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 Sujet  |
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marge68
Nouveau Membre
France
1 message
Statut:
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 Posté - 31 août 2013 : 00:45:54
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Bonsoir,
J'ai besoin d'aide. Je suis syndic bénévole d'un copro dans le Haut-Rhin de 7 appartements (dont une location), construction des années 40. J'ai décidé de proposer de refaire le règlement de copro (date de 1985). Le géomètre est un ami d'un des propriétaires. Jusque là rien d'anormal.
deux appartements se sont vendus alors que des lots (véranda, terrasse, cour) n'étaient pas rattachés aux appartements (donc jamais inscrits au livre foncier d'où le géomètre). Les ventes se sont faites. Le premier pb: pour la vente d'un appartement, il ne figure pas sur l'acte de vente un lot appelé "cave" et que le nouveau propriétaire utilise. Le géomètre a d'ailleurs indiqué sur son esquisse (non validé aujourd'hui) que ce lot appartenait à ce propriétaire. Que puis-je faire? et comment l'appliquer?
Second problème: toujours sur l'esquisse, le géomètre a indiqué que 2 débarras étaient devenus privatif alors que ce sont des parties communes. Pour être aller voir, les 2 propriétaires ont effectivement transformés le local commun en 2 débarras privatifs et l'un a d'ailleurs installé sa machine à laver et son chauffe-eau! Je dois encore vérifier que les branchements ne sont pas sur l'électricité commune... Pas de vente de ce local n'a été fait ni de vote validant la transformation de ce local commun en privatif. Idem, que dois-je faire?
Troisième problème, toujours les mêmes, ils veulent acheter 2 greniers. Pour l'instant, rien de signer ni par la copro ni chez le notaire et les deux ont commencé les travaux. Ils proposent une somme dérisoire. y-a-t-il un texte de lois qui imposent une somme minimum ou des conditions à respecter? quelle est la démarche à suivre pour des poursuites?
Quatrième problème: dans les parties communes (escalier) s'est un vraie champ de bataille: outillage, carton.. On accède difficilement aux compteurs (vélo, luge...). En cas d'incendie, je sais que nous risquons des pb avec l'assureur.
Cinquième problème: le propriétaire qui fait de la location a loué à une personne qui a une entreprise et son adresse est le siège : il stocke son matériel dans son garage et sur sa terrasse. N'aurait-il pas dû demander l'accord de la copro?
Sixième problème, une personne a construit une maison sur un terrain enclavé. Elle veut passer par le terrain de la copro pour accéder chez elle. Aucun dédommagement financier n'a été conclu, que dois-je faire? Surtout qu'il y aurait un autre chemin qu'elle pourrait prendre mais elle refuse à cause des frais de participation d'entretien ( un manoir où des jardiniers entretiennent les espaces verts une fois par semaine donc très coûteux).
Après, il y a le problème de création de places de parking afin que chacun est 2 places attitrés mais là on est face à un mur.. Idem pour un jardin commun, où toujours les mêmes se sont attribués deux parcelles de jardin que l'un a d'ailleurs clôturé sans attendre l'attribution exacte et surtout la validation du règlement de copro.
Autre question, le copain géomètre d'un des propriétaires a déposé l'esquisse où livre foncier, qlq peut-il me confirmer que cela n'a aucune valeur puisqu'il n'a pas été validé par la copro et le notaire?
Dialoguer ne sert à rien, j'avoue être démunie. Le règlement de copro n'est pas validé et dans ces conditions ne le sera pas puisqu'il faut la majorité et que nous sommes deux propriétaires à nous opposer à ces magouilles.
j'aimerai que le syndic soit repris par un syndic privé mais là il faut la majorité et les tantièmes ne sont pas avec nous... n'y-a-t-il pas un autre moyen pour le syndic soit un privé? En sachant qu'un des proprio voudrait reprendre "juste" le temps de valider le règlement de copro (je vous laisse deviner qui).
Merci d'avance pour tous vos conseils!
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nefer
Modérateur
14608 message(s)
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1
 Posté - 31 août 2013 : 08:32:07
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en tant que syndic vous devez appliquer le réglement de copropriété, la loi d e65 et le décret de 67
concernant les ventes , je suppose que les notaires vous ont adressé l'état daté....que vous avez rempli avec les précautions nécessaires
à réception de l'avis de transfert et de l'avis de mutation, vous pouvez faire opposition si les éléments fournis ne correspondent pas ( désignation des lots, montants dus au syndicat...)
à lire la liste de vos "problèmes" il me parait urgent de vous faire aider par une association
Pourquoi voulez vous refaire le réglement de copropriété?
Il parait plus urgent de régler tous vos "problèmes"
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Gédehem
Pilier de forums
15985 message(s)
Statut:
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 2
Posté - 31 août 2013 : 12:44:12
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Le titre de votre sujet ne correspond pas aux (très) diverses questions soulevées.
Concernant le RDC, pourquoi sa "refonte" ???
La convention convenue à l'origine ne peut être modifier qu'avec l'accord unanime des copropriétaires. Les tantièmes ne peuvent être modifiés.
"alors que des lots (véranda, terrasse, cour) n'étaient pas rattachés aux appartements (donc jamais inscrits au livre foncier d'où le géomètre). "
Que voulez-vous dire ??
Si ce sont des "lots de copropriété", ils sont identifiés comme tels avec tantièmes et inscription fichier immobilier.
Si ce ne sont pas par eux-même des "lots", ils ne sont pas privatifs.
Une terrasse jouxtant un lot "appartement" est certainement commune mais sans doute affectée d'un droit de jouissance exclusif au profit du lot "apparte". Ce droit de jouissace, qui n'entraine pas 'propriété de la terrasse' est prévu au RDC, inscrit au fichier immobilier.
Même chose pour une cour "partie commune" grevée d'un droit de jouissance au profit de tel lot.
Si ce droit de jouissance n'existe pas, terrasse, cour et jardin sont indistinctement "parties communes".
S'il y a nécessité de les affecter d'un droit de jouissance exclusif, il faut en établir l'acte et le soumettre à une AG (maj.art.26).
Pour la "cave" utilisée par tel copropriétaire, il faut voir ce qu'il en est dans les actes d'origine lors de la mise en copropriété.
Elle n'a peut être pas été affectée, est alors restée indistictement "partie commune".
Pour les locaux communs "squatés" par 2 copropriétaires, il faut sans doute les faire passer en "privatifs", avec cession par le syndicat (érigé en partie privative par retrait sur les parties communes (alénation) et affectation aux lots 'apparte' correspondants, éventuellement avec qq tantièmes de plus), et inscription au fichier immobilier de cette modif EDD/RDC ... , le tout aux frais des bénéficiaire (cela ne coute rien au syndicat).
Pour le greniers il faut faire cesser les travaux en attendant une décision d'AG, car tout passe par une AG. Que sont ces greniers, sont-ils "privatisables", etc .. Si existe des équipements communs, (conduits divers, VMC, etc) + accés au toit, il faut prévoir des servitides d'accés.
Pour les problèmes internes de "police", cela relève du vivre ensemble, ce à quoi doit veiller le syndic.
Pour les différentes question qui touchent à la mise en conformité de l'EDD avec ce qui existe réellement, c'est vers un notaire qu'il faut se tourner, plus à même de mettre en place les procédures nécessaires.
Le géomètre, c'est pour calculer les nouveaux tantièmes des parties communes privatisées qu'il sera (peut-être) nécessaire. Pour les lots privatifs existants rien ne change. Si des tantièmes en plus sont affectés pour tel local provatisé, ils le sont aux lots concernés, pas aux autre.
Le syndicat étant (exemple) à 10.000/10.000°°° passerait à 10.250/10.250°°°.
Les lots n'ayant aucune modif, mettons votre propre apparte de 380/10.000 à l'origine, passera à 380/10.250 °°° .
"qlq peut-il me confirmer que cela n'a aucune valeur puisqu'il n'a pas été validé par la copro et le notaire?
Bien entendu : les inscriptions au fichier immobilier se font obligatoirement par acte authentique, le notaire qui en a la charge établissant son acte sur la base du PV d'AG décidant de la modification. Un particulier se fera envoyé sur les roses.
D'où la nécessité d'en passer par le notaire pour l'établissement des modifs avant passage par l'AG. Le notaire refusera toute modif qui n'ait pas été réalisée en conformité.
Pour la parcelle "enclavée", elle ne peut réclamer une servitide dans la mesure où la parcelle a une possibilité d'accés au domaine public par ailleurs.
Une servitide de passage n'est pas gratuite : il y a toujours une contrepartie pour ce qui concerne l'entretien de la parte grevée.
Un contact avec un notaire est indispensable pour tous ces points. |
Édité par - Gédehem le 31 août 2013 12:49:13 |
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