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Posté - 26 déc. 2013 : 18:53:51
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énième........! On en parle si souvent......mais dommage le mode d'emploi n'est pas joint. Pour info aux passionnés SITE ONB
citation: Restriction importante à la cession d’un droit de jouissance privative
Par acte sous seing privé du 19 déc. 2007, la SCI Claumariandre, propriétaire d’un appartement se trouvant au dernier étage d’un immeuble soumis au statut de la copropriété, a offert d’acquérir le droit de jouissance privative d’une partie de la toiture-terrasse de l’immeuble, affecté dans son intégralité au lot appartenant à Mme X, sous réserve de l’autorisation du syndicat des copropriétaires d’édifier un escalier extérieur de communication ; cette autorisation n’ayant pas été accordée, la SCI a déclaré renoncer à cette condition, puis a assigné Mme X en réalisation forcée de la vente.
La SCI a fait grief à l’arrêt d’appel de la débouter de sa demande alors, selon le moyen et en particulier, que le droit de jouissance privative d’une partie commune conféré par la copropriété à l’un des copropriétaires est un droit réel et perpétuel ; qu’à ce titre, et en l’absence de prévision contraire, ce droit est cessible à un autre copropriétaire ; qu’en affirmant que la cession partielle de ce droit était nécessairement conditionnée à l’autorisation de la copropriété, les juges du fond ont violé les art. 1134 et 1583 du Code civil.
Mais ayant exactement énoncé que le droit de jouissance privatif d’une partie commune, attaché par le règlement de copropriété à un lot, ne peut être cédé en tout ou partie au propriétaire d’un autre lot qu’avec l’accord du syndicat des copropriétaires, la cour d’appel, qui a constaté que cette autorisation n’avait pas été obtenue, a exactement déduit, de ce seul motif, que la demande en réalisation forcée de la cession par Mme X d’une partie du droit de jouissance privatif affecté à son lot devait être rejetée.
Référence : - Cass. Civ. 3e, 17 déc. 2013, N° de pourvoi : 12-23.670, rejet, sera publié Date de l'article: 26 décembre
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Signature de Jean-Michel Lugherini |
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Posté - 26 déc. 2013 : 19:51:44
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Jean-Michel Lugherini : un jardin, une partie commune à jouissance privative n'est pas un lot de copropriété !!! elle ne peut donc pas être cédée.
Cette partie commune à jouissance exclusive est attachée au lot de copropriété.
De plus cette cession ( impossible) est soumise Ă un accord de l'AG pour Ă©difier un escalier !!
Ce sujet a été déjà longuement débattu.
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Posté - 26 déc. 2013 : 20:27:35
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Jean-Michel le mode d'emploi est fourni : le RDC est accompagné en génral d'un EDD. Dans cet EDD, le descriptif fait état des différentes pièces d'un lot mais également de toutes les parties communes à jouissance privative qui lui sont attachées. A ce descriptif est également associé des tantièmes et cette jouissance privative en fait partie. Donc Mme X aurait du demander effectivement au syndicat le transfert de cette jouissance qu'elle soit totale ou partielle. En cas d'accord du syndicat, la SCI devait également s'engager à intégrer cette jouissance à son lot. MAIS, le syndicat devait également revoir la distribution des tantièmes de ces deux lots à l'occasion de ce transfert et bien sur revoter un nouveau EDD, qui devait être enregistrer ensuite au fichier immobilier. L'un des deux lots devaient aussi s'engager sur les frais occasionnés par ce transfert : élaboration des tantièmes, révision de l'EDD, etc... en théorie, Mme X ne pouvait obtenir aucun dédommagement de ce transfert puisque le bien ne lui appartient pas, c'est une partie commune. Par contre, les notaires devaient intervenir par la suite pour entériner ce transfert afin que lors d'une prochaine vente, il n'y ait aucune ambiguïté.
il faut aussi bien noter, ce que j'ai écrit plus haut, c'est que la cour de cassation dit que la demande de réalisation forcée de la cession devait être rejetée et n'a pas dit que la demande de réalisation de la vente devait être rejetée : on ne peut vendre entre lots des parties communes puisqu'elles appartiennent déjà à chacun des deux lots et cela alors que la SCI avait demandé la réalisation forcée de la vente.
mais rien n’empêche en sous seing privé, à ce que la SCI indemnise Mme X pour la perte de jouissance...
soulignons que l'escalier est un épiphénomène... |
Édité par - rambouillet le 26 déc. 2013 20:45:01 |
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GĂ©dehem
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Posté - 26 déc. 2013 : 21:16:22
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La jouissance de la toiture-terrasse étant attachée au lot Y propriété de Mme X, il est évident que la cession/vente pour "détacher" tout ou partie de ce droit afin de l'attacher à un autre lot devait passer par l'AG, sans parler de la modification EDD/RDC qui en découle.
"on ne peut vendre entre lots des parties communes puisqu'elles appartiennent déjà à chacun des deux lots"
Il ne s'agit pas de cela : la toiture-terrasse reste "partie commune", qu'il n'est pas question de vendre/céder, peu importe qui est bénéficiaire d'un droit de jouissance sur celle-ci. Il est question de cession/vente d'un droit de jouissance privatif. (cession/vente : c'est la même chose, mutation d'un droit, gratuitement ou contre €€€) . |
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Posté - 27 déc. 2013 : 07:43:34
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Posté - 27 déc. 2013 : 09:27:58
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la SCI et Mme X sont tous deux déjà propriétaires indivis de la partie commune dont Mme X a la jouissance privative. Donc cette partie ne peut pas être vendue de Mme X à la SCI : on achète pas un bien dont on a déjà la propriété !!!
Mais Mme X a en plus un droit de jouissance de cette partie commune dont la SCI n'a pas bien qu'étant propriétaire indivis. Pour cette jouissance, il est vraisemblable que Mme X paie des tantièmes supplémentaires, mais l'histoire ne le dit pas expressément.
C'est ce droit de jouissance que le syndicat doit autoriser à transférer d'un lot à un autre avec son chapelet de modifications administratives déjà citées...
ensuite avec les chiffres citées, les démarches administratives sont plus nombreuses, car il faut faire intervenir un géomètre pour découper le jardin de 200 m2 en 2 parties et de les réaffecter aux lots 5 et 4, pour établir le nouvel EDD. maintenant pour ce qui est des calculs et de l'age du capitaine, en cette fin d'année, je n'ai pas envie de me faire une entorse au cerveau, peut-être en 2014.... d'autant que les chiffres de 200/1000 et 75/1000, et si le coefficient de l'appartement est de 1, ils ne reflètent peut-être pas les surfaces réelles mais tient compte aussi d'autres critères que la surface de l'appartement. Mais pour le fun, je dirai tout de même que le lot 5 passerai à 178/1000 et le lot 4 à 97/1000.
quant Ă l'indemnisation du transfert de la jouissance, cela ne regarde pas le syndicat, c'est un accord financier entre les 2 parties, Mme X et la SCI, ce peut ĂŞtre aussi un accord en nature... |
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Sunbird
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Posté - 27 déc. 2013 : 15:05:06
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Bonnes fêtes de fin d'année.
On ne peut céder ce qu'on ne possède pas entièrement. Comparaison n'est pas raison, mais on pourrait faire la comparaison avec la nue-propriété et l'usufruit, il faut l'accord des 2. Dans le cadre de la copropriété, pour partie commune à jouissance privative, il faut l'accord du copropriétaire ayant ce lot et celui du syndicat. |
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hes
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Posté - 31 déc. 2013 : 10:38:04
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Bonjour
Je serais d'accord avec JM Lugherini, je ne pense pas que ce soit un problème de propriété. Le droit de jouissance appartient en propre au bénéficiaire.
L'arrêt rend perplexe, car la division d'un lot est en principe libre, sauf atteinte à la destination. Or, à mon sens, l'opération s'apparente à une division.
En reprenant l'arrêt d'appel , on remarque que ce transfert de jouissance s'accompagnait nécessairement de travaux d'escalier extérieur et de percement qui eux relevaient de l'autorisation de l'assemblée. L'arrêt d'appel souligne cet aspect, mais l'arrêt de cassation indique clairement que le simple transfert du droit de jouissance à un autre lot est soumis à l'autorisation de l'assemblée.
L'Etat Descriptif de Division est devenu contractuel ?
Bonnes fĂŞtes.
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Posté - 31 déc. 2013 : 11:05:27
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citation: L'Etat Descriptif de Division est devenu contractuel ? il l'a toujours été, d'ailleurs il est souvent inclus dans le RdC. Cet EDD énonce les parties communes en jouissance privative attaché à un lot. S'il y a transfert, il y a donc modification de l'EDD. |
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Posté - 31 déc. 2013 : 11:29:22
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Un jardin, un toit terrasse en jouissance privative EST UNE PARTIE COMMUNE DU SDC, attaché à un lot de copropriété.
Ce n'est pas un lot de copropriété, il ne peut donc pas être cédé.
TOUS les copropriétaires sont en indivision sur les parties communes, ces 2 copros ne peuvent donc pas s'arranger entre voisins pour se céder ce jardin qui appartient à TOUS.
hes :" L'arrêt rend perplexe, car la division d'un lot est en principe libre, sauf atteinte à la destination. Or, à mon sens, l'opération s'apparente à une division."
Il ne s'agit pas d'un lot de copropriété, mais d'une partie commune à joussance privative ou exclusive !! On ne peut diviser une jouissance exclusive de partie commune.
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Posté - 31 déc. 2013 : 12:42:59
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Ce que l'homme a crée, l'homme doit pouvoir le modifier ! Mais si , un droit de jouissance, droit réel, peut être cédé mais dont le formalisme, outre l'accord du CS, reste, et croyez-moi, moult praticiens s'interrogent, difficile à mettre en oeuvre. Sur l'accord du CS, l'on pourrait s'interroger d'ailleurs, même si le fonds lui appartient, sur son pouvoir à refuser .......en quoi, la jouissance d'un jardin à tel ou tel lot remet-elle en cause l'harmonie de la copro ou autres interrogations. Pour autant, à supposer cet accord obtenu, sauf à assimiler ces cessions de jouissance à des lots transitoires, ce qui heurte certains, l'on ne sait pas (du moins moi-même et autres, régulariser cette cession tant au niveau du formalisme qu'au niveau de l'aspect financier et droits liés à ces transactions. Je n'ai pas vu pour l'heure dans aucun post une proposition de méthodologie. Que ceci n'empêche personne de finir 2013 dans l'espoir d'une année 2014 heureuse.
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Signature de Jean-Michel Lugherini |
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Posté - 31 déc. 2013 : 13:04:23
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d'abord jean-louis, il reste des relents de fĂŞtes : "outre l'accord du CS" et "Sur l'accord du CS", bien sur vous vouliez parler du syndicat...
ensuite : "en quoi, la jouissance d'un jardin à tel ou tel lot remet-elle en cause l'harmonie de la copro ou autres interrogations.", le problème ne se situe pas là , dans l'harmonie, puisqu'il n'y a rien de changé. le problème se situe dans l'appartenance de la jouissance privative et d'ailleurs c'est ce qui a été dit par le tribunal.
on résume, une nouvelle fois, ou au moins on essaie... : * le syndicat doit décider à qui il attribue la jouissance privative d'une partie commune * mais dans votre cas cité, il faut d'abord redécouper la partie commune à jouissance privative, puisqu'il y a transfert partiel * ensuite, il faut un accord du syndicat (l'AG) pour faire ce trnasfert de jouissance * ensuite, il faut modifier les documents officiels que sont EDD (et le RdC si cet ED est inclus dans l'EDD)
à mon avis, ce n'est pas plus compliqué que cela, mais peut-être est ce trop simple . |
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Posté - 31 déc. 2013 : 13:07:16
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jean-michel lugherini :" Mais si , un droit de jouissance, droit réel, peut être cédé mais dont le formalisme, outre l'accord du CS, reste, et croyez-moi, moult praticiens s'interrogent, difficile à mettre en oeuvre. Sur l'accord du CS, l'on pourrait s'interroger d'ailleurs, même si le fonds lui appartient, sur son pouvoir à refuser .......en quoi, la jouissance d'un jardin à tel ou tel lot remet-elle en cause l'harmonie de la copro ou autres interrogations."
Avant de lancer un débat sur la méthodologie, mais surtout juridique ! attention aux termes employés. Le CS - conseil syndical - n'a rien à voir avec un accord de cession d'une partie commune à jouissance privative Parlez vous plutot du SDC - syndicat des copropriétaires.
jean-michel lugherini : Ce que l'homme a crée, l'homme doit pouvoir le modifier !
Ici il s'agit de la loi que le SDC n'a pas pouvoir de modifier.
Une jouissance exlusive sur une partie commune n'est pas un lot de copropriété ! Ce n'est pas un droit de propriété; attaché au lot ce droit est PERMANENT et n'est pas transmissible.
Qu'est ce qu'un lot transitoire ??
La méthodologie est simple : aucune cession possible, pas de transaction possible, .... Un droit d'usage n'est pas un droit de propriété
jean-michel : La jouissance exclusive est un droit réel et perpétuel
Si le droit de jouissance exclusif sur un emplacement de stationnement, partie commune, ne confère pas la qualité de copropriétaire, son titulaire bénéficie d’un droit réel et perpétuel Le titulaire et bénéficiaire de la jouissance exclusive d’emplacements de stationnement dans un groupe d’immeubles en copropriété avait assigné le syndicat des copropriétaires et son syndic en annulation d’une décision de l’assemblée générale relative à l’approbation des comptes. Le syndic a alors judiciairement demandé que soit constatée l’inexistence de ce droit de jouissance exclusive. La Cour d’appel d’Aix-en-Provence, par un arrêt du 8 juill. 2008, a jugé que si le seul droit de jouissance exclusif sur un ou plusieurs emplacements de stationnement ne conférait pas la qualité de copropriétaire, son titulaire bénéficiait néanmoins d’un droit réel et perpétuel.
La Cour d’appel en a déduit que la délibération de l’assemblée générale mettant à la charge des bénéficiaires de ce droit de jouissance exclusive une quote-part des parties communes devait être annulée, et qu’ils ne seraient redevables que des frais d’entretien et de réparation de ces emplacements, conformément aux stipulations du règlement de copropriété. La Cour de cassation l’approuve.
Référence : - Cass. Civ. 3e civ., 2 déc. 2009 (pourvoi n° 08-20.310 ), rejet Date de l'article: 30 avril 2010 |
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Posté - 31 déc. 2013 : 13:13:51
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Cher Monsieur Pardon pour le "raccourci".....qui semble vous heurter.... Mais sachez qu'il y a d'autres forums, d'autres lieux, d'autres formations spécialisés sur ces questions.....et que 2013 n'a pas réussi à élucider.... Je vous propose de vous y inscrire pour 2014 |
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Signature de Jean-Michel Lugherini |
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Posté - 31 déc. 2013 : 13:24:59
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attention entre CS et SDC !!!
Bonne année |
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Posté - 31 déc. 2013 : 16:38:01
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jean michel vous avez écrit : "et croyez-moi, moult praticiens s'interrogent," ce serait intéressant soit de se mêler à cette conversation, soit d'avoir les avis de ces praticiens et de vous-même bien sur... |
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Posté - 31 déc. 2013 : 17:24:08
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Posté - 31 déc. 2013 : 17:45:08
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citation: Je salue Jean-Louis au passage, mais qui est-ce? excusez moi jean-louis, non jean-michel ... et en plus ce n'est pas la première fois ; mon subconscient doit faire une fixation... Il va falloir que je fasse attention. Encore mille excuses....
citation: Sur l'accord du CS, l'on pourrait s'interroger d'ailleurs, même si le fonds lui appartient, sur son pouvoir à refuser .......en quoi, la jouissance d'un jardin à tel ou tel lot remet-elle en cause l'harmonie de la copro ou autres interrogations. Pour autant, à supposer cet accord obtenu, sauf à assimiler ces cessions de jouissance à des lots transitoires, ce qui heurte certains, l'on ne sait pas (du moins moi-même et autres, régulariser cette cession tant au niveau du formalisme qu'au niveau de l'aspect financier et droits liés à ces transactions.
sur l'accord de transfert, a t il pouvoir de refuser : en théorie OUI, mais quel serait l'interet ? il n'y a pas perte de parties communes, et si cela s'accompagne aussi des transferts de tantièmes correspondants, il n'y a perte pour personnes, ou plus exactement pas de diminution de tantièmes en général. Mais l'AG pourrait refuser pour em.......... un copro, mais c'est un autre débat...
supposons l'accord de principe obtenu, ce qui vous impiorte si j'ai compris c'est comment on fait dans la pratique... peut-être le vois-je trop simple... * supposons à l'EDD avant décision : le lot A (ym2) avec droit de jouissance des xm2 d'une terrasse représentant au total z1 tantièmes et un lot B (classique) représentant z2 tantièmes * l'AG prend la décision avec accord des parties concernées de transférer le droit de jouissance de la terrasse du lot A vers le lot B * l'EDD devant après décision : lot A (classique) représentant z3 tantièmes et le lot B avec droit de jouissance des xm2 d'une terrasse représentant au total z4 tantièmes. cela me parait tellement simple, jean-michel (c'est bon ce coup ci ) que vous avez du être confronté à un problème plus ardu que ma petite démonstration. Je me trompe ? |
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Posté - 31 déc. 2013 : 18:13:15
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On y vient...... Comme pour 2014! En fait, certains praticiens voient les choses ainsi. Dans mon exemple de 10 lots et pour faire simple Soit lot 1 avec 200 m² de terrain dont la moitié à céder au lot 2 Division du lot 1 en lot 11 comportant le bâti et 100 m² et lot transitoire ( ou provisoire, peu importe la terminologie) numéro 12 consistant en un jardin de 100m2 Remembrement du lot 12 avec le lot 2 créant le lot 13! Sur le papier, c'est enfantin, Mais: Cela suppose que l'on accepte la terminologie "lot" pour une jouissance privative appartenant à la copro......pas gagné même si on la retrouve fréquemment pour les parkings Cela suppose que l'on attribue des millièmes à ces lots "transitoires" ce que certains arrêts infirment Cela suppose que.....la valeur pécuniaire de ce droit réel transite par la copro qui revend ensuite ce dit droit au lot 2! Facile, non? Et je suis dubitatif.....reprenez mon titre....... dommage que le mode d'emploi ne soit pas fourni! Car oui, une jouissance est cessible Oui il faudra que la copro l'avalise Oui il faudra que le lot 2 achette ce droit Oui il faut que le lot 1 récupère cette somme Mais comment doit monter le dossier le GE et le notaire sachant qu'il y a un formalisme hypothécaire et que l'Etat veut récupérer ses droits dessus. C'est donc dans ces circonstances que la question dépasse le simple cadre du monde interne de la copro et que ........les huîtres restent à ouvrir clôturant ainsi mon propos pour 2013! Bonne annee
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Signature de Jean-Michel Lugherini |
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Édité par - Jean-Michel Lugherini le 31 déc. 2013 18:15:40 |
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Posté - 31 déc. 2013 : 18:18:31
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rambouillet : je crois que vous vous Ă©garez !! il ne peut y a voir de transfert de PARTIES COMMUNES Ă jouissance privative. !
Une jouissance exclusive est attaché au lot de copropriété, il est donc parfaitement indiqué dans l'EDD.
Des copropriétaires n'ont aucun droit de se partager cette jouissance ! Ce droit d'usage est un droit perpétuel. On ne peut pas couper cette jouissance en proposant des tantièmes de charges communes ??
Cette jouissance n'est pas un droit de copropriété. C'est bien ce que dit cette cass !!
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Posté - 31 déc. 2013 : 18:51:02
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