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pachachon
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 Posté - 27 juil. 2009 : 11:57:52
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Bonjour,
Voici la situation :
Dans le RDC, il est écrit que ce sont 2 immeubles (appartenant à l'origine à une même famille).
avec des parties communes (locaux en RDC + 2 caves)
Et répartition des charges selon les tantiemes ce qui après addition fait 54% pour 1 immeuble et 46% pour l'autre (idem parties communes)
Chaque immeuble a son syndic.
C'est le même RDC pour les 2 immeubles. Pas de séparation officielle.
Le problème surgit car il convient de rénover (euphémisme) les parties communes aux immeubles.
Notre syndic dit que :
- soit on valide que l'on est 1 seule copropriété avec 1 RDC. Faut-il virer 1 syndic?
- soit on divorce totalement avec attribution des parties communes. Procédure? rappartition des parties communes par rachat?
- soit on reste dans la situation ou on est en engagent la procédure de divorce donc 2 RDC et 2 syndic + une gestion a part pour les parties communes seulement (ex. facture edf...) faite par une entité supra-syndics? Solution préférée de notre syndic mais qui m'a l'air d'être une usine à gaz pour 20m2 de lot commun.
Faut-il l'unanimité des votes de 2 coproprités.
Merci pour votre aide.
Cordialement,
Nathalie
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BANZAI
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 Posté - 27 juil. 2009 : 12:19:20
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avez vous relu l'article 28 concernant la scission ??
car il faudrait qu'il n'y ait aucun équipement en commun pour effectuer cette scission
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pachachon
Contributeur actif
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 2
Posté - 27 juil. 2009 : 13:29:25
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Le probleme est qu'il n'y a pas de scission.
Les locaux pourraient assez facilement être divisés en 2 parties (10m2 chacun).
Mais l'accès aux 2 caves se fait seulement par l'autre immeuble.
Cordialement,
Nathalie |
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BANZAI
Contributeur vétéran
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Posté - 27 juil. 2009 : 13:42:56
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donc vous restez au sein d'une seule et unique copropriété |
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Posté - 27 juil. 2009 : 14:01:12
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le cas est complexe si on n'a pas une bonne connaissance du RdC.
Donc quelques questions :
1- si vous avez aujourd'hui 2 syndics, cela voudrait dire que vous avez des syndicats secondaires ?
2- les charges sont elles payées suivant plusieurs cles de répartition ? : charges communes générales, charges par batiment, etc...
3- le RdC décrit-il les parties communes générales, et les parties à charges spéciales ?
4- etc...
essayez d'être plus explicite sur le RdC.
avant de chercher les solutions, il faut comprendre l'existant sur des faits. |
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pachachon
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5
Posté - 27 juil. 2009 : 14:01:31
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Merci pour votre aide mais il y a une volonté de divorcer. Quid des procédures?
Si on reste dans la meme co propriété, apparemment, il n'est pas normal d'avoir 2 syndic. Faut il en virer 1?
Sinon, faut'il l'unanimité dans 2 AG séparées ou 1 AG tous ensemble pour le divorce? Faut il une décision de justice ou le vote de(s) AG est il suffisant? |
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pachachon
Contributeur actif
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Posté - 27 juil. 2009 : 14:08:56
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Réponse à Rambouillet :
1- il y a un syndic pour le 22 r du F. et 1 syndic (différent) pour le 24 r du F.
2- Les charges des immeubles sont payées au tantièmes des appartements de chaque immeuble pour les charges des immeubles.
Les charges des parties communes aux 2 immeubles sont payées au tantièmes des 2 immeubles ce qui revient à 54%-46%.
3- Les RDC décrit clairement les parties communes générales, et les parties à charges spéciales aux 2 immeubles.
En fait, historiquement, la famille a vendu 2 immeubles séparément avec parties en commun. Mais elle n'a jamais présenter 2 RDC aux hypothèques. Donc, il faudrait terminer la procédure ou se mettre en conformité pour n'être qu'une seule copropriété.
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nefer
Modérateur
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Posté - 27 juil. 2009 : 14:11:26
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citation: Initialement posté par pachachon
Merci pour votre aide mais il y a une volonté de divorcer. Quid des procédures?
Si on reste dans la meme co propriété, apparemment, il n'est pas normal d'avoir 2 syndic. Faut il en virer 1?
Sinon, faut'il l'unanimité dans 2 AG séparées ou 1 AG tous ensemble pour le divorce? Faut il une décision de justice ou le vote de(s) AG est il suffisant?
vous ne comprenez pas!
ce n'est pas parce que les copropriétaires le désirent que c'est possible
"divorce" n'existe pas en copropriété!
le statut de la copropriété ne connait que la scission....à condition que les règles légales l'y autorisent |
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pachachon
Contributeur actif
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Posté - 27 juil. 2009 : 14:15:15
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Réponse à nefer :
C'est bien de la procédure pour une scission que j'aurais besoin de connaitre ou la référence à la loi qui donne cette procédure. |
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Posté - 27 juil. 2009 : 15:23:00
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dans votre message panachon, vous nous décrivez ce quis e passe aujourd'hui, pouvez vous nous confirmer que le RdC décrit que ce qui doit être fait est bien ce qui est réalisé.
En d'autres termes, est ce que votre RdC, fait état de syndicats secondaires, ce qui nécessiterait jusqu'à 3 syndics :
1- un syndic A pour le bat A, représenté par M. X
2- un syndic B pour le bat B, représenté par Mr Y
3- un syndic C pour les charges communes, représenté par Mr Z
ou est ce qu'il y a eu une dérive (certainement pour une bonne raison) dans la pratique où on serait passer d'un syndic qui gérait auparavant l'ensemble en décomposant les charges suivant des clés de répartition bine identifiées au RdC, à 2 syndics parce que les copros de chaque batiment voulait "s'autogérer".
Donc la question est importante : le RdC fait-il état de syndicats secondaires ?
si non : votre suggestioncitation: soit on valide que l'on est 1 seule copropriété avec 1 RDC est la bonne à appliquer, car en plus vous ferez des économies d'échelle
si oui : vous ne pourrez faire de scission, car les batiments sont imbriqués entre eux tant qu'une seule entrée desservira les caves.
si la réponse est non : pas de frais supplémentaires
si la réponse est oui : des frais supplémentaires : 2 RDC, 2 EDD, 2 publications, etc.... + 2 syndics
pour "divorcer" en espérant à l'amiable, ne comptez pas faire gérer vos divoprcés par un supra syndic. Un divorce c'est un divorce 
pour la procédure de "divorce" article 28 comme l'a dit banzai |
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pachachon
Contributeur actif
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Posté - 27 juil. 2009 : 15:45:47
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Notre RdC ne fait pas état de syndicats secondaires donc pas de syndic C pour les charges communes, représenté par Mr Z.
Il ne fait pas non plus état de 2 syndics "primaires" même si c'est ce qui se passe dans les fait =
1- un syndic A pour le bat A, représenté par M. X
2- un syndic B pour le bat B, représenté par Mr Y
C'est effectivment une dérive dans la pratique où on est passé d'un syndic (ou plutot une famille qui a vendu ses 2 immeubles sans modifier le RDC) qui gérait auparavant l'ensemble en décomposant les charges suivant des clés de répartition bien identifiées au RdC, à 2 syndics parce que les copros de chaque batiment voulait "s'autogérer".
Si le fait de se scinder n'est pas possible, je pense qu'il y a comme consequence 1ere de devoir se passer d'au moins 1 des 2 syndic. Comment amene t'on le probleme : demande en AG vote (ou acte si le mandat de notre syndic est illégal) pour virer notre syndic pour se mettre en conformité du RDC? que doit faire l'autre immeuble?
Cordialement,
Nathalie |
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Posté - 27 juil. 2009 : 16:19:21
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vous ne pouvez "virer" un syndic comme cela, il faut un motif. Or le syndicat a signé avec lui un mandat après l'avoir élu. Il n'y est pour rien.
1er cas : les dates de fin de mandat sont différentes :
Attendez la fin du mandat de l'un d'eux et revenez à la norme en faisant convoquer tout le monde par le seul syndic en activité pour une AG qui expliquera qu'il faut respecter le RdC et revenir à la norme.
2ème cas : les dates de fin de mandat sont identiques : faites convoquer tout le monde par l'un d'eux et proposez 2 mandats soumis au vote et expliquer bla, bla....
en fait aujourd'hui, vous n'etes pas dans la légalité.... donc il faut y revenir, cela ne va pas être simple, il faudra beaucoup parler avant mais restez en aux faits : le RdC.
Après seulement, vous pourrez parler scission, si cadastralement cela est possible. |
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BANZAI
Contributeur vétéran
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Posté - 27 juil. 2009 : 19:52:04
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en réalité il faut d'abord relire votre réglement de copropriété
que dit il ?
j'ai peur que votre système soit en contradiction avec le réglement de copropriété
s'il n'y a qu'un seul syndicat...il ne peut y avoir qu'un seul syndic
quelles sont les clés de répartition ? |
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