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Parisdix
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Posté - 20 mars 2014 :  18:15:16  Lien direct vers ce sujet  Voir le profil
Bonjour, voici ma question : est-ce que la situation que je décris ici relève de la servitude ? Et si oui, quelles sont les démarches possibles ?
Depuis dix ans je suis propriétaire d'un appart à Paris, avec une cave. Il y a deux jours, un des copropriétaires est venu me dire qu'il y a un tuyau d'eau potable qui passe par ma cave et qu'il en a besoin pour la boutique dont il est propriétaire au rez-de-chaussée. Ce M. B... n'habite pas l'immeuble mais il est proprio de deux boutiques au RDC - une épicerie qui a déjà de l'eau et un deuxième espace qui jusqu'ici n'avait pas d'eau potable (c’était un de ces entreprises photocopie/fax). Il vient de le louer à un coiffeur qui a déjà commencé à l’aménager, il parait qu'il a promis au coiffeur que l'eau lui sera fournie sans problème même avant de m'en parler. M. B... m'a montré dans ma cave le tuyau en question, actuellement fermé et ne menant nulle part (et ce depuis longtemps je suppose, je ne l'avais même pas remarqué jusqu'ici), et me dit qu'il faut l'ouvrir puis percer un trou dans le mur intérieur de la cave pour le raccorder aux tuyaux qu'il fait installer dans la boutique, et le tout au plus vite possible. Il a même engagé un plombier pour faire les travaux dans ma cave, tout ça avant de me demander mon consentement.
Il me semble que l’accès permanent par un autre copropriétaire à un tuyau d'eau potable qui passe par ma cave relèverait d'une servitude. Rien n'en est dit dans l'acte de vente de l'appart. Franchement cet individu est connu dans l'immeuble comme désagréable, malveillant, etc., et je voudrais si possible éviter d'entrer en relation permanente avec lui (problèmes éventuels de fuites, servitude qui pourrait décourager un acheteur futur, etc.). Je suis sure qu'il y a d'autres sources d'eau au RDC de l'immeuble (à part l’épicerie qui lui appartient, il y a aussi un café) et qu'il a décidé que passer par ma cave serait la solution la moins chère pour lui. La question donc : est-ce que j'ai le droit de refuser le raccordement du tuyau de ma cave à sa boutique ? Et sinon, quelles conditions pourrais-je exiger en contrepartie - accord écrit (par un notaire?), paiement ponctuel ou continu pour l'usage de ma cave, etc. ?
Dans l'attente de vos réponses, cdt, LG

**modération**
question transférée depuis le forum urba


Édité par - Emmanuel Wormser le 20 mars 2014 18:26:11


Emmanuel Wormser
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 1 Posté - 20 mars 2014 :  18:24:11  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
et bien vous allez gentiment lui demandez de consulter la copro puisqu'il veut percer des parties communes.

ce n'est pas une question de servitude mais de copropriété : je transfère le message dans le forum ad'hoc
Signature de Emmanuel Wormser 
cordialement
Emmanuel Wormser

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rambouillet
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Revenir en haut de la page 2 Posté - 20 mars 2014 :  18:34:43  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
avant de vous préoccuper s'il peut rentrer ou non dans votre cave, io faut rappeler à ce monsieur qu'un tel branchement demande une autorisation d'AG, qu'il faudra bien vérifier qu'il met un compteur dans son commerce pour comptabiliser l'eau, etc... surtout un coiffeur !
Dites lui de se rapprocher du syndic pour cela.

D'autre part, il est possible qu'il se branche différemment sans vous rajouter une servitude non prévue quand vous avez acheté...

Gédehem
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Revenir en haut de la page 3 Posté - 20 mars 2014 :  21:08:10  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
Dans la mesure où il possède déja un autre lot "commerce" (il est copropriétaire comme vous, membre du syndicat), lot qui serait voisin du lot qu'il veut aménager, libre à lui de passer par ses parties privatives pour prolonger son installation et brancher un sous-compteur.
Avec autorisation de l'AG du syndicat s'il faut percer des parties communes (un mur déparatif, un plafond, etc ....)

Il doit traiter l'affaire avec le syndic en informant le CS.

Vous n'avez pas à ouvrir votre cave, à en laisser l'accés. Pour vous imposer une servitude, il faut que vous en soyez d'accord.
Ce qui n'est pas le cas, et vous avez raison.

Que ce propriétaire ne puisse pas louer son local parce qu'il n'y a pas l'eau n'est pas votre problème ni celui du syndicat.

Édité par - Gédehem le 20 mars 2014 21:11:34

Viviane
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Revenir en haut de la page 4 Posté - 20 mars 2014 :  22:16:31  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
citation:
Je suis sure qu'il y a d'autres sources d'eau au RDC de l'immeuble


Il ne peut passer en partie privative d'un autre copro que si c'est la seule solution pour qu'il ait l'eau . Pas "la moins chère": la SEULE. Si il peut passer en partie commune, peu importe ce que ça LUI coûte, c'est en partie commune qu'il doit passer. Et il lui faut l'autorisation de l'AG (qu'elle sera, d'une façon ou d'une autre obligée de donner, à condition que les travaux soient bien faits, on ne peut refuser l'eau à quelqu'un).

S'il a loué avant de s'assurer qu'il y avait l'eau, il est donc dans la mouise, mais c'est son problème.

Il lui faut chercher où est (où sont) la (ou les) colonne montante réputées "commune". Et quelles sont les possibilités techniques d'arriver jusqu'à chez lui en partant de là.

Le coiffeur étant au RDC, il n'y a à priori pas de raison qu'il se branche depuis le sous sol sur la colonne montante.

Répondez lui poliment qu'il a qu'à chercher une autre solution, puis faites la morte, et mettez une bonne serrure à votre cave.
Signature de Viviane 
Décret de 1967 Loi de 1965 guide juridique UI

Édité par - Viviane le 20 mars 2014 22:21:45

vazy
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Revenir en haut de la page 5 Posté - 21 mars 2014 :  07:42:21  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
Vous pouvez aussi contacter le conseil syndical et le syndic pour leur en parler, et signifier clairement votre refus de l'instauration d'une servitude.

Par ailleurs êtes-vous sur un compteur commun ou individuel ?

Sunbird
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Revenir en haut de la page 6 Posté - 21 mars 2014 :  09:59:03  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
citation:
Initialement posté par Viviane
Il ne peut passer en partie privative d'un autre copro que si c'est la seule solution pour qu'il ait l'eau .


Je ne savais pas.

Ce que je sais c'est qu'on ne peut imposer une servitude et par exemple pour un bien qui n'est pas en copropriété, en cas de désaccord il faut un jugement (qui peut refuser la servitude).

En copropriété (à confirmer) sans l'accord de la personne qui subirait la servitude en AG c'est-à-dire l'unanimité avec modification du RDC je ne vois pas comment il peut faire.

Viviane
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Revenir en haut de la page 7 Posté - 21 mars 2014 :  10:28:05  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
Je me suis mal exprimée. Bien sur qu'il faut un jugement pour imposer une servitude.

Oui, la personne peut refuser la servitude.

Mais si l'autre, du coup se trouve dans l'impossibilité matérielle d'être raccordé à l'eau, il pourra assigner. S'il arrive à prouver que c'est la seule solution technique possible, il gagnera très probablement, l'accès à l'eau étant impossible à refuser.

Encore faut-il prouver que c'est impossible autrement. Pour une parcelle enclavée, à laquelle on ne peut accéder que via une autre parcelle, ça pourrait être le cas. Dans le cadre d'une copro, y'a quand même à peu près zéro chances que ce soit le cas.

Quitte, si nécessaire, à créer une colonne montante repartant de l'arrivée générale de l'immeuble, il devrait être possible de ne pas traverser de lot privatif.

Après, dans les vieux immeubles.. chez nous, des dérivations à partir du général n'alimentant qu'UN lot passent dans les caves du voisin... depuis des lustres...
On a toute la plomberie à refaire, et va falloir qu'on se penche sur les solutions techniques pour changer tout ça..
Dans le cas de Parisdix, vu que le copro n'a pas l'eau pour l'instant, elle doit refuser cette "installation de servitude".
Signature de Viviane 
Décret de 1967 Loi de 1965 guide juridique UI

Édité par - Viviane le 21 mars 2014 10:47:14

Gédehem
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Revenir en haut de la page 8 Posté - 21 mars 2014 :  10:49:22  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
si l'autre, du coup se trouve dans l'impossibilité matérielle d'être raccordé à l'eau, il pourra assigner.

Oui, mais le syndicat !
C'est au syndicat de permettre la fourniture de l'eau (à un lot).

Le propriétaire du local commercial ne doit avoir comme seul interlocuteur que le syndic agissant au nom du syndicat.
Pas le propriétaire d'une cave, d'un autre lot privatif, qui n'a que faire du fait que ce local ai l'eau ou pas !

Viviane
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Revenir en haut de la page 9 Posté - 21 mars 2014 :  10:59:36  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
Certes, mais si IN FINE le syndicat n'a pas d'autre solution pour amener l'eau chez Y que de passer chez X, le syndicat assignera X pour obtenir ce passage....
Cela dit, cette impossibilité technique est très très très hautement improbable dans le cas d'un immeuble...
Signature de Viviane 
Décret de 1967 Loi de 1965 guide juridique UI

Édité par - Viviane le 21 mars 2014 11:01:10

rambouillet
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Revenir en haut de la page 10 Posté - 21 mars 2014 :  12:13:22  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
citation:
le syndicat assignera X pour obtenir ce passage....
si l'AG le décide ainsi... mais il restera à Parisdix de faire jouer les textes s'il le souhaite :
citation:
Article 9
Chaque copropriétaire dispose des parties privatives comprises dans son lot ; il use et jouit librement des parties privatives et des parties communes sous la condition de ne porter atteinte ni aux droits des autres copropriétaires ni à la destination de l'immeuble.
Toutefois, si les circonstances l'exigent et à condition que l'affectation, la consistance ou la jouissance des parties privatives comprises dans son lot n'en soient pas altérées de manière durable, aucun des copropriétaires ou de leurs ayants droit ne peut faire obstacle à l'exécution, même à l'intérieur de ses parties privatives, des travaux régulièrement et expressément décidés par l'assemblée générale en vertu des e, g, h, i et n de l'article 25, du d de l'article 26 et de l'article 30.
Les travaux entraînant un accès aux parties privatives doivent être notifiés aux copropriétaires au moins huit jours avant le début de leur réalisation, sauf impératif de sécurité ou de conservation des biens.
Les copropriétaires qui subissent un préjudice par suite de l'exécution des travaux, en raison soit d'une diminution définitive de la valeur de leur lot, soit d'un trouble de jouissance grave, même s'il est temporaire, soit de dégradations, ont droit à une indemnité.
Cette indemnité, qui est à la charge de l'ensemble des copropriétaires, est répartie, s'agissant des travaux décidés dans les conditions prévues par les e, g, h et i de l'article 25, par le d de l'article 26 et par l'article 30, en proportion de la participation de chacun au coût des travaux.


De toute façon, parisdix a intérêt à n'autoriser que le piquage, mais surtout aucun compteur, ni aucune vanne.
De plus le syndicat doit mettre tout en oeuvre pour vérifier l'installation d'un compteur d'eau pour ce lot.

Viviane
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Revenir en haut de la page 11 Posté - 21 mars 2014 :  12:26:35  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
citation:
si l'AG le décide ainsi...

Si l'AG refuse d'assigner X, Y pourra assigner le syndicat pour contester ce refus.....

Mais bon, parisdix, pas d'angoisse, c'est un peu en débat juste pour le plaisir du débat: y'a quasiment aucune chance qu'il n'y ait aucune autre possibilité technique que de passer par chez vous. Renvoyez donc votre voisin vers le syndic, et faites la morte.. en attendant d'éventuelles nouvelles du syndic.. S'il y en, vous verrez alors quoi faire.
Signature de Viviane 
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Édité par - Viviane le 21 mars 2014 12:30:55

Emmanuel Wormser
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Revenir en haut de la page 12 Posté - 21 mars 2014 :  14:35:01  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
accessoirement, sauf erreur de ma part, on ne parle pas de servitude dans cette situation : cela évite des confusions avec des dispositions étrangères au droit de la copro
Signature de Emmanuel Wormser 
cordialement
Emmanuel Wormser

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Gédehem
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Revenir en haut de la page 13 Posté - 21 mars 2014 :  14:55:34  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
Pas d'erreur ....!

Parisdix
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Revenir en haut de la page 14 Posté - 21 mars 2014 :  17:56:32  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
Tout d'abord, je vous remercie tou(te)s pour les réponses ultra-rapides, rassurantes, sensées ...

Munie de ces précieuses informations je vais écrire au syndic et refuser formellement l’accès par le copropriétaire sauf s'il peut prouver définitivement qu'il n'y a pas d'autre solution, ce dont je doute exactement comme vous. Je vous tiens informés du résultat.

Pour le compteur, en fait M. B... m'a passé le devis de son plombier qui mentionne le piquage dans ma cave et percement de planchers entre la cave et la boutique, puis pose d'une vanne et d'un compteur *sans en preciser l'endroit (!)*, puis pose de tubes, coudes etc. dans la boutique au RDC. Cette manque de précision éveille ma méfiance....

A suivre ! bien cordialement, Parisdix

Sunbird
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Revenir en haut de la page 15 Posté - 21 mars 2014 :  18:17:20  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
Bonsoir,

La manière d'opérer est la suivante.
Renvoyer le copropriétaire vers le syndic
Le copropriétaire devra rédiger une résolution (avec vote unanimité?) pour permettre cette servitude avec inscription dans le RDC. Bien entendu à ses frais.

Puisque vous allez être concerné par cette résolution, vous pourrez voter contre.

Ce copropriétaire a tout intérêt à trouver une alternative.

Viviane
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Revenir en haut de la page 16 Posté - 21 mars 2014 :  18:27:29  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
Attention: dans votre coiurrier, ne soyez pas trop précise sur ou et comment il veut se brancher.

Si par hasard il était auparavant branché là, y'a longtemps, ça pouvait vous nuire. Donc ne parlez pas de ce bout de tuyau inutilisable.

restez-en à des formules vagues du genre: mon voisin veut faire passer un tuyau dans ma cave.
Signature de Viviane 
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Gédehem
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Revenir en haut de la page 17 Posté - 21 mars 2014 :  18:31:57  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
Il n'y a pas ici de "servitude" !

Il y aurait réalisation de travaux décidés par le syndicat (donc travaux communs),qui oblogerait à passer par les parties privatives, comme cela arrive quelque fois.

Sauf qu'ici il s'agirait de travaux privatifs, dont le copropriétaire du local doit faire son affaire personnelle, sans passer par les parties privatives des autres, leur propriétaire n'ayant que faire de ce lot, qu'il ait l'eau ou pas !

L'autorisation de travaux privatifs affectant les parties communes : maj.art.25.

NB : Parisdix n'a pas à écrire au syndic : dans cette affaire il n'est concerné en rien !!
C'est au propriétaire du local de se débrouiller avec le syndic : de monter son dossier et de voir avec lui la faisabilité en passant par les parties communes jusqu'à la canalisation commune d'alimentation !

Édité par - Gédehem le 21 mars 2014 18:35:56

vazy
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Revenir en haut de la page 18 Posté - 21 mars 2014 :  22:02:04  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
Oui Gédehem "Parisdix n'a pas à écrire au syndic" mais si "il n'est concerné en rien" Il est quand même seul face à "cet individu est connu dans l'immeuble comme désagréable, malveillant, etc.," "et je voudrais si possible éviter d'entrer en relation permanente avec lui"
Dans cette situation particulière je conseillais à Parisdix de ne pas rester seul et d'essayer de fédérer autour de lui des "sachants" à même de faire entendre raison à un copro sûr de son fait.
Si Parisdix a d'autres occupations que de veiller sur sa cave, qu'adviendra-t-il si un prochain jour il retrouve sa porte de cave forcée et le compteur installé ?
 
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