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cpat
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 Posté - 28 juil. 2009 : 23:57:14
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bonjour, j'ai une question qui peut paraitre naïve à certains mais comment idéalement fixe t'on un échéancier en AG ?
on prévoit de gros travaux de ravalement dans la copro. Les devis contiennent les étapes habituelles (10% commande, 10% début puis 80% à chaque situation)
mais comment vote t'on un échéancier ?
le syndic veut faire voter un échéancier à date réelle (1° mai etc).., mais ça me semble débile !?
Personne ne sait à date si les tvx commenceront au printemps ou à l'automne 2010 ?
Soit l'échéancier est trop tardif, et le syndic ne peut pas payer.
Soit l'échéancier est trop précoce, et le syndic a les caisses pleines, merci pour lui.
Il me semble logique de respecter des dates logiques à l'AG 'en fonction' du début des travaux. N'est ce pas la façon habituelle de fonctionner ? A entendre mon syndic ce serait non
D'autre part, quel est le délai habituel entre appel de fonds et paiement effectif ? 1 mois ?
merci
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Posté - 29 juil. 2009 : 00:10:30
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normalement les travaux ne peuvent débuter que lorsque les fonds sont réunis.
Donc les appels de fond se font  avant le début des travaux.
L'AG doit préciser la date de ces appels de fond : 25% le 1er mai, etc...
A votre question citation: D'autre part, quel est le délai habituel entre appel de fonds et paiement effectif ? 1 mois ?
je suppose que vous parlez du délai pour payer cet appel de fonds.
Et bien en fait les fonds sont à payer à la date fixée au plus tard par l'AG. Pour reprendre l'exemple : 25% le 1er mai, chaque proprio doit payer suivant ses tantièmes 25% de la somme totale le 1er mai au plus tard. Il n'y a pas de délai de paiement prévu dans les textes citation: Article 35-2
Pour l'exécution du budget prévisionnel, le syndic adresse à chaque copropriétaire, par lettre simple, préalablement à la date d'exigibilité déterminée par la loi, un avis indiquant le montant de la provision exigible.
Pour les dépenses non comprises dans le budget prévisionnel, le syndic adresse à chaque copropriétaire, par lettre simple, préalablement à la date d'exigibilité déterminée par la décision d'assemblée générale, un avis indiquant le montant de la somme exigible et l'objet de la dépense.
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Posté - 29 juil. 2009 : 10:22:22
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cpat : comme l'a précisé rambouillet, le syndic ne peut pas commander les travaux votés par l'AG, sans avoir la totalité des fonds.
L'AG vote un échéancier pour ces appels de fonds, sur 6 mois, sur 9 mois, sur 1 an. Dès que TOUS les copros ont payé leur quote-part, ALORS le syndic lance son ordre de service à l'entreprise choisie, en réglant l'acompte prévu, et les échénaces prévues avec cette entreprise.
Votre syndic a raison. Il engagerai sa responsabilité en lançant des travaux si un ou plusieurs copros ne payaient pas leur appels de fonds. Il ne pourrait régler l'entreprise, qui attaquerait alors le SDC.
Le syndic ne peut pas jouer sur le fond de roulement, même si beaucoup le fond.
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cpat
Nouveau Membre
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 Posté - 29 juil. 2009 : 14:47:02
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merci des réponses. Mais je suis étonné par "le syndic ne peut pas commander les travaux votés par l'AG, sans avoir la totalité des fonds"
Si je prend notre ravalement, la commande se fera en septembre, les tavaux sans doute au printemps 2010. La totalité des fonds doit être réuni pour septembre ? C'est violent ? vu les somes engagées
Qu'il faille réunir la totalité de l'accompte avant la commande est logique, la totalité des fonds me parait lourd vu les sommes engagées (15000€ pour certains)
Quand à avoir des dates réelles, je continue de rester étonné. 25% le 1° mai, tres bien, mais si finalement l'artisan a son agenda bien rempli et qu'il ne peut faire les travaux qu'en avril ? (ou bien apres mais sur d'autres prix révisés)
En fait ça soulève une nouvelle question dans ce cas, si l'échéancier voté en AG et la date du début des travaux ne sont pas cohérents, que fait on ?
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Posté - 29 juil. 2009 : 14:55:06
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l'AG ne peut pas fixer la date des travaux, car ce ne sont pas les proprios qui font le travail  , elle peut à la limite fixer une période, mais c'est l'entreprise qui fixe la date.
Rien n'empeche de signer le devis pour figer les prix.
si vous lancez les travaux et que 3 ou 4 ne peuvent ou ne veulent payer, vous faites comment ? Ce sont les autres qui paient !!!  |
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nefer
Modérateur
14628 message(s)
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Posté - 29 juil. 2009 : 15:45:19
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en réalité , les dates des appels de fonds doivent être indiquées clairement: c'est ce qui rend la créance liquide et exigible
que le fournisseur ne soit payé qu'en fonction de l'avancement du chantier, c'est normal et c'est un autre sujet! |
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Posté - 29 juil. 2009 : 16:52:16
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cpat : citation: Mais je suis étonné par "le syndic ne peut pas commander les travaux votés par l'AG, sans avoir la totalité des fonds"
Rien d'etonnant la dedans, c'est l'application de la loi.
La commande des travaux n'est pas le plus important. Un ravalement doit se prévoir longtemps à l'avance, rencontrer les entrperise et recevoir les devis, et pour que les copros puissent régler leur quote-part normalement sur plusieurs trimestres. Certians copros devront certainement avoir recours à un crédit bancaire pour régler leur quote-part !!!
cpat : pour éviter que le syndic est " les poches plaines" avez vous un compte séparé au nom du SDC ?? comme l'oblige la loi. les intérêts produits seront pour le SDC et non pour le syndic.
Pourquoi désirez vous que le ravalement soit fait très très rapidement ??? Pas de précipitation dans ce genre de travaux. Avez vous voté pour un entrepreneur sérieux ?? avez vous pris des renseignements sur sa santé financière ??? attention cela réserve souvent des mauvaises surprises. Voilà les vrais questions à se poser!! 
Si la totalité des fonds n'est pas réunie , expliquez nous comment votre syndic va faire pour payer le solde de la facture ??? |
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felix1930
Contributeur vétéran
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Posté - 29 juil. 2009 : 17:53:45
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citation: Personne ne sait à date si les tvx commenceront au printemps ou à l'automne 2010 ?
Pas d'accord avec vous sur cette "incertitude" la réponse existe.
Je serais aussi plus nuancé que certaines affirmations des posts précédents ;
sauf sur le fait qu'un ravalement de façades ou d'autres travaux importants,necessaires mais non urgents, doivent se préparer "minutieusement" longtemps à l'avance.
Nous avons voté fin mars 2009 (après près de 3 ans d"étude" avec choix M.O)
* les travaux de ravalement de nos façades (coût toutes dépenses confondues =entreprise+M.O+syndic)120.000€ pour 30 lots principaux)
en 2009 ce sera des travaux de mise en sécurité de nos 2 ascenseurs qui seront effectués (décision également lors de l'AG mars 2009)
Après avoir obtenu de l'entrepreneur mieux disant (et non moins disant) l'assurance écrite qu'il n'y aurait ni actualisation ni révision des prix le planning travaux a été fixé = à partir de février 2010 durée 5 mois.
Le planning financier a été établi en accord avec le M.O,l'entreprise ,le syndic et le CS sous réserve d'accord de l'AG.
Nous avons donc des appels de fonds :
*basés sur le planning travaux (technique et financier)
*qui tiennent compte également des délais de paiement fixés dans le cahier des charges de la consultation + ceux du contrat syndic
Nous avons,peut être,plusieurs avantages sur vous -cpat, petite copropriété - jamais d'impayés -comptabilité vérifiée par le CS chaque trimestre mais surtout : un compte réserve travaux placé au nom du syndicat des copropriétaires
L'échéancier doit absolument et impérativement être voté lors de l'AG acceptant les travaux.
Comme indiqué la date d'exigibilté et la date du effective du versement.En général l'appel de fonds (*)est adressé 15 jours avant la date d'exigibilité,la date de la 1ère mise en demeure ,si non paiement, vous devez la trouver dans le contrat de votre syndic.
(*)article D35-2 -2è alinéa < Pour les dépenses non comprises dans le budget prévisionnel,le syndic adresse à chaque copropriétaires,par lettre simple,préalablement à la date d'exigibilité déterminée par décision d'AG,un avis indiquant le montant de la somme exigible et l'objet de la dépense >
Démarrer un ravalement de façade en octobre est,à mon point de vue,une erreur à éviter,si possible |
Édité par - felix1930 le 29 juil. 2009 19:56:39 |
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Posté - 29 juil. 2009 : 19:54:00
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felix1930 : vous avez la chance de n'avoir que des bons payeurs, d'avoir prévu un fond travaux, d'être une petite copropriété, avec un excellent CS.
Vous êtes une exception, le problème des impayés est assez courant, maheureusement, cela bloque pas mal les choses.
Tout ce que vous écrivez est exactement la même chose citée précédement. Le syndic doit disposer des fonds avant de lancer de tels travaux. Tout cela doit être parfaitement étudié avant l'AG, il ne faut pas être pressé pour un ravalement ou des travaux d'ascenseurs.
Nous sommes tous d'accord, felix1930. Vous avez une "grande" expérience de la copro, ce n'est pas le cas de cpat. |
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cpat
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Posté - 30 juil. 2009 : 13:30:56
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J'en déduis en vous lisant, que les plannings des travaux doivent être fixés pour chaque devis avant AG. Ce qui peut se relever contraignant mais néanmoint nécessaire.
Nous avons dans notre cas une contrainte temps lié au Pactarim, en lien avec la mairie, où des dossiers de subventions peuvent être accordés si ceux sont déposés avant décembre 2009 (dossier qui doit comprendre le devis choisi).
Autre point évoqué par philippe388, effectivement nous n'avons pas de compte séparé à l'ordre du SDC. Ceci a été voté à la dernière AG, le syndic nous ayant avancé que les couts financiers associés. J'y vois dorénavant les inconviénents ;-( |
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