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filomat : Aie !Aie !!! écrivez vite à votre député afin qu'il dépose une loi la dessus et rectifie cet article 25 et 26 !!
Mais que fait Mme Duflot ?? 
Personne n'avait remarqué toutes les incohérences que vous soulevez à chaque post !! merci filomat d'aider le législateur, l'assemblée nationale, tous les Uniautes, et bien sur tous les copropriétaires. !!
quand on pense que ces articles de loi date de 1965, et que de nombreuses mofifications ont été apportées ! 
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Édité par - philippe388 le 27 mai 2013 18:31:07 |
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Posté - 27 mai 2013 : 18:34:47
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filomat ! l'article 25.c de la loi de 1965 concerne l'élection du syndic et des membres du CS, et l'article 46 du décret de 1967 concerne les procédures en cas de NON ELECTION du syndic !!
Ces 2 articles de loi ne fonctionnent pas ensemble, mais le 2.c passe avant le 46 !!!
filomat : a force de copier coller ces articles de loi sans les lire et les comprendre, votre vue se brouille, et votre esprti s'embrouille !!! attention danger |
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filomat
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 Posté - 28 mai 2013 : 13:36:06
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J'ai Ă©crit 25 g et non 25 c |
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mespres
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Posté - 28 mai 2013 : 16:44:10
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Le juge ne réécrit pas la loi, il l'apprécie
C'est un noble métier, nos textes étant effectivement souvent incohérents entre eux. Si bien que sans connaître la jurisprudence, nous voilà fort démuni. Heureusement, les avocats sont là pour ficeler les dossiers |
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GĂ©dehem
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Posté - 28 mai 2013 : 23:45:50
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Filomat : il n'y a pas de contraciction dans les exemples que vous citez !
La loi indique des règles générales (on fait ceci, on fait cela), un décret d'application, comme son nom l'indique, précise, explicite tel ou tel point général exposé par la loi.
lL'art.25-1 dit "passerelle" est de portée générale pour toutes les question listées L'art.25, offrant une possibilité, qui est suivie ou pas (c'est une éventualité).
S'agissant spécifiquement de la désignation du syndic, D.art.46 précise ce qu'il en est : s'il n'est pas désigné à la maj.art.25 avec passerelle art.25-1 si cela est possible lors de l'AG appelée à le désigner (et pas une autre), il n'y a plus de syndic, celui-ci doit être désigné par le pdt du TGI.
Pas de contradiction : un principe dans la loi, une précision, une "explicitation" dans le décret sur un (ou des) point particulier.
Ici c'est une exception pour ce qui concerne le syndic.
Vous avez la même chose par exemple pour la dispense du compte séparé. La loi (art.18) ne précise rien. D.art.29-1 vient dire ce qu'il doit en être : dispense, oui, mais comme ceci et comme cela, et pas autrement.
Ou encore pour le CS. Selon L.art.21 il peut se faire remettre copie de documents ...etc, sans autre précision. D.art.26.al.3 précise par qui et comment le CS peut se faire remettre copie de ces documents.
Rien de neuf dans cette affaire pour ce qui concerne un décret d'application, de mise en œuvre d'une loi.
Il n'y aurait que le "contrat de syndic", qui est inventé par le décret, ce qui rend ce "contrat" juridiquement contestable puisqu'il n'est pas institué par la loi ....
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Édité par - Gédehem le 28 mai 2013 23:58:56 |
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filomat
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Posté - 29 mai 2013 : 12:16:20
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Je suis d'accord avec vous gédehem, au sujet de la désignation du syndic : A moins d'un événement nouveau d'ici la fin du mois, aucun des trois candidats ne peut, de mon point de vue, réunir plus du tiers des tantièmes.
Il est possible alors qu'un copropriétaire (puisqu'il y en a 2000) dépose une requête pour nomination d'un syndic par le tribunal : Ce ne sera pas moi (qui en plus ne suis qu'associé de la sci d'attribution art 23 de la loi et devrait donc passer par l'intermédiaire du gérant qui se trouve également être le syndic), car je ne suis pas sûr de la décision du tribunal du fait que la résolution de désignation du syndic prévoyait que son mandat se poursuivrait en cas de non désignation à l'assemblée dûment réunie à cet effet avant le 30 juin 2013, jusqu'à une seconde assemblée statuant à la majorité de l'article 24 et réunie avant le 30 septembre 2013.
Concernant la passerelle 25.1 il s'agit en premier lieu de la "possibilité" pour l'assemblée de "décider" de reporter la question à une assemblée ultérieure (afin d'avertir les défaillants à la première assemblée que la majorité absolue de l'article 25 n'y a pas été réunie), et, si cette possibilité n'est pas utilisée par l'assemblée, et que le tiers des voix a été réuni, alors dans ce cas il y a "obligation" de procéder à un second vote - à la majorité de l'article 24 - au cours de la première assemblée.
Concernant l'article 25 g qui prévoit l'obligation de certains travaux en parties privatives il me semble qu'ils restent conditionnés par l'article 26 : "Nul ne peut imposer une modification des conditions de jouissance des parties privatives", ce qui promet des débats car pour réaliser les économies d'énergie en cas de chauffage collectif (et le chauffage en appartements contigus est toujours, qu'on le veuille ou non, plus ou moins collectif) : Par exemple dans ma copropriété on proposait de passer de la ventilation naturelle à la ventilation mécanique controlée, ce qui aurait bien évidemment changé les conditions de jouissance des parties privatives (couper les portes de séparation entre les pièces pour laisser passer l'air, boucher les prises de ventilation naturelle, supprimer la possibilité de chauffage par les cheminées, etc...)... et évidemment participer au soutien économique des fabricants et poseurs de double-vitrages ou autres inventeurs de baies qui laissent entrer l'air mais arrêtent le bruit.
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Édité par - filomat le 29 mai 2013 12:29:52 |
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Calendrier
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Posté - 29 mai 2013 : 15:25:21
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Bonjour Ă tous,
Passerelle Art. 25.1
Je reviens sur ce qu’à écrit Filomat.
(« PEUT » / «DOIT », ces questions de nuance m’obsèdent) :
« Concernant la passerelle 25.1 il s'agit en premier lieu de la "possibilité" pour l'assemblée de "décider" de reporter la question à une assemblée ultérieure (afin d'avertir les défaillants à la première assemblée que la majorité absolue de l'article 25 n'y a pas été réunie), et, si cette possibilité n'est pas utilisée par l'assemblée, et que le tiers des voix a été réuni, alors dans ce cas il y a "obligation" de procéder à un second vote - à la majorité de l'article 24 - au cours de la première assemblée ».
Voici l’article en question :
Article 25-1
Loi n°2000-1208 du 13 décembre 2000 - art. 81
Lorsque l'assemblée générale des copropriétaires n'a pas décidé à la majorité prévue à l'article précédent mais que le projet a recueilli au moins le tiers des voix de tous les copropriétaires composant le syndicat, la même assemblée PEUT décider à la majorité prévue à l'article 24 en procédant immédiatement à un second vote.
Lorsque le projet n'a pas recueilli au moins le tiers des voix de tous les copropriétaires, une nouvelle assemblée générale, si elle est convoquée dans le délai maximal de trois mois, PEUT statuer à la majorité de l'article 24.
« L’AG peut décider… », « l’AG peut statuer… »
Comment l’AG peut-elle faire savoir qu’elle ne souhaite pas ni décider, ni statuer ?
Et quelles pourraient être les raisons de son choix de ne pas passer à l’art. 24 (même avec le tiers des voix du SDC atteint) ? Que pourrait invoquer l’AG dans ce cas ?
Quels exemples y-a-t-il puisque l’art. 25-1 dit bien l’AG « PEUT » ?
Car chez nous, le syndic qui n’est pas président de la séance AG mais secrétaire, passe toujours au vote à la majorité de l’artcicle 24 avec le tiers des voix sans demander l’avis de l’AG.
Je n’y avais jamais réfléchi mais ce cher Filomat a piqué ma curiosité.
Merci.
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filomat
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Posté - 29 mai 2013 : 15:32:28
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filomat
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Posté - 29 mai 2013 : 15:52:14
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Je suis bien d'accord avec Calendrier : Quand le tiers des tantièmes est obtenu il faudrait donner le choix à l'assemblée entre repousser la décision ultérieurement ou bien voter immédiatement, mais en général les syndics ne demandent rien à personne et passent immédiatement au second vote (quand ils ne se contentent pas de répliquer le premier). |
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Posté - 29 mai 2013 : 16:05:34
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calendrier : "Comment l’AG peut-elle faire savoir qu’elle ne souhaite pas ni décider, ni statuer ? "
????????????????????????????????
Les copropriétaires se prononcent sur les résolutions en votant POUR, CONTRE ou ABSTENTION !! c'est le résultat de ce vote que le président de séance, et non le syndic, annonce à l'AG. Celle-ci a donc décidé, rejettée cette résoluton.
Il n'y a rien à chercher derrière les mots. L'article 25.1 est aussi TRES clair. Rien n'est cacher dans ce texte de loi.
Attnetion à l'interprétaion de filomat qui n'est pas juste sur cet article 25.1.
On parle ici de la possibilité de passer à un article de loi inférieur. C'est à dire du 25 au 24. Le législateur a fait cela pour que le syndicat ne soit pas dépourvu de syndic par exemple, ou d'entre cas de faire des travaux necessaires.
IL est clair que si la résolution n'a pas obtenu la majorité de TOUS les copros - article 25 - ET qu'elle a réuni au moins 1/3 des voix du SDC, alors le légisalteur permet de faire un vote à l'article 24, la majorité des présents et représentés.
La suite est aussi simple : si la résolution n'a pas réuni au moins 1/3 des voix, la loi permet ( d'ou le PEUT pour 'l'AG ) qu'une autre AG vote sur cette même résolution à l'article 24, et plus au 25 !
L'histoire de filomat de prévenir les défaillants ne sort que de son cerveau qu'il torture à loisir aves les textes de loi de la copro. Cela n'a aucun rapport avec cette passerelle du 25.1 !! attention aux embrouilles de filomat !
calendrier : attention, le syndic ne dirige pas l'AG !! pas bien!!  |
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GĂ©dehem
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Posté - 29 mai 2013 : 21:27:05
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Il n'y a aucune contradiction entre D.art.19 rapporté par Filomat et la loi !
Il y a sans doute une mauvaise compréhension ... 
"Pour l’application du premier alinéa de l’article 25-1 de la loi du 10 juillet 1965, si le projet de résolution a obtenu au moins le tiers des voix de tous les copropriétaires, il est procédé, au cours de la même assemblée, à un second vote à la majorité de l’article 24 de la même loi, à moins que l’assemblée ne décide que la question sera inscrite à l’ordre du jour d’une assemblée ultérieure."
Ce que précise cet alinéa : si à l'issue du vote initial à la maj.art.25 (qui n'est pas obtenue) la proposition recuille le 1/3 des voix, il est passé à un second vote à la maj.art.24 comme il est prévu art.25-1, avec cette précision "à moins que l'AG ne décide de reporter ...."
pas de contradiction mais une précision .... ce qui est dans l'objet d'un décret d'application ...
Dans le même sens, cet article précise ce qu'il en est SI une nouvelle AG est convoquée :
- délai ramené à 8 jours et pas besoin des pièces annexes si les points abordés sont identiques.
- dans tous les cas cette AG ne peut-être convoquée que dans les 3 mois maxi.
Tout ceci s'entend en général pour l'application de toutes les questions prévues L.art.25...
....sauf pour la désignation du syndic, pour qui c'est D.art.46 qui s'applique.
Aucune contradiction.
"Car chez nous, le syndic (...) passe toujours au vote à la majorité de l’artcicle 24 avec le tiers des voix sans demander l’avis de l’AG.
Mis à part le fait qu'il y a sans doute un pdt d'AG potiche qui ne préside rien du tout, le second vote prévu par les textes est décompté sur la maj.de l'art.24 lorsque le 1er vote a obtenu au moins le 1/3 des voix.
C'est conforme. |
Édité par - Gédehem le 29 mai 2013 21:32:42 |
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Posté - 30 mai 2013 : 08:50:43
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citation: Tout ceci s'entend en général pour l'application de toutes les questions prévues L.art.25...
....sauf pour la désignation du syndic, pour qui c'est D.art.46 qui s'applique.
sauf si je n'ai pas compris vos propos, gedehem, mais la désignation du syndic peut se faire également à l'article 25-1 s'il obtient au moins 1/3 des voix.
par contre je cite un exemple où il n'y a pas de passerelle, c'est le vote des "provisions spéciales" pour travaux (article 18) qui lui ne se fait qu'à l'article 25 comme cité expressément dans l'article 18. Le texte ne spécifie pas l'article 25-1 et ce vote n'est pas listé dans l'article 25. Il faut y faire attention. |
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filomat
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Posté - 30 mai 2013 : 09:02:12
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Oui, rambouillet, vous n'avez pas suivi ce que veut dire Gédehem : Si le syndic obtient au moins un tiers de voix il peut être désigné à la même assemblée à la majorité de l'article 24, mais s'il n'obtient pas ce tiers des voix il ne peut être élu à cette majorité par convocation d'une assemblée ultérieure dans les 3 mois, ce qui est le cas pour par exemple l'élection des conseillers syndicaux (mais pas du syndic à cause de l'article 46 du décret).
Il y a contradiction entre "l'assemblée peut"(loi) et "l'assemblée doit à moins que"(décret) ...Si l'on est dans le "à moins que" l'assemblée "ne peut pas", ce qui est en contradiction avec "l'assemblée peut"
De plus il n'est question (décret) que d'assemblée "ultérieure" ... dans 3 mois, dans 6 mois.
Si c'est dans moins de 3 mois et pas d'autre sujet à l'ordre du jour alors pas besoin de renotofier toutes les pièces annexes, délai de notification réduit à 8 jours et majorité de l'article 24.
Le syndic précédent terminait toutes ses phrases en assemblée par un sonore "vous êtes d'accord Président", lequel se reveillait parfois et répondait en hochant la tête.
Je n'ai pas encore bien observé les tics du nouveau syndic, car je ne vais pas à toutes les assemblées générales, quand j'y vais une fois je suis suffisamment déçu (voire interloqué) pour ne pas avoir envie d'y revenir de sitôt.
Apprendre la loi suppose que l'on sache lire et comprendre le français.
Maintenant que 80% d'une classe d'âge obtient le bac au premier essai il ne devrait pas y avoir de problème en copropriété !
Si la majorité de l'article 25 n'est pas obtenue l'assemblée peut décider de reporter sa décision à une assemblée ultérieure, à moins que le tiers des voix du syndicat n'ait été réuni et que l'assemblée décide de procéder à un second vote à la majorité de l'article 24 au cours de la même réunion en renonçant alors au report de sa décision à une assemblée ultérieure.
Ce qui laisse la porte ouverte à la contestation de l'argumentation de gédehem .... Ce serait la même assemblée dument convoquée qui se tiendrait dans les 3 mois, la première convocation ayant abouti au report de la décision de l'assemblée, raison pour laquelle je trouverais quand à moi trop risqué de déposer une requête pour nomination d'un syndic si la première convocation n'a pas permis de réunir le tiers des voix du syndicat en faveur d'un des candidats syndics.
Lors du dernier changement de syndic la nomination avait été obtenue en seconde convocation et personne n'avait rien requis entre les deux assemblées. |
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| Les copropriétaires se rebiffent ! |
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Édité par - filomat le 30 mai 2013 09:26:08 |
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Posté - 30 mai 2013 : 09:23:43
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citation: Oui, rambouillet, vous n'avez pas suivi ce que veut dire Gédehem : Si le syndic obtient au moins un tiers de voix il peut être désigné à la même assemblée à la majorité de l'article 24, mais s'il n'obtient pas ce tiers des voix il ne peut être élu à cette majorité par convocation d'une assemblée ultérieure dans les 3 mois, ce qui est le cas pour par exemple l'élection des conseillers syndicaux (mais pas du syndic à cause de l'article 46 du décret).
et non justement, le juge saisi sur l'effet de l'article D46 posera au préalable la question : avez vous épuisé toutes les possibilités que donne la loi ?...
et la loi donne la possibilité, à la condition que l'AG le décide, de revoter lors d'une seconde AG. C'est seulement après cette seconde AG si le syndic n'est pas désigné que le D46 peut-être mis en oeuvre.
Si la première AG ne décide pas par vote la convocation d'une seconde AG alors l'article D46 peut-être mis en oeuvre le juge l'acceptera.
citation: Je n'ai pas encore bien observé les tics du nouveau syndic, car je ne vais pas à toutes les assemblées générales, quand j'y vais une fois je suis suffisamment déçu (voire interloqué) pour ne pas avoir envie d'y revenir de sitôt. et si vous vous faisiez désigné président de séance, peut-être pourriez vous faire changer des choses |
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filomat
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Posté - 30 mai 2013 : 09:30:51
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Je balance entre l'avis de rambouillet et celui de GĂ©dehem.
Suivre l'avis de rambouillet est moins risqué et suivre celui de gédehem ne servirait qu'à avancer de un à trois mois la requête de nomination d'un syndic par le tribunal ( en l'état actuel des choses dans ma copropriété il n'y a guère plus de chances de réunir la moitié des présents représentés sur un des trois candidats que le tiers des voix du syndicat).
Si je me présentais à la présidence de séance je finirais "au trou", personne n'ose se présenter (tout le monde à les choquottes) et le poste est réservé au conseiller choisi par le conseil syndical, lequel dispose de nombreux pouvoirs.
Si d'aventure un autre président était désigné l'assemblée ne pourrait se tenir, les partisans du conseil syndical étant disposés dans la salle pour manifester en cas de besoin, sans même recourir aux diverses pannes de micro ou autres votes électroniques qui apparaissent de manière surprenante toujours quand cela arrange le syndic et le conseil syndical ! |
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Édité par - filomat le 30 mai 2013 09:37:15 |
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Posté - 30 mai 2013 : 11:29:59
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filomat votre remarque est surprenante, car le role d'un président n'est pas de faire passer ses idées mais de faire en sorte que l'AG se déroule normalement, de faire voter aux bonnes majorités les résolutions et de signer le PV conforme aux prises de résolutions.
En quoi les membres du CS pourrait ĂŞtre contre.... |
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filomat
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Posté - 30 mai 2013 : 13:40:43
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