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 Posté - 24 mai 2009 : 15:12:38
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pas d'accord, Laurent : si il y a eu un bornage avant, le successeur pourra se fonder sur le bornage, seul acte inscrit au regisgtre des hypothèques, pour constater la limite réelle, légale, et contester l'empiètement qu'un acte simple non enregistré et auquel il n'est pas partie ne peut pas régulariser ! |
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| Signature de Emmanuel Wormser |
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cordialement
Emmanuel Wormser
 Un souci juridique ? Pensez à relire votre contrat d'assurance multirisques habitation.
 Une assistance juridique, voire une protection juridique est peut-être incluse dans votre contrat ! |
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 Posté - 24 mai 2009 : 19:15:31
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citation: Initialement posté par Emmanuel Wormser
pas d'accord, Laurent : si il y a eu un bornage avant, le successeur pourra se fonder sur le bornage, seul acte inscrit au regisgtre des hypothèques, pour constater la limite réelle, légale, et contester l'empiètement qu'un acte simple non enregistré et auquel il n'est pas partie ne peut pas régulariser !
Le successeur achètera en l'état, c'est à dire avec un document écrit spécifiant exactement les limites de propriétés.
Encore une fois, ici, le bornage enregistré n'est pas suffisamment précis.
Impossible pour un géomètre futur de déterminer, d'après les documents des hypothèques ou du cadastre, où est précisément la limite à 2cm près.
Même les bornes fichées en terre bougent de plus que ça à l'aune des décennies (cycle gel/dégel notamment).
Et puis, c'est un peu la même chose que les accords écrits que peuvent passer entre eux 2 propriétaires à propos d'un droit de vue par exemple.
Même non enregistré aux hypothèques, le papier est valable.
L'important ici, c'est qu'il n'y ait pas de passation de terrain.
En fait, le papier apporte juste une précision.
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| Signature de Laurent CAMPEDEL |
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| Pour être des hommes libres, soyons raisonnés . Mais surtout pas raisonnables. |
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Posté - 24 mai 2009 : 19:28:52
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citation: Initialement posté par tomate1981
ce qui veut dire que :
1- nous sommes avec un tel document protégés contre toute attaque ultérieure de notre voisin à ce sujet quel qu'en soit le motif
Dans ce document, vous écrirez simplement que vous et votre voisin établissez que la limite de propriété entre vos propriétés passe par tel et tel point visible sur le terrain.
En le signant, le voisin ne pourra effectivement plus vous reprocher d'avoir construit chez lui (il pourra vous reprocher d'autre chose s'il y a lieu, bien entendu).
citation:
2- lors de la vente de notre propriété ou de celle de notre voisin, le fonds vendu devra être à nouveau borné,
Ce n'est pas obligatoire.
citation:
et le géomètre chargé de le faire effectuera son bornage en tenant compte de ce document,
Oui, il faudra alors qu'au moins 1 des 2 propriétaires le produise.
Mais même sans celui-ci, "aucun" géomètre ne déduira de ce qu'il verra sur place que la maison est construite de 2cm chez le voisin.
Il estimera que la limite passe au ras du mur, même si pour cela il doit faire des zigzags avec la limite de propriété.
En fait, ce document a surtout pour but de celler scripturalement l'accord pour l'instant oral que vous avez passé ensemble.
citation:
le nouveau plan sera modifié par rapport à celui que nous avons réalisé en achetant le terrain, et l'enregistrement effectif aux hypothèques et au cadastre se fera à ce moment là c'est exact?
Non, le plan ne sera pas modifié.
Mais il ne peut pas l'être, car ces 2cm dépassent le degré de précision des plans...
Et il n'y a pas besoin de le modifier puisqu'il n'y a pas de cession de terrain.
Il y a juste écriture d'un état descriptif précis de la limite entre vous.
citation:
l'acheteur du fonds ne pourra pas remettre en cause ce document à l'appui du bornage existant?
Nous serions donc protégés contre toute action future du voisin ou de son successeur en tant que propriétaire?
C'est cela.
Si votre voisin vend, Ã lui d'informer son acheteur de l'existence de votre accord.
Ma réponse est fonction de 2 faits singuliers : le voisin ne souhaite pas vendre une micro-parcelle de son terrain et cette parcelle fait 2cm de large.
Elle serait tout autre s'il désirait vendre ou si la bande faisait 50cm...
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| Signature de Laurent CAMPEDEL |
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| Pour être des hommes libres, soyons raisonnés . Mais surtout pas raisonnables. |
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Posté - 24 mai 2009 : 20:11:21
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mille mercis Laurent, le plan actuel qui est très récent reprend les points A à F pour délimiter la propriété (4 coins + 2 points le long des limites), il nous suffit de demander au géomètre d'éditer un nouveau plan identique avec création de 4 nouveaux point G à J matérialisant les coins de la maison + 1 point K le long du mur de façade (à 3cm du bord) pour faire apparaître le décochement (visible uniquement sur le "zoom" du détail du point) et retourner dans l'axe de la vraie limite, ce plan faisant apparaître ladite maison sur le plan (elle n'y figure pas vu que bien évidemment le bornage est pré-construction).
Tout le monde signe, on voit avec le constructeur pour l'addition au préalable, le géomètre se charge de l'enregistrement aux hypothèques et l'affaire est réglée... si nous avons bien tout compris?
Même si un simple papier de reconnaissance entre voisins est selon vous suffisant en conservant le plan actuel, au vu de l'attitude malveillante et menaçante du fils du voisin un document officiel nous semble plus approprié, ou tout au moins plus rassurant.
Emmanuel êtes-vous d'accord avec la réponse n°22 de Laurent à votre objection? |
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Posté - 25 mai 2009 : 10:06:29
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citation: Initialement posté par tomate1981
mille mercis Laurent, le plan actuel qui est très récent reprend les points A à F pour délimiter la propriété (4 coins + 2 points le long des limites), il nous suffit de demander au géomètre d'éditer un nouveau plan identique avec création de 4 nouveaux point G à J matérialisant les coins de la maison + 1 point K le long du mur de façade (à 3cm du bord) pour faire apparaître le décochement (visible uniquement sur le "zoom" du détail du point) et retourner dans l'axe de la vraie limite, ce plan faisant apparaître ladite maison sur le plan (elle n'y figure pas vu que bien évidemment le bornage est pré-construction).
Tout le monde signe, on voit avec le constructeur pour l'addition au préalable, le géomètre se charge de l'enregistrement aux hypothèques et l'affaire est réglée... si nous avons bien tout compris?
Même si un simple papier de reconnaissance entre voisins est selon vous suffisant en conservant le plan actuel, au vu de l'attitude malveillante et menaçante du fils du voisin un document officiel nous semble plus approprié, ou tout au moins plus rassurant.
Emmanuel êtes-vous d'accord avec la réponse n°22 de Laurent à votre objection?
Bon, si un géomètre rassure tout le monde...
Et puis c'est vrai que ce n'est pas vous qui allez le payer. 
Et pour une publication aux hypothèques, demandez lui alors ce qu'il en pense.
Pour ma part, dans ce cas particulier, je n'en vois pas l'utilité.
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Posté - 25 mai 2009 : 10:20:20
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toujours d'accord avec Laurent  |
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Posté - 25 mai 2009 : 18:07:39
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nous avons soumis la question à notre notaire ce jour, lui nous propose la simple inscription aux hypothèques d'une servitude, qui selon lui engage le voisin, nous mêmes et tous les successeurs. Frais env 500e maxi, donc pas de géomètre et papier officiel qd meme pour pas trop cher, savez vous s'il existe une durée limite ou une prespcription en ce qui concerne les servitudes? |
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Posté - 25 mai 2009 : 18:19:06
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une servitude poour une modification de limite ????
c'est pour rire, j'espère ? |
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Posté - 25 mai 2009 : 18:22:45
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Posté - 25 mai 2009 : 18:42:54
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je ne suis pas convaincu...
si il y a eu un bornage récemment, avec coordonnées GPS précises et enregistrement dans la base AURIGE, u accord sur un bout de papier signé au café aura du mal à être opposable au successeur du voisin. |
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Posté - 25 mai 2009 : 18:55:40
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le notaire nous a dit : votre voisin vous consent la servitude de déborder légèrement sur son terrain, une fois signé on ne revient pas dessus, la servitude est inscrite au fonds du voisin aux hypothèques et c'est réglé et les limites ne sont pas modifiées. Je n'y comprends plus rien, Nous ne mettons la parole de personne en doute un notaire est quand même sensé être fiable non? |
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Posté - 25 mai 2009 : 19:24:10
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ben... non, pas pour ça !
à ma connaissance, une servitude ne peut pas donner le droit d'empièter (Cour de Cassation, Chambre civile 3, du 27 juin 2001, 98-15.216, Publié au bulletin) et une servitude ne pas être constituée par un droit exclusif interdisant au propriétaire du fond servant troute jouissance de sa propriété (Cour de Cassation, Chambre civile 3, du 24 mai 2000, 97-22.255, Publié au bulletin )
ou alors, j'ai raté une étape... |
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Posté - 25 mai 2009 : 20:23:13
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et ce même si ladite servitude est obtenue par convention donc consentement du propriétaire du fonds servant? en l'absence du cas précis dans la jurisprudence nous supposons que oui... après recherches et consultation de vos liens il apparaît qu'il s'agit toujours de servitudes acquises par prescription ou par l'histoire du père de famille...
bravo le notaire, le pire c'est qu'il a du en établir des dizaines comme ça, tant que personne ne fait valoir son droit à la propriété tout va bien, on pourrait presque rétablir des droits de cuissage tant que le mari ne dit rien à ce tarif là ... |
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Posté - 25 mai 2009 : 20:34:59
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allez voir un autre notaire pour confirmer... |
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cordialement
Emmanuel Wormser
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Posté - 25 mai 2009 : 21:11:20
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nous ne manquerons pas de vous tenir informés, si vous avez raison, ce qui semble le cas, ce notaire nous fait penser au vétérinaire qui a diagnostiqué un cancer généralisé avec 3 mois à vivre à notre chien voici 2 ans, le brave ronfle pourtant sur le canapé derrière nous... |
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Posté - 25 mai 2009 : 21:28:12
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gloran
Contributeur senior
969 message(s)
Statut:
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Posté - 28 mai 2009 : 00:17:10
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J'ai envie d'ajouter, très bibliquement :
Trouvez moi 10 justes notaires compétents et le monde sera sauvé...
Le coup de la servitude d'empiètement, c'est quand même fort...
Concernant votre problème d'empiètement, je suis assez d'accord avec Laurent. En bon physicien  , je vous dirait qu'il faut compter avec l'incertitude de la mesure, et que je vois mal un héritier ou futur propriétaire prendre en défaut la mesure et découvrir l'écart de 2cm. Mais bon, si on fait des relevés GPS aussi précis aujourd'hui (GPS différentiel certainement car l'incertitude du GPS de mémoire est de l'ordre d'un mètre... là il faudrait plutôt un satellite espion  ).
Si vous signez un papier entre vous et votre voisin, il s'agira alors d'un acte sous seing privé, acte SSP pour les intimes. Dans ce cas, pour qu'il conserve sa valeur probante il faut que chacun de vous dispose d'un exemplaire, signé par les deux parties, et comportant le nombre d'exemplaires originaux en circulation.
A partir de là , quid de l'opposabilité de ce document ?
Cet acte SSP sera opposable :
- contre votre voisin,
- contre ses héritiers s'il décède : on stipule en effet pour soi et ses ayants droits --> article 1122 du code civil ;
- idem pour vous, vos héritiers sont aussi engagés.
Cet acte SSP ne sera pas opposable à un éventuel acquéreur du fonds de votre voisin ou du vôtre. Sauf s'il est héritier bien entendu. Il ne sera pas opposable non plus à tout autre tiers.
Si vous souhaitez vraiment assurer l'efficacité de l'acte et le rendre opposable aux tiers quels qu'ils soient, il faut en passer par une publication à la conservation des hypothèques. Cette publication sera faite simplement en déposant l'acte SSP chez le notaire pour en faire un acte authentique ; le notaire s'assurera de la publication.
C'est plus cher mais c'est le prix de la tranquillité.
Ceci étant, 2cm, on est vraiment dans le bruit de fond (ou fonds  ), dans la fluctuation quantique. Le gars capable de mesurer une telle différence, vous pouvez mettre en cause sans trop de souci le protocole de mesure. D'ailleurs, posez vous la question, comment et sur quoi s'appuie votre voisin oeil-de-lynx pour vous dire que ça déborde de 2cm, ça pourrait être une indication utile...
Cordialement
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Édité par - gloran le 28 mai 2009 00:19:34 |
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Posté - 28 mai 2009 : 00:29:16
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je vous rappelle qu'il existe un arrêt -certes célèbre car exceptionnel- rendu en cass' cassant une décision de cours d'appel qui refusait une demande en démolition d'un empiètement de ... 0,5cm. |
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| Signature de Emmanuel Wormser |
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cordialement
Emmanuel Wormser
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Posté - 28 mai 2009 : 18:15:29
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citation: Ceci étant, 2cm, on est vraiment dans le bruit de fond (ou fonds ), dans la fluctuation quantique. Le gars capable de mesurer une telle différence, vous pouvez mettre en cause sans trop de souci le protocole de mesure. D'ailleurs, posez vous la question, comment et sur quoi s'appuie votre voisin oeil-de-lynx pour vous dire que ça déborde de 2cm, ça pourrait être une indication utile... Cordialement
Et bien sur le plan de bornage réalisé juste avant la construction, est reprise une cote entre le mur du voisin et la limite : 42cm là où commence la maison, nous avons mesuré : il ya pile 42cm avec le crépi entre nos deux murs, or le terrain est en léger trapèze( il perd env 50 cm sur 100m de long), et la toiture déborde de 2 cm donc fatalement au départ seul le toit déborde, au fond de la maison qui fait 8m de long on a forcement 1 cm ou 2 de rognés... il n'y a donc aucnu doute sur l'empietement...
Nous allons faire venir le geometre pour un avenant au bornage avec nouvelle limite figuree par la maison, et l'enregistrer aux hypotheques, le tout pour la pomme du constructeur, qui a été averti mardi et n'a tujours pas repondu... a suivre
**modération**
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Édité par - Emmanuel Wormser le 28 mai 2009 18:18:12 |
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Posté - 02 juin 2009 : 11:22:04
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Le constructeur change maintenant de position, il nous assure que la maison est bien implantée et qu'il a reconnu l'empietement face au voisin afin de le calmer et d'avancer...ok
Question : le certificat de conformité à la fin des travaux est il opposable à une action en justice du voisin ultérieurement s'il s'acharne?
Ou alors faut-il faire venir un géomètre qui confirmera que la maison est bien implantée (sorte d'attestation après avoir fait les relevés à l'appui du bornage existant)?
Bien sur si le géomètre confirme l'empiètement nous faisons une reconnaissance des limites avec nouveau bornage (par chance le précédent n'est pas enregistré aux hypothèques)
merci de vos lumières |
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