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ivory
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 Posté - 01 sept. 2009 : 17:31:15
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Bonjour,
Je vais essayer de faire cour.
je fais parti d'une petite copropriété de 6 copros depuis 4 ans. Nous avons dû refaire en parti notre immeuble ( ravalement de façades, refaire tout le plancher du rdc, refaire la cage d'escalier). Ces travaux ont entrainé des dépenses considérables que certains copropriétaires n'ont pu suporter.
A cela s'ajoute les travaux urgents, les travaux complémentaires ou supplémentaires que le syndic nous demande de payer sans nous avertir des travaux au préalable ( et pourtant je fais parti du conseil syndical).
Nous n'avons pas ratifié ces travaux aux dernières AG.
Je n'ai donc pas payé ces travaux et ne sachant que faire devant l augmenation du montant des charges 750€/trimestre ( du à de multiples procédures contre les mauvais payeurs) au lieu de 350€ et des problèmes de communication avec le syndic, j'ai à mon tour cessé de payer pendant un an...
Sans nouvelles du syndic, du jour aux lendemain j'ai reçu une mise en demeure en recommandée du syndic me demandant de payer sous 8 jours. 2 jours après je recevais une simple lettre ( sans AR) d'un avocat pour recouvrement de charge ( qu'il a facturé le jour même 1076€ au syndic). Je devais payer sous 15 jours sous peine de me retrouver au tribunal.
Pouvez vous m'aider et me donner quelques informations car je ne sais comment agir?:
-Le syndic a t'il le droit de laisser trainer des impayers et d'engager du jour au lendemain des procédures lourdes?
-Est ce normal et recevable de recevoir une lettre, non recommandée, d'un avocat pour procédure de recouvrement de charge? seulement 2 jours après la lettre de mise en demeure du syndic? ainsi qu'une demande du syndic de payer 1076€ de frais d'avocat sans présentation de facture, pour une simple lettre?
-Doit on payer des travaux qui n'ont pas été ratifiés ou refusés par l'assemblée?
Merci beaucoup pour l'aide précieuse que vous pourrez m'apporter.
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ABCT
Contributeur senior
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 Posté - 02 sept. 2009 : 18:41:53
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Si vous êtes au Conseil Syndical, vous êtes bien placé pour vous informer près de votre syndic......
Chronologiquement vos travaux initiaux (ravalement, plancher, cage d'escalier) ont dû faire l'objet de résolutions lors d'une Assemblée Générale????
Vous précisez ensuite que sont venus s'ajouter des travau urgents???? Complémentaires??? ou supplémentaires???? de quoi s'agit-il???
Vous évoquez des problèmes de communication avec le syndic !!!!! et vous décidez de ne plus payer vos CHARGES........car vos TRAVAUX n'auraient pas été ratifiés??????( s'agit-il des travaux urgents????) Et
présentement vous vous plaignez de la réaction du syndic...
S'achez que votre syndic doit honorer vos travaux et il lui faut bien de la trésorerie... |
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 2
Posté - 02 sept. 2009 : 19:26:37
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ivory :
- vous devez payer vos charges de copropriété, surtout en nous affirmant que de nombreux impayés existent déjà !!! D eplus étant au CS vous connaissez la situation de votre résidence
- des travaux ont été approuvé en AG? les charges sont dues
- des travaux sont engagés par le syndic, si ils ne sont pas des travaux d'urgences il ne peut commander ces travaux sans accord de l'AG. SI ce sont des travx d'urgence le syndic peut lancer ses travaux MAIS il doit convoquer une AG pour approuver les devis ET appeler les fonds. Vous devez donc payer ces travaux. MAIS si aucune AG n'est convoqu"é pour approuver ces travx urgents, le syndic ne peut appeler ces fonds, vous ne payez pas ces travaux en écrivant en RAR au syndic votre position en joinant le texte de loi.
- le syndic commande des travaux sans vote de l'AG, trvx nécéssitant un vote de l'AG qu'il n'a pas sollicité. Ce syndic ne peut PAS appeler les fonds, alors vous lui écrivez en RAR, en lui spécifiant la loi, et vous ne payez pas ces charges qui concernet ces travaux. Etant au CS, vous proposez à l'AG, qui seule décidera de rejetter ces factures. Le syndic aura commis une faute grave.
- le syndic commande des travx d'entretien non prévu au budget ( chaudière, portail,...), si l'AG a voté un montant ou la consultation du CS est obligatoire et que le CS donne un " avis", le CS ne peut décider de ces travaux, le syndic lance ces travaux, et vous devez les payer.
Si des trvaux sont normalement dus, vous faites une grosse erreur de ne pas payer, vous aggravez la situation de la trésorerie de la copro, en tant que CS ce n'est pas très sérieux !!!  , et ne soyez pas étonner que le syndic fasse son trvail et vous relance par l'avocat. les 1076 € seront à payer par tous les copros !!!! |
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felix1930
Contributeur vétéran
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Posté - 02 sept. 2009 : 21:16:11
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citation: et ne soyez pas étonner que le syndic fasse son trvail et vous relance par l'avocat. les 1076 € seront à payer par tous les copros !!!!
l'article L10-1 précise que sont imputables au seul copropriétaire concerné:
a)les frais nécessaires exposés par le syndicat,notamment les frais de mise en demeure,de relance et de prise d'hypothèque à compter de la mise en demeure,pour le recouvrement d'une créance justifiée à l'encontre d'un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes d'huissier de justice et le droit de recouvrement ou d'encaissement à la charge du débiteur
sauf si le juge "estime" que certains frais ,engagés par le syndic, n'étaient pas nécessaires - donc justifiés- pour le recouvrement des impayés ,les frais seront à la charge de ivory |
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ainohi
Contributeur vétéran
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Posté - 03 sept. 2009 : 11:23:31
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Il n'est pas normal qu'un syndic attende un an avant de réclamer un impayé.
Cela dit, il n'est pas normal d'attendre un an avant de payer, surtout quand on est conseiller syndical.
Le CS a subi au lieu d'exercer sa mission de contrôle.
Quand on est mis en demeure de payer sous huit jours, il n'est pas normal d'avoir à payer pour un avocat dont on reçoit la lettre avant l'expiration du délai d'exécution. Ces honoraires ne doivent être payés ni par le copropriétaire concerné ni par la copropriété.
Pour le reste, je suis d'accord avec Philippe388. |
Édité par - ainohi le 03 sept. 2009 11:24:37 |
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ALH14U
Contributeur senior
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Posté - 04 sept. 2009 : 20:40:57
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Vous êtes conseiller syndical, et vous ne devez surtout pas laisser la copropriété et les autres copropriétaires payer des travaux non décidés, c’est votre devoir, …
Ne payez surtout pas sous cette menace votre syndic (en fait votre syndicat) :
Toutes les bonnes revues vous indiquerons la procédure légale de demande des charges qui apparemment n’est pas faite, (le syndic, est il qualifié reconnu, avez vous vérifié auprès de la préfecture ? vous écrivez sans nouvelle du syndic ! et les pré réunions d’AG,.. exerce t’il ailleurs, est il un intermittent de l’Agence siège principal de son activité ou bureau très secondaire). L’avocate en intervenant deux jour après ne respecte pas la Loi et de plus vous demande des honoraires illégaux de 1076 euros, c’est une ****** soyez en sûr. Vous devez répondre rapidement au syndic (nom prénom et qualification de l personne qui vous a adressé la première mise en demeure) en expliquant que vous ne paierez pas cette somme et lui demander certaines explications quand à vos griefs, ou sinon payer la somme due initiale.
Mais il est sans doute temps pour vous sans doute de mettre fin aux escroqueries diverses que vous signalez et de demander la réparation des préjudices. Etes vous unis dans votre conseil car dans ce cas je vous conseille de vous réunir pour présenter une décision commune de poursuite judiciaire pour surfacturations, et réalisation de travaux sans accords de votre conseil, vous mettrez en cause sa responsabilité professionnelle. En parallèle porté plainte pénale pour tentative d’escroquerie du syndicat, avec lettre au bâtonnier pour dénoncer l’attitude de l’avocate.
Avertissez également votre assureur en lui demandant pour la suite le remboursement d’un avocat pour la partie civile, si vous êtes seul à poursuivre.
J’ai connu comme président d’un conseil syndical exactement cette situation avec des surcoûts, malfaçons, escroqueries diverses en réunion, les copropriétaires ne m’ont pas soutenus avec l’agression d’une avocate me traitant (prenant fait et cause pour de « faux syndics professionnels dans l’agence !) de diffamateur et de mauvais payeur (je n’avais pas un an de retard !), au total avec le nouveau conseil syndical administration judiciaire, travaux bâclés, procès en suite, bref le calvaire encore actuellement !
Faites une enquête, si l’agence n’a pas de vrai gestionnaire, ce qui ne serait pas étonnant selon votre description demander un administrateur au TIG, vous vous en débaresserz facilement et récupérer la somme en portant plainte.
Au sujet des travaux urgents ceux ci ne doivent pas dépasser une certaine somme car vous pouvez et devez être contacté dans ce cas, voyez le Président s’il a eu de temps en temps de vrais concertations notamment pour ces travaux et pour vos AG.
Si travaux urgents déclarations d’assurance ou mauvaise gestion de l’immeuble malgré les coûts qui sont demandés,
Nous sommes dans le même cas pour avoir dépensé des milliers d’euros dans un ravalement mal fini et également dans le réseau électrique « merdique, que EDF aurait refusé de voir en fin de travaux ! ayant occasionné la destruction de l’alimentation dans nos parties privés,…
Des entreprises que nous souhaitions étaien remplacées par d'autres,..
Des travaux prolongés avec de nouvelles dépenses obligatoires,...
Avez vous eu des maîtres d’œuvre, des suivis de travaux et surtout des réceptions de travaux comme doit le faire un vrai professionnel de l’immobilier ? (j’ai découvert dans mon département Paris que beaucoup de « professionnels » ne connaissent pas cette pratique et laissent les entreprises faire n’importe quoi et bâcler les travaux, sans porter à la connaissance de celles ci les réserves faites par les copropriétaires de bonne foi !
Si vous n’avez pas eu de réception de travaux il est encore temps avec les copropriétaires de votre immeuble d’ajouter une plainte pour défauts, non façons et malfaçons contre votre syndic ou contre les entreprises,… à vous de voir,… et de ne plus subir,….
Qui est mon syndic le gérant ou gestionnaire ? Juil 09 alphone
http://www.universimmo.com/forum_un...D=1364#11115
Contrôle travaux par syndic ?
http://www.universimmo.com/forum_un...OPIC_ID=2193
Vers une meilleure compétence des syndics professionnels ?
http://www.universimmo.com/forum/to...PIC_ID=77347
Histoire véridique et également vérifiable dans notre copropriété !
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ivory
Nouveau Membre
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6
Posté - 07 sept. 2009 : 15:07:06
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Bonjour,
Merci à tous pour vos réponses.
Il est vrai que dans tous les cas je me suis mise en tort en ne payant pas et en laissant la situation s'envenimer plutôt que de m'en occuper.
C'est pour ça qu'il est un peu délicat pour moi aujourd'hui de me révolter contre le syndic.
Néanmoins, je pense que leur façon de procéder n'est pas honète.
A moi aujourd'hui de prendre le taureau par les cornes et d'agir. ce n'est pas une mince affaire et je vous avouerais que tout ce fonctionnement est plutot abstrait pour moi et je ne sais par ou commencer.
j'ai consulté samedi une avocate de la mairie qui m'a effectivement confirmée qu'il pouvait me faire une lettre de mise en demeure et me faire envoyer une lettre par un avocat dans les memes temps. Par contre 1076€ pour une simple lettre d'avocat l'a plutôt révoltée. Là je pense qu'ils ne sont pas dans leurs droit.
Pour info, les travaux que nous n'avons pas ratifiés sont les suivants ( nous n'avons pas voté le budget, ni les travaux et n'avons pas été prévenu de leur réalisation):
-Remplacement des barres d'appuis en façade ( demandés par les batiments de france). Le choix des appuis s'est posé sur une modèle de moyenne gamme ( en l'occurence très laid): 4350 € HT ( dépose des anciens grades corps, fourniture et montage des nouveaux appuis. Soit 435€ par balustrade + 9% d'honoraire archi) d'un coté nous sommes obligés de faire les travaux puisque c'est demandé par les batiments de france mais de l'autre nous n'avons pas eu le choix du prix de ces travaux....
- Travaux complémentaires pour la cage d'escalier: devis non présentés:1153€HT ( travaux également voté avant mon arrivée)
- plus value transport de l'échaffaudage de l'avant à l'arrière de l'immeuble ( était déja compris dans le 1er devis): 500€ ( nous avons demandé le remboursement)
Les travaux urgent ont été réalisés en meme temps que le ravalement de façade également.
- Restauration des souches de cheminée ,( la moitié ne sont plus utiles depuis au moins 10 ans):1380€HT
- travaux sur collecteur en sous sol:790€ HT
- remplacement colonne eau froide en cave: 950 € HT.
Tous ces travaux ont été fait lors du ravalement de façade, la meme année, sans aucun coup de fil aux propriétaires ou conseil syndical...
Il faut dire que les conseillés de ce syndics ce sont succédés!
Le budget voté pour consultation du conseil syndical est de 600 € donc inférieur à ces travaux.
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Gédehem
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Posté - 07 sept. 2009 : 17:50:12
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Pardon de venir troubler la fête, mais depuis le départ il y a une point que personne n'a relevé :
"Nous n'avons pas ratifié ces travaux aux dernières AG."
Ce qui voudrait dire pour le moins que les sommes payées aux entreprises n'ont pas été rendues exigibles des copropriétaires par l'approbation de comptes "travaux", leur ratification.
Nous savons qu'il n'en est rien, donc pas d'exigibilité !
Restait une question a poser :
" Ces travaux ont-ils été décidés par une AG, un budget prévisionnel "travaux" adopté, des provisions décidées ?"
Ivory indique ce jour à 15h.07 :
"Pour info, les travaux que nous n'avons pas ratifiés sont les suivants ( nous n'avons pas voté le budget, ni les travaux et n'avons pas été prévenu de leur réalisation):"...
Ivory : il faut nous préciser si le vote d'un budget avec versement de provision a été décidé lors d'une AG passée !
Faute d'avoir décidé explicitement des travaux précis avec un budget et des provisions pour travaux, le syndic ne peut pas exiger le versement de fonds "travaux".
Faute d'avoir fait ratifier ces travaux par une AG, et donc les dépenses correspondantes, le syndic ne peut rien exiger du tout !
Je trouve un peu "légère" les réponses qui vous sont données sans que ces points ne soient précisés. C'est en particulier le cas de cette "avocate de lamairie", qui n'a pas vérifié le fondement de l'action du syndic par la présentation des PV d'AG rapportant le vote des budgets travaux puisque leur approbation/ratification n'a pas eu lieu.
En attendant des précisions sur ces points, sur ce que vous exposez vous n'avez rien à régler ! 
Pour le moment !
Autre aspect :
Un syndic ne peut engager de travaux qu'après avoir fait voter le budget nécessaire, mais surtout d'avoir appelé les fonds !
Il ne peut passer un marché sans disposer des fonds nécessaires ou la plus grande part.
Sur ce que vous indiquez il n'y a pas eu de budget voté, de provisions versées. ?
Le syndic a commis une faute grave en passant marché sans disposer de fonds ! Il a engagé sa responsabilité professionelle.
Il a été jugé que le syndic qui passe un marché sans vote de l'AG et sans disposer des fonds nécessaires est réputé avoir agit à titre personnel et non comme mandataire du syndicat.
Si la situation se présente ainsi je ne donne pas cher de la peau de ce syndic qui s'est mis dans une situation impossible ! Il ne peut rien faire payer aux copropriétaires, y compris devant un juge, mais il n'a pas un sou pour payer les travaux !
Je lui souhaite bien du courage !
En attendant, si la situation est bien ainsi, voyez les autres copropriétaires et ne payez rien .......
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Édité par - Gédehem le 07 sept. 2009 18:01:29 |
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Posté - 07 sept. 2009 : 18:54:36
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Gedehem : L'AG a voté un budget de XX XXX Euros. Dans ce budget un poste ( entretien du Bois) ne sera pas exécuté, le syndic a commandé d'autres travaux non prévu explicitement dans ce budget, mais qu'il consière comme de l'entretien - changement des anciens globes d'éclairage des lampadaires par des nouveaux plus modernes et économiques.
Je ne suis pas d'accord avec cette manière de faire, car ces remplacements de lampadaires auraient du être portés dans ce budget ( ils ont 25 ans). Faire voter un budget de XX XXX Euros et faire un peu ce que l'on veut dans cette limite me parait une " grosse faute " de la part du syndic, sous la pression du Conseil de l'Union de nos 5 syndicats, qui propose un budget que je rejette chaque année ( mais je suis minoritaire la dessus, mon SDC représentant 25 %)
Je déjà " ralé" l'année passée pour ce genre de pratique, des travaux votés en AG, les fonds jamais appelés, ont été passés dans le buget de dépenses courantes, le syndic nous parlant alors de bonne gestion car aucuns fonds supplémentaires au budget n'avaient été appelés !!!!
Je vous suis donc dans votre dernière démonstration sur le vote des travaux; Si je refuse de payer ces charges de remplacement des lampadaires car non prévu au budget courant et non proposés à l'AG, le syndic va me poursuivre, qu'elle sera le jugement du tribunal sur mon refus, et sur la gestion du syndic ??? |
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Gédehem
Pilier de forums
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Posté - 07 sept. 2009 : 21:19:56
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Vous parlez de vote du budget et de l'imprécision de ces travaux sans aborder la question de leur ratification.
Lorsqu'un budget prévis est voté avec des provisions, ces provisions sont exigibles selon ce qu'en décide l'AG.
Reste la ratification de ces travaux non prévus initialement. Si l'AG ratifie vous devrez payer. Si l'AG ne ratifie pas ces travaux leur montant n'est pas exigible.
Votre cas est different de celui exposé dans la mesure où il semble que dans ce cas il n'y aurait pas eu de budget voté, aucune provision décidée et donc exigible.
De ce fait, faute d'une ratification de ces dépenses et donc des travaux par l'AG rien n'est exigible par le syndic. |
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Posté - 08 sept. 2009 : 11:06:08
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gedehem : je vais essayer de fiare simple :
- un budget voté avec des rubriques précises - honoriares, assurances, entretien du bois, entretien électricité, ....
- pas de travaux prévu au budget pour remplacement de l'éclairage de 11 lampadaires
- pas de travx votés pour le remplacement de lampadaires
- la réponse a mes questions fût : l'AG a voté un budget pour l'entretien du bois qui ne sera pas exécuté cette année, la facture des lampadaires est payé par ce poste dans le budget.
L'AG vote donc des travx d'entretien du bois, le syndic commande des lampadaires. Les copros peuvent ils contester ce genre de pratique, le bois n'est pas entretenu car le budegt est passé dans les lampadaires ???
suis je clair ?? |
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ALH14U
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Posté - 08 sept. 2009 : 22:58:49
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Je revis la situation dans laquelle j’étais comme Président du conseil syndical d’une petite copropriété en juin 2004 (voir liens par ailleurs)
A l'époque je n'avais pas eu la présence d'esprit et la malignité qu'i faut avoir vis à vis de ces personnes.
6 ans de calvaires,
L’aspect recouvrement illégal des charges et honoraires est complètement évident avec la mise en demeure facturée de l’avocat venant sans intervalle et hors protocole régulier d'
un recouvrement ordinaire qui impose et prévoit :
1 / obligation d’une lettre amiable,… qui reste infructueuse,
2 / les frais de recouvrement appliqués aux débiteurs sont prévus par la Loi (article 22 de la loi du 9 juillet 1991) et concernent :
a - les frais de mise en demeure par lettre recommandé avec accusé de réception,
b – les frais de commandement d’huissier qui vise l’article 19 de la loi du 10 juillet 1965
c – les intérêts légaux de retard à partir d’une mise en demeure restée infructueuse,
d – voire les pénalités spéciales précisées par votre règlement de copropriété,
Sauf si l’avocat retire sa demande financière et facture de 1 076 euros, montrant par là sa forfaiture, cette facture sera inscrite dans les charges de votre syndicat.
Hors il s’agit d’une demande financière abusive (serait elle accepté par le tribunal si l'afffaire suit son cours ?) que vous n’avez pas à accepter et que dans n’importe quel autre commerce, vous refuseriez !
Avez vous rencontré le syndic titulaire de la carte de gestion immobilière, en effet il paraît bien incompétent pour un professionnel.
Par ailleurs votre conseil syndical n’est tout de même pas structuré et aurait du mettre au point avec le syndic le suivi des travaux et leurs réceptions, ainsi que le surveillance des factures.
Une procédure de recouvrement des charges aurait du être présentée en AG, vérifiez ce point, ou voyez s'il figure sur le contrat de l’Agence !
Je vous conseille au moins d’écrire dès à présent en refusant de payer pour l’avocat les 1 076 euros, c’est du chantage.
Pour le reste je crois qu’il est temps, de voir la solidité et la solidarité de votre conseil syndical et d'avoir une discussion franche avec votre Président de Conseil Syndical à cette occasion car votre copropriété risque avec un syndic peu scrupuleux de devoir payer en plus les 1 076 euros demandés par l'avocate pour "votre" procédure (dans notre syndicat je me suis aperçu qu’en quelques années et plusisuers plusieurs procédures diverses, des milliers d’euros de factures d’avocats ont été ainsi affectées aux charges générales)
Pour l’avocat vous pouvez l’attaquer et mettre en cause sa responsabilité professionnelle pour au moins deux motifs :
1 / Défaut de prudence alors qu’elle doit attendre votre réponse au courrier du syndic,
2 / Prises d’intérêt contraire aux intérêts du syndicat, contraire au code de déontologie.
Il ne faut pas hésiter et il faut que nous soyons nombreux pour contraindre les administrations à assainir cette profession.
J'essaye actuellement d'obtenir des peines importantes vis à vis d'un avocat.
Avec votre Président du Conseil Syndical demander au syndic professionnel la convocation d’une AGE avec à l’ordre du jour :
1 / Point sur la procédure légale de recueil des charges dans la copropriété DDDDD,
il est facile de reprendre le texte concernant les obligations et de l’imposer au syndic, celui ci pourrait être par ailleurs très intéressé et reconnaissant à vous et au conseil syndical d’intervenir ainsi pour lui ôter une épine du pied vis à vis des demandes illégales à ce stade de l’avocat !
2 / Point sur les mise en demeure faites à l’encontre de M. Leyder accusé de ne pas payer ses charges et honoraires :
A ce stade vous avez deux choix ou trois possibilités :
A - Vous acceptez de payer ou vous indiquez que vous avez déjà réglé les charges et honoraires en refusant le surcoût non légal demandé par l’avocat et qu’il sera donc à la charge du syndicat
B – Vous passez ensemble à la vitesse supérieure car il y a de trop troubles vous ayant porté à tous des préjudices et vous demandez au syndicat de voter pour engager des poursuites contre la gestion du syndic et mise en cause de sa responsabilité Infraction à l’article 18 du décret du 10 juillet 1965, fixant les tâches de gestionnaire d’immeuble.
C – Vous passez à la vitesse très supérieure et indiquez que seul vous porterez plainte contre le syndicat pour escroquerie astucieuse par l’intermédiaire d’un avocat et vous espérez que celui ci se désolidarisera dans sa demande non justifiée de 1 064 euros.
Cela fera réfléchir, …. C’est écrit et personne ne peut contredire la justesse réglementaire de votre refus.
Cela permettra à mon avis à votre syndic et à votre conseil syndical de trouver de bons repères pour poursuivre ensemble ou bien se séparer !
Voici également quelques précisions, que vous trouverez dans une bonne bivliothèque :
Litec le syndic de copropriété p. 136 éd 3
Après lettres de rappels restées infructueuses, il y a lieu pour le syndic d’adresser aux intéressés par plis recommandés avec AR (D art 63), une mise en demeure de s’acquitter de leurs dettes dans un certain délai, qui selon les circonstances, varie entre huit et quinze jours ; le syndic précise généralement que le dossier sera transmis à un huissier en cas de non paiement à l’échéance du délai imparti (d’autres procédures non coûteuse de référé existe !)
Litec le syndic de copropriété p. 144 éd 3
Le syndic ne peut imputer d’office les frais de procédure de recouvrement ainsi que les honoraires d’avocat au compte du copropriétaire débiteur car ils constituent (avant jugement) des charges communes à répartir en tous (CAA Paris 29 mai 1992 : Loyers et copropriétés 1992, comm. N° 40)
Si vous pouviez me tenir informé en hors liste se serait parfait.
A vous de "jouer" !
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ALH14U
Contributeur senior
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Posté - 09 sept. 2009 : 22:26:06
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Votre question m'interessait, d'autant que j'ai signalé plusieurs fois le comportement déviant de l'avocat du syndicat, sans être contredit par ailleurs,
je vous confirme que vous n'êtes pas obligé de payer les honoraires demandés par l'avocat et que vous pouvez les laisser à la charge de la copropriété, .... notamment si vous réglez dès maintenant !
Ci joint lien du forum universimmo lui même.
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Prise en charge des frais relatifs au recouvrement des charges Le 27/2/2009
http://www.universimmo.com/repq/uni...?QR_Code=497
Question
J’ai lu que les frais engendrés par des impayés sont mis à la charge du copropriétaire défaillant. Dans les comptes de notre copropriété le syndicat supporte toujours ces frais engendrés par des impayés !
Pouvez-vous nous préciser les références du texte qui le justifie ? Et à compter de quelle date ?
Réponse
Les frais relatifs au recouvrement des charges sont eux-mêmes une charge du syndicat des copropriétaires, qu'ils soient constitués d'honoraires payés au syndic en application de son contrat de mandat, ou qu'ils soient constitués dépenses réglées à des tiers tels qu'huissiers, Conservateur des hypothèques, avocat, voire prestataire en recouvrement.
Le syndic, qui n'a de lien de droit contractuel qu'avec le syndicat des copropriétaires, ne peut émettre aucune facturation directe aux copropriétaires individuels.
Il s'ensuit que l'ensemble de ces frais, dès lors qu'il constitue pour le syndicat des dépenses d'administration, doit être réparti entre les copropriétaires conformément au 2ème alinéa de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, à savoir "proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l'article 5" ; en clair au moyen de la grille de répartition des tantièmes généraux.
Une dérogation a toutefois été introduite par la loi "SRU" du 13 décembre 2000, et ajustée par la loi "ENL" du 13 juillet 2006 : elle est fixée par l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, création de ces deux lois, aux termes duquel "par dérogation aux dispositions du deuxième alinéa de l'article 10, sont imputables au seul copropriétaire concerné (...) les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d'hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d'une créance justifiée à l'encontre d'un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d'encaissement à la charge du débiteur.
Il convient cependant de tenir compte des limites de cette disposition :
- seuls les frais "nécessaires" sont concernés : les frais de commandement, qui ne constitue pas un acte de procédure "nécessaire", n'entrent par exemple pas dans cette définition ;
- le texte vise les frais "à compter de la mise en demeure" : ne sont donc pas concernés les honoraires et frais du syndic pour les relances par lettre simple avant la mise en demeure ;
- la jurisprudence réitérée des cours d'appel de Paris et de Versailles notamment ont tendance à exclure - et c'est logique - les frais que le créancier peut récupérer dans le cadre des "dépens" mis à la charge de la partie condamnée par le tribunal (tel est notamment le cas des honoraires et frais de l'huissier pour l'assignation, ou les honoraires d'expert judiciaire en cas de contestation des comptes...) et toutes les dépenses normalement indemnisables par l'indemnité prévue à l'article 700 du nouveau Code de procédure civile (NCPC), et notamment les frais d'avocat !
Il reste donc, pour l'application de l’article 10-1 :
-les honoraires du syndic pour la mise en demeure, la levée de l'état hypothécaire et l'inscription de l'hypothèque légale prévue par l'article 19 de la loi, ainsi que pour la constitution du dossier d'assignation à transmettre à l'avocat (sous réserve que ces honoraires puissent être justifiés par le travail accompli ;
- les frais de la levée de l'état hypothécaire et de l'inscription de l'hypothèque légale ;
- l'ensemble des honoraires et frais d'huissier et autres intervenants pour l'exécution du jugement de condamnation, dès lors qu'il est favorable au syndicat, jusques et y compris la vente sur saisie immobilière.
Notons que, si la jurisprudence a mis quelques années à se stabiliser approximativement sur ces principes, ceux-ci sont applicables pratiquement depuis la publication de la loi "SRU", la loi "ENL" n'ayant apporté qu'une légère précision pour éviter les interprétations divergentes...
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Voilà qui devrait vous rassurer, n'hésitez pas à transmettre ou à communiquer à autrui ce message, et notamment à votre Président de Conseil Syndical et à votre syndic, car il faut que les pratiques changent également dans le milieu des avocats, inféodés parfois (rare ou fréquent ? une étude sérieuse sur ce sujet mériterait d'être menée !) à des agences peu scrupuleuses avec leurs "gestionnaires" incompétants.
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