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Stilla
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 Posté - 24 juin 2013 : 19:26:14
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Bonjour, je vais essayer de faire court, je résume :
l’AGO d’une copro a eu lieu il y a une dizaine de jours. suite à un conflit entre la date d’envoi des convocs et la date d’assemblée, La syndic qui avait pourtant posé sa candidature et joint son contrat à la convocation a tout d’abord tenté d’impressionner l’assistance en disant qu’elle démissionnait ( elle n’était pas encore élue ) puis elle a créé un incident de séance avant de partir théâtralement, espérant qu’un max de copropriétaires la suivrait. Un copro assurait le secrétariat de séance et le Pt de séance ayant su gérer l’incident, elle pu être -heureusement- réélue. Son mandat court donc jusqu’au 22 septembre 2014 comme l’indique son contrat joint à la convoc.
Suite à ça dès le lendemain de l’AG la syndic envoie un courrier aux proprios où elle indique que son mandat se terminant ce 22 septembre 2013 ( NON comme elle a été réélue c’est 22 sept 2014) elle va convoquer une AG pour ce 22 sept. afin que la copro puisse réélire un nouveau autre syndic.
le pt du CS dit -avec raison- que si elle veut partir elle doit démissionner.
Son argument de date (fausse) de fin de mandat ne tenant pas à cause de sa réélection et son contrat ne précisant aucun délai pour donner sa démission  a t’elle le droit d’imposer une date aussi proche pour tenir une AG ?
Désolée pour la tartine….
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GĂ©dehem
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Posté - 24 juin 2013 : 21:01:35
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A priori, vous (votre syndicat) faites fausse route, faute sans doute d'avoir bien saisi le mécanisme ....
"...... en disant qu’elle démissionnait ( elle n’était pas encore élue ) puis elle a créé un incident de séance avant de partir théâtralement...."
Pour ĂŞtre Ă©lu, il faut non seulement ĂŞtre candidat, mais aussi accepter son Ă©lection.
Sur ce que vous raportez, le syndic annonce en séance sa démission et quitte la réunion. Il ne peut donc être élu en son absence, sans son aval, qui plus est après avoir annoncé sa démission publiquement.
Votre AG ne pouvait désigner ce syndic en son absence, sans son accord, qui plus est jusqu'en 2014.
Sur le fond, vous avez de la chance : il accepte de convoquer une AG avant la fin théorique de son mandat en septembre 2013.
Bien que l'on puisse trouver cette procédure contestable au regard de D.art.46.
Mais comme serait contestable aussi sa démission intempestive sans préavis, on peut dire "1 partout la balle au centre".
DĂ©pechez-vous de trouver un autre syndic afin de pouvoir le proposer Ă cette AG d septembre.
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Stilla
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Posté - 25 juin 2013 : 01:34:53
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Merci pour votre réponse Gédehem
citation: Pour ĂŞtre Ă©lu, il faut non seulement ĂŞtre candidat, mais aussi accepter son Ă©lection.
Pardon mais J’ai fait une faute de frappe : elle n’a pas dit en assemblée qu’elle " démissionnait " mais " démissionnerait " raison pour laquelle elle a dit juste avant de quitter la séance qu’elle convoquerait une assemblée en septembre.
Une propriétaire (avocate) nous dit qu’ayant notifié sa candidature +un contrat joint à la convocation elle ne pouvait pas refuser au dernier moment de se présenter sans qu’un autre syndic puisse être nommé
citation: ......Mais comme serait contestable aussi sa démission intempestive sans préavis, on peut dire "1 partout la balle au centre"
C’est le point le plus important et je suis bien d’accord : puisqu’elle a prévu de toute façon de partir, que ce soit en fin de mandat ou bien en cours de mandat ne change rien sur le fond.
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Posté - 25 juin 2013 : 08:51:53
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la présence du syndic n'est pas indispensable à la tenue d'une AG.
votre syndic n'a pas démissionné en séance mais a émis l'hypothèse.
L'AG peut en toute légalité désigné ce syndic même en son absence à partir du moment où sa candidature et son projet de contrat était joint à la convocation et que l'AG n'en a modifié aucune ligne.
Donc pour moi, le syndic a été désigné jusqu'au 22/09/2014. Il n'a pas à reconvoquer une AG pour cela et s'il veut vraiment le faire il le fait à ses frais.
Mais son courrier peut peut-être s'assimiler à une démission à la date du 22/09/2013 dans son nouveau contrat qui court depuis mi-juin 2013 (date de l'AG). Dans ce cas effectivement elle peut reconvoquer une AG, charge à vous à trouver rapidement un projet de contrat avec un autre syndic et à le faire joindre à la dite convocation.
Maintenant, il peut peut-être y avoir une négo sur la date de sa "démission" .... pour repousser l'AG et vous laisser le temps de trouver quelqu'un. Sinon dès à présent que l'un d'entre vous lui envoie une candidature de syndic non-pro avec un projet de mini-contrat pour couvrir vos arrières... |
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Stilla
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Posté - 25 juin 2013 : 10:01:49
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Rambouillet ce que vous écrivez correspond à ce que nous a dit la l’avocate qui était à l’AG. Puisque la syndic (réélue) écrit qu’elle va convoquer une AG à la fin de son mandat qui se termine (selon elle) le 22 sept 2013 ( alors que c’est en effet le 22 sept 2014 à cause de sa réélection)
C’est donc pourquoi le Pt du CS va lui écrire pour lui signifier qu’elle a été réélue et que sa fin de mandat étant le 22 sept 2014 , si elle ne veut plus gérer est dans l’obligation, de mettre sa démission à l’OJ et de convoquer à ses frais
Le CS va aussi lui demander (je crois) d’expliquer clairement les motifs de sa démission.
citation: Mais son courrier peut peut-être s'assimiler à une démission à la date du 22/09/2013 dans son nouveau contrat qui court depuis mi-juin 2013 (date de l'AG).
Non car elle écrit clairement qu’elle ira "au terme de son mandat , jusqu’au 22 sept 2013 " et qu’elle ne se représente pas.
Maintenant, il peut peut-être y avoir une négo sur la date de sa "démission" .... pour repousser l'AG
ça m’étonnerait……mais puisque le Pt du CS va lui indiquer que le prétexte qu’elle invoque pour convoquer (fin de mandat) ne tient plus, peut-il lui demander de repousser la date ?
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Posté - 25 juin 2013 : 10:10:47
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Stilla : pourquoi continuer dans les conflits ? Ce syndic desire demissionner, il convoquera Ă ses frais une nouvelle AG en septembre 2013.
Vous ne pouvez pas contraindre celui-ci de rester jusqu'en 2014 !!
Le CS et tout copropriétaire peut proposer un contrat de syndic-pro.
Vous avez le temps de chercher un autre syndic.
Ce qui compte c'est que le SDC est un syndic. A continuer sur ce clash, vous allez vous retrouver le 22 spet avec un AJ.
Qu'apportera au président du CS les raisons de sa démission, qu'il doit connaitre déjà depuis longtemps. Un syndic ne part pas d'une AG sans raisons précises et sérieuses !! 
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GĂ©dehem
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Posté - 25 juin 2013 : 10:12:55
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"Donc pour moi, le syndic a été désigné jusqu'au 22/09/2014."
On ne peut pas désigner le syndic en son absence. L'acte de candidature ne suffit pas ici. Il faut aussi que le syndic accepte le mandat aux conditions fixées.
Mettons que Sparte, pour prendre un exemple au hasard, 're'présente sa candidature dans ce syndicat où manifestement il y a de l'eau dans le gaz. Candidature envoyée au moins 3 semaines à l'avance puisque c'est la procédure.
Sauf qu'au cours de l'AG les choses ne se passent pas bien, le ton monte, l'affaire prend une mauvaise tournure, Sparte en ayant par dessus la tête leur lance "J'ai ai par dessus la tête de vous, puisque c'est comme ça débrouillez-vous avec vos petites affaires, je démissionne (ou démissionnerait puisqu'il faut un préavis)."
Et quitte la pièce théatralement (c'est le cas de le dire) en faisant claquer talons et porte !
Fin du 1er acte.
Autrement dit : il n'est plus candidat puisqu'il entend démissionner, ainsi qu'il l'annonce haut et fort publiquement, ce qu'il confirme par écrit dès le lendemain de l'AG.
Comme on ne peut être élu à l'insu de son plein gré, il n'y a pas pu y avoir de syndic élu faute de candidat, lequel aurait ensuite accepté sa désignation..
Même si sur le fond la procédure est irrégulière au regard de D.art.46, contentez vous de cette AG en septembre pour trouver un autre syndic.
NB : je ne connais pas Sparte, mais met avis qu'il ne fait pas claquer les portes .... |
Édité par - Gédehem le 25 juin 2013 10:14:39 |
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Stilla
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Posté - 25 juin 2013 : 14:16:27
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Philippe 338 et gedéhem, ça n’est pas dans ma copropriété mais dans celle d’une personne de ma famille qui me donne souvent un pouvoir pour l'AG
En fait Il y a eu un sacré problème: la syndic démissionne pour " tenter" d'échapper à ses responsabilités . Pour résumer (en gros ) des travaux ont été très mal exécuté , le CS a fait tout ce qu’il fallait vis-à -vis de la syndic pour l’obliger à agir vis-à -vis de l’entreprise, sans succès . Pour "protéger" la responsabilité du syndicat le Pt du CS a envoyé à la syndic une mise en demeure conservatoire actant précisément les risques et relatant preuves à l’appui le fait qu’elle n’agit pas selon ses obligations .
Le pire est arrivé: 2 semaines avant la tenue de leur AG il y a eu un accident sérieux ( 2 blessés dont un sérieusement)
Voyant ça la syndic a annonce qu'elle démissionnera  ce qui ne l’exonère pas de ses responsabilités si les accidentés attaquent le syndicat qui devra alors se retourner vers elle....
.....pour trouver un nouveau syndic qui voudra bien gérer la suite d'un pareil problème.... ils vont ramer
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Posté - 25 juin 2013 : 14:45:21
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Stilla : La mise en cause de ce syndic est une autre chose. Sa démission ne change rien aux problème que ce SDC va se retrouver sans syndic si le CS ne trouve pas un autre contrat, car personne ne va obliger le sortant de continuer son mandat !
Pour assigner le syndic sortant sur quelques dossiers que ce soit, il est Ă©vident qu'il FAUT Ă©lir un autre syndic le 22 septembre 2013 !!
De plus, le premier responsable des accidents est bien l'entreprise qui n'a pas effectué des travaux correctement !! pas le syndic.
Seul le juge dira si ce syndic a mal géré ce dossier. le CS a t'il aussi vérifier si cette entreprise avait une assurance pro? si cette entreprise n'était pas en difficulté financière ( vérifiable sur infogreffe ) ?.
Les accidentés vont d'abord assigner le syndicat car c'est lui le responsable de l'accident ( quelles sont les malfaçons ?); SDC qui devra se retourner d'abord contre l'entreprise qui a fait des malfaçons, et contre le syndic qui n'a pas bien géré ce dossier.
Un nouveau syndic sera le bienvenue dans ce SDC, et pourquoi sera t'il difficile d'en trouver un ? un beau dossier pour débuter dans une copro. avec de beaux honoraires 
Stilla : Pour "protéger" la responsabilité du syndicat le Pt du CS a envoyé à la syndic une mise en demeure conservatoire actant précisément les risques et relatant preuves à l’appui le fait qu’elle n’agit pas selon ses obligations .
Le président du CS n'a aucun pouvoir dans ce dossier. Protéger le syndicat est un rêve dans ce genre d'affaires, car le SDC EST responsable des parties communes, il sera condamné pour cela, et lourdement si il y a un blessé grave. ! Une mise en demeure conservatoire, avec deux bléssés, dont un grave ?
Ce président pense t'il aussi se protéger ?
Ce président du CS qui désire garder jusqu'en septembre 2014 le syndic sortant car l'AG a décidé de le garder contre sa volonté DOIT, avec les autres membres, prendre du recul dans ce genre de dossier, qui va s'avérer plus complexe, et très long !! Même démissionaire, le syndic sortant devra rendre des comptes à la justice. Il ne partira pas au Vénézuéla
En septembre 2014, vous n'en serez qu'au début !! alors il faut trouver un syndic " neuf" et pugnace , et qui connait un " super" avocat. |
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GĂ©dehem
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Posté - 25 juin 2013 : 18:04:56
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Une entreprise qui intervient dans une copropriété se doit de prendre TOUTES les mesures nécessaires à la sécurité de SES employés.
Le syndicat n'a aucune responsabilité si un accident est arrivén comme cela arrive hélas sur bien des chantiers.
Par exemple pour non respect des mesures de sécurité de la part de l'employeur, mais aussi parfois des employés eux-mêmes (cas classique du harnai de sécurité que l'on ne met pas parce que cela gene !)
La responsabilité du sydicat ne pourrai être recherchée que pout des manquements à son obligation personnelle, en tant que maitre d'ouvrage. C'est tout de même assez rare. De ce fait la responsabilité professionnell du syndic ne peut pas l'être.
Pour que la responsabilité du syndic soit engagée (10 ans (*)), encore faut-il que le syndicat subisse un préjudice. Par exemple suite à sa condamnation. Ou parce qu'il a du honorer une dépense importante engagée unilatéralement par le syndic sans vote de l'AG.
S'il n'y a pas préjudice pour le syndicat par la faute ou l'erreur du syndic, il n'est pas possible de se retourner contre lui, puisqu'il n'y a rien à réparer.
Nous n'avons pas le détail de votre affaire.
Mais sur ce que vous en indiquez, il semblerait que le syndicat se soit un peu (beaucoup ?) fourvoyé dans cette affaire.
Dans laquelle il se retrouve Ă chercher un autre syndic....
(*) "la syndic démissionne pour " tenter" d'échapper à ses responsabilités "
Cela ne change rien du tout, pas moyen de jouer l'autruche : le syndic est responsable de ses actes pendant 10 ans (par son assureur), y compris lorsqu'il a cessé ses fonctions. |
Édité par - Gédehem le 25 juin 2013 18:10:14 |
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Posté - 25 juin 2013 : 18:24:21
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citation: On ne peut pas désigner le syndic en son absence.
sur quel texte vous appuyez vous pour affirmer cela ? |
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GĂ©dehem
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Posté - 25 juin 2013 : 18:32:07
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Mon cher Rambouillet , sur les règles générales du droit : on ne peut être élu à son insu, malgré soi !
Ce qui a déja été rappelé pour la désignation d'un conseiller syndical qui n'était pas présent et qui n'avait pas expressément fait acte de candidature.
En faisant part publiquement de sa démission et en quittant la séance bien avant que la question de la désignation du syndic ne soit abordée, ce syndic en fin de mandat a non seulement manifesté son absence de volonté pour maintenir sa candidature, mais surtout pour accepter un mandat.
On ne peut obliger cette personne qui n'est plus candidate, Ă accepter de recevoir mandat alors qu'elle est absente.
L'assemblée ne pouvait donc valablement décider.
Art.1984 Cciv : "Le contrat ne se forme que par l'acceptation du mandataire". L'exécution du mandat vaut acceptation de celui-ci par le mandataire.
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Édité par - Gédehem le 25 juin 2013 19:00:15 |
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Posté - 25 juin 2013 : 19:42:31
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citation: Ce qui a déja été rappelé pour la désignation d'un conseiller syndical qui n'était pas présent et qui n'avait pas expressément fait acte de candidature.
sur ce cas, on est d'accord, puisqu'il n'avait pas fait acte de candidature.
sur le syndic qui part, etc... il n'avait pas besoin de dire qu'il démissionnerait si d'après votre hypothèse, il ne pouvait être désigné. On ne démissionne pas de quelque chose dont on est pas titulaire....
Et puis quelle valeur ont des paroles jetées (en pature) dont la transcription n'est pas certaine.
Pour ma part et sans texte officiel fourni, je reste sur mon point de vue : un syndic qui présente sa candidature et son contrat, même absent, pet être désigné.
pour conforter cette idée, lorsqu'on met en concurrence des syndics on n'a pas forcément tous les candidats syndic présents ... |
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Posté - 25 juin 2013 : 19:45:16
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rambouillet stilla a bine rpécisé : "Non car elle écrit clairement qu’elle ira "au terme de son mandat , jusqu’au 22 sept 2013 " et qu’elle ne se représente pas. "
Même si élue à l'AG, elle a démissionné officiellement le jour suivant ! pas de soucis car son mandat court jusqu'au 22 septembre 2013. Tout le temps de proposer un autre contrat.
stilla : "C’est donc pourquoi le Pt du CS va lui écrire pour lui signifier qu’elle a été réélue et que sa fin de mandat étant le 22 sept 2014 , si elle ne veut plus gérer est dans l’obligation, de mettre sa démission à l’OJ et de convoquer à ses frais"
??? Le président du CS n'a strictement aucun droit d'exiger quoique ce soit, et d'imposer une fin de mandat au 22 sept 2014!! . Il n'y pas non plus de résolution à porter à l'OdJ sur sa démission !! L'AG n'a pas à voter la dessus !
rambouillet : votez vous toujous pour De Gaulle à chaque élection présidentielle ?
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Posté - 25 juin 2013 : 20:34:11
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vous ĂŞtes un marrant ce soir philippe, cela nous change .... |
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GĂ©dehem
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Posté - 25 juin 2013 : 23:05:18
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"un syndic qui présente sa candidature et son contrat, même absent, peut être désigné."
Sa candidature est présentée au moins 3 semaines à l'avance puisque cela est imposée ainsi !
Mais rien ne l'empeche de la retirer avant que la question ne soit abordée, avant le débat sur ce point, au dernier moment avant le vote.
Ce qui a été fait, ce que constatera un juge : ayant annoncé sa démission en quittant la séance, le syndic entendait par là ne pas postuler pour un nouveau mandat.
L'AG ne peut se prononcer s'il n'y a plus de candidat.
Et quand bien même le juge considèrerait que la candidature était maintenue, ce qui serait très surprenant, il ne pourra que constater l'absence d'acceptation du mandat, puisque le supposé candidat était absent.
Avant même le vote, l'AG ne pouvait ignorer que celui désigné ne pourrait accepter son mandat !
D'où la sanction : l'AG n'a pu désigner le syndic puisque'il n'y avait plus de candidat, et certainement parce qu'on ne peut être désigné "à l'insu de son plein gré" ....
Et comme vous savez ce qu'il advient d'un syndicat qui ne désigne pas son syndic ...... |
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Posté - 26 juin 2013 : 08:35:10
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citation: Ce qui a été fait, ce que constatera un juge : ayant annoncé sa démission en quittant la séance, le syndic entendait par là ne pas postuler pour un nouveau mandat.
là je ne mettrai pas ma main au feu sur cette affirmation, car il faut au moins 2 conditions et encore cela reste à l'appréciation du juge :
1- il faudra des témoignages de ce qu'il a dit autre que la partie demanderesse (avez vous déjà essayé d'obtenir des témoignages avec photos de cartes d'identité, etc.... ?)
2- il faudra que ces témoignages soient concordants et on sait que ce qu'entend l'un n'est pas forcément ce qu'entend l'autre..
effectivement restons sur l'incertitude d'un juge, votre affirmation comme quoi il faut être présent pour accepter est inexact où alors il faudrait faire venir chaque entreprise pour les devis proposés afin de leur demander si elles acceptent, c'est aussi le cas des CS qui se portent volontaires par écrit car pour une raison ou autre sont absents de l'AG, etc...
pour ma part je reste sur ma position, le syndic a soumis à l'AG sa candidature avec un projet de contrat (certes il est absent au moment du vote), étant candidat il ne peut dire après qu'il ne l'était pas ; il est donc désigné jusqu'en 2014. |
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Posté - 26 juin 2013 : 08:45:00
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rambouillet : votre raisonnement ne tient plus du tout dès lors que ce syndic a informé par ECRIT sa démission !!
On peut dire également que le président de CS et le CS ont été actifs dans le départ de ce syndic , et mauvais si il n'a pas présenté un contrat concurrent. Car si le syndic n'avait plus de mandat pour convoquer cette autre AG en septembre, une seule solution s'imposait, la case TGI et l'AJ !
Continuez dans ce conflit sur le fait que le syndic n'était plus présent lors de son élection est assez ridicule. Il faut chercher un autre syndic pour ce 22 septembre 2013. |
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Posté - 26 juin 2013 : 08:52:55
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citation: rambouillet : votre raisonnement ne tient plus du tout dès lors que ce syndic a informé par ECRIT sa démission !!
philippe, avec gedehem, nous en étions à la démission ou non au moment de l'AG.
la soit-disante lettre de démission après l'AG interviendrait pour son mandat qu'il aurait obtenu jusqu'en 2014, mais dans la description de stilla, ce n'est pas une lettre de démission, car lui considère qu'il n'a pas été désigné et que son mandat actuel va à son terme (2013) et dans son esprit ce n'est pas une démission, mais une volonté de ne pas se représenter.
c'est donc l'imbroglio et dans ce cas, afin d'éviter tous problèmes par tribunal, AJ ou autre, je conseillerai à stilla d'accepter cette AG de sept 2013, de proposer un candidat pro ou non pro et de passer à autre chose avec un autre syndic. |
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GĂ©dehem
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Posté - 26 juin 2013 : 09:43:44
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(avez vous déjà essayé d'obtenir des témoignages avec photos de cartes d'identité, etc.... ?)
Oui, où est le problème ?? 
Formellement il n'y a aucun imbroglio !
Une AG a été convoquée pour (entre autres points) désigner le syndic.
Faute d'y avoir procédé, le syndicat est dépourvu de syndic. Celui-ci ne peut être désigné que par le juge (D.art.46).
Concernant l'annonce publique de la démission, elle est de même poids que la proclamation 'publique' d'un résultat de vote. Quelle différence ??
Résultat, et donc décision, qui s'applique quand bien même il n'y a pas de PV, ou qu'il ne serait établi que 3 mois plus tard !
Quant à des témoignages, soyez assuré que des "copains" du syndic sont tout disposés ...
D'autant qu'ils sont inutiles ici, le syndic sortant ayant confirmé par écrit qu'il entendait bien mettre fin à ses fonctions.
Que viennent faire les entreprises, que vous prenez comme exemple, dans cette histoire ???
Elles ne sont pas "mandataire" agissant dans le cadre d'une délégation de pouvoir ....
Elles ont fait une proposition contractualisée, que le syndicat accepte ou pas.
Aux dernières nouvelles, le mandataire du syndicat n'est pas un "contractuel" !
Confusion sans doute avec le "contrat" du syndic ....
Il ne faut pas se tromper dans cette affaire : le candidat à une délégation de pouvoir, à un mandat, qui annonce ne pas vouloir continuer à l'exercer et quitte la séance, n'est plus candidat.
On ne peut l'obliger à l'être contre sa volonté de ne pas continuer !
N'étant plus candidat il ne peut être désigné.
Le fait que, pour des raisons pratiques, il poursuive à exercer son mandat ne serait-ce que pour convoquer une autre AG pour désigner le syndic, alors que D.art.46 ne le permet pas, confirme s'il en était besoin le retrait de sa candidature. |
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Posté - 26 juin 2013 : 10:34:05
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rambouillet : "la soit-disante lettre de démission après l'AG interviendrait pour son mandat qu'il aurait obtenu jusqu'en 2014,"
ET alors !! si l'on vous suit, il est syndic malgré lui jusqu'en sept 2014. Qui l'empêcherait de démissionner immédiatement de ce mandat imposé jusqu'en 2014.
rambouillet : pourquoi insister sur cette élection imposée par un CS fautif dans cette affaire. Cette porte de sortie pour ne pas aller vers l'AJ n'est pas valable. Ce syndic convoque une autre AG et ce SDC sort des conflits. Tout va bien ! rambouillet, pas besoin de témoignages avec photocopies de la carte d'identité !
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