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scuper
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 Posté - 07 déc. 2013 : 23:02:32
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Rambouillet semble s'énerver. Il n'y vraiment pas de quoi et l'affaire est suffisamment compliquée !
Restons calme et reprenons.
Effectivement, le scrutin ouvert à tous les copropriétaires a déjà eu lieu. comme que j'ai déjà indiqué, et ce, lors de l'A.G. de 2012 :
DECISION D'ENGAGER UN PROJET DE CREATTON D'UN ASCENSEUR AU BATIMENT SUR COUR AUX COMPTES EXCLUSIFS DES COPROPRIETAIRES.
Après une large discussion et l'Assemblée s'estimant suffisamment informée, décide d'autoriser les copropriétaires du bâtiment B à construire un ascenseur par emprise sur les parties communes.
Cette autorisation s'entend que le coût de ces travaux et plus généralement de l'ensemble des démarches en résultant, qui devront faire l'objet d'un vote lors
de la prochaine assemblée générale, seront à la charge exclusive des propriétaires du bâtiment B pris dans leur ensemble, à défaut aux seuls copropriétaires du bâtiment B participant à l'opération comme expliqué ci-avant.
Contre :171
Abstention : 90
Pour : 642
Cette résolution est adoptée à la majorité des copropriétaires.
Donc, nous en sommes bien à la solution 2 proposée par JPM.
Solution qui sera rejetée, comme je l'ai indiquée.
Restera une autorisation judiciaire. Mais avec quelle chance de réussite ?...
Si Rambouillet a une meilleure idée ou quelqu'un d'autre, je suis preneur.
Allez, bonsoir (avec le sourire...)
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 22
 Posté - 08 déc. 2013 : 08:34:59
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scuper, rassurez vous je ne m'énerve pas, mais j'ai eu peur que vous ayez lu trop rapidement mes messages précédents, donc là je panse que vous l'avez bien lu 
je reviens sur votre proposition 2 :
"2 – Ensuite, SEULS les copropriétaires de l'escalier B voteront alors la répartition des frais d'installation de l'ascenseur en fonction de leur quote-part et selon :
- Une répartition générale, si la majorité des copropriétaires B est POUR.
- Une répartition aux seuls frais des copropriétaires B qui souhaitent financer l'ascenseur avec un calcul du prix de rachat et la contribution des charges, pour ceux ayant voté CONTRE ou s'étant ABSTENUS."
Même si le vote de principe d'installer un ascenseur dans le bat B a été pris avec la totalité des copros, il n'en reste pas moins que c'et un vote de principe car il n'a été voté aucun travaux, aucun financement, etc... La décision prise a été : OUi, nous sommes d'accord pour installer n ascenseur dans le bat B.
citation: DECISION D'ENGAGER UN PROJET DE CREATTON D'UN ASCENSEUR AU BATIMENT SUR COUR AUX COMPTES EXCLUSIFS DES COPROPRIETAIRES.
Après une large discussion et l'Assemblée s'estimant suffisamment informée, décide d'autoriser les copropriétaires du bâtiment B à construire un ascenseur par emprise sur les parties communes.
Cette autorisation s'entend que le coût de ces travaux et plus généralement de l'ensemble des démarches en résultant, qui devront faire l'objet d'un vote lors
de la prochaine assemblée générale, seront à la charge exclusive des propriétaires du bâtiment B pris dans leur ensemble, à défaut aux seuls copropriétaires du bâtiment B participant à l'opération comme expliqué ci-avant.
Contre :171
Abstention : 90
Pour : 642
Cette résolution est adoptée à la majorité des copropriétaires.
Avec ce type de résolution, le syndic ne peut agir, si ce n'est poursuivre l'étude et proposer un véritable projet chiffré avec les éléments retenus dans la résolution de principe.
Maintenant, il faut passer aux résolutions de travaux et de financement et ceci ne peut se faire par les seuls copros du batiment B, car nous ne sommes pas dans de l'entretien ! Je vous rappelle les modalités (et ce n'est pas pour rien que cela se fait voter à la majorité 24 !!!) :
citation: Article 24
Les décisions de l'assemblée générale sont prises à la majorité des voix exprimées des copropriétaires présents ou représentés, s'il n'en est autrement ordonné par la loi.
Les travaux d'accessibilité aux personnes handicapées ou à mobilité réduite, sous réserve qu'ils n'affectent pas la structure de l'immeuble ou ses éléments d'équipement essentiels, sont approuvés dans les conditions de majorité prévues au premier alinéa.
Est adoptée à la même majorité l'autorisation donnée à certains copropriétaires d'effectuer, à leurs frais, des travaux d'accessibilité aux personnes handicapées ou à mobilité réduite qui affectent les parties communes ou l'aspect extérieur de l'immeuble et conformes à la destination de celui-ci, sous réserve que ces travaux n'affectent pas la structure de l'immeuble ou ses éléments d'équipement essentiels.
Lorsque le règlement de copropriété met à la charge de certains copropriétaires seulement les dépenses d'entretien d'une partie de l'immeuble ou celles d'entretien et de fonctionnement d'un élément d'équipement, il peut être prévu par ledit règlement que ces copropriétaires seuls prennent part au vote sur les décisions qui concernent ces dépenses. Chacun d'eux vote avec un nombre de voix proportionnel à sa participation auxdites dépenses.
Il faut donc faire voter tous les copros : soit pour les travaux eux-mêmes au profit du syndicat mais payés que par certains (majorité 26), soit d'autoriser certains copros à faire des travaux qui ont un impact sur les parties communes majorité 25. Mais dans ce dernier vote l'ascenseur appartiendrait à ceux qui le paient ce qui n'est pas sans poser de problèmes quant aux consommations d'électricité, de maintenance, etc.. d'où ma préconisation de rétrocéder cet équipement au syndicat après construction en spécifiant que si de nouveaux copros veulent adhérer, ils devront payer un droit d'accès initial aux "constructeurs" (ne pas oublier d'indexer...), et revoir la clé de répartition de fonctionnement, etc...
Il existe une troisième solution, mais elle n'est pas agréable car elle suppose que l'un des copros ou résidents soit handicapé : c'est le vote à la majorité 24 de tous les copros s'il est expliqué que cette installation est rendu nécessaire par le handicap d'une personne...  |
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scuper
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23
Posté - 08 déc. 2013 : 10:43:55
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Merci pour vos précisions et MERCI de vos réponses.
En fait, ce que vous indiquez - c'est-à -dire de poursuivre l'étude et proposer un véritable projet chiffré avec les éléments retenus dans la résolution de principe - a été fait en l'A.G. juin 2013.
(Voir mon message posté le 06 déc à 14h40 et les résolutions contestées)
Le problème fut, lors de cette A.G., que les votes se sont faits en tantièmes de géomètre et non en tantièmes de copropriété. D'où l'assignation…
D'ailleurs si les votes avaient été faits en tantièmes de copropriété, les travaux n'auraient pas été adoptés, mais refusés à une très faible majorité.
Donc, si je vous suis, il faudrait faire voter A + B en demandant s'ils ne s'opposent pas à la réalisation des travaux d'un ascenseur et de leur financement côté B, à la seule charge des copropriétaires qui le veulent.
Mais comme je l'ai déjà indiqué, les copropriétaires de l'escalier A ne se sentent plus vraiment concernés par l'ascenseur de l'escalier B, puisque le leur a été construit avec l'immeuble.
De plus, les copropriétaires côté B et opposants à l'ascenseur ne souhaitent pas que les personnes du A votent.
Allez, restons optimistes et partons du principe que l'ensemble des copropriétaires (A + B) votent. Et que le résultat soit favorable.
Quel serait dans la foulée, c'est-à -dire dans le même A.G. prévue en février 2014, la marche à suivre ?
- La répartition du financement à la charge exclusive de ceux qui veulent l'ascenseur ?
- Avec un vote ?
- Et qui voterait ?
Pour la question d'une personne handicapée, nous n'en avons pas. Nous avons une dame de 88 ans, demeurant au 3ème étage, qui a été opérée d'une hanche et qui a un certificat de son médecin indiquant que, pour des raisons de santé, cette dame a des problèmes pour descendre et monter les escaliers.
Je doute que cela puisse être de la moindre utilité…
Allez, bon dimanche
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24
Posté - 08 déc. 2013 : 11:22:33
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citation: Pour la question d'une personne handicapée, nous n'en avons pas. Nous avons une dame de 88 ans, demeurant au 3ème étage, qui a été opérée d'une hanche et qui a un certificat de son médecin indiquant que, pour des raisons de santé, cette dame a des problèmes pour descendre et monter les escaliers.
Je doute que cela puisse être de la moindre utilité…
pourquoi pas (à condition qu'elle participe au financement ou au moins l'utilise), le texte ne donne pas la définition du handicapé.
voilà pour ce point.
************
Pour les reste et tout ce qui concernera l'installation doit se faire au vote de TOUS les copros (validation de l'entreprise, financement, etc..)
choix de la majorité 26 :
Il faut donc une résolution qui choisisse une entreprise et donc un budget, puis le mode de financement c'est à dire la liste actuelle des "proprios/constructeurs", la ou les dates d'exigibilité des provisions, l'application des tantièmes installation et fonctionnement (apparemment ces 2 points auraient été faits) de ces "constructeurs". Doit être également mis dans cette résolution le "droit d'entrée" (et son indexation ) et l'évolution de la clé de répartition "fonctionnement" à chaque fois.
Le syndic étant MO, prendra t il des honoraires ? si OUI, il faudra une résolution.
S'il ya prise d'une DO, il faudra aussi une résolution.
Il faudra penser à l'assurance... |
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JPM
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25
Posté - 08 déc. 2013 : 11:28:13
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Rambouillet : citation: Mais dans ce dernier vote l'ascenseur appartiendrait à ceux qui le paient ce qui n'est pas sans poser de problèmes quant aux consommations d'électricité, de maintenance, etc.. d'où ma préconisation de rétrocéder cet équipement au syndicat après construction
L'intention est bonne et le souci, légitime.
Mais il faut écarter la conception éculée qui a fait, pendant quelques lustres de l'ascenseur installé aux frais de certains copropriétaires une installation appartenant indivisément aux copropriétaires constructeurs, indépendante de la copropriété.
Le dernier alinéa de l'article 30 permet de remédier à un refus d'autorisation demandée en vertu de l'article 25 b. Il précise que cela est possible pour " tous travaux d'amélioration visés à l'alinéa 1 ci dessus ".
L'alinéa 1 évoque toute amélioration, telle que [...] l'adjonction d'éléments nouveaux.
Les améliorations réalisées ne peuvent être que communes générales (quand elles sont réalisées par le syndicat et à frais communs) ou communes à certains copropriétaires seulement (dans les autres cas, mais toujours communes.
Une disposition peu connue de l'article 30 est que le tribunal peut fixer les conditions dans lesquelles les autres copropriétaires pourront utiliser les installations ainsi réalisées. Cette faculté peut jouer lorsqu'il n'est pas possible d'en réserver l'usage à ceux des copropriétaires qui les ont exécutées.
En effet " lorsqu'il est possible d'en réserver l'usage à ceux des copropriétaires qui les ont exécutées " les autres copropriétaires ne pourront être autorisés à les utiliser qu'en versant leur quote-part ..."
L'article 30 laisse bien apparaître que toute amélioration a vocation à l'utilité collective. Il crée un droit au rachat d'utilisation, droit réel qui suit le bien lors de tout transfert de propriété. Il crée en même temps pour les copropriétaires bénéficiaires, l'obligation d'accueillir au sein de l'indivision tout copropriétaire désireux de racheter une quote-part de l'installation. C'est une obligation réelle qui passe sur la tête de tout acquéreur d'un lot bénéficiaire.
En l'état, l'arrêt de la Cour de cassation du 8 octobre 2003 01-17112 fait le point de la situation. Il est vrai que les auteurs sont demeurés fort timides sur le régime juridique des améliorations aux frais de certains copropriétaires.
Voila un point qui aurait pu être traité dans le cadre de la réforme ALUR. Mais elle porte plus sur l'assistanat, - certes respectable -, que sur les initiatives individuelles et/ou syndicales, qui ne sont pas réservées aux immeubles cossus.
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scuper
Contributeur débutant
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26
Posté - 08 déc. 2013 : 18:20:12
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Bonsoir à JPM et Rambouillet.
Merci pour toutes les informations que vous m'avez données.
Je vais tenter maintenant d'en tirer profit pour mettre en place les résolutions.
Je vous donnerai le résultat de l'opération dans le courant l'année 2014 et, avec un peu d'avance, Bonne ANNÉE ! |
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Posté - 08 déc. 2013 : 18:24:45
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il ne faut pas oublier que l'article 30 se décompose en deux parties :
citation: Article 30
L'assemblée générale des copropriétaires, statuant à la double majorité prévue à l'article 26, peut, à condition qu'elle soit conforme à la destination de l'immeuble, décider toute amélioration, telle que la transformation d'un ou de plusieurs éléments d'équipement existants, l'adjonction d'éléments nouveaux, l'aménagement de locaux affectés à l'usage commun ou la création de tels locaux.
Elle fixe alors, à la même majorité, la répartition du coût des travaux et de la charge des indemnités prévues à l'article 36 ci-après, en proportion des avantages qui résulteront des travaux envisagés pour chacun des copropriétaires, sauf à tenir compte de l'accord de certains d'entre eux pour supporter une part de dépenses plus élevée.
Elle fixe, à la même majorité, la répartition des dépenses de fonctionnement, d'entretien et de remplacement des parties communes ou des éléments transformés ou créés.
Lorsque l'assemblée générale refuse l'autorisation prévue à l'article 25 b, tout copropriétaire ou groupe de copropriétaires peut être autorisé par le tribunal de grande instance à exécuter, aux conditions fixées par le tribunal, tous travaux d'amélioration visés à l'alinéa 1er ci-dessus ; le tribunal fixe en outre les conditions dans lesquelles les autres copropriétaires pourront utiliser les installations ainsi réalisées. Lorsqu'il est possible d'en réserver l'usage à ceux des copropriétaires qui les ont exécutées, les autres copropriétaires ne pourront être autorisés à les utiliser qu'en versant leur quote-part du coût de ces installations, évalué à la date où cette faculté est exercée.
Il se décompose en deux parties :
le premier (en bleu) qui concerne un équipement que le syndicat "construit" et met à la disposition de certains avec des règles, etc... c'est la façon de faire que je préconise car elle solutionne pour l'avenir la destination de cet équipement.
le second (en bordeau) qui concerne un équipement que des copros créent (majorité 25b) et se voit refuser par l'AG et qui est aléatoire dans le cas présent. En effet dans cette disposition le juge peut ne pas autoriser cet équipement à cause d'un point important que nous n'avons jamais abordé jusqu'à présent : ces travaux d'équipement d'un ascenseur (sauf cas très particulier) suppose qu'en plus de l'autorisation de l'équipement on attribue à ces dits copros "une jouissance privative d'une partie " représentée par l'emprise au sol. En effet cela accapre une partie du sol de la cage d'escalier qui aurait pu avoir une destination propre à tous les copros (je cite par exemple : un local poubelle, un local vélo, un local technique, et... Lorsqu'il ya transformation d'une fenetre, c'est moins compliqué, dans le cas de l'ascenseur purement privé cela devient beaucoup plus compliqué.
C'est pourquoi je préconise plutôt la solution de la majorité 26 (de TOUS les copros ) avec les adaptations de financement,de réservation, etc... telles que nous l'avons déjà dit, car cette décision peut semble moins complexe pour le syndicat et préserve l'avenir sur 20 à 30 ans. |
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