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pepa
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 Posté - 21 oct. 2013 : 22:55:14
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Viviane
Pilier de forums
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Posté - 21 oct. 2013 : 23:26:54
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citation: Peut-on ajouter une thèmatique qui a été ignorée volontairement et qui va se révèler lors de l’AG car elle ne peut être différée ? Peut-on dans ce cas voter et l’ajouter au PV ?
Vous pouvez discuter de tout ce que vous voulez, sans vote.
Vous pouvez modifier les résolutions tant que vous restez dans la même problématique (on transforme pas une résolution sur des travaux en cave en résolution sur des travaux au grenier)
Vous pouvez ajouter des résolutions , tant que vous restez dans une problématique qui est à l'ODJ. (exemple: des travaux sont à l'ODJ et aucune résolution séparée n'est prévue pour les honoraires du syndic sur travaux. Vous pouvez la rajouter.
MAIS vous ne pouvez vous prononcer (donc voter) AUCUNE résolution qui ne soit pas dans une problématique qui est à l'ODJ
Si le syndicat le fait quand même et que quelqu'un conteste la résolution, il gagnera à TOUS LES COUPS
Décret n°67-223 du 17 mars 1967 article13
citation: L'assemblée générale ne prend de décision valide que sur les questions inscrites à l'ordre du jour et dans la mesure où les notifications ont été faites conformément aux dispositions des articles 9 à 11-I.
Elle peut, en outre, examiner sans effet décisoire toutes questions non inscrites à l'ordre du jour.
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Viviane
Pilier de forums
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 2
Posté - 22 oct. 2013 : 00:03:16
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REMARQUES SUR LA CONVOCATION
AVANT L'AG
- imprimez la LOI de1965 et le Décret de1967, et Et le Décret n°2005-240 du 14 mars 2005(sur la comptabilité)
Pour les pouvoirs envoyés au syndic. Loi de 1965, article 22 alinea (ça veut dire paragraphe) 4
citation: Le syndic, son conjoint, le partenaire lié à lui par un pacte civil de solidarité, et ses préposés ne peuvent présider l'assemblée ni recevoir mandat pour représenter un copropriétaire.
Avec un syndic bénévole,qui est aussi copropriétaire, je sais pas si c'est vrai aussi, mais eux non plus. Alors en début d'AG, refusez que les pouvoirs soient distribués au syndic ou qu'ils président l'assemblée. Ils peuvent être distribués à n'importe qui d'autre, pas forcément membre du CS
Donc non seulement le "président du syndic bénévole" mais aussi les fantoches "trésorier et secrétaire du syndic bénévole". Pas la peine de dire à ces deux zigottos qu'ils ne sont rien juridiquement avant la distribution des pouvoirs effectuée. Omission n'est pas mensonge, comme dirait l'autre,et ils vous ont fait assez de grosses crasses pour que vous puissiez vous permettre sans rougir ce genre d'oubli.
Plus important encore que le secrétaire, c'est le PRESIDENT d'AG. En effet :
sans sa signature,le PV n'a pas de valeur. Il peut donc refuser de signer si lesréserves ne sont pas consignées, si le secrétaire écrit ADOPTEE pour la résolution 15 alors qu'il n'y a pas l'unanimité. Ou corriger lui-même le PV avant de signer.
Si vous recevez après l'AG un PV avec des erreurs il peut faire les rectifications (RAR au syndic) sans passer par un tribunal. De préférence en accord avec secrétaire et scrutateurs.
Donc, battez vous pour que ce ne soit aucun des 3 charlots du syndic.
résolution 3 , secrétaire : C'est « classique » que le syndic se propose comme secrétaire. Rien d'anormal. Mais quelqu'un d'autre peut se proposer DURANT L'AG. Et dans votre cas, ce serait une très bonne chose si c'est une personne fiable. (discretvoisin?) mais PAS VOUS
Résolution 4 : normalement, ce rapport du CS devait être écrit et JOINT aux convocs. Avec un bon secrétaire , vous pouvez tout simplement faire noter quelques éléments importants sur le PV. Pas 10 pages. Untel et untel membres du CS protestent sur le fait que :
-les réunions du CS se tiennent dans la cour
certains membres du CS n'ont jamais pu visiter les parties communes intérieures de l'immeuble A
Ce qui rend très difficile l'accomplissement de leur mission
Par ailleurs, ils tiennent à préciser que :
- Le fait que Double casquette soit à la fois membre (et président) du CS et « Président du syndic bénévole » leur semble illégal, au vu de la forme juridique du syndicat
- que les postes de Trésorier et Secrétaire du syndic bénévole ne leur semblent correspondre à aucune définition légale.
Résolution 6 : Ca m'étonnerait que vous ayez eu tous les documents obligatoires. La liste est longue (cf décret de 67, article 11) et ils n'y sont jamais tous. Par exemple, vous avez eu les annexes ? Ce qui est PRIMORDIAL.
Or la résolution vous fait dire que vous approuvez les comptes après avoir eu TOUS les documents. Si, comme vous sembliez le supposer dans un autre post, il y a eu magouille dans les comptes, il faut faire rayer TOUT LE PREMIER PARAGRAPHE ou VERIFIER UN PAR UN QUE VOUS AVEZ TOUT EU, ce qui est très casse gueule car on pourrait vous faire prendre un document pour un autre. Dites à tous que si une erreur est constatée à postériori, il sera beaucoup plus dur de contester après avoir dit qu'ils avaient tout eu. Et s'ils refusent d'enlever ce paragraphe, votez contre. Ca vous laissera la possibilité de contester les comptes plus tard si nécessaire, et tant pis pour les autres.
Si vous n'avez pas eu les 5 annexes comptables, il faut là encore inscrire des réserves au PV. Vous refusez d'approuver les comptes et vous écrivez
Madame pepa émet des réserves sur la validité dela décision. En effet, l'article 11 du décret du 17 mars 1967 stipule que :
citation: I.-Pour la validité de la décision :
1° L'état financier du syndicat des copropriétaires et son compte de gestion général, lorsque l'assemblée est appelée à approuver les comptes. Ces documents sont présentés avec le comparatif des comptes de l'exercice précédent approuvé ;
2° Le projet du budget présenté avec le comparatif du dernier budget prévisionnel voté, lorsque l'assemblée est appelée à voter le budget prévisionnel ;
La présentation des documents énumérés au 1° et au 2° ci-dessus est conforme aux modèles établis par le décret relatif aux comptes du syndicat des copropriétaires et ses annexes ;
Et le Décret n°2005-240 du 14 mars 2005(sur la comptabilité), article 8 stipule que :
citation: Les comptes arrêtés à la clôture de l'exercice font l'objet de documents de synthèse présentés aux copropriétaires, qui comprennent nécessairement l'état financier, le compte de gestion général du syndicat des copropriétaires et l'état des travaux de l'article 14-2 précité et des opérations exceptionnelles votés non encore clôturés à la fin de l'exercice, établis sous forme de tableaux conformes aux modèles prévus à titre obligatoire aux annexes n°s 1, 2, 3, 4 et 5 du présent décret (annexes non reproduites).
Or, les annexes 1 à 5 n'ont pas été jointes à la convocation.
Résolution 7 : inutile et illégale. L'AG ne peut pas APPROUVER LES DECOMPTES INDIVIDUELS. Chacun est libre de contester ou pas son compte individuel, même s'il a approuvé les comptes de l'immeuble. Par exemple :
-si on vous dit que Untel n'a pas payé, et que Untel dit le contraire, l'AG ne peut savoir qui dit vrai
-si le syndic vous fait payer en charges privative quelque chose que vous estimez ne pas avoir à payer, l'AG ne peut pas vous empêcher de contester.
Mais c'est un moyen qui, bien qu'illégal, pourrait rendre les choses compliquées si par exemple, on met à VOTRE compte, les frais d'avocat de cette fameuse procédure. Il vous FAUT voter non, ou MIEUX encore, persuader l'AG entière de refuser de voter cette résolution. Car avec ça, on peut mettre n'importe quoi sur le compte de n'importe quel copro. S'il a voté oui ou même s'est abstenu, il pourrait être ensuite dans la mouise pour contester. Suggestion, écrire si tous sont d'accord :
Cette résolution, étant non conforme à la législation en vigueur, il n'est pas procédé au vote.
Si l'ag vote quand même, votez contre, et si la résolution est adoptée, demandez que soient inscrites au PV les réserves que vous émettez sur la régularité de la décision, conformément à l'article 17 alinéa 3 du Décret n°67-223 du 17 mars 1967
citation: Le procès-verbal mentionne les réserves éventuellement formulées par les copropriétaires ou associés opposants sur la régularité des décisions.
« Madame Pepa émet des réserves sur la régularité de la résolution soumise au vote. En effet, l'assemblée générale n'a pas le pouvoir d'approuver les comptes individuels de chacun des copropriétaires. Madame Pepa pense qu'il n'y avait pas lieu de soumettre cette résolution au vote »
Résolution 14 : Pour les délais de paiement, là , le syndic se décharge sur l'AG de sa responsabilité, qui est de recouvrer les fonds. Voté comme ça, ça lui permettrait d'accorder des délais à son pote Tristesire, par exemple, et ensuite dire, l'AG m'y a autorisé. Il serait mieux de faire rayer ce paragraphe. Si le syndic accorde des délais, il lui appartient d'en assumer les conséquences.
Frais de justice pour impayé : vous pouvez toujours l'écrire, ça fait peur. Mais ça n'a aucune valeur. Seul le juge peut décider d'imputer les frais d'avocat etc... au débiteur..
Vous pourriez là aussi faire inscrire des réserves, mais vous risquez de vous faire des ennemis, alors si vous sentez que ça tourne vinaigre, laissez pisser
Résolution 15 : on vous a déjà tout dit là dessus. Dans votre cas, c'est une modification du RDC et de la jouissance d'une partie privative, il faut donc l'UNANIMITE. Votez contre, ainsi il n'y a pas l'unanimité, et veillez à ce que le sécrétaire écrive : la résolution est REJETEE.
S'il écrit « la résolution est adoptée », à nouveau réserves à inscrire au PV :
Madame Pepa et monsieur Voisinartisan émettent des réserves sur l'adoption de cette résolution. En effet le règlement de copropriété stipule que « les commerces et artisanats seront admis ». Et « l'article 26, f), alinéa 2 de la Loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 stipule que « L'assemblée générale ne peut, à quelque majorité que ce soit, imposer à un copropriétaire une modification à la destination de ses parties privatives ou aux modalités de leur jouissance, telles qu'elles résultent du règlement de copropriété. ». Cette résolution n'ayant pas recueilli l'unanimité, elle n'est pas adoptée, elle est rejetée.
Vu les loustics dans votre immeuble, proposez vous comme scrutatrice :
-au moment et AVANT de signer le PV, vous pourrez ainsi inscrire vous même les réserves qu'ils auront probablement refusé d'inscrire.
- et , exigez une copie du PV original que vous aurez signé SUR CHAQUE PAGE et à CHAQUE RATURE ou ajout.
S'ils refusent,
1) rappelez leur qu'en tant que membre du CS vous avez le droit d'avoir copie de TOUT,
2) au pire prenez le en photo
Modifs 21 octobre 12h18 en vert
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Édité par - Viviane le 22 oct. 2013 12:18:59 |
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Viviane
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Posté - 22 oct. 2013 : 00:08:09
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REMARQUES SUR VOTRE SYNDIC
Votre syndic bénévole, c'est n'importe quoi juridiquement parlant.
Ca n'est ni un syndic non pro, ni un syndicat coopératif, ni une ASL. Bref, c'est un ovni juridique, qui plus est élu sans aucune mention de durée (donc pas élu...)
Le mieux serait qu'il démissionne d'ici 3 mois, le temps de trouver un syndic pro.
De mon point de vue, (mais j'ai peut-être tord)parlez en, mais ne focalisez pas là dessus. Vous avez assez à faire, occupez vous de vos problèmes persos d'abord.
Faites juste comprendre à Doublecasquette (qui est la fois président du syndic bénévole et président du CS)que la loi ne connait pas de "trésorier" ou de"secrétaire"du syndic bénévole et qu'il est seul responsable devant la loi.
Si Tristesire dit le contraire, demandez lui le texte régissant son statut... |
Édité par - Viviane le 22 oct. 2013 13:40:45 |
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Viviane
Pilier de forums
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4
Posté - 22 oct. 2013 : 01:08:59
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pepa: j'ai modifié des choses dans mes posts précédents. Si vous avez déjà lu, relisez... Je voulais pas complexifier en faisant des posts rectificatifs.
Je serai un peu moins dispo dans les jours qui viennent, mais d'autres sont là  pour vous aider et corriger les bêtises que j'aurais pu dire...Tout ira bien, vous ferez un super job à cette AG et après aussi.
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nefer
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 Posté - 22 oct. 2013 : 08:27:37
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résolution n°3 :"président du syndic bénévole" : cela n'existe pas!
en outre, il est inutile d'écrire partout" syndic bénévole"
Il s'agit d'un syndic...qui a les mêmes responsabilités qu'il soit professionnel ou non!
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Édité par - nefer le 22 oct. 2013 08:29:50 |
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6
Posté - 22 oct. 2013 : 08:54:15
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concernant le PV : il manque effectivement la durée du mandat du syndic qui ne peut pas dépasser les 3 ans jours pour jours à compter de sa date de désignation soit la date de l'AG. La durée se matérialise, expressément, par la date de fin de contrat.
Il en est exactement de même pour les membres du CS.
La dénomination de président de syndic bénévole n'existe pas : on est syndic ou on ne l'est pas... Le terme présidence est à exclure, car le syndic est une personne pas une organisation.
Le terme de bénévole n'existe pas, il découle du fait que le syndic ne se fait pas rémunérer.
Le syndic peut se faire aider d'un trésorier et d'un secrétaire pourquoi pas et les faire désigner par une AG, pourquoi pas ... Mais cela ne retire en rien la responsabilité du syndic sur les taches qui sont confiées à ces personnes.
En ce qui concerne la réactualisation du budget 2012, le syndic tout seul ne peut décider de son montant, il doit être approuvé par une AG.
En ce qui concerne le fond de roulement appelé maintenant "avances de trésorerie" il est appelé en fonction des tantièmes et non en valeur absolu par appartement. Ce qui est logique puisque les charges communes générales sont payées en fonction des tantièmes,
Pour la convocation il manque la désignation du syndic puisque la date d'échéance n'a pas été faite l'année précédente précédente. Preuve s'il en est, qu'une nouvelle désignation est prévue pour les membres du CS.
Pour la désignation du secrétaire, si personne ne se porte volontaire ce poste est dévolu de par la loi au syndic.
Pas nécessaire de remettre, l'avis du conseil, la mise en concurrence, et la procédure de recouvrement, si rien n'a changé.
Résolution n° 15 : illégal, car nul ne peut disposer de ce que chacun fait de ses parties privatives ou alors il faudrait l'unanimité des copros présents + absents. Surtout si rien n'est prévu d'origine au RdC. Sinon, il n'y aurait qu'à faire appliquer le RdC 
Enfin, pas possible de rajouter des points à l'ordre du jour, sauf si tout le monde est présent et si tout le monde ainsi présent accepte cette mise à l'ordre du jour....
voilà pour une première impression, d'autres collègues trouveront peut-être quelque chose à rajouter (certainement...)
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pepa
Contributeur senior
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Posté - 22 oct. 2013 : 10:04:29
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Bonjour et merci à tous,
citation: Initialement posté par Vivianecitation: L'assemblée générale ne prend de décision valide que sur les questions inscrites à l'ordre du jour et dans la mesure où les notifications ont été faites conformément aux dispositions des articles 9 à 11-I.
Elle peut, en outre, examiner sans effet décisoire toutes questions non inscrites à l'ordre du jour.
Je m’en doutais mais je voulais vérifier avec le forum.
Comment adapter alors la problèmatique des décisions en suspens et sur son revirement à prendre un avocat pour défendre le syndicat ? Dans son dernier mail il dit qu’on en parlera à l’AG ?
Je sais bien que le Syndic peut prendre seul sa décision, mais vu le loustic il veut se donner une légitimité, maintenant qu’il a compris son erreur et ne veut pas être tout seul.
Je vais analyser les autres réponses dont je vous remercie.
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pepa
Contributeur senior
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Posté - 22 oct. 2013 : 10:30:58
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citation: Initialement posté par Viviane
REMARQUES SUR LA CONVOCATION
Pour les pouvoirs envoyés au syndic. Loi de 1965, article 22 alinea (ça veut dire paragraphe) 4
Avec un syndic bénévole,qui est aussi copropriétaire, je sais pas si c'est vrai aussi, mais eux non plus. Alors en début d'AG, refusez que les pouvoirs soient distribués au syndic ou qu'ils président l'assemblée
Bien noté Viviane. Cela veut dire que les pouvoirs déjà distribués ne seront pas utilisables ou bien que le Syndic qui les a reçus peut les donner à un membre du Conseil Syndical puisqu’il ne peut lui en tant que Président du Conseil syndical les recevoir ? (Doublecasquette)
citation:
Résolution 4 : normalement, ce rapport du CS devait être écrit et JOINT aux convocs. Avec un bon secrétaire , vous pouvez tout simplement faire noter quelques éléments importants sur le PV. Pas 10 pages. Untel et untel membres du CS protestent sur le fait que :
Il n’y a jamais eu de rapport écrit du CS. Ni verbal d’ailleurs .
Quant aux autres anomalies que vous indiquez, j’en ai déjà fait part sans grand succès, mais on verra comment ça se passe pour celles qui sont vraiment importantes à corriger.
citation:
Résolution 6 : Ca m'étonnerait que vous ayez eu tous les documents obligatoires. La liste est longue (cf décret de 67, article 11) et ils n'y sont jamais tous. Par exemple, vous avez eu les annexes ? Ce qui e
Non je ne les ai pas eus.
citation: Résolution 7 : inutile et illégale. L'AG ne peut pas APPROUVER LES DECOMPTES INDIVIDUELS. Chacun est libre de contester ou pas son compte individuel, même s'il a approuvé les comptes de l'immeuble.
Je voterai contre s’ils ne l’enlèvent pas du vote.
citation:
Vu les loustics dans votre immeuble, proposez vous comme scrutatrice :
C’est ce que je compte faire.
Merci pour vos précieux conseils.
Avec l’aide de ce forum, qui sait ? Je finirai par devenir presque incollable en copropriété !
Bon, rêvons un peu.
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pepa
Contributeur senior
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Posté - 22 oct. 2013 : 10:49:56
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Merci Rambouillet pour votre intervention.
J’ai pris note de vos remarques bien utiles.
citation: Initialement posté par rambouillet
Pour la convocation il manque la désignation du syndic puisque la date d'échéance n'a pas été faite l'année précédente précédente. Preuve s'il en est, qu'une nouvelle désignation est prévue pour les membres du CS.
Mais en ce qui concerne la désignation du syndic, comment voter s’il n’y a pas de résolution ? Cela veut dire qu'il est commis d'office puisque l'erreur de non date est dans l'AG 2012. Encore une anomalie.
citation:
En ce qui concerne la réactualisation du budget 2012, le syndic tout seul ne peut décider de son montant, il doit être approuvé par une AG.
L’année 2012 a été l’année de passage du syndic pro au syndic bénévole.
½ année + ½ année donc c’est une adaptation non votée bien sûr .
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Viviane
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Posté - 22 oct. 2013 : 12:27:39
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Pepa, et tous
J'ai répondu à certaines de vos remarques en vert dans le premier post. J'ai jugé que ce serait plus lisible pour vous au final qu'un nouveau post.
citation: Comment adapter alors la problèmatique des décisions en suspens et sur son revirement à prendre un avocat pour défendre le syndicat ? Dans son dernier mail il dit qu’on en parlera à l’AG ?
Je sais bien que le Syndic peut prendre seul sa décision, mais vu le loustic il veut se donner une légitimité, maintenant qu’il a compris son erreur et ne veut pas être tout seul.
Votre syndic n'a pas à être couvert par l'AG pour prendre un avocat.
Article 55 du décret de 1967
citation:
Le syndic ne peut agir en justice au nom du syndicat sans y avoir été autorisé par une décision de l'assemblée générale.
Une telle autorisation n'est pas nécessaire pour les actions en recouvrement de créance, la mise en oeuvre des voies d'exécution forcée à l'exception de la saisie en vue de la vente d'un lot, les mesures conservatoires et les demandes qui relèvent des pouvoirs de juge des référés, ainsi que pour défendre aux actions intentées contre le syndicat.
Dans tous les cas, le syndic rend compte à la prochaine assemblée générale des actions introduites.
Si vous votez une résolution pour l'autoriser à prendre un avocat,elle n'a aucune valeur, quelle que soit la décision et le risque est:
- que l'AG dise non, et qu'il se cache derrière pour ne pas prendre d'avocat.
- que l'AG dise oui et que Tristesire fasse un nouveau procès au syndicat, qu'il GAGNERA pour annuler la résolution.
Le mieux est donc d'en débattre sans vote, en lui précisant bien que s'il ne prend pas d'avocat, il ne défend pas les intérêts du syndicat, que c'est une faute et vous le poursuivrez pour ça si le syndicat perd.
Si le syndic (Doublecasquette) insiste pour soumettre la chose au vote, persuadez donc vos voisins de REFUSER DE VOTER,ce qui n'est pas DU TOUT pareil que de s'abstenir. Dites leur que vous pouvez en discuter mais que si vous votez et que quelqu'un conteste la résolution devant le tribunal, ,ce quelqu'un GAGNERA que le vote soit pour ou contre et le syndicat sera condamné à payer tous les frais. |
Édité par - Viviane le 22 oct. 2013 14:17:49 |
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Posté - 22 oct. 2013 : 15:33:04
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pepa : "Vous pouvez ajouter des résolutions , tant que vous restez dans une problématique qui est à l'ODJ."
"Cela veut dire qu'il est commis d'office puisque l'erreur de non date est dans l'AG 2012. Encore "
NOn on ne peut âs modofoer l'OdJ en cours de sénace. !! Votre exemple sur la résolution des honoriares n'est pas juste. Sans résolution proposé à l'OdJ le syndic ne touchera pas d'honoraires !!! tanbt pis pour lui, car il rédige l'OdJ !!!
Un syndoc commis d'office n'existe pas en copropriété !! ouh la !!
pepa : quand à l'adoption des comptes individuels votre syndic n'y coinnait pas grand chose !!!
L'AG adopte les comptes du SDC et rioen d'autre. Cette approbation des comptes du SDC ne vaut pas approbation des comptes persos. C'est à chacun de vérifier ses comptes persos de charges !
pepa : il faut vous débarrasser ce " charlot" qui fait office de syndic, et vous en avez l'occasion avec la nominbation d'un AJ, faute de syndic.
Cet AJ sera nommé pour convoquer une AG afin d'élir un nouveau syndic. Vous pourrez alors proposer un contrat de syndic pro pour redresser tout cela.
viviane : un syndic bénévole a le même statut et missions qu'un pro. Il ne peut pas recevoir mandat, ni être élu membre du CS, Il e
L'élection du syndic n'est pas à l'OdJ, et votre syndioc bénévole qui ne comprend rien à la copro, n'est plus syndic, et votre SDC sera bien évidemment sans syndoic, c'est don la case administrateur judiciaire qui sera la prochaione étape.
Vous parlez du CS !! mais ou était il le jour de la préparation de cet OdJ avec le syndic qui est une obligation légale !! que le syndic soit bénévole ou pro. Ils font exactement le même boulot.
L'AG vote sur les résolutions de l'OdJ ET sur rien d'autre.
Pour cela il vous faut élir un président de séance sérieux et compétent.
L'AG peut débattre sur ce qu'elle veut; mais cela ne figurera pas au PV !
viviane : un syndic bénévole a le même statut et missions qu'un pro. Il ne peut pas recevoir mandat, ni être élu membre du CS; la loi est très clair la dessus.
Un syndic pro ou bénévole DOIT remettre les mandats en blancs qu'il a reçu au président du CS ou de séance. Il n'a pas le droit de les distribuer. |
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Viviane
Pilier de forums
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Posté - 23 oct. 2013 : 00:28:10
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citation: Vous parlez du CS !! mais ou était il le jour de la préparation de cet OdJ avec le syndic qui est une obligation légale !!
Philippe, lisez l'histoire de pepa (sujet cité par elle, page 7, post 132) et de son syndicat, je doute qu'elle ou quiconque du CS dont elle fait partie aie eu l'occasion de préparer correctement l'AG avec le syndic... Elle n'avait aucune notion des lois de la copro quand elle acheté, si j'ai bien compris, comme TOUS ceux qui achètent...alors je doute que qui que soit (à part un gros truand avec beaucoup d'amis qui auraient abimé le portrait d'une certaine personne) aurait pu faire mieux qu'elle... Personnellement, je trouve qu'elle a un courage monstrueux dans cette histoire..
citation: pepa : "Vous pouvez ajouter des résolutions , tant que vous restez dans une problématique qui est à l'ODJ."
NOn on ne peut âs modofoer l'OdJ en cours de sénace. !! Votre exemple sur la résolution des honoriares n'est pas juste. Sans résolution proposé à l'OdJ le syndic ne touchera pas d'honoraires !!! tanbt pis pour lui, car il rédige l'OdJ !!!
C'est pas pepa qui a dit ça, c'est moi.
La loi parle des "questions" à l'ODJ, pas des résolutions. Après, on a débattu de ce sujet des heures sur ce forum à propos des"Titres", je m'en vas point relancer le débat, ça n'a aucune espèce d'importance dans le cas présent. Ce que Pepa voudrait rajouter c'est de toute façon impossible.
citation: viviane : un syndic bénévole a le même statut et missions qu'un pro. Il ne peut pas recevoir mandat, ni être élu membre du CS,
Je sais très bien qu'il ne peut pas être au CS
Pour les mandats de vote ça me semble logique aussi, mais comme le syndic est aussicopropriétaire, j'ai un doute. Quoi qu'il en soit, pepa, dans le doute, et avec un syndicat qui ne veut certainement pas courir le risque d'une énième procédure en annulation d'AG ou de résolution, ce serait une très grosse bêtise de laisser le syndic utiliser des mandats.
S'il a reçu ces mandats en blanc, pas de problème, le syndic étant lui même aussi (et illégalement) président du CS, il les donne au président d'AG, qui les distribue.(mais à aucun des 2 autres pseudos syndics). Le président d'AG est donc élu SANS CES POUVOIRS.
S'ils sont à son nom, j'avoue que c'est plus compliqué. Il peut écrire qu'il délègue son pouvoir à un autre, mais le plus sur juridiquement (à mon avis) serait qu'il ne les utilise pas DU TOUT.
citation: Pour cela il vous faut élir un président de séance sérieux et compétent.
Entièrement d'accord.
citation: L'élection du syndic n'est pas à l'OdJ, et votre syndioc bénévole qui ne comprend rien à la copro, n'est plus syndic,
C'est même pas qu'il ne l'est PLUS. Il a été élu sans date aucune,donc même pas pour 1 jour. A mon humble avis, il n'a donc jamais été syndic juridiquement parlant...
citation: et votre SDC sera bien évidemment sans syndoic, c'est don la case administrateur judiciaire qui sera la prochaione étape.
Philippe a raison.
- Votre syndicat étant dépourvu de syndic, n'importe quel copropriétaire peut demander l'administration judiciaire, et ce serait la chose la plus SENSEE, et la PLUS JURIDIQUEMENT SURE à FAIRE
Décret de 1967, article 47
citation: Dans tous les cas, autres que celui prévu par le précédent article, où le syndicat est dépourvu de syndic, le président du tribunal de grande instance, statuant par ordonnance sur requête, à la demande de tout intéressé, désigne un administrateur provisoire de la copropriété qui est notamment chargé, dans les délais fixés par l'ordonnance, de se faire remettre les fonds et l'ensemble des documents et archives du syndicat et, sous réserve de l'application des dispositions de l'article 9 ci-dessus, de convoquer l'assemblée en vue de la désignation d'un syndic.
Les fonctions de cet administrateur provisoire cessent de plein droit à compter de l'acceptation de son mandat par le syndic désigné par l'assemblée générale.
Le problème, c'est que chez vous il est peu probable, vu qui sont vos voisins, que qui que ce soit s'y colle à part vous. Or vous: vous avez assez d'autres chats à fouetter, pas d'argent pour engager un avocat pour une procédure au TGI, et en plus ça risque de vous créer des problèmes avec vos voisins qui vous reprocheront le coût.
Si Doublecasquette démissionne durant l'AG à effet d'ici 3 mois (le temps de trouver un syndic pro) et convoque une AG dès que vous l'avez trouvé pour élire un nouveau syndic et un nouveau CS (qui n'est en fait pas plus ELU que le syndic), l'aG reste annulable car convoquée par quelqu'un qui n'a pas qualité à le faire.Avec un Tristesire qui a peu de chances d'être ravi qu'on le débarque de son poste de"trésorier du syndic bénévole", c'est risqué
Démission de doublecasquette+ Une AG convoquée par un copro (article 8 décret de 67) c'est possible si 25% des tantièmes sont d'accord et que le syndic fait le mort., mais le juge doit habiliter quelqu'un à la convoquer (article 50).
Qui avancera l'argent pour payer l'avocat qui ira plaider devant le juge?
Si vous trouvez les25% de tantièmes et qui avance cet argent, (avant d'être remboursé par le syndicat je suppose, mais peut-être faudra il un vote de l'AG...)vous économisez l'administrateur judiciaire (sachant que pour ça, il faut aussi une procédure et un avocat)
Si vous ne faites rien, toutes vos AG, (dont celle de demain qui est d'ores et déjà annulable quoi que vous fassiez) sont annulables ENTIEREMENT, y compris celle qui élirait un syndic dans les formes, car TOUTES sont convoquées par quelqu'un qui n'en a pas le droit...
Vu les problèmes dans votre copro,, c'est une folie. C'est ce que vous devez expliquer à vos voisins.... MAIS si ils veulent pas comprendre et s'occuper EUX du problème, LAISSEZ TOMBER ET OCCUPEZ VOUS DE VOUS ET D'AVOIR L'EAU, donc de TRISTESIRE
MAIS Tachez AU moins de faire démissionner demain doublecasquette du CS, ce sera toujours ça... |
Édité par - Viviane le 23 oct. 2013 01:31:35 |
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pepa
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Posté - 23 oct. 2013 : 09:43:28
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Bonjour,
Philippe388 et Viviane et les autres, je vous remercie pour votre volonté à m'aider.
Je suis en train de me préparer un pense-bête pour affronter l'AG, j'espère que je ne vais rien oublier afin de ne pas me faire piéger. C'est aujourd'hui que ça se passe.
Dans cette affaire, entre la peste et le choléra, mais aussi entre le typhus et la varicelle, et j'en passe ....j'essayerai de trouver ce qui fait moins mal. En fait, il faudrait presque que je vote contre à toutes les résolutions !
Alors vos interventions sont un soutien formidable;
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Posté - 23 oct. 2013 : 12:16:43
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viviane : Pour les mandats de vote ça me semble logique aussi, mais comme le syndic est aussicopropriétaire, j'ai un doute.
attention viviane : Pas de doute la dedans !! un syndic n'a pas à recevoir mandat pour voter en AG, qu'il soit pro ou bénévole la loi s'applique de la même manière.
ET également la loi est claire, l'AG ne vote que sur les résolutions ou questions proposés à l'OdJ !! On ne peut pas rajouter des questions ou résolutions lors de l'AG; C'est aussi la loi de la copro
Au CS et aux copros de réclamer à ce syndic de convoquer une autre AG A SES FRAIS si des résolutions importants régulièrement notifiées en RAR ont été oubliées, comme des résolutions obligatoires non portées à l'OdJ.
viviane :" ce serait une très grosse bêtise de laisser le syndic utiliser des mandats."
pas une bétise !!! cela est totalement illégal et l'AG dera annulé si pepa va en justice jsute sur ce point !!! C'est ce qu'il faudra affirmer à ce " charlot" pendant l'AG
ET si ces pouvoirs sont à son nom, ils sont nuls !!! ils ne serviront à persoenne. Ces histoires de pouvoir distribués ou utilisés par ce syndic est un point très important quant à la tenue de l'AG. A ne pas zapper.
Je ensais que ce syndic non-pro n'avait pas été élu régulièrement, mais le fait que la durée de son mandat n'est pas été indiquée et votée n'est pas important, CAR ce sont les 3 annnées qui s'appliqueront, comme durée de la mandat maximum !! Donc pas d'AJ en vue.
IL faut surtout que le CS élise son président, et non un syndic de copro comme tel !!
pepa : malheureusement vous allez devoir supporter ce syndic non-pro qui ne connait rien à la copropriété, mais ce sont les copros les responsables de ce choix ! à ne pas oublier. |
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pepa
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Posté - 23 oct. 2013 : 12:33:15
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citation: Initialement posté par philippe388
pas une bétise !!! cela est totalement illégal et l'AG dera annulé si pepa va en justice jsute sur ce point !!! C'est ce qu'il faudra affirmer à ce " charlot" pendant l'AG
ET si ces pouvoirs sont à son nom, ils sont nuls !!! ils ne serviront à persoenne. Ces histoires de pouvoir distribués ou utilisés par ce syndic est un point très important quant à la tenue de l'AG. A ne pas zapper.
Merci Philippe pour cette précision.
citation:
Je ensais que ce syndic non-pro n'avait pas été élu régulièrement, mais le fait que la durée de son mandat n'est pas été indiquée et votée n'est pas important, CAR ce sont les 3 annnées qui s'appliqueront, comme durée de la mandat maximum !! Donc pas d'AJ en vue.
OK donc même si en 2012 il n'a pas été indiqué de durée, ce sont les 3 ans maximum qui s'appliquent.
citation: pepa : malheureusement vous allez devoir supporter ce syndic non-pro qui ne connait rien à la copropriété, mais ce sont les copros les responsables de ce choix ! à ne pas oublier.
Oui je sais bien Philippe, mais ce n'est pas une consolation car beaucoup n'habitent pas là et sans doute ne se sentent pas vraiment concernés par leur box, et les 2 autres sont les otages de Tristesire qui règne dans son immeuble.
Merci pour tout. |
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Posté - 23 oct. 2013 : 14:00:42
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citation: citation: Je ensais que ce syndic non-pro n'avait pas été élu régulièrement, mais le fait que la durée de son mandat n'est pas été indiquée et votée n'est pas important, CAR ce sont les 3 annnées qui s'appliqueront, comme durée de la mandat maximum !! Donc pas d'AJ en vue. OK donc même si en 2012 il n'a pas été indiqué de durée, ce sont les 3 ans maximum qui s'appliquent.
ceci n'est absolument pas une certitude, aucun texte ne dit cela. Le texte dit que le mandat du syndic doit avoir une date calendaire de fin et donc une durée ; il ne dit pas qu'en l'absence de ces éléments la durée est de 3 ans. |
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Viviane
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Posté - 23 oct. 2013 : 14:08:03
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citation: le fait que la durée de son mandat n'est pas été indiquée et votée n'est pas important, CAR ce sont les 3 annnées qui s'appliqueront, comme durée de la mandat maximum !!
Si ce que dit Philippe est juste (une confirmation juridique serait bienvenue ), c'est plutôt une bonne nouvelle.
Doublecasquette vous a déjà dit qu'il s'était pas présenté pour avoir autant d'ennuis. Ca devrait pas être trop dur de le pousser à la démission, d'autant que discretvoisin le lui a déjà suggéré.
Doublecasquette convoque lui-même une AG dès que vous avez trouvé un syndic pro, en accompagnant l'ODJ d'une lettre de démission à effet le lendemain de l'AG, et vous évitez plein de démarches complexes...
Bonne chance Pepa, et pas de panique, vous êtes pas superwoman alors vous oublierez peut-être des choses, c'est pas bien grave.
Prenez avec vous les textes de loi, et surlignez les articles dont vous avez besoin. Vous aurez beaucoup plus de poids avec la loi dans la main.
Dernier truc pour l'avocat: faites comprendre à Doublecasquette que dans son souci de se "couvrir" en faisant voter l'AG (alors qu'il ne peut pas vu que c'est pas à l'ODJ) il prend le problème à l'envers:
- si quelqu'un lui fait un procès parce qu'il a pris un avocat pour défendre le syndicat,, ce quelqu'un est SUR de perdre
- si quelqu'un lui fait un procès parce qu'il n'a PAS pris d'avocat pour défendre le syndicat, ce quelqu'un est SUR de gagner.. |
Édité par - Viviane le 23 oct. 2013 14:13:56 |
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pepa
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Posté - 23 oct. 2013 : 14:21:08
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Oui si quelqu'un pouvait confirmer ce que dit Rambouillet, ce serait utile de le savoir, pour moi et pour les autres.
Viviane merci pour votre support, je vais essayer d'être scrutateur et si l'on ne tient pas compte des réserves à apporter sur le PV, je pense que j'ai le droit de les mettre manuscrites.
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nefer
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Posté - 23 oct. 2013 : 15:08:02
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concernant l'avocat: si le syndicat des copropriétaires est en défense, il doit constituer avocat...donc pas de résolution à voter
si c'est le syndicat qui assigne, l'AG doit avoir voté le mandat à donner au syndic pour.....
concernant les appels de fonds du budget prévisionnel, le syndic ne peut appeler que les sommes qui ont été votées dans le duget prévisionnel de l'exercice
un changement de syndic n'a aucune incidence sur les appels du budget en cours, le syndic élu applique le budget voté: le nouveau syndic met à l'ordre du jour un nouveau budget si celui voté précedemment n'est pas conforme aux dépenses prévues.
s'il y a des débiteurs dans votre syndicat, il faudra attirer l'attention des copropriétaires présents sur les "carences" dans l'établissement de l'ordre du jour et/ou l'abscence des pièces jointes indispensables (et imposées par l'article11 du décret de 67): en effet, lors d'une procédure en recouvrement le débiteur fera valoir cette abscence de documents |
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Posté - 23 oct. 2013 : 15:08:37
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pepa : quel est donc ce problème de rpendre ou non un avocat pour défendre le SDC ?
La loi est aussi très claire la dessus, 2 cas possibles :
1. le SDC est attaquer en justice, le syndic DOIT prendre un avocat et il n'a pas besoin de l'accord de l'AG, donc pas de résolutions, pas de vote.
Un syndic sérieux prévoit une ligne budgetiare pour tous contentieux.
2. c'est le SDC qui assigne un copro, une fournissseur, ..... alors le syndic doit recevoir l'accord de l'AG et voter des fonds.
Dans les 2 cas, le syndic DOIT informer l'AG du suivi des contentieux. le CS doit également se saisir de tous ces dossiers.
viviane : viviane : Dernier truc pour l'avocat: faites comprendre à Doublecasquette que dans son souci de se "couvrir" en faisant voter l'AG (alors qu'il ne peut pas vu que c'est pas à l'ODJ) il prend le problème à l'envers:
- si quelqu'un lui fait un procès parce qu'il a pris un avocat pour défendre le syndicat,, ce quelqu'un est SUR de perdre
- si quelqu'un lui fait un procès parce qu'il n'a PAS pris d'avocat pour défendre le syndicat, ce quelqu'un est SUR de gagner..
viciane avant d'être aussi afirmative sur des décisions de justice quelquefois surprenantes ! il faut connaitre le dossier !! nous ne savons pas qui est assigné ou qui a asigné.
viviane : personne est sur de gagner lors d'un proçès !!! et cette histoire de prendre ou ne pas prendre un avocat ne tient pas debout !!!
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