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 Posté - 25 juin 2013 : 05:41:25
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J'ai toujours entendu dire sans savoir sur quels textes de loi cela s'appuyait que la notification aux opposants du Compte rendu (PV) d' AG devait être effectuée dans un délai maximum de 2 mois et que la contestation (demande d'annulation soit d'un ou plusieurs points soit de la totalité de l'ODJ) de cette même AG ne pouvait être lancée qu'a partir de ce délai pour courrir elle même pendant 2 mois.
Donc en résumé la Notification comme préalable indispensable à la Contestation éventuelle.
Dans le cas d'espèce suivant je me pose la question de savoir si cela est toujours vrai:
- 15/06/13: AGO qui se déroule dans des conditions d'irrégularité flagrantes telles que: 1-refus de mise à l'ODJ une question sur le mode de gestion financière de notre copropriété demandant au syndic de faire la preuve qu'il gère la copropriété en compte séparé comme il le prétend. 2-absence de vérification des comptes par le C.S. 3- absence de rapport de mission du C.S. 4-etat des comptes copros débiteurs présentant un solde négatif au 31/12 de 54% du budget. 5- une personne étrangère présente (huissier de justice sans mandat comme le lui a fait préciser un autre huissier de justice mandaté en bonne et due forme par le Président du TGI à ma demande). 6- plusieurs défauts sur les feuilles de présences (photos de l'huissier régulièrement mandaté).
Malgré tout cela l'AG se déroule normalement et toutes les résolutions sont adoptées.
- 19/06: soit 4 jours plus tard, tombe un jugement (J.Ex.) qui déclare, à l'appui de l'Art.18 L.1965, "Hors mandat" et "Sans Pouvoir" depuis sa première élection soit 5 ans auparavant le syndic qui a convoqué cette AG et qui a refusé de mettre à l'ODJ la question qui cause sa perte (production de la Convention d'Ouverture de Compte qu'il prétend avoir passée avec sa banque).
Puis-je demander l'annulation de l'AG du 15/06 sans attendre d'être notifié ?
Merci d'avance pour vos avis.
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| Signature de kikiladoucette |
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Posté - 25 juin 2013 : 08:43:55
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vous pouvez effectivement demander l'annulation de l'AG du 15/06 avant que le PV vous soit notifié (à condition que vous ayez été opposante à au moins une question ou défaillante  ), mais lorsque votre avocat "montera" le dossier il devra joindre copie du PV signé par le président. et indiquant que vous êtes dans le cas : opposante ou défaillante. |
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Gédehem
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Posté - 25 juin 2013 : 10:24:50
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Il faut dissocier l'engagement de l'action de la présentation au juge des pièces étayant la position, qui intervient plus tard. (*)
Sur la base du principe que les décisions d'AG produisent des effets dès la prise de décision, on peut assigner le syndicat en annulation de décision(s) dès le lendemain de l'AG.
Bien entendu, il faut que les éléments avancés soient démontrés/démontrables.
(*) pour une action engagée par le syndicat, c'est à ce moment là que le syndic doit présenter son habilitation (autorisation D.art.55). Pas besoin au départ de l'action, lors de l'assignation |
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JB22
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3
Posté - 25 juin 2013 : 10:52:27
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" qui déclare, à l'appui de l'Art.18 L.1965, "Hors mandat" et "Sans Pouvoir""
Un administrateur judiciaire a-t-il été nommé pour absence de syndic ?
"état des comptes copros débiteurs présentant un solde négatif au 31/12 de 54% du budget."
Voir article 29-1 A de la loi "Lorsqu' à la clôture des comptes les impayés atteignent 25 % des sommes exigibles..."
Possibilité d' action en référé pour désignation d' un administrateur provisoire.
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Gédehem
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Posté - 25 juin 2013 : 12:28:53
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"Un administrateur judiciaire a-t-il été nommé pour absence de syndic ?"
Comme il en est dans nos AG, qui ne peuvent statuer que sur les questions inscrites à l'ODJ, le juge ne peut statuer que sur le litige qui lui est soumis. Ici sur la régularité ou non d'une saisie sur compte bancaire.
Avec le jugement : irrégulière, syndic sans mandat.
Comme on ne le lui a pas demandé, et qu'en plus ce n'est pas de sa compétence mais de celle du pdt du TGI, il n'a pas répondu. |
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JB22
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5
Posté - 25 juin 2013 : 12:46:10
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Gédehem, Bien reçu.
Il faut une action non seulement pour contester l' A.G. mais demander la nomination d' un administrateur provisoire, ai-je bien compris ? |
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Gédehem
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Posté - 25 juin 2013 : 14:09:45
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Non !
- Soit il y a carence du syndic (L.art.18, et il suffit d'apporter des éléments montrant cette carence sur tel point,
- soit le syndicat est dépourvu de syndic, et il "suffit" là aussi de le montrer.
Pas besoin de conterster une AG pour démontrer que le syndicat est dépourvu de syndic, ou que m^^eme s'il en pouvu il ne fait pâs ce qu'il faudrait sur tel point (carence/empechement). |
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JB22
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Posté - 25 juin 2013 : 17:44:35
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Je suis bien d' accord, il y a deux choses différentes, la contestation d' A.G., pour irrégularité, que veut faire kikiladoucette, et le fait que le syndicat est dépourvu de syndic et qu'il faut demander la nomination d'un administrateur provisoire:
"le syndicat est dépourvu de syndic, et il "suffit" là aussi de le montrer.
Le jugement du 19 juin déclare le syndic "Hors mandat" et "Sans Pouvoir" il faut donc demander au T.G.I la nomination d' un administrateur provisoire. |
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Gédehem
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Posté - 25 juin 2013 : 18:21:47
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Oui sur le principe, en démontrant qu'entre l'acte posé par la personne qui n'en avait pas qualité (la saisie par un ex-syndic) et l'AG contestée, il n'y a pas eu d'autre AG appelée à désigner un syndic.
Ce qui, à la relecture des données, ne semble pas être le cas :
"....tombe un jugement (J.Ex.) qui déclare, à l'appui de l'Art.18 L.1965, "Hors mandat" et "Sans Pouvoir" depuis sa première élection soit 5 ans auparavant le syndic qui a convoqué cette AG et qui a refusé de mettre à l'ODJ la question qui cause sa perte (production de la Convention d'Ouverture de Compte qu'il prétend avoir passée avec sa banque)."
Ce jugement semble montrer que la personne qui se prétend syndic depuis 5 ans ne l'est pas.
Mais comme une AG a été convoquée par cette personne, c'est bien vers une action en contestation d'AG qu'il faut se diriger, sans doute convoquée par une personne qui n'aurait pas qualité.
Ce qu'il faut préalablement vérifier.
Autre chose aurait été le jugement rendu avant la convocation de l'AG, montrat que le syndicat est dépourvu de syndic (du moins à la date du litige qui lui a été soumis !)
Dans ce cas, demande d'un AJ pour un syndicat dépourvu de syndic. |
Édité par - Gédehem le 25 juin 2013 18:24:37 |
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Posté - 25 juin 2013 : 18:31:51
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Gédehem
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Posté - 25 juin 2013 : 19:10:37
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Il y a tout de même un point sur lequel il faut être attentif : la situation du syndicat.
Dans la mesure où il y a "un trou" de plus de 25%, doit être nommé un administrateur provisoire .... aux cotés du syndic !
Dans cette situation, il reste un syndic sans doute dépassé par les évennements, et un AJ chaegé de voir ce qu'il en est pour tenter de redresser la barre.
A noter que cet AJ peut être doté non seulement des pouvoirs du syndic pour ce qui concerne le redressement de la situation, mais aussi parfois des pouvoirs de l'AG elle-même (décisionnels), ainsi que du CS.
Ce qui veut dire que ce syndicat "incapable" est en totalité sous tutelle de la justice.
Sauf que dans le cas exposé il n'y aurait plus de syndic ..(syndicat cumulard !!  )
Peut être que l'urgence n'est pas de trouver un syndic, qui serait fou d'entrer dans cette galère, mais sans doute de se tourner vers le juge pour donner un grand coup de balai dans ce bazar.
Même si le syndicat se retrouve en totalité sous perfusion ...
Il faudrait entreprendre les 2 : demander la désignation d'un AJ pour un syndicat "en difficulté", mais aussi engager l'action en annulation d'AG.
De ce fait, au moins en attendant l'annulation de l'AG (18 mois ?), ce syndic "de fait" sera sous la tutelle de l'AJ désigné pour redresser la barre.
AJ qui pourra en référer au juge si ce syndic qui ne le serait pas veut jouer le "kéké" ! |
Édité par - Gédehem le 25 juin 2013 19:47:05 |
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JB22
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Posté - 25 juin 2013 : 20:11:18
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"Il faudrait entreprendre les 2 : demander la désignation d'un AJ pour un syndicat "en difficulté", mais aussi engager l'action en annulation d'AG."
C'est fois vous ne contestez plus ma position. |
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Gédehem
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Posté - 25 juin 2013 : 23:20:23
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Pardon, mais il ne me semble pas avoir contesté votre position . 
Qui était : "Je suis bien d' accord, il y a deux choses différentes, la contestation d' A.G., pour irrégularité, que veut faire kikiladoucette, et le fait que le syndicat est dépourvu de syndic et qu'il faut demander la nomination d'un administrateur provisoire."
S'il y a effectivement 2 choses différentes sur ce dernier point ce n'est pas exact !
L'action visant à la saisie sur comptes a bien été engagée par une personne qui n'en avait pas qualité, ainsi que l'a constaté le juge.
Mais ce jugement ne précise certainement pas que le syndicat est dépourvu de syndic, puisque ce point n'était pas l'objet du litige, qui plus est porté devant le juge compétent pour l'apprécier et le sanctionner.
S'il faut effectivement contester l'AG en raison de l'irrégularité de la convocation par une personne dépourvue de ce pouvoir, il reste que l'affaire peut durer 1 an à 18 mois.
En attendant que le juge du fond se prononce, le syndicat est réputé avoir un syndic.
On ne peut demander la désignation d'un AJ pour ce motif.
Si une demande était déposée, le "syndic" contestera et engagera une action en 'rétractation d'ordonnance', procédure bien connue ... en attendant ce qu'en dira le juge du fond !
Il serait à mon avis plus judicieux de jouer la carte"Copro en difficulté", ce qui semble être le cas, permettant de mettre immédiatement et sans contestation possible ce pseudo 'syndic' sous tutelle afin de redresser la barre, ce qui évitera dans un avenir proche d'éventuelles magouilles ... en attendant la sanction. |
Édité par - Gédehem le 25 juin 2013 23:51:29 |
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JB22
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Posté - 26 juin 2013 : 00:05:48
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De kikiladoucette
" un jugement (J.Ex.) qui déclare, à l'appui de l'Art.18 L.1965, "Hors mandat" et "Sans Pouvoir"
Je sais que ce n'était pas le but de la demande, mais avec tout cela il y aurait encore un syndic?
Mon post du25 juin:
"état des comptes copros débiteurs présentant un solde négatif au 31/12 de 54% du budget."
Voir article 29-1 A de la loi "Lorsqu' à la clôture des comptes les impayés atteignent 25 % des sommes exigibles..."
Possibilité d' action en référé pour désignation d' un administrateur provisoire."
En fondant la demande sur ce point cela évite la contestation sur le fait d' avoir ou non un syndic. |
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Gédehem
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Posté - 26 juin 2013 : 00:18:27
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Non sommes d'accord : la demande de désignation d'un AJ selon la procédure prévue à l'art.29-1 pour un syndicat en difficulté ne porte pas sur l'absence ou non de syndic.
Le syndicat est réputé avoir un syndic.
Qui sera mis sous tutelle par le juge. 
C'est cette carte qu'il faut jouer, à coté de l'action en contestation d'AG.
Mettre en avant le jugement portant sur une demande de saisie de compte bancaire pour obtenir la désignation d'un AJ au motif que le syndicat serait dépourvu d'un syndic est voué à l'échec.
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Posté - 26 juin 2013 : 05:44:17
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Gedehem a écrit:
"En attendant que le juge du fond se prononce, le syndicat est réputé avoir un syndic.
On ne peut demander la désignation d'un AJ pour ce motif.
Si une demande était déposée, le "syndic" contestera et engagera une action en 'rétractation d'ordonnance', procédure bien connue ... en attendant ce qu'en dira le juge du fond !...."
En effet, l'AG du 15/06, malgré toutes ses irrégularités a réélu le syndic !!!! Le syndicat n'est pas en carence de syndic !!
Et d'ailleurs, sur l'exercice précédent (2011) j'avais déjà fait une demande d'AD.JUD. en raison d'une dette des copros égale à 98 % du buget appelé; et j'avais été débouté !!!????
C'est la raison pour la quelle dès que j'ai été enfin (3 injonctions infructueuses !) en possession de la C.O.C. prouvant de façon incontestable que notre syndic depuis sa première élection en Octobre 2008 gérait notre syndicat en compte à son nom sans nous avoir jamais demandé la moindre dérogation, j'ai assigné aussitôt sur le fond, dès le début de l'année 2013, sur la base de l'Art.18 de la Loi de 1965 en annulation du mandat du syndic.
Il est inutile de vous dire que le jugement du J.Ex. en date du 19/06 va peser lourd dans le futur jugement en annulation du mandat.
Le principe de la demande d'annulation de l'AG du 15/06 est acquis. La seule question que je me posais était de savoir si je devais attendre la notification pour contester cette AG.
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JB22
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Posté - 26 juin 2013 : 09:06:21
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" j'avais déjà fait une demande d'AD.JUD. en raison d'une dette des copros égale à 98 % du budget appelé; et j'avais été débouté !!!????"
Selon l' article 29-1 A, "le président du tribunal de grande instance peut être saisie en référé d' une demande par des copropriétaires représentant ensemble au moins 15 % des voix du syndicat."
Ces conditions étaient-elles remplies ?
Votre avocat à été nul dans cette affaire. |
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