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9720fm
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 Posté - 08 oct. 2013 : 09:53:44
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Bonjour,
Je constate 2 pratiques chez les syndics pour l'ordre du jour des AGs quand il s'agit de donner délégation au CS pour des travaux dont un seul devis a été reçu à temps pour la convocation AG.
Délégation au CS dans une résolution séparée
Cette pratique peut conduire à une impasse :
- l'AG adopte les travaux de justesse à l'article 24, mettons 26% POUR et 25% CONTRE (pourcentage par rapport à l'ensemble des copropriétaires),
- l'AG refuse la délégation au CS pour choisir entre le seul devis présenté à l'AG et un devis à venir (car art 25-1 et nombre de favorables 26 % insuffisant),
- comment exécuter une telle résolution pourtant adoptée mais avec un devis jugé insuffisant par l'AG ?
- déclarer au PV que la résolution travaux ne peut plus être exécutée ?
Délégation au CS dans la résolution "travaux"
- ceci peut surprendre car la majorité n'est pas forcément la même pour les 2 parties de la résolution (2 parties concourant à un même objectif, cependant),
- cette pratique évite l'impasse : en l'absence de la majorité nécessaire à la délégation, la résolution n'est pas adoptée, travaux compris.
Quelque chose m'aurait échappé ?
Quelle pratique est à recommander ?
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Gédehem
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Posté - 08 oct. 2013 : 10:48:04
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Dans la mesure où l'AG n'a pas décidé de la présentation d'au moins 2 propositions pour statuer, une seule est nécessaire.
La délégation de pouvoir, limitée à décider d'un acte relevant de la maj.art.24, est précisée D.art.21.
Elle s'entend pour un acte expressément déterminé, délégation qui peut autiriser (en plus) l'engagement de fonds, qui doivent être déterminés.
Cette délégation ne peut être vague, générale.
Pour le reste, je ne comprends pas très bien
Dans la mesure où une AG adopte la proposition qui lui est présentée, ... les travaux et leur montant sont adoptés (la maj.art.24 c'est toujours 1/2 + 1 des tantièmes présents ou représentés).
Que viendrait faire (en plus) une "délégation de pouvoir" ? 
Si la proposition (devis) présentée est rejetée (peu importe le motif), elle n'est pas adoptée. 
Il n'y a pas lieu de déléguer quoi que ce soit.
Il est pour le moins surprenant de prévoir une délégation de pouvoir dans un tel cas. |
Édité par - Gédehem le 08 oct. 2013 10:48:33 |
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9720fm
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 2
Posté - 08 oct. 2013 : 11:30:53
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OK je précise en souligné mon texte sur les 2 pratiques des syndics pour l'ordre du jour des AGs quand il s'agit de donner délégation au CS pour des travaux dont un seul devis a été reçu à temps pour la convocation AG.
Délégation au CS dans une résolution séparée
Cette pratique peut conduire à une impasse :
- l'AG ne veut pas adopter les travaux au vu du seul devis présenté,
- l'AG adopte les travaux de justesse à l'article 24, mettons 26% POUR et 25% CONTRE (pourcentage par rapport à l'ensemble des copropriétaires), en votant un budget max et en confiant la réalisation à l'entreprise "QUI A FOURNI LE DEVIS" ou à l'entreprise la mieux disante,
- l'AG refuse la délégation au CS pour choisir entre le seul devis présenté à l'AG et un devis à venir (car art 25-1 et nombre de favorables 26 % insuffisant),
- comment exécuter une telle résolution pourtant adoptée mais avec un devis jugé insuffisant par l'AG ?
- déclarer au PV que la résolution travaux ne peut plus être exécutée ?
Délégation au CS dans la résolution "travaux"
- ceci peut surprendre car la majorité n'est pas forcément la même pour les 2 parties de la résolution (2 parties concourant à un même objectif, cependant),
- cette pratique évite l'impasse : en l'absence de la majorité nécessaire à la délégation, la résolution n'est pas adoptée, travaux compris.
Quelque chose m'aurait échappé ?
Quelle pratique est à recommander ? |
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Gédehem
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3
Posté - 08 oct. 2013 : 15:45:18
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Pardon, mais vous faites un copier/coller de votre exposé initial, qui n'est pas plus compréhensible en seconde lecture !!
Dans la mesure où une AG adopte la proposition qui lui est présentée (c'est sur CETTE proposition qu'elle doit voter), ce sont les travaux et leur chiffrage qui sont adoptées.
Il n'y a pas de "délégation" : au syndic de mettre en œuvre la décision.
Pour décider de travaux avec effet opposable, il faut :
- une définition de la nature/objet des travaux précis à réaliser.
- un chiffrage (€€) de ces travaux, un budget.
- des modalités de provisionnement du budget adopté.
"- comment exécuter une telle résolution pourtant adoptée mais avec un devis jugé insuffisant par l'AG ?
Il n'y a donc pas de chiffrage ? Il s'agit alors d'un vote "de principe", qui exprime le souhait de l'AG de voir réaliser ces travaux, sans qu'ils puissent être mis en œuvre faute d'un budget nécessaire à leur réalisation
- déclarer au PV que la résolution travaux ne peut plus être exécutée ?
Ce n'est pas "ne peut plus" mais ne peut PAS être mise en œuvre ...faute d'un budget.
C'est dans ce cadre que peut être envisagée la délégation au CS.
En lui déléguant le choix d'une entreprise et fixant à XXXX le budget maxi ...
Et dans la foulée un vote sur le provisionnement de cette somme.
2 points :
- on comprend ici, lorsque la mise en concurrence a été décidée ppar l'AG (L.art.21) qu'il s'agit de statuer sur au moins 2 propositions présentées à l'assemblée. Parler de "devis reçu" n'a pas de sens. Etant entendu que le syndi n'a pas le monopole des recherches, et que tout CS, tout copropriétaires peut demander des devis.
D'où la nécessité d'étabilr préalablemenr une sorte de 'cahier des charges', descriptif des travaux qui serviront de base à toutes les entreprises sollicitées pour établir leur proposition. A défaut il est impossible de comparer quoi que ce soit.
- second point : le CS est juridiquement "irresponsable". Ce qui veut dire qu'en présence d'une préjudice causé par sa faute, il sera impossible d'engager sa responsabilité, d'être dédommagé. Responsabilité qui n'est pas distincte de celle du syndicat.
D'où la conclusion : il est irresponsable de déléguer quoi que ce soit d'important au CS, dont des gros travaux, CS qui n'a pas de personnalité juridique propre, d'où son irresponsabilité.
Si le syndicat par son AG n'est pas capable de choisir, de décider, c'est qu'il (ses membres) sont eux-mêmes irresponsables. |
Édité par - Gédehem le 08 oct. 2013 15:48:52 |
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Posté - 08 oct. 2013 : 17:16:32
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premièrement, il ne faut pas confondre l'obligation que donne l'AG (article 21) à mettre en concurrence et l'obligation de présenter à l'AG plusieurs devis pour décider.
deuxièmement :"l'AG adopte les travaux de justesse à l'article 24, mettons 26% POUR et 25% CONTRE (pourcentage par rapport à l'ensemble des copropriétaires)," : les pourcentages se calculent en % des présents et représentés exprimés et non tel que vous le dites (majorité article 25). Le résultat peut être différent en fonction de l'éventail des tantièmes présents et représentés et qui se sont exprimés !
ensuite : vous dites :"- l'AG ne veut pas adopter les travaux au vu du seul devis présenté, ", donc les travaux ne sont pas votés.
puis "- l'AG adopte les travaux de justesse à l'article 24, mettons 26% POUR et 25% CONTRE (pourcentage par rapport à l'ensemble des copropriétaires), en votant un budget max et en confiant la réalisation à l'entreprise "QUI A FOURNI LE DEVIS" ou à l'entreprise la mieux disante, " une telle résolution n'est pas possible, car il n'y a pas d'action , d'autant que l'on ne connait pas l'entreprise la mieux disante, ni pourquoi l'entreprise qui a fourni un devis changerait (sauf à changer ses prestations). En effet, l'AG ne donne aucune indication de changement de prestation.
et là : " l'AG refuse la délégation au CS pour choisir entre le seul devis présenté à l'AG et un devis à venir (car art 25-1 et nombre de favorables 26 % insuffisant)," c'est clair : personne ne peut choisir, ni syndic ni CS.
Le syndicat est au point mort et doit attendre une prochaine AG pour décider.
Il faut, comme le dit d'ailleurs gedehem :
Si l'AG estime qu'avec un seul devis, elle ne peut choisir elle doit donner mission au CS pour accepter UN devis et dire au syndic de lancer les travaux, dans un budget très précis, pour des prestations connues qu'elle (AG) entérine (ce ne peut pas être un chèque en blanc..) et obligation de rendre compte de sa mission à la prochaine AG.
L'AG, même sans décision du CS, doit prendre la résolution concernant le provisionnement des fonds en fonction du budget qu'elle vient de voter, sinon le syndic ne pourra pas lancer les travaux tant qu'il n'aura pas ces fonds.
Donner mission à un CS pour une telle démarche ne peut concerner que des travaux de petite importance, pas des choses comme le ravalement, le remplacement d'une chaudière collective, etc... |
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9720fm
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Posté - 09 oct. 2013 : 10:24:12
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La première pratique que je décris m'est certainement plus familière qu'à vous, Gédehem et rambouillet, question de contexte de la copropriété en question. Je comprends que je n'en ai pas dit assez. Merci d'avoir répondu aussi longuement tout de même.
Je précise le contexte et reprends mon texte sur les 2 pratiques des syndics pour l'ordre du jour des AGs quand il s'agit de donner délégation au CS pour des travaux dont un seul devis a été reçu à temps pour la convocation AG.
Contexte
- difficulté systémique à obtenir des devis (car copropriété en montagne, entreprises surchargées par les travaux dans le neuf, longueur déplacement),
- l'AG veut que les travaux tels que définis dans le seul devis présenté soient réalisés dans les mois qui suivent, même pour un prix un peu supérieur,
- l'AG veut aussi une mise en concurrence et pour cela, accepte d'en déléguer l'exploitation du résultat au CS (choix),
- l'AG sait que les devis s'obtiennent beaucoup plus facilement si les travaux sont votés par l'AG.
Délégation au CS dans une résolution séparée
Cette pratique peut conduire à une impasse :
- l'AG adopte les travaux de justesse à l'article 24, mettons 26% POUR et 25% CONTRE (pourcentage dans ce post par rapport à l'ensemble des copropriétaires pour comparer plus loin avec l'art 25-1), en votant un budget max, un provisionnement et << en confiant la réalisation à l'entreprise "QUI A FOURNI LE DEVIS" ou à l'entreprise la mieux disante >> (résolution complète sauf que l'entreprise n'est pas choisie),
- vote de la résolution << délégation au CS pour choisir entre le seul devis présenté à l'AG et un devis à venir >>, l'AG est favorable mais la résolution ne peut être adoptée faute de majorité (car art 25-1 et nombre de favorables 26 % insuffisant),
- comment exécuter la résolution travaux pourtant adoptée mais avec un devis jugé insuffisant par l'AG ?
- déclarer au PV que la résolution travaux ne peut plus être exécutée ?
Cette impasse est assez probable car les présents et représentés sont juste au-dessus de 50%, l'article 24 passe bien sûr mais pas forcément le 25-1.
Délégation au CS dans la résolution "travaux"
- ceci peut surprendre car la majorité n'est pas forcément la même pour les 2 parties de la résolution (2 parties concourant à un même objectif, cependant),
- cette pratique évite l'impasse : en l'absence de la majorité nécessaire à la délégation, la résolution n'est pas adoptée, travaux compris.
En gardant en tête le contexte présenté, quelle pratique recommander ? |
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Posté - 09 oct. 2013 : 11:18:25
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en fait, il faut utiliser une troisième solution : l'AG ne vote pas des travaux, mais donne mission au CS pour se substituer à l'AG (très dangereux suivant les cas)
il faut partir d'un cahier des charges élaborés par le CS et le syndic.
ensuite en AG on propose une résolution qui donne mission au CS, bla, bla.... 
l'AG vote une résolution du type :
"à partir du CdC présenté à l'AG (ou modifié sur les points x, y, z... ) et pour un budget maximum de 1 000 000,01 € (), donne mission au CS :
* faire élaborer 3 devis par une mise en concurrence
* choisir le devis le moins disant (perso : je suis contre sur cette formule) qui respecte le CdC voté et le budget voté
* donner ordre par écrit au syndic de lancer l'ordre de service de travaux
* présenter à la prochaine AG le résultat de sa mission
L'AG décide du financement suivant : le budget voté sera exigible dès l'AG et payable en une fois () en fonction des tantièmes généraux."
Dans une autre résolution, on n'oublie pas, bien sur, les honoraires du syndic.
Dans une autre résolution on n'oublie pas (éventuellement) la DO.
etc...
textes de référence :
citation: Article 25 de la loi
Ne sont adoptées qu'à la majorité des voix de tous les copropriétaires les décisions concernant :
a) Toute délégation du pouvoir de prendre l'une des décisions visées à l'article 24 ;
citation: Article 21 du décret
Une délégation de pouvoir donnée, en application de l'article 25 a de la loi du 10 juillet 1965, par l'assemblée générale au syndic, au conseil syndical ou à toute autre personne ne peut porter que sur un acte ou une décision expressément déterminé.
Cette délégation peut autoriser son bénéficiaire à décider de dépenses dont elle détermine l'objet et fixe le montant maximum.
Elle ne peut, en aucun cas, priver l'assemblée générale de son pouvoir de contrôle sur l'administration de l'immeuble et la gestion du syndic.
Le délégataire rend compte à l'assemblée de l'exécution de la délégation.
citation: Article 26 du décret
Le conseil syndical contrôle la gestion du syndic, notamment la comptabilité du syndicat, la répartition des dépenses, les conditions dans lesquelles sont passés et exécutés les marchés et tous autres contrats, ainsi que l'élaboration du budget prévisionnel dont il suit l'éxecution.
Il peut recevoir d'autres missions ou délégations de l'assemblée générale dans les conditions prévues à l'article 25 a de la loi du 10 juillet 1965 et à l'article 21 du présent décret.
Mais ATTENTION : on ne donne mission au CS que sur certains actes ou travaux. Or vous ne nous avait rien dit sur la nature de ces travaux et il est possible que donner mission au CS ne soit pas autorisé.
Si c'est pour un ravalement de 500 000 €: OK
Si c'est pour installer des BAL jusqu'à présent inexistantes pour 1 000 € : pas possible
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9720fm
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Posté - 10 oct. 2013 : 11:07:32
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Merci, rambouillet, d'avoir assez réfléchi à notre question pour imaginer une autre solution.
Votre solution présente juste les inconvénients de :
- réduire encore la souveraineté de l'AG sur les affaires qui la concerne et donc de réduire sa motivation à déléguer au CS : un devis, c'est plus concret qu'un cahier des charges,
- pour le CS, se priver des remarques des copropriétaires sur le devis existant.
Quant à la nature des travaux, la question qui est posée ici est systémique, elle se pose chaque année pour plusieurs travaux puisque c'est le contexte de la copropriété qui conduit à cette situation. La question est posée à cause de l'article 24, les travaux sont évidemment d'entretien (étanchéité, maçonnerie, peinture) en extérieur et intérieur mais aussi de remplacement de mobilier d'espaces verts notamment vandalisé (barrières, panneaux, clôtures).
Pour les gros travaux (disons plus de 10.000 €), il est possible d'avoir 2 ou 3 devis mais, à la réflexion, la question se pose aussi car l'AG peut :
- considérer qu'un élement essentiel manque dans les devis présentés pour choisir une entreprise,
- vouloir déléguer au CS le choix après reprise des devis,
- manquer de présents et représentés favorables pour que la délégation soit possible. |
Édité par - 9720fm le 10 oct. 2013 11:08:00 |
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Gédehem
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Posté - 10 oct. 2013 : 12:42:14
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Pardon, mais tout ceci fait un peu trop mélangé, avec des éléments sans lien, qui plus est en faisant des suppositions....
D'un coté vous dites :
"...elle se pose chaque année pour plusieurs travaux puisque c'est le contexte de la copropriété qui conduit à cette situation. "
.. ce conteste semblant être un problème empêchant la prise de décision ....,
et de l'autre :
" réduire encore la souveraineté de l'AG sur les affaires qui la concerne ..."
Si le syndicat par son AG n'assume pas sa souveraineté en raison du contexte de cette copropriété (lequel ?), comment faire autrement que de déléguer afin de faire tourner la boutique ? ...
Par ailleurs :
-"réduire encore la souveraineté de l'AG sur les affaires qui la concerne et donc de réduire sa motivation à déléguer au CS : un devis, c'est plus concret qu'un cahier des charges,"
Que voulez-vous dire ???
A part syndic et CS, personne ne voit le "descriptif/cahier des charges" qui va permettre aux entreprises d'établir leur proposition.
Vous souhaitez changer de voiture et vous établissez votre CdesCh : une familiale pour 4 personnes, 4 portes, en grand coffre, consommation 5l/100 km, couleur X, possibilité attache caravane, etc etc ....
Chacun répond et vous faire à pile ou face.
Les devis vont reprendre plus ou moins le descriptif, avec la chose essentielle, la seule que regardent les copropriétaires : le PRIX !
Que pour le revêtement soit utilisé le produit de la marque Schimblic 87-564 conforme au DTU 45-172 avec agent nettoyant 98AV23 et super étancheur AZF45BCBG, qui va s'y interesser ?
Pardon, mais j'ai du mal à suivre votre exposé ...
***pose balises pour compréhension*** |
Édité par - Gédehem le 10 oct. 2013 14:07:34 |
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mespres
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Posté - 10 oct. 2013 : 12:43:12
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la difficulté d'obtention des devis n'est pas propre à des sites isolés : même en RP, c'est trop souvent des délais monumentaux. La seule solution est d'anticiper : je n'exagère à peine en disant que l'AG 2014 se prépare le lendemain de l'AG 2013.
Donner délégation au CS est à proscrire. |
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9720fm
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Posté - 10 oct. 2013 : 13:58:30
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Le contexte est sans doute difficile à appréhender : il y a au moins un département en France où les entreprises ne courent pas après le client. Même chose d'ailleurs pour les travaux privatifs que pour les travaux de parties communes. Syndic et CS n'arrivent pas à convaincre les entreprises de produire des devis tant que l'AG n'a pas voté. On ne peut tout de même pas faire appel à des entreprises à 1h30 ou 2 h de route de la station !
Cela fait des années que cela dure et que les AGs doivent déléguer au CS. C'est à proscrire mais c'est un mode de fonctionnement en vigueur à chaque AG compte tenu du contexte.
Merci pour vos efforts. La pratique qui paraît la moins mauvaise est la 2ème ci-dessus : regrouper dans la même résolution la décision de lancer les travaux sur la base d'un devis sans choisir l'entreprise et donner délégation au CS pour effectuer ce choix après obtention des autres devis. |
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