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raoul59
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 Posté - 18 juin 2013 : 00:21:01
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Bonsoir,
Je vous contacte pour une petite question. Est-il possible d'exiger auprès du syndic de consulter les factures justificatives après la tenue de l'AG (AG où les comptes ont été approuvés) ?
Je m'explique. J'ai profité de la dernière AG pour demander des explications sur les comptes car il y avait des trucs que je ne comprenais pas (je ne suis pas comptable). Je me suis ainsi aperçu qu'il y avait des trucs pas très clairs et donc j'ai voté contre l'approbation des comptes.
Je souhaiterais maintenant savoir ce qu'il y a exactement derrière les plus de 10 000 € de travaux en consultant les factures (nature de travaux, bâtiments concernés ...). Il est à noter que ces travaux n'avaient pas fait l'objet d'une résolution et sont décrits par le syndic comme la suite de travaux qui avaient été eux votés les années précédentes.
Merci de votre réponse.
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Gédehem
Pilier de forums
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Posté - 18 juin 2013 : 01:23:19
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La consulation des pièces justificatives des dépenses à lieu avant l'AG.
Une fois approuvées, c'est trop tard !
Toutefois le CS a toujours la possibilité de revoir la chose.
Sur le fond de votre question : si les réponses du syndic ne sont pas satisfaisantes, il ne faut pas approuver.
Quid du controle du CS dans cette affaire, quid de son avis sur le point particulier que vous avez soulevé ? |
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filomat
Contributeur vétéran
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 2
 Posté - 18 juin 2013 : 07:10:34
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Il est toujours possible pour un copropriétaire de demander au syndic de consulter n'importe quel document figurant aux archives. S'il s'agit du conseiller syndical habilité il est obligé de l'y autorisé*** (donc si vous n'êtes pas ce conseiller vous pouvez passer par son intermédiaire).
En général les syndics sont "coopératifs" et ils ne font pas de difficulté pour autoriser tout copropriétaire à consulter n'importe quelle pièce des archives, sinon ils risquent de perdre les voix d'un ou plusieurs lots pour leur désignation ultérieure en assemblée générale, voix qui leurs sont de plus en plus précieuses (tout comme aux conseillers syndicaux d'ailleurs) pour recueillir au moins le tiers du total des voix du syndicat.
*** correction d'une faute d'orthographe par l'auteur du message : lire "autoriser" au lieu de "autorisé" *** |
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| Les copropriétaires se rebiffent ! |
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Édité par - filomat le 18 juin 2013 07:13:45 |
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Posté - 18 juin 2013 : 07:55:12
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raoul59, avant l'AG vous aviez tous loisirs (ou presque) de consulter les factures, contrats, etc.... Après l'AG, si vous n'etes pas membre du CS, le syndic peut vous refuser tous accès à ces documents, mais il existe des syndics sympas.... 
A part votre curiosité personnelle (qui peut être justifiée), après avoir vu ces factures que compteriez vous faire ? si les comptes ont été approuvés à la majorité ainsi que leurs répartitions pas clés, il ne vous reste que vos yeux pour pleurer et vos mains pour ouvrir le porte-monnaie. |
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raoul59
Nouveau Membre
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4
Posté - 19 juin 2013 : 14:51:12
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Bonjour,
Tout d'abord merci pour vos réponses.
citation: Initialement posté par Gédehem
Sur le fond de votre question : si les réponses du syndic ne sont pas satisfaisantes, il ne faut pas approuver.
Quid du controle du CS dans cette affaire, quid de son avis sur le point particulier que vous avez soulevé ?
C'est justement le problème entre la "théorie" et la pratique où je me retrouve avec un syndic dont on ne peut pas vraiment dire qu'il travaille bien et un CS qui a déjà montré qu'il n'est pas à une violation près vis à vis des règlementations en vigueur !
C'est pourquoi je m'astreins à essayer de comprendre le mieux possible l'ensemble des documents qui me sont communiqués avant l'AG.
Pour vous donner une idée, à la suite de mes questions répétées lors de l'AG, le syndic a fini par reconnaître qu'il n'aurait pas dû faire comme ça.
J'ai aussi montré que de fait, certains copropriétaires allaient payer plus qu'ils ne devraient et d'autres moins. Bilan : tout le monde approuve les comptes (sauf moi). 
Qui a dit que les français étaient des veaux !!!!
citation: Initialement posté par rambouilletraoul59, avant l'AG vous aviez tous loisirs (ou presque) de consulter les factures, contrats, etc.... Après l'AG, si vous n'etes pas membre du CS, le syndic peut vous refuser tous accès à ces documents, mais il existe des syndics sympas.... A part votre curiosité personnelle (qui peut être justifiée), après avoir vu ces factures que compteriez vous faire ? si les comptes ont été approuvés à la majorité ainsi que leurs répartitions pas clés, il ne vous reste que vos yeux pour pleurer et vos mains pour ouvrir le porte-monnaie.
En fait je n'ai pas entrepris de démarche de consultation de factures avant l'AG car je n'imaginais pas une seule seconde de la réponse que j'allais avoir en AG.
Pour être plus clair, nous avons un fond de réserve qui est alimenté non pas via les tantièmes de chaque copropriétaire mais au tant pour tant (on divise le montant à la ligne fonds de réserve par le nombre de copropriétaires). Ce n'est pas inscrit au RDC mais résulte paraît-il d'une vieille décision en AG.
Le problème est que cette année les 10 000 € de "sous-total fonds de réserve" ne corresponde pas à un abondement du fonds de réserve mais à la réalisation de travaux.
Et ces travaux (hormis le fait qu'il n'ont pas fait l'objet d'une résolution) sont donc répartis au tant pour tant et non pas sur la base des tantièmes.
Ce qui pose donc deux problèmes :
- on a pu faire passer des travaux concernant un seul bâtiment via ce fonds de réserve et mettre à contribution non pas les copros du bâtiment concerné mais l'ensemble des copropriétaires de la résidence,
- la répartition des travaux au tant pour tant est plus favorable pour certains et moins favorable pour d'autres que les tantièmes.
Donc mon idée est de voir les factures pour voir s'il y a problème et évaluer le cas échéant mon "préjudice éventuel".
Sur le plan règlementaire, il me semble que je pourrai demander l'annulation de la résolution d'approbation des comptes au motif que des travaux ont été réalisés sans résolution et que leur répartition ne s'est pas faite conformément aux tantièmes du RDC. Est-ce que je suis dans le vrai ?
Maintenant, je ne recourrai certainement pas à cette extrémité mais c'est un moyen de mettre un peu la pression sur le syndic et le CS en leur faisant comprendre qu'il faut arrêter de faire n'importe quoi et qu'il y a des gens dans la copro (trop peu à mon goût) qui veillent.
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Édité par - raoul59 le 19 juin 2013 14:54:29 |
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Posté - 19 juin 2013 : 15:50:02
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je suppose que vous parlez d'un fonds de réserve POUR TRAVAUX et non un fonds de réserve "pour trésorerie".
Si la manière d’approvisionner n'est pas prévue au RdC, une AG peut en effet décider de la manière de procéder. Donc verifier la résolution de la dite AG....
Ensuite lorsque les travaux sont réalisés, ils doivent l'être après une décision d'AG ; dans le cas contraire, vous pouvez refuser de payer.
Mais si vous voulez payer, le syndic doit vous indiquer votre quote part en fonction de la clé de répartition prévue au RdC (en règle général des tantièmes). A cette somme (et si une AG a décidé le financement par prélèvement sur les avances pour travaux), le syndic doit prélever sur vos propres avances la somme prévue par l'AG. Mais en aucune façon, on diminue la facture générale de la somme globale des avances. Il faut faire ce travail copro par copro.
Concernant des travaux d'UN batiment, il faut voir le RdC afin de voir :
1- s'il s'agit de travaux d'entretien ou autres travaux
2- s'il y a une clé de répartition prévue au RdC.
En ce qui concerne votre cas perso, vous devez connaitre le montant des travaux sans pour autant avoir besoin de regarder la facture. Vous pouvez alors recalculer ce que vous devez personnellement payer, avances déduites. Si la somme est différente de celle donnée par le syndic :
1- rencontrer le syndic et/ou son comptable pour explications
2- si les explications ne vous conviennent pas, ne payer que ce que vous pensez juste en l'accompagnant d'une lettre explicative en LRAR
3- et attendez une réponse officielle |
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Viviane
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6
Posté - 19 juin 2013 : 21:48:02
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Si j'ai bien compris, il s'agit de savoir si cette dépense, vu sa nature, aurait dû être répartie ainsi?.
Solution simple: celle de Rambouillet payez ce que vous pensez devoir en disant pourquoi, et attendez la réponse. Si y'en a pas, c'est que vous avez raison, et quand les autres lésés verront, à l'AG suivante, qu'on peut rien contre vous, ils vont pas se priver de faire pareil.....et la chose devra être rectifiée d'une façon ou d'une autre ....
Plus galère : demandez aussi copie des docs au CS. Ca le secouera un peu, et qui sait,vous finirez peut-être par les avoir?
A part ça, même si les comptes sont approuvés:
- surtout s'il n'y a pas quitus, si l'AG a approuvé sur la base d' infos sciemment mauvaises (ce qu'il faut prouver), ça peut se contester quand même. Très très très difficile mais possible. A exclure pour vous apparemment.
- En revanche, l'approbation des comptes n'empêche pas de contester son compte perso., soit la répartition et les charges privatives, ce qui est une raison parfaitement légitime de demander les docs pour vérifier.
Faut effectivement soigneusement mesurer le ratio temps/coût/ bénéfice avant de se lancer dans une procédure. Mais simplement creuser le problème et en parler à tous ne peut pas être mauvais.
Une répartition au tant pour tant pour des fonds travaux? Moi je proposerais de revoter ce machin... j'en vois pas trop la logique ? |
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Gédehem
Pilier de forums
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7
Posté - 19 juin 2013 : 23:27:22
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S'agissant en général de la répartition des dépenses du syndicat (charges courantes ou travaux), elles ne peuvent être réparties QUE selon ce qu'en précise L.art.10 al.2, c'est à dire aux tantièmes.
Toute autre répartition est proscrite, illicite.
Dans la mesure où une AG a approuvé telle dépense "travaux", vous pouvez valablement procéder à votre propre répartition selon vos tantièmes.
Le calcul fait, notification au syndic du résultat, avec détail du calcul.
Dans la mesure où il n'accepte pas votre façon de faire, c'est à lui d'engager une action pour des sommes qu'il vous réclamerait.
Sauf qu'il n'aura aucun autre moyen pour justifier sa demande ...... que selon votre quote-part de répartition prévue au RDC.
Donc il ne vous demandera rien . 
Ce qui mettra le bazar dans ses comptes si les autres règles autrement .........
Lorsqu'on a un CS incompétent, il faut faire de l'info pour en changer !
PS : j'ai oublié : copie au CS de la LRAR envoyée au syndic, à chacun des membres. |
Édité par - Gédehem le 19 juin 2013 23:28:54 |
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raoul59
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8
Posté - 19 juin 2013 : 23:28:27
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Merci
En fait il ne s'agit pas d'un fonds de réserve travaux mais un fonds de réserve trésorerie. Les sommes sont généralement affectées sur le compte 1031.
Donc durant l'exercice précédent, les 10 000 € (qui étaient prévus au budget et ont été prélevés au tant pour tant) ne sont pas allés alimenter le compte 1031 mais ont servi à payer des travaux.
Je pense avoir besoin des factures pour connaître la nature des travaux car je n'ai que le montant global.
Est-ce que les 10 000 € ont servi à financer des travaux sur les 2 bâtiments d'à côté ? Dans ce cas, je n'ai normalement rien à payer car il y a des clés de répartition bâtiment par bâtiment dans le RDC.
Est-ce que les 10 000 € ont servi à financer des travaux sur les parties communes de la copropriété ? Dans ce cas, si je fais abstraction du fait que cela n'a pas été voté, je suis susceptible de payer mais aux tantièmes et pas au tant pour tant.
Demander quelques chose au conseil syndical, ce n'est même pas la peine d'y penser. Donc je vais suivre vos conseils.
Je vais demander au syndic l'accès aux factures afin de connaître la nature des dépenses et me faire une idée. S'il refuse alors je lui enverrai une petite LRAR en lui expliquant que je conteste (travaux non votés en AG et clé de répartition non conforme au RDC) et que je déduis le montant de mon prochain appel des fonds en attendant ses explications.
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Posté - 20 juin 2013 : 08:06:11
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il faut préciser les termes de gedehem, qui a raison pour les dépenses, c'est que l'article 10 s'applique aux dépenses mais pas aux avances qui sont la propriété des copros et non du syndicat.
ceci dit, on peut concevoir qu'en cas d'imprévu, l'avance de trésorerie serve à payer des travaux très urgents, mais dans ce cas cette avance doit être reconstituée soit par des appels de provisions spéciaux après une AG, soit par le solde de l'exercice.
Mais on est à la limite légal du fonctionnement.
De toute manière cette somme doit apparaître en permanence sur l'annexe 1 joint à la convocation des AG.
Vous pouvez demander au syndic quel est le montant de l'avance attaché à votre compte copropriétaire. Il doit apparaître le montant que vous avez du payer. |
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Gédehem
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10
Posté - 20 juin 2013 : 09:12:40
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Si des travaux ont été engagés, cette dépense découle d'un marché qui est facturé, dépense imputée aux copropriétaires selon ce qui est prévue au RDC.
Une avance de trésorerie existe sans passation d'un marché, sans facture, répond à d'autres critères qui n'ont rien à voir avec une dépense travaux.
Qu'elle soit utilisée en tout ou partie pour combler une trésorerie en berne, ne change rien aux modalités de répartition de la dépense "travaux" qui a été engagée et qui doit être identifiée comme tel dans les comptes. |
Édité par - Gédehem le 20 juin 2013 09:18:33 |
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Viviane
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11
Posté - 20 juin 2013 : 22:20:52
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citation: S'il refuse alors je lui enverrai une petite LRAR en lui expliquant que je conteste (travaux non votés en AG et clé de répartition non conforme au RDC) et que je déduis le montant de mon prochain appel des fonds en attendant ses explications.
Juste, ça ne vous sert à rien de contester au motif que "travaux non votés en AG". Ils n'ont pas été votés avant d'être faits, mais ils ont été ratifiés par l'AG à postériori. Elle n'ignorait pas qu'on était passé outre le besoin d' accord préalable, vous dites vous même que malgré vos remarques, tout le monde a approuvé ces travaux..
Aucun juge ne vous autoriserait donc à ne pas les régler parce que l'accord de l'AG est postérieur aux travaux.
Donc le syndic va sauter là dessus et ne pas répondre sur le reste.
La seule chose que vous pouvez contester, c'est la façon de répartir la charge si elle n'est pas conforme au RDC et/ou à la loi, et les conséquences sur votre quote part.
Ne demandez pas juste "des explications".
Si vous dites "je paye pas tant que j'ai pas d'explications", vous en aurez, oiseuses, mais vous en aurez., Demandez des documents précis: factures, devis, extraits du RDC et/ou de la loi autorisant à transformer une avance de trésorerie au tant pour tant, en charge de travaux, répartie aussi au tant pour tant etc...
Bref, c'est : je paye pas tant que je peux pas vérifier moi même si je dois payer..
PS c'était,quoi exactement, la résolution qui a approuvé ces travaux? La façon de les répartir était mentionnée ou pas? |
Édité par - Viviane le 20 juin 2013 22:34:58 |
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raoul59
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12
Posté - 22 juin 2013 : 15:22:14
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Bonjour,
Je me permets de relancer le sujet car la dernière réponse de Viviane me met le doute par rapport à la problématique de travaux non votés et je commence à ne plus comprendre.
Je trouve même une contradiction avec Rambouillet qui disait "lorsque les travaux sont réalisés, ils doivent l'être après une décision d'AG ; dans le cas contraire, vous pouvez refuser de payer."
Dans mon cas, il n'y a pas eu de résolution validant ces travaux a posteriori. L'affaire est venue sur le tapis dans la discussion sur la résolution d'approbation des comptes. Et encore ! Lors de la discussion en séance, je n'ai pas mis sur le tapis le fait que les travaux réalisés n'avaient pas été votés.
En conclusion la résolution votée à l'unanimité moins ma voix est "d'approuver sans réserve en leur forme, teneur et répartition les comptes de charges de l'exercice clos."
Donc voilà la question que je me pose à la suite de la dernière intervention de Viviane.
1°) Est-ce que l'approbation des comptes à la majorité rend pour un copropriétaire toute contestation impossible quant aux travaux d'importance en terme financier qui auraient été réalisés sans un vote préalable en AG (je passe le cas des urgences qui nécessitent néanmoins l'information préalable des copropriétaires et la convocation immédiate d'une assemblée pour approuver a posteriori les travaux) ? En clair, on est obligé de payer car l'AG a approuvé les comptes.
2°) Si la contestation reste possible, est-elle réservée aux copropriétaires opposants ou absents à l'approbation des comptes ou est-elle ouverte à tous ?
Merci pour votre aide car je suis un débutant sur le sujet.
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Posté - 22 juin 2013 : 15:50:25
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si ces travaux sont intégrés au budget de gestion courante et que les comptes ont été adoptés, vous devrez payer.
Si ce sont des travaux exceptionnels qui auraient du faire l'objet d'une résolution d'AG, même approuvés ils sont contestables surtout si vous avez voté contre. Approbation des comptes ne signifie pas accord pour les réaliser. |
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Viviane
Pilier de forums
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14
Posté - 22 juin 2013 : 16:28:23
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citation: En conclusion la résolution votée à l'unanimité moins ma voix est "d'approuver sans réserve en leur forme, teneur et répartition les comptes de charges de l'exercice clos."
Là , tout dépend ce qu'est censé être le "compte de charges". C'est une résolution mal ficelée.
Quelles charges? Travaux inclus ou pas? Rédigé comme ça, pour moi, tout y est (travaux ET charges courantes) Mais on sait pas pour combien, ni même pour quel exercice clos si ça n'est pas précisé dans l'intitulé de la résolution.
Qui plus est, vous approuvez ainsi les charges, mais pas le reste : produits, solde en banque ? Ce qui d'ailleurs peut être un avantage..
C'est trop tard, mais la prochaine fois essayez d'avoir:
Montant des fonds en banque : tant
Montant des produits (charges générales)
Montant des dépenses acceptées(charges générales)
Montant des dépenses refusées (le cas échéant)
Solde créditeur ou débiteur...
Et idem pour chaque clé
Puis si besoin :
Approbation des comptes travaux de ceci cela
Approbation des comptes de dépenses exceptionnelles
Bref, un minimum qui permet de s'y retrouver si, bizarrement, les annexes conservées avec le PV par le syndic ne disparaissent, ou ne ne soient plus les mêmes que celles jointes aux convocs...
citation: Approbation des comptes ne signifie pas accord pour les réaliser.
Là , je comprends pas trop ce que vous voulez dire, Rambouillet? Si on voulait pas les réaliser, ces travaux, on approuve pas la dépense effectuée?
Pour moi, on peut bien sur, si on a pas approuvé cette dépense,
1) payer puisque la dépense est approuvée par l'AG
2) engager à titre personnel une action contre le syndic pour avoir fait ces travaux sans accord préalable de l'AG. Sauf que si l'AG a approuvé la dépense, il me semble que les chances de gagner quoi que ce soit sont très minces... Il faudra, là encore, prouver le préjudice, c'est à dire que l'AG ne les aurait pas autorisés si on lui avait demandé son accord préalable...
Si on approuvé la dépense dans un "paquet " contenant toutes les charges, on peut peut-être aussi contester mais le juge risque de vous dire qu'il fallait faire inscrire des réserves au PV.
Dans votre cas, personnellement,j'en resterais à contester le montant de ma quote-part si le mode de répartition, est erroné. Là dessus, y'a aucun doute. Même si l'AG a "approuvé la répartition, ça change rien au schmilblick, vos voisins ne peuvent pas vous obliger par ce vote à payer plus que ce que vous devez...
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Édité par - Viviane le 22 juin 2013 16:32:34 |
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raoul59
Nouveau Membre
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Posté - 22 juin 2013 : 19:56:17
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citation: Initialement posté par rambouillet
si ces travaux sont intégrés au budget de gestion courante et que les comptes ont été adoptés, vous devrez payer.
Si ce sont des travaux exceptionnels qui auraient du faire l'objet d'une résolution d'AG, même approuvés ils sont contestables surtout si vous avez voté contre. Approbation des comptes ne signifie pas accord pour les réaliser.
Dans mon cas, ces travaux se sont donc retrouvés in fine inclus dans le budget de gestion courante par le jeu de passe-passe fonds de réserve-->travaux.
Toutefois au vu de leur nature (étanchéité a priori) et de leur montant (7% du budget prévisionnel), cela aurait dû plus relever à mon sens de travaux exceptionnels.
D'où mon objectif de voir les factures pour connaître la nature exacte des travaux et les bénéficiaires (tous les bâtiments ou seulement certains d'entre eux). |
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