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Azarog
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 Posté - 20 mars 2014 : 17:24:59
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Texte
Bonjour à tous.
Etant syndic de copropriété dans les A-M, j'ai la gestion d'une copropriété de 168 Lots. Au cours des années 2010/2011 deux incendies se sont déclarés et l'assurance de la copropriété a prit en charge la totalité des dommages. A cela vient s'ajouter des dizaines de DDE au vue du mauvais état des colonnes d'eaux.
Pour en rajouter encore un peu, sur un budget de 270000 Euros, nous avons 114000 Euros d'impayés ce qui ne facilite pas la gestion courante de la copropriété.
En bref, en 2013 et au vue de la sinistralité de la copropriété, l'assurance nous augmente la prime de 25000 Euros /an à 57000 Euros /an avec franchise de 2500 Euros... (Dépression :D). Forcément ce qui devait arriver arriva, impossible de régler la prime d'assurance. L'assurance nous relance, nous demandons un moratoire que nous n'avons pû finalement honorer, résultat résiliation d'assurance pour impayé. A ce jour et après maintes et maintes recherches et démarches auprès de courtiers, d'amis etc, la copropriété n'est plus assurée. Je me suis "couvert" en mettant à l'ordre du jour la résiliation d'assurance et en demandant aux copropriétaires d'assurer leur parties privatives (ce qui doit être obligatoire) tout en sachant que pour tous sinistres déclarés dans les parties communes resteront à la charge du SDC.
En conclusion, j'aimerais savoir si un organisme existe afin qu'il désigne une assurance par obligation ?
Ou bien si effectivement je peux laisser la copropriété sans assurance, puisque aucune ne souhaite assurer cette copro car elle est "fichée" pour impayé...
Merci de vos réponses et de votre aide, car pour être honnête mes nuits sont longues et j'aimerais bien retrouver le sommeil.
Bien à vous avec amitié.
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Édité par - Azarog le 20 mars 2014 18:02:30 |
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Gédehem
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 Posté - 20 mars 2014 : 17:36:26
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Il semble que cette histoire d'assurance ne soit que l'arbre qui cache la foret, un accessoire : avec des impayés à hauteur de 45% du budget annuel, ce syndicat est en cessation de paiement (en quasi faillite, même si on ne veut pas de classer ainsi !!  ).
Il faut le mettre sous administration, entreprendre des mesures de redressement, la gestion actuelle (vous êtes un pro ou un non pro ?) n'étant pas en mesure de répondre à cette situation, qui ne date certainement pas d'hier ! |
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Azarog
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Posté - 20 mars 2014 : 17:48:00
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Pour plus de précision, nous avons engagés des procédures de saisies immobilières afin de palier au problème d'impayés.
La situation financière de la copropriété périclité en 2013, au même titre que l'assurance.
A ce jour, la trésorerie de la copro redevient "stable" et ce grâce aux nombreuses procédures que j'ai engagé.
Ma question était de savoir si un organisme existe afin de contraindre une assurance d'assurer cette copropriété ?
Merci du temps que vous prendrez à me répondre.
(Pour répondre à votre question, Je suis syndic)
Merci |
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| La connaissance est un savoir que le savoir ne reconnait pas. |
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Posté - 20 mars 2014 : 18:04:11
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azarog :" Pour en rajouter encore un peu, sur un budget de 270000 Euros, nous avons 114000 Euros "
Ce montant d'impayés par rapport au budget VOUS OBLIGE en tant que syndic de demander au TGI la nomination d'un administrateur AdHoc.
Vous demander simplement si un " organisme" existe pour obliger une assurance d'assurer votre immeuble me semble TRES loin de votre obligation d'aller au TGI pour demander ce mandataire AdHoc afin qu'il lance toutes les mesures de sauvegarde.
IL faut espérer que vous avez pris TOUTES les mesures afin de récupérer les fonds mais vous ne pouvez pas affirmer que votre trésorerie redevient stable avec 45% d'impayés ! votre syndicat est bien en positiopn de " faillite".
Vous êtes syndic, pourquoi ne pas respecter la loi de la copriété pour les SDC en GROSSE difficulté votre responsabilité est lourdement engagée, et il me semble que vous sous-estimez gravement la situation de votre SDC, surtout sans asurance.
Le mandataire AdHoc va bloquer les factures, et trouvera un asureur.
Vous n'avez aucun autre choix dans cette situation.
Azarog : vous n'avez pas répondu à la question : syndic professionnel ou syndic non-pro ?? 
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Azarog
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Posté - 20 mars 2014 : 18:18:02
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Merci de vos réponses, même si aucune ne répond précisément à ma demande. Afin d'être encore plus précis, à ce jour, la copropriété n'a plus que 41258 Euros d'impayés et ce, en partie à cause de certains copropriétaires que nous ne retrouvons pas. Toutefois, et afin de vous faire part de mon honnêteté la plus totale, je suis étudiant en BTS immobilier et l'assurance de copropriété est un sujet sur lequel je me documente, car très floue pour moi. 
En espérant ne pas vous avoir déçu.. |
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Posté - 20 mars 2014 : 18:34:53
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Azaro : Mais les réponses correspondent au problème que vous avez proposé !!!!
Mainteant vous avancez d'autres choses : vous n'êtes pas un syndic en activité, vous semblez ignorer qu'il existe des syndic professionnel et des copropriétaire syndic non-pro qui exercent la même mission,............ et que les chiffres avncés sont FAUX ou plus actuel !!!
Un peu gonflé l'étudiant, car vous parlez maintenant "d'honnêteté"
"et ce, en partie à cause de certains copropriétaires que nous ne retrouvons pas"
Vous parlez de votre copropriété ?? Mais qui est donc ce "NOUS" que vous citez maintenant.
Il ne faut pas attendre des réponses sur une fausse équation en pipotant dès le début.
Ceci est assez ridicule !  ET vous avez vu que les intervanats ne peuvent être duppes avec vous propos !!
Etudiant en BTS immobilier : alors relisez donc ce que vous avez écris et qui n'est pas juridiquement juste, et qui est IMPOSSIBLE pour un VRAI syndic :
" A ce jour et après maintes et maintes recherches et démarches auprès de courtiers, d'amis etc, la copropriété n'est plus assurée. Je me suis "couvert" en mettant à l'ordre du jour la résiliation d'assurance et en demandant aux copropriétaires d'assurer leur parties privatives (ce qui doit être obligatoire) tout en sachant que pour tous sinistres déclarés dans les parties communes resteront à la charge du SDC. "
Affirmez que VOUS le syndic n'avez plus la possibilité d'assurer le SDC à cause d'une sinistralité énorme, d'impayés de facture d'assureurs, MAIS que VOUS le syndic avez mis à l'OdJ la résiliation de l'assurance du SDC en obligeant els copros à assurer leurs aprties privatives, ET que dans le même temps les inistres décalrés resteront à la charge du SDC !!!!!!!
Azarog : attention certains produits illicites fonr de gros dégats dansle cerveau, et vous avez encore beaucoup à apprendre sur la mission du syndic et la loi de la copropriété !!
Replongez vous surtout dans vos bouquins ! et revenez sur UI qui peut être une très bonne aide à vos problèmes de copro. Nous sommes ici dans la réalité des problèmes de la copro, et non dans des inventions absurde, MEME si ce que vous avez énoncé est en dessous de certians cas exposés sur UI.
Bon courage pour vos études |
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Posté - 20 mars 2014 : 18:44:05
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malheureusement le BCT bureau central de tarification n'intervient pas dans ce domaine (à vérifier si la loi Duflot n'a pas prévu un petit quelque chose).
http://www.bureaucentraldetarification.com.fr/
Donc le syndicat ne peut qu'être son propre assureur (comme les administrations centrales d'ailleurs...)
Il vous faudra attendre quelques années avant qu'un assureur vous reprenne... |
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nefer
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Posté - 20 mars 2014 : 23:06:50
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citation: Initialement posté par Azarog Toutefois, et afin de vous faire part de mon honnêteté la plus totale, je suis étudiant en BTS immobilier et l'assurance de copropriété est un sujet sur lequel je me documente, car très floue pour moi. En espérant ne pas vous avoir déçu..
non seulement vous n'êtes pas honnête (cela présume pour votre future carrière..) mais votre attitude est inadmissible puisque la majorité des intervenants utilise un pseudo!
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Azarog
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Posté - 21 mars 2014 : 16:37:46
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Merci Rambouillet de votre réponse précise et instructive.
Bien à vous. |
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Azarog
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Posté - 21 mars 2014 : 16:54:39
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Cher Philippe388,
vous me répondez en m'incriminant de la sorte:
" A ce jour et après maintes et maintes recherches et démarches auprès de courtiers, d'amis etc, la copropriété n'est plus assurée. Je me suis "couvert" en mettant à l'ordre du jour la résiliation d'assurance et en demandant aux copropriétaires d'assurer leur parties privatives (ce qui doit être obligatoire) tout en sachant que pour tous sinistres déclarés dans les parties communes resteront à la charge du SDC. "
Affirmez que VOUS le syndic n'avez plus la possibilité d'assurer le SDC à cause d'une sinistralité énorme, d'impayés de facture d'assureurs, MAIS que VOUS le syndic avez mis à l'OdJ la résiliation de l'assurance du SDC en obligeant els copros à assurer leurs aprties privatives, ET que dans le même temps les inistres décalrés resteront à la charge du SDC !!!!!!!
Je n'ai jamais parlé d'assurer le SDC, ce qui est juridiquement impossible pour un Syndic cher Monsieur, à moins d'avoir une succursale comme Foncia nommée Assurimmo...
La résiliation de l'assurance copro à l'odj ? Relisez mes paroles cher Monsieur encore une fois.
Et oui les sinistres déclarés après la résiliation d'assurance de la copropriété resteront à la charge de l'ensemble du SDC répartis par bâtiments.
Rassurez vous, je suis sain d'esprit et de corps, mes dires sont peut être flous dûs à votre manque de connaissance en la matière ? (Simple supposition)
Philippe388 dit:
"Il ne faut pas attendre des réponses sur une fausse équation en pipotant dès le début.
Ceci est assez ridicule ! ET vous avez vu que les intervanats ne peuvent être duppes avec vous propos !!"
Cher Monsieur, vous qui êtes si accusateur et réprimant, au lieu de chercher à me jeter la pierre, peut être aurait il fallut simplement trouver une réponse cohérante (comme Rambouillet l'a fait) et ensuite, seulement ensuite, auriez vous pu me mettre en cause. Au lieu de cela, vous ne faites que critiquer les personnes en affirmant des choses qui ne sont plausibles que pour vous. (renseignez vous et retournez à vos livres d'école cher Monsieur) car l'humilité fait la grandeur de l'homme !
Je vous laisse donc essayer de comprendre le sens de cette phrase mais rassurez vous, Google peut peut-être vous rendre service 
Merci de l'intêret que vous aurez portés à mon sujet ainsi que des réponses apportées
aussi justes soient elles.
Cordialement
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Posté - 21 mars 2014 : 17:25:27
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azarog : "Rassurez vous, je suis sain d'esprit et de corps, mes dires sont peut être flous dûs à votre manque de connaissance en la matière ? (Simple supposition)"
Malhonnête et en plus insultant envers des intervenants !!
Et en plus vos propos sont incohérents, on ne peut donc pas répondre à votre histoire loin de la gestion d'un syndic pro.
azarog : "Je n'ai jamais parlé d'assurer le SDC, ce qui est juridiquement impossible pour un Syndic cher Monsieur, à moins d'avoir une succursale comme Foncia nommée Assurimmo... "
Azarog : étudiant en BTS immobilier ?? avec de telles affirmations, on peut aussi en douter !
assurer le SDC est juridiquement impossible pour un syndic ?????
En parlant de m"connaissance à mon égard, lisez donc, pour commencer vos devoirs de ce week-end, la loi de 1965 et le role du syndic.
Ne pas assurer le SDC (ce qui signifie syndicat des copropriétaires ), est une faute professionnelle grave pour un syndic ( pro ou non-pro)
azarog : à votre avis qui assure le SDC ?? attention le zéro est éliminatoire !
Pour vous aider : ce n'est pas la concierge
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Posté - 23 mars 2014 : 10:29:58
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citation: Initialement posté par philippe388azarog :" Pour en rajouter encore un peu, sur un budget de 270000 Euros, nous avons 114000 Euros " Ce montant d'impayés par rapport au budget VOUS OBLIGE en tant que syndic de demander au TGI la nomination d'un administrateur AdHoc. Vous demander simplement si un " organisme" existe pour obliger une assurance d'assurer votre immeuble me semble TRES loin de votre obligation d'aller au TGI pour demander ce mandataire AdHoc afin qu'il lance toutes les mesures de sauvegarde. IL faut espérer que vous avez pris TOUTES les mesures afin de récupérer les fonds mais vous ne pouvez pas affirmer que votre trésorerie redevient stable avec 45% d'impayés ! votre syndicat est bien en positiopn de " faillite". Vous êtes syndic, pourquoi ne pas respecter la loi de la copriété pour les SDC en GROSSE difficulté votre responsabilité est lourdement engagée, et il me semble que vous sous-estimez gravement la situation de votre SDC, surtout sans asurance. Le mandataire AdHoc va bloquer les factures, et trouvera un asureur. Vous n'avez aucun autre choix dans cette situation. Azarog : vous n'avez pas répondu à la question : syndic professionnel ou syndic non-pro ??
Attention à ne pas confondre la procédure des articles 29-1 A et B (désignation d'un "mandataire ad hoc" dont la mission est de faire une enquête et faire un rapport, le syndic restant en place) et celle des articles 29-1 et suivants (administrateur provisoire qui se substitue au syndic et s'il y a lieu à l'assemblée et au CS)... |
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Posté - 23 mars 2014 : 10:33:47
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citation: Initialement posté par rambouilletmalheureusement le BCT bureau central de tarification n'intervient pas dans ce domaine (à vérifier si la loi Duflot n'a pas prévu un petit quelque chose). http://www.bureaucentraldetarification.com.fr/Donc le syndicat ne peut qu'être son propre assureur (comme les administrations centrales d'ailleurs...) Il vous faudra attendre quelques années avant qu'un assureur vous reprenne...
Justement, elle remédie à cette lacune... (article 58 II http://www.senat.fr/petite-loi-amel...014/356.html ) |
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JPM
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Posté - 23 mars 2014 : 11:14:42
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Il me semble qu'une question ne vous a pas été posée : en l'absence d'une multirisque du syndicat qui assurerait la couverture des risques encourus par le syndic non professionnel, avez vous fait le nécessaire pour la souscription d'une police individuelle couvrant votre responsabilité ?
Vous faîtes état de copropriétaires que l'on ne trouve pas.
Cette situation ne peut durer au dela de deux ou trois mois. Ensuite il faut faire désigner un administrateur provisoire du lot, voire de la succession si à la suite d'un décès aucun notaire ne s'est révélé. Dansce dernier cas il y a aussi le problème des successions vacantes.
Quand on prend la peine de reprendre l'histoire de la dégringolade d'une copropriété à son début, on constate toujours une gestion laxiste des recouvrements de charges et l'angélisme des recommandations, voire des injonctions faites au syndic trop rigoureux : " il faut pratiquer la procédure de conciliation, établir des conventions de paiements échelonnés ", etc ...
Bien sur qu'il ne faut pas écarter l'humanisme ! Ou même l'humanité, comme on voudra.
Mais c'est jugement en main, au temps de l'exécution, qu'il faut discuter. La procédure d'injonction de payer permet d'obtenir une ordonnance assez vite et avec un minimum de frais.
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