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contance18
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 Posté - 31 janv. 2014 : 13:39:37
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Co propriétaire dans l’immeuble, J’ai acheté deux chambres de service (situées à l’entresol + cinquième étage), contiguës. En relisant le règlement de co propriété, je note que
« les chambres du cinquième étage ne pourront être occupées que pr des personnes propriétaires ou locataires d’un appartement ou leurs domestiques »
Le règlement de co propriété date de 1976.
Comment faut- il l’interpréter ?
Est une restriction à la location ? Dans les faits toutes les chambres du cinquième sont louées mais j’ai déjà entendu à une AG un copropriétaire dire que la location des chambres est contraire au règlement de co pro. A cette occasion le Président du Conseil Syndical avait protesté en disant qu’on ne pouvait empêcher location des chambres.
D’autre part est ce que cette mention signifie que les chambres de services ne peuvent être vendues qu’à d’autres co propriétaires de l’immeuble ?
Merci
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vazy
Contributeur vétéran
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 Posté - 31 janv. 2014 : 17:05:38
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Chacun est libre d'user de ses parties privatives comme bon lui semble.
Et les vendre à qui il veut. |
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contance18
Nouveau Membre
France
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 2
Posté - 31 janv. 2014 : 20:11:19
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Bonjour
Ne peut on pas penser que ces chambres de service sont considérées comme des annexes des appartements et que la co propriété pourrait s’opposer à la vente de ces chambres de service, si l’acheteur est extérieur à la co propriété ?
Ne peut on pas imaginer ce genre de restriction ?
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vazy
Contributeur vétéran
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Posté - 01 févr. 2014 : 09:12:29
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Les chambres sont elles des lots de copropriété avec un N° de lot ? |
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JPM
Modérateur
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Posté - 01 févr. 2014 : 11:24:37
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Vazy citation: Chacun est libre d'user de ses parties privatives comme bon lui semble.
Et les vendre à qui il veut.
Ces affirmations sont excessives 
Excessives ne veut pas dire fausses 
Les opérations d'adaptation des règlements de copropriété imposées par l'article 49 de la loi ont permis de constater :
- que les RC anciens comportaient des clauses visant à la protection de la tranquillité des immeubles, au respect d'une certain discipline, etc ... ; que ces clauses relevaient d'une conception bourgeoise de la copropriété bien que l'on ait trouvé les plus sévères dans des immeubles non cossus
- qu'il existait une abondante jurisprudence sur le " bien fondé " de ces clauses ; que dans bien des cas la Cour de cassation avait jugé qu'en vertu de l'article 43 de la loi la clause devait être considérée comme " non écrite " c'est à dire inexistente depuis toujours ; que cette solution était bien sur absurde dans le cas des règlements de copropriété antérieurs à 1965
- que ces décisions portaient aussi bien sur des clauses relatives à l'usage de la partie privative que sur la faculté de louer ou de vendre, la répartition des charges, la solidarité des indivisaires et assimilés pour le paiement des charges, etc ...
Aujourd'hui on constate un net revirement de la Cour de cassation sur ses positions des vingt dernières années. Récemment encore sur la " rétroactivité " d'une décision annulant une clause de répartition des charges (suppression de la rétroactivité). Auparavant retour à la validité de la clause de solidarité des indivisaires. Les revirements ont concerné principalement l'effet couperet de l'article 42 de la loi même pour des irrégularités aussi importantes que le défaut de convocation d'un copropriétaire à l'assemblée.
L'art. 8 al 2 de la loi de 1965 dispose : le RC ne peut imposer aucune restriction aux droits des copropriétaires en dehors de celles qui seraient justifiées par la destination de l'immeuble, telle qu'elle est définie aux actes, par ses caractères et sa situation.
Dans sa phrase Vazy brandit le rouge mais néglige le bleu.
On trouve un " guide " à ce sujet dans l'arrêt Cass civ. 3e 9 juin 2010 n° 09 14206
Principe s'imposant au juge : appréciation un concreto de la situation. Chaque instance est une affaire distincte. Ce qui est vrai pour telle copropriété ne l'est pas forcément pour une autre.
Pour la validité d'une clause du RC interdisant dans un immeuble de grand standing la location de chambres de services à des personnes étrangères à la copropriété CA Paris 23e A 4 juin 1997 Loyers et copropriétés novembre 1997 n° 298.
Pour la validité d'une clause interdisant la vente séparée d'une chambre de service Cass 3e civ 04 juin 1998 Loyers et copropriété septembre 1998 n° 227.
Mais je rappelle que ce qui est vrai dans une affaire ne l'est pas dans une autre.
D'où mon observation initiale.
Le cas des chambres de services se présente souvent comme particulier en raison de la pullulation des investisseurs dans ce secteur. Certains d'entre eux ont le plus parfait mépris pour les copropriétaires (des gêneurs), le règlement de copropriété et pour les locataires aussi d'ailleurs.
J'ai bien écrit certains ...
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Sunbird
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Posté - 01 févr. 2014 : 13:38:41
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Totalement d'accord avec la dernière intervention.
J'ajouterai qu'il existe des clauses dans certains RDC qui sont parfaitement licites et que malheureusement certains notaires ne lisant pas le RDC peuvent oublier.
Une clause et non pas la moindre est que ce "type de chambre" pour laquelle il existe un lot doit nécessairement être attaché à un lot principal. Dit autrement on ne peut pas faire l’acquisition de ce type de lot si on n'a pas un lot principal (logement). Ce type de restriction existe aussi sur les caves, et parfois les parkings. Si c'est le cas appeler votre notaire.
Concernant le "type chambre de bonne" qui sont souvent inférieure à 9m2, la solution aujourd'hui est effectivement de réunir 2 chambres en studio pour satisfaire aux critères de location, sauf que pour réunir 2 chambres il va falloir 1/ faire un vote en AG, 2/proposer que le lot 1 et lot2 soient supprimés du RDC pour devenir un unique lot X, et voir avec les hommes de l'art pour modifier les tantièmes, le RDC. Bref rien d'insurmontable, quoique.
Votre titre de propriété doit clairement indiquer vos lots. Si vous avez une chambre lot 1, et une chambre lot 2 vous avez donc 2 lots pour lequel il n'y a probablement jamais eu d'autorisation d'AG, si c'est le cas vous devez régulariser la situation en espérant qu'il n'y ait pas refus. Si c'est refusé, vous devrez passer par la voie judiciaire.
Dans l'hypothèse où vous devriez régulariser la situation des 2 lots, il faudra que votre résolution soit précise, et produire en annexe toute la description de votre projet (par exemple réunion du lot 1 et lot2 en 1 seul lot de x tantième en studio ou une pièce, avec accès un branchement à la colonne EU, pour y connecter WC, douche..., prévoir également le problème des arrivées d'eau, il faut faire supprimer un compteur pour ne plus avoir qu'un seul branchement, idem avec EDF etc..)
Bref avant de partir dans WC ou pas WC, je crains que la vraie discussion est qu'ai-je acheté? |
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Sunbird
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Posté - 01 févr. 2014 : 13:44:37
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citation: Initialement posté par contance18
« les chambres du cinquième étage ne pourront être occupées que pr des personnes propriétaires ou locataires d’un appartement ou leurs domestiques »
Je n'avais pas vu.
Votre réponse est dans votre question, le notaire n'aurait pas du faire la vente, ou tout du moins l'écrire. |
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Sunbird
Pilier de forums
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Posté - 01 févr. 2014 : 13:48:52
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citation: Initialement posté par contance18
Dans les faits toutes les chambres du cinquième sont louées mais j’ai déjà entendu à une AG un copropriétaire dire que la location des chambres est contraire au règlement de co pro. A cette occasion le Président du Conseil Syndical avait protesté en disant qu’on ne pouvait empêcher location des chambres.
Il est évident que si le président du conseil syndical à des locataires, il ne va pas dire le contraire.
Rien n'empêche de demander une modification du RDC.
Elle doit être sympa l'ambiance dans cette copropriété ;-) |
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Viviane
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Posté - 01 févr. 2014 : 13:58:28
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Constance nous dit (dans une autre fil), qu'elle a acheté ces deux chambres APRES un appartement principal qu'elle possede dans le même immeuble.
Elle nous dit aussi dans cet autre fil que rien dans le RDC (de 1976) ne relie ces chambres à un quelconque autre lot.
Il n'y a donc, dans le RDC, aucun lien entre son appartement et ses chambres.
Il me semble donc que si ses voisins l'attaquaient;
a) parce que lui ont été vendues deux chambres "séparément" du lot principal auquel elles sont rattachées, ne serait pas en mesure d'indiquer à QUEL lot principal elles étaient rattachées. Procédure, donc, qui me semble difficile à gagner.
b) parce que ces chambres ne sont pas utilisées par "des personnes propriétaires ou locataires d’un appartement ou leurs domestiques " , il se retrouverait devant un problème : cette règle imposerait du coup que ces chambres (qui selon le RDC ne sont rattachées à aucun appartement) appartiennent à une personne propriétaire dans l'immeuble par ailleurs. Et donc ne puissent être vendues qu'à une personne déjà propriétaire d'un autre logement dans l'immeuble.
Je peux concevoir que le RDC stipule que telle chambre est indivisible ou "rattachée" à tel appartement. et que dans ce cas le problème soit possiblement compliqué juridiquement. Mais ce n'est pas le cas de Constance .
Mais j'ai du mal à voir quelle loi permettrait au syndicat d'interdire à quelqu'un de vendre son bien à qui il le souhaite ? Et s'il peut le vendre, il est bien évident que ce quelqu'un a le droit d'en user. |
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Sunbird
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Posté - 01 févr. 2014 : 14:51:45
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C'est toujours pareil sur ce forum on part d'un problème (de WC), pour rebondir sur un problème de non respect du RDC etc..
Lorsqu'on achète un bien avant de signer on contrôle tout, et même si cela embête certains notaires on demande copie du RDC avant la signature de l'acte définitif. A partir de ce moment on sait si le local qu'on achète correspond à l'utilisation qu'on souhaite en faire. Si on a un doute on le signale à son notaire, et la vente ira ou pas à terme.
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Viviane
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Posté - 01 févr. 2014 : 14:54:14
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PS: nos posts se sont croisés, j'avais pas vu celui de Sunbird.
Pas d'accord avec lui sur le fait qu'il faut l'autorisation de l'AG pour réunir deux lots contigus.
Cf sujet suivant, p2, Ã partir du post 38.
http://www.universimmo.com/forum_un...&whichpage=2 |
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Édité par - Viviane le 01 févr. 2014 14:56:41 |
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juvaxe
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Posté - 05 févr. 2014 : 08:15:47
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Bonjour
Souvent les règlements de copropriété restreignent l'utilisation des parties privatives pour protéger "le bon usage de l'immeuble", personnelemment je trouve que ce sont des mesures de bon sens.
Cependant il faut considérer que la loi garantit à chaque copropriétaire le libre usage de son bien et que toute disposition du règlement de copriété allant dans un sens inverse pourrait être considérée comme abusive par le tribunal s'il était saisi.
Ainsi, s'il ne va pas à l'encontre de la destination de l'immeuble, un copropriétaire fait ce qu'il veut en terme de location et de vente.
De la même manière rien ne l'empêche de demander la modification de l'EDD s'il souhaite soit séparer un lot en deux lots distincts, soit réunir deux lots en un seul. Dans ce cas se pose tout de même la question du percement d'un mur porteur qui nécessite l'accord explicite de l'AG.
Cordialement |
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