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kerso4
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 Posté - 30 juil. 2009 : 13:56:49
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Bonjour,
J'ouvre un nouveau post pour ne pas polluer les autres sujets et je pense que cela en intéressera beaucoup.
On lit dans certains sujets que des copros prévoit des fonds travaux.
Pouvez vous nous expliquer comment cela se passe? Je suppose qu'il faut d'abord une résolution d'AG et que celle ci soit voté (à quelle majorité?)
Ensuite, qu'est ce que'on fait avec ce fond travaux qui a été ouvert. On l'alimente comment?? par une résolution chez année qui dit par ex, "versement de 10.000€ au fonds travaux, appelé chauqe trimestre pour 25% de sa valeur"?
Et enfin, doit on absoluement préciser l'emploi de ce fonds travaux (ex: sera employé pour rénovation/modernisation des ascenseurs, ravelement,, ...) ou bien peut on rester vague (avec tous les risques que cela comporte)
Merci de vos retour car en tant que Syndic non pro de ma copro, j'aimerai anticiper.
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felix1930
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Posté - 30 juil. 2009 : 14:45:29
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En tant que syndic (non pro ou pro mêmes obligations) vous devez (6è alinéa de l'article L18)
:
< soumettre à dès votre 1ère nomination et au moins tous les 23 ans,au vote de l'AG la décision de constituer des provisions spéciales en vue de faire face aux travaux d'entretien ou de conservation des parties communes et des éléments d'équipement commun,susceptibles d'être nécessaires dans les 3 années à échoir et non encore décidés par l'AG.Cette décision est prise à la majorité de l'article 25 >
l'AG doit voter ou non la mise en place de cette "réserve" montant annuel>> appel trimestriel.......(en fonction des tantièmes de chacun)
ensuite on passe à l'article D35-1 < l'AG décide,s'il y a lieu,du placement des fonds recueillis et de l'affectation des intérêts >
Ce fonds ne peut (ne doit) pas servir pour des améliorations ou des mises aux normes (ascenseurs)
cette réserve est classée "avances";dans le cas de vente d'un appartement elle doit être remboursée au vendeur(sa quote-part) et le même montant doit être réclamé à l'acheteur (noté dans état daté établi par le syndic) |
Édité par - felix1930 le 30 juil. 2009 14:46:41 |
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kerso4
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 2
 Posté - 30 juil. 2009 : 15:30:57
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Ok, merci, c'est très clair.
Je vais donc, à la prochaine AG, mettre une résolution pour la constituion d'une réserve d'un montant X.
Puis une deuxieme résolution (qui ne sera appelée au vote que si la 1ere résolution est acceptée à la majorité de l'article 25) pour détrminer le placement des fonds de cette réserve et l'affectation des intérêts. On peut mettre n'importe quoi? Par ex, "les intérêt produits seront crédités en fin d'année sur les comptes de chaque copropriétaires"?
Dernière question : puis je faire la même chose avec le fond de roulement? cad placer l'argent et affecter les intérêts?
PS : Qd vous dites que le fonds reserve ne doit pas servir aux améliorations ou mises au normes, il sert à quoi alors??? Car l'idée est bien de se constituer une réserve "forcée" pour faire face^à des travaux important, type mise au norme ascenseurs ou ravalement (qui est une amélioration) |
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snp
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Posté - 30 juil. 2009 : 15:44:42
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RĂ©ponse Ă kerso4 (30 juil. 2009 : 15:30:57 )
Ne pas confondre les provisions du 6è alinéa de l'article L18e (cf felix1930 30 juil. 2009 : 14:45:29) qui sont restituables à l'éventuel vendeur...et les demandes de fonds (votées aussi en AG) affectés en particuliers à certains travaux (p.e: ravalement, ...) qui eux ne sont pas restituables au vendeur, ils restent attachés au(x) lot(s) vendu(s). |
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kerso4
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Posté - 30 juil. 2009 : 15:49:09
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Bonjour,
Ok, j'avias bien comprios. Si on vote le ravelement, les appels de charge sont pour le compte du propriétaire au moment de l'AG.
Mais si on veut se constituer uen reserve, cette réserve sera restituée au vendeur (par le syndic ou l'acheteur, au choix).
Mais la question est : puis je placer et générer des intéret avec le fonds de roulement? |
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felix1930
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Posté - 30 juil. 2009 : 17:03:20
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snp, tout d'abord content de vous revoir sur ce forum nouvelle version (après votre départ de l'ancien)
kerso4 : un ravalement de façades n'est pas une amélioration mais de l'entretien qq en soit le montant; le vote intervient à la majorité 24 .....sauf si,par exemple, vous faites de l'isolation thermique par l'extérieur.
Dans le cas de travaux (ravalement>> votre exemple) le paiement des appels de fonds ne sont pas à la charge de celui qui est propriétaire au moment du vote en AG mais celui qui est propriétaire au moment ou cet appel de fonds (avis)est exigible
exemple :lors de l'AG de mars vous votez le ravalement des façades ,pour le 1er "acompte" la date d'exigibilité est 1er septembre si l'appartement est vendu (notification du notaire au syndic) le 1er août celui qui doit payer l'acompte de septembre est l'acheteur et non le vendeur (voir les articles D 6-2 et 6-3)
L'ex.fonds de roulement ,maintenant réserve de trésorerie (1/6 du budget prévisionnel) ne peut être réclamé que si il figure dans le RDC ou s'il est spécialement voté en AG maj.26.Le placement est possible mais cela en vaut il la peine = 1,25%????? |
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kerso4
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Posté - 30 juil. 2009 : 17:15:53
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Bonjour Felix1930,
Effectivemetn, j'ai prs des raccourcis, les appel de charges pour travaux se font au proprio existant au moment de l'appel. Je pensais au remboursement duvenderu, ce qui n'est pas le cas (sauf si acheteru et vendeur s'arrange ensemble, mais le syndic n'a rien a voir la dedans)
Pour la réserve de trésorerie, je suis d'accord avec vous, ca ne vaut pas le cout.
Pour revenir a mon fil, vous sous entedez qu'il n'est pas possible de constituer une réserve d'argent pour effectuer des travaux futurs, quel qu'il soit? eme si dans 5 ans, en AG, on vote es travaux d'amélioration et que l'on decide d'employer une partie des fonds de réserve?
Je n'ai pas d'ascenseur chez moi, mais je me dis que prévoir une réserve de 5.000€ pour des travaux futurs (réfection étanchéité du toit de l'immeuble, réfection cour de la copro,...) peut être une bonne idée. Surtout si cet argent est placé, puis remboursé aux vendeurs de lots qui s'en iront avant que les travaux ne soient votés.
A plus
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snp
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Posté - 30 juil. 2009 : 17:17:31
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Bien le bonjour felix1930. c'est agréable d'^tre accueilli. Fini le BD, vive le forum libre (CdG?)!!!!
RĂ©ponse Ă kerso4 (30 juil. 2009 : 15:49:09 )
Rectifications:
Ne pas confondre ce qui est restituable au vendeur (avance de trésorerie et provisions pour travaux futurs) et ce qui ne l'est pas, tels les appels de fonds pour un ravalement, votés en AG. Se conformer au post de felix1930 (30 juil. 2009 : 17:03:20) pour la répartition des appels entre acheteur et vendeur. |
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felix1930
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Posté - 30 juil. 2009 : 17:41:47
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citation: je me dis que prévoir une réserve de 5.000€ pour des travaux futurs (réfection étanchéité du toit de l'immeuble, réfection cour de la copro,...) peut être une bonne idée. Surtout si cet argent est placé, puis remboursé aux vendeurs de lots qui s'en iront avant que les travaux ne soient votés
kerso4,vous avez entièrement raison.
L'avantage de cette "réserve travaux" c'est que vous avez l'assurance de pouvoir diposer d'une somme XX,placée,avant le vote de gros travaux;ce qui facilite souvent l'acceptation desdits travaux par les copropriétaires.
Le 6è alinéa de l'article L18 est clair = entretien et maintenance à prévoir dans les 3 ans .Si vous vous écartez trop de ça vous risquez de "tomber" sur un récalcitrant,opposant aux travaux d'amélioration et qui demandera le remboursement de son éco.
Nous avons toujours eu un fonds "travaux" ce qui nous a permis de régler en grande partie >> réfection de l'étancheîté de la toiture terrasse (700m2) puis en 2008 réfection enrobé circulations et parkings (1600m2) et de prévoir pour 2010 le ravalement des façades (voté en mars 2009 coût 120 000€ avec de disponible 30.03.2010=75000€) |
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kerso4
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Posté - 30 juil. 2009 : 17:54:03
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Ok, mais au final, vous utilisez la réserve pour les gros travaux, et dans une résolutions suivante, vous votez aussi le versement de 20.000€ supplémentaires au fond travaux! Sinon, votre fonds va rapidement s'épuiser! |
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felix1930
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Posté - 30 juil. 2009 : 19:08:22
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citation: une résolutions suivante, vous votez aussi le versement de 20.000€ supplémentaires au fond travaux! Sinon, votre fonds va rapidement s'épuiser!
en gros, c'est cĂ .
Avec déjà un fonds travaux ou sans ce fonds vous devez,au maximum,tous les 3 ans reposer en AG la question (suivant le cas):
*êtes vous d'accord pour créer un fonds travaux -de quel montant soit un versement trimestriel deXXXXXX
* ĂŞtes vous d'accord pour "continuer" ces versements ou les augmenter....
en tenant compte des travaux prévisibles,des autres charges et ,bien entendu, des possibilités supposées  des corpropriétaires
3 ans maxi mais cela peut ĂŞtre fait Ă chaque AG
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kerso4
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Posté - 30 juil. 2009 : 19:13:06
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Ok, on est pas obligé d'utiliser ces fonds dans les 3 ans, mais il faut au moins poser la question. On peut tres bien dire, "Ok, on reste a 100.000€ de fonds, pas de travaux cette année, mais on les garde car on ne sait jamais ce qui peut arriver".
Vous les placer ou ces 100k€ généralement? Techniquement, ce se passe comment? Un compte à terme? |
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