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GĂ©dehem
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21
 Posté - 07 sept. 2009 : 21:10:28
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Aucun texte ne précise la procédure à adopter au cours de l'AG lorsqu'il y a "mise en concurrence", que ce soit pour la passation d'un contrat de prestation de service, d'un marché pour travaux, .. de désignation du syndic.
Il faut donc convenir de modalités
Lors de la présentation de propositions concurrentes par qui commence t-on le vote ?????
Mon avis de praticien.
Pour un marché ou des travaux, c'est à ceux ayant procédé aux recherches et tractations commerciales de dire QUI a retenu la préférence. Ils doivent expliquer.
Afin d'éviter la dispersion des voix c'est par cette entreprise que le pdt de séance fait commencer le vote.
Pour le syndic c'est la mĂŞme chose.
TOUS les candidats sont à égalité s'agissant de désigner le mandataire du syndicat parmi plusieurs candidats.
Avec une particularité : s'il y a mise en concurrence du syndic sortant c'est qu'il y a une volonté sans doute majoritaire de ne pas reconduire le sortant.
J'indiquais plus haut la modalité pratique :
"Pour l'Ă©lection du syndic, le pdt demande au "sortant", qui n'a pas de fonction dans l'AG si ce n'est celui de "conseil", ...de sortir !
L'autre candidat (le nouveau), qui attend dans le couloir, entre pour se présenter et "se vendre" à l'assemblée. (Idem si plusieurs candidats)
Présentation faite il ressort pour papoter avec son "collègue" et l'AG, sous l'animation du PDT, débat et décide par QUI elle va commencer le vote, le candidat A ou le candidat B.
Vous comprenez que le choix de l'ordre des candidatures et le débat sur ces candidatures doit se faire hors la présence des candidats concernés .. donc du "sortant".
C'est la pratique courante de tout jury : les délibérations ne sont jamais faites en présence des candidats.
ATTENTION : En présence de candidatures/propositions multiples (syndic mais aussi travaux), les personnes ayant procédé aux recherches et tractations commerciales (CS, commission ad hoc, ..) doivent donner leur avis, doivent préciser leur préférence en l'expliquant.
Il faut impérativement éviter la dispersion des voix.
C'est le point le plus important, et sans doute le plus difficile, en présence de candidature multiple. C'est pourquoi l'avis et donc le choix de ceux qui ont fait les recherches est capital.
Le choix étant fait, le pdt de séance fait procéder au vote sur le candidat retenu majoritairement.
Les scrutateurs scrutent, donnent le résultat au pdt, lequel l'annonce à l'assemblée, le secrétaire l'enregistre.
Si les choses sont bien faites, c'est ce candidat qui sera Ă©lu Ă la maj.art.25."
Autre particularité : chacun des copropriétaires ne disposent de leurs tantièmes qu'une seule fois sur une même question. S'agissant d'une question à proposition multiple chacun ne peut porter ses voix que sur une seule proposition.
Pour le syndic avec mise en concurrence c'est la mĂŞme chose. Il n'y a qu'une seule question "DĂ©signation du syndic" .
Un syndicat ayant 10.000 °°°° avec 7.000/10.000 présents ou représentés ne peut exprimer QUE 7.000/10.000°°°.
Le total des voix obtenues par les candidats ne peut donc dépasser ces 7.000/10.000°.
Si le candidats A obtient (mettons) 4.000 voix "pour" il est Ă©vident que le candidat B ne pourra obtenir que 3.000 voix "pour". Il ne peut pas y avoir 2 fois la mĂŞme utilisation de ses voix.
Comme pour toute proposition concurrentielle, lorsqu'on a voté "POUR" tel candidat on ne peut plus voter "POUR" un autre candidat : on a épuisé son quota de voix.
Avec ça, si l'AG est bien préparé, la mise en concurrence est toute simple.
Dans le cas contraire je vous souhaite bien du plaisir, en particulier une belle foire lors de l'AG ......
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felix1930
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 22
Posté - 08 sept. 2009 : 13:16:47
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citation: posté initialement par ALH14U
Quelles questions mettez vous sur les convocations, pour convoquer cet AG de changement de syndic soyez un peu lisibles Messieurs,
Ecrivez les nous et on pourra comparer réglementairement !
Celle prévue et clairement donnée par l'article 25e):
DĂ©signation du syndic ou,ce qui revient au mĂŞme, nomination du syndic
le 3em alinéa de D28 indique :
Le syndic peut être de nouveau désigné par l'assemblée générale pour les durées prévues à l'alinéa précédent
oĂą voyez vous le terme "renouvellement"
citation: Ecrivez avec ce lien à l'ARC (dont je suis moi même adhérent) à vos associations ou syndicats et vous verrez bien que j’ai raison,….
comme vous êtes adhérent ,pourquoi ne posez vous pas vous même la question???? vous avez peur de la réponse
citation: Mauvais tricheurs.
 pas sympa du tout!!
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Édité par - felix1930 le 08 sept. 2009 14:18:12 |
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ALH14U
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Posté - 08 sept. 2009 : 21:37:08
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Désolé cher Rambouillet,
Mais ce que vous Ă©crivez c'est du "******",.....
Il ne m'étonne pas que vous puissez écrire que n'importe quoi est écrit sur un site officiel de la République Française, qui explique selon les textes de loi en annexe la méthode à prendre en matière de convocation pour changer de syndic.
C'est vrai et vous en faites la démonstration, le respect, l'humiilté se perdent devant les administrations et leurs portes paroles comme ce site.
Même si elles en ont une (grande) part de responsabilté, car certains fonctionnaires ne sont pas brillants, c'est bien malheureux,... à cette administration de réagir, me direz vous....
J'aimerais savoir quelles questions vous mettez Ă l'ordre du jour de vos AG lors du renouvellement, pour qu'un des immeubles qui le souhaite puisse changer de syndic ?
Est ce secret, vous qui répondez si souvent, ne voulez vous pas montrer votre savoir (faire) ?
A prirori felix, vous et gedehem n'avez rien proposé comme résolution !
*** modération ***
SVP laissez les animaux de compagnie en dehors du débat
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Édité par - quelboulot le 08 sept. 2009 23:01:36 |
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ainohi
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Posté - 08 sept. 2009 : 22:49:02
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citation: Initialement posté par ALH14U
Désolé cher Rambouillet,
Mais ce que vous Ă©crivez c'est du "******",.....
Il ne m'étonne pas que vous puissez écrire que n'importe quoi est écrit sur un site officiel de la République Française, qui explique selon les textes de loi en annexe la méthode à prendre en matière de convocation pour changer de syndic.
C'est vrai et vous en faites la démonstration, le respect, l'humiilté se perdent devant les administrations et leurs portes paroles comme ce site.
Même si elles en ont une (grande) part de responsabilté, car certains fonctionnaires ne sont pas brillants, c'est bien malheureux,... à cette administration de réagir, me direz vous....
J'aimerais savoir quelles questions vous mettez Ă l'ordre du jour de vos AG lors du renouvellement, pour qu'un des immeubles qui le souhaite puisse changer de syndic ?
Est ce secret, vous qui répondez si souvent, ne voulez vous pas montrer votre savoir (faire) ?
A prirori felix, vous et gedehem n'avez rien proposé comme résolution ! Traiter de ******ce qu'écrivent d'autres intervenants, ce n'est pas faire preuve d'humilité.
La République et son Administration sont certes très respectables, mais ce n'est pas leur faire injure que de contester la pertinence de textes d'information émis par l'administration. Cette contestation a été faite par rambouillet et felix en des termes mesurés et elle est fondé sur des arguments très sérieux.
Lorsqu'on doit désigner le syndic pour la période s'ouvrant à l'expiration du mandat en cours, une seule résolution suffit en des termes tels que :
"DĂ©signation du syndic pour X an(s) Ă compter du ..., se propose(nt) pour recevoir mandant selon contrat(s) joint(s) en annexe : X ..., Y ..."
Lorsqu'on envisage de révoquer le syndic en cours de mandat, il est préférable de procéder à deux votes distincts. Il est alors judicieux de soumettre à l'assemblée d'abord les candidatures en remplacement du syndic actuel au cas où celui-ci serait révoqué et ensuite la proposition de révocation du syndic en place. En procédant aux votes dans cet ordre, on prévient le risque de révoquer le syndic actuel et de ne pas parvenir à décider d'un successeur. Cas d'école peut-être, mais tout peut arriver. |
Édité par - quelboulot le 08 sept. 2009 23:03:47 |
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GĂ©dehem
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Posté - 08 sept. 2009 : 23:40:32
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ALH14 :
LA question qui doit ĂŞtre inscrite Ă l'ODJ est :
"- DĂ©signation du syndic" (propostions jointes)
Vous pouvez prévoir une résolution :
"Le syndic sera Ă©lu pour un mandat d'un an Ă compter du (date AG) jusqu'au ..(Date AG + 1 an + 30 jours fin de mois)."
... mais celle-ci peut être directement proposée et adoptée en séance.
A noter que la question est exactement la même en présence de candidatures multiples : il s'agit de désigner LE syndic, LE mandataire du syndicat, peu importe qu'il y ait 1 ou 3 propositions, dont celle du sortant qui postule au même niveau que les 2 autres.
ainohi :
La révocation du syndic n'intervient qu'en cours de mandat. C'est l'équivalent d'un licenciement mais appliqué au mandat.
En outre, comme pour un licenciement, elle doit être dument motivée, motifs rapportés au PV. A défaut, comme pour un licenciement, la révocation sera jugée abusive, sans cause réelle ou sérieuse.
Autant dire que dans la pratique la révocation du syndic est rarissime, totalement à la marge.
Dans l'hypothèse où le syndicat révoquerait le mandat du syndic avec des motifs légitime, il est évident que, d'une part la question de la révocation et les motifs seront inscrits à l'ODJ, mais que la désignation du futur syndic le sera aussi. Il y a donc bien, et quasi obligatoirement, 2 questions.
- révocation du syndic ( motifs)
- désignation du syndic (proposition(s) jointe(s)
Tout autre est la non reconduction du syndic sortant.
Lorsque le mandat du syndic sortant arrive à échéance et qu'il convoque une AG destinée à décider d'un nouveau mandat, la chose est tout autre.
2 possibilités :
- il est seul candidat Ă sa succession.
- il y a un autre candidat, le syndicat ne souhaitant pas désigner à nouveau le sortant.
Dans ces 2 cas il n'y a qu'une seule question :
- DĂ©signation du syndic (proposition(s) jointe(s).
Il n'y a pas un vote sur un "non renouvellement", qui n'existe pas !
La convocation d'une AG prévoyant à l'ODJ la désignation du syndic entraine automatiquement à la date de l'AG échéance du mandat du syndic sortant (D.art.46)
Si un nouveau syndic est Ă©lu il est syndic en titre pour un autre mandat..
Si le sortant seul candidat n'est pas élu le syndicat est dépourvu de syndic, de mandataire.
Lorsque le sortant présente à nouveau sa candidature il doit joindre son projet de "contrat de mandat" même s'il est seul candidat.
S'il y a 2 candidatures (sortant et un autre) il y aura 2 propositions.
S'il n'y a qu'une seule nouvelle proposition c'est que le sortant ne se représente pas, n'est pas candidat.
Dans tous ces cas de figures, la désignation du syndic entraine automatiquement la fin du mandat précédent sans qu'il soit nécessaire de voter un "non renouvellement" qui n'existe pas !
On est désigné syndic ou pas.
- Si le sortant est désigné à nouveau, il part pour un nouveau mandat, le précédent ayant pris fin automatiquement.
- Si le sortant n'est pas désigné et qu'un autre candidat est élu, le sortant n'est plus rien, son mandat précédent ayant pris fin automatiquement à la désignation du nouveau syndic !
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Édité par - Gédehem le 08 sept. 2009 23:50:00 |
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Posté - 09 sept. 2009 : 08:34:43
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ALH14U, comme je l'ai dit plus en avant dans ce topic : lorsqu'un syndicat veut changer de syndic dans un fonctionnement normal :
* d'abors cela se prépare par la recherche d'un autre syndic par le ou les copros qui veulent en changer
* envoyer plusieurs semaines avant la date prévisible de l'AG une LRAR au syndic en y joignant le projet de contrat de ce syndic proposé, lui demandant de mettre ce projet à l'ordre du jour sous la résolution : "désignation du syndic" citation: Article 10
A tout moment, un ou plusieurs copropriétaires, ou le conseil syndical, peuvent notifier au syndic la ou les questions dont ils demandent qu'elles soient inscrites à l'ordre du jour d'une assemblée générale. Le syndic porte ces questions à l'ordre du jour de la convocation de la prochaine assemblée générale. Toutefois, si la ou les questions notifiées ne peuvent être inscrites à cette assemblée compte tenu de la date de réception de la demande par le syndic, elles le sont à l'assemblée suivante.
* normalement le syndic en exercice met à l'ordre du jour le point "désignation du syndic" en y joignant le projet de contrat du syndic proprosé et son propre projet de mandat si lui, syndic actuel, souhaite être candidat à cette désignation.
* à l'AG, les syndic candidats sont entendus l'un derrière l'autre, puis ils sont priés de rester à l'écart le temps du vote
* le vote de l'AG se fait dans un premier temps à l'article 25 en votant pour l'un ou pour l'autre. Eventuellement il est procédé à un second tour à la majorité 25-1 pour celui ou ceux qui aurait obtenu 33% des voix des copros.
Pour une révocation en cours de mandat le processus est différent et dans ce cas, il faut 2 points :
* révocation du syndic X.....
* désignation du syndic |
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felix1930
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Posté - 09 sept. 2009 : 10:45:06
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en + si besoin Ă©tait
Recommandation 15 relative à la désignation du syndic.....et aux initiatives à prendre en cas de révocation ou de démission du syndic
extraits de II sur la révocation ou la démission du syndic
Recommande:
1) si l'AG décide la révocation la révocation du syndic : que l'AG prenne, en même temps, la décision de nommer le nouveau syndic de manière à éviter toute discontinuité dans les fonctions.
En conséquence:
* l'ordre du jour devra comporter deux questions séparées,la première relative à la révocation du syndic en fonction,le seconde ayant pour objet la nomination du nouveau syndic;un vote séparé devra intervenir sur chacune d'elles si une réponse positive est donnée à la première question.
.................................../..............
2) Si le syndic envisage de donner sa démission
...................../...................
* (il) convoque l'AG avec,Ă l'ordre du jour,les deux questions suivantes;
< démission du syndic à compter du.....> ; <désignation du nouveau syndic à compter du....... > |
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GĂ©dehem
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Posté - 09 sept. 2009 : 11:22:33
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Important de rappeler ce point :
- Révocation et démission s'entendent en cours de mandat , bien avant son terme, pour des raisons impératives puisque devant être motivées.
Le syndic qui convoque l'AG annuelle avec la question "désignation du syndic" sans présenter sa candidature ne démissionne pas : il est à échéance de mandat et ne se présente pas pour un nouveau.
Même chose si le syndicat ne souhaite pas désigner à nouveau le sortant et qu'il y a un autre candidat. La non désignation 'à nouveau' du sortant n'est pas "révocation" puisque le mandat du sortant est à échéance de l'AG appelée à désigner le syndic. |
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ALH14U
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Posté - 09 sept. 2009 : 22:08:13
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Mille excuse, je n’ai pas rêvé, depuis 10 ans nous avons changé 2 fois de syndic (+ 1 administrateur judiciaire), et à chaque fois, et avec certitude pour la dernière fois qui a avorté le conseil syndical et le syndic avaient prévu deux questions sur la convocation
Cela correspondant exactement aux consignes du site service public, j’étais sûr d’avoir raison,
Toutes mes excuses, puisqu’apparemment d'autres syndicats (le plus grand nombre ?) préfèrent la mise en concurrence dès le départ.
Il y a plusieurs façon de faire,… c’est vraiment curieux un règlement de copropriété permettant à chaque agence ou chaque conseil syndical d’opter pour des variations de pratiques dans les convocations et les décisions aussi importantes !
Si personne n’a eu la majorité au premier tour, au deuxième tour, vous gardez tous les contrats (par exemple 3) ou bien vous en éliminez, comment faîtes vous ? S’il y a plusieurs contrat le syndic sortant non élu au premier tour a toutes les chances de se maintenir s’il y a dispersion des voix et s’il a gardé certains fidèles.
Je demanderais à l’ARC une harmonisation des pratiques métiers dans la gestion des immeubles qui me paraît souhaitable sur cette simple question. La mise en concurrence à chaque fois lors de renouvellement souhaité par le conseil syndical notamment éviterait sans doute éviterait la demande d’administrateur, en obligeant le syndic à joindre les autres contrats qu’il aurait forcément reçu, pourquoi pas ?
Je signale également dès à présent au site service public, que leur affirmation et présentation n’est qu’une possibilité,.. et qu’il existe aussi la mise en concurrence dès le premier vote, afin que le webmester en tienne compte, pour ceux qui préfèrent attendre la fin du mandat. Personnellement dans mon travail je me réfère beaucoup aux sites des Ministères qui pour moi interprètent le droit et les pratiques de façon correcte. Il y a là effectivement un gros problème si la pratique est tellement déviante et diverses à celle indiquée. Même si en petit caractère une réserve est formulée !
Que veulent dire
gedehem par
c'est à l'AG de déterminer quelle candidature elle va examiner en 1er.
l'AG, sous l'animation du PDT, débat et décide par QUI elle va commencer le vote, le candidat A ou le candidat B.
Le choix étant fait, le pdt de séance fait procéder au vote sur le candidat retenu majoritairement.
Votre cas s’applique quand le vote a lieu au dernier jour du mandat, mais en fait il est recommandé un peu partout d’anticiper la fin du mandat, et il s’agit alors d’une révocation.
C’est cela qui doit expliquer la différence des pratiques (révocation en presque fin de mandat ou concurrence à la fin) et des points de vue, puisque je note qu’en cas de révocation felix indique qu’il y a deux votes !
Votre formule du dernier moment est assez dangereuse me semble t’il !
Mais après tout pourquoi pas !
J’ai demandé au site services publics s’il confirmait une obligation quand a avoir deux questions, etr repoussait la solution que vous préconisez ….. je vous informerais de la réponse,…
Mais ils me répondront sans doute qu’ils préconisent une révocation afin la fin du mandat, même si la mise en concurrence en fin de mandat peut être priviligié par certains
Nous arrivons à expliquer ainsi les différences de pratique et de vécu. Excusez ma virulence, le site service public m’a sans doute induit en erreur vis à vis de vos dires et de plus je trouve ces différences de pratiques, cette hétérogénéité aléatoire entre syndicat et syndics très anormale.
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GĂ©dehem
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Posté - 09 sept. 2009 : 23:44:44
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Désolé, mais vos avez sauté de nombreux épisodes pourtant postés sur ce site !
Voyez D.art.46 : lorsqu'une AG est appelée à désigner le syndic c'est que le mandat du sortant arrive à échéance.
Comme on ne connait pas par avance la date précise de l'AG annuelle, le mandat du syndic est toujours donné pour une période plus longue, par sécurité pour le syndicat !
Exemple sur ce que je préconise pour un mandat d'un an, conforme à la recommandation 15 de la CRC :
"Mandat d'UN an Ă compter date AG + 1 an + 30 jours fin de mois"
Ce qui donne pour une AG (mettons) au 15.04.09 :
" Mandat d'UN an Ă compter du 15.04.2009 jusqu'au 31.05.2010"
L'AG 2010 devant se tenir en gros mi avril, cela laise une marge de manœuvre au syndic s'il devait convoquer pus tard, en attendant des devis par exemple.
Mettons qu'il convoque pour le 27.04.2010, il sera désigné pour un an a/c du 27.04.10 jusqu'au 31.05.11. Et ainsi de suite .....
Notez qu'il n'y a pas "révocation" du mandat précédent pour les jours qui, en théorie, restaient.
D.art.46 intervient ici pour préciser un point important trop ignoré :
lorsque l'AG est expressément convoquée pour désigner le syndic mais que l'AG n'en désigne pas, le syndicat est dépourvu de syndic !
Ceci veut dire explicitement que le mandat du sortant prend fin automatiquement lors de cette AG dans 2 cas :
- l'AG ne désigne personne, le mandat du sortant est échu, plus de syndic.
- l'AG désigne un nouveau syndic, le mandat du sortant prend fin également, ne pouvant y avoir 2 mandats pour 2 mandatires sur une même période, même très courte.
Il n'y a donc pas "révocation" du sortant, pas plus qu'il n'y a "non renouvellement", un mandat de syndic n'étant pas renouvelable.
Une seule question : "DĂ©signation du syndic : proposition(s) jointe(s)".
Autrement dit, le seul fait de convoquer une AG avec à l'ODJ la question "désignation du syndic" a signifie pour les copropriétaires que le mandat du sortant prendra fin à cette AG, .... et qu'il devront le désigner s'il est seul candidat.
pour ce qui concerne le choix du candidat (syndic, choix entreprise, etc (propositions multiples)) par qui commencera le vote :
C'est à l'AG de le décider ...sur proposition de celles et ceux qui ont procédé aux recherhes et tractations commerciales !
Il est évident que si c'est vous qui avez contacté 3 sydics, vu leurs capacité, les intervenants, leurs proposition, qui avez négocié les proposition de contrat, vous avez une préférence pour celui-là , qui répondrait le mieux aux attentes du syndicat.
C'est à ces personnes de faire leur rapport, d'expliciter leur préférence, en particulier en soulignant les points qui sont plus favorables à celui-ci !
Lorsqu'on change de syndic, que le syndicat est organisé et que l'AG est bien préparée par le CS, on devrait avoir un consensus majoritaire qui se dégage dès le 1er tour sur le candidat retenu pour le 1er vote !
Je vais même plus loin, l'ayant préconisé ici et là :
Lorsqu'il y a des choix importants pour le syndicat, je pense ici à des travaux et à la désignation du syndic, l'organisation par le CS d'une réunion d'information avant l'AG est un plus extraordinaire !
Il n'y a pas de vote, pas de choix. Mais cela permet sur tels travaux et/ou sur tels candidats syndic d'informer tout le monde, de distribuer une note d'info, de répondre aux questions précises sur ces points.
De ce fait, lorsqu'on arrive en AG, instance décisionnelle, on ne passe pas des heures à discuter de la couleur de la porte d'entrée alors qu'il y a des points plus importants parmi les 23 à l'ODJ .....
De nombreux syndicats fonctionnent comme cela !
Il est certain que cela nécessite un investissement de tous, dont du CS.
HĂ©las, c'est loin d'ĂŞtre le cas partout ...... 
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Édité par - Gédehem le 09 sept. 2009 23:48:51 |
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ALH14U
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Posté - 13 sept. 2009 : 20:59:13
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Je dois obtenir une réponse du site services publics :
Message du 09/09/09 21:52
> De : renseignementadministratif.sp@service-public.fr
> A : ALH14@gggggggg
> Copie Ă :
> Objet : Merci de l'intérêt porté à service-public.fr.
>
> Le département messagerie de service-public.fr vous remercie de votre message.
>
Vous recevrez une réponse dans un délai moyen de 3 jours. Si ce délai devait exceptionnellement être supérieur, vous recevrez un courriel pour vous en avertir.
Donnez votre avis sur les Ă©volutions de servicepublic.fr : consultation en ligne sur foruminternet.org : http://forums.foruminternet.org/for...lay.php?f=33
Merci de ne pas répondre à ce message.
Equipe messagerie
service-public.fr
et
12/09/2009 22 :10
Vous avez envoyé une question au service messagerie de service-public.fr il y a 3 jours.
En raison d'un flux important de messages, nous ne sommes pas en mesure de vous répondre dans les délais annoncés.
Nous répondons actuellement dans un délai d'environ 5 jours.
Nous sommes désolés du désagrément occasionné par ce retard et vous remercions pour votre compréhension.
Nous mettons tout en oeuvre pour améliorer ce service.
Merci de ne pas répondre à ce message.
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Pour le Site services public : deux formes nous sommes tous d’accord
Le changement de syndic suppose la tenue d'une assemblée générale dûment convoquée à cet effet. Il peut prendre deux formes différentes :
· en cours de mandat, la révocation ;
· à l'expiration du mandat, le non renouvellement de celui-ci.
Dans les deux cas, le vote est acquis à la majorité des voix de tous les copropriétaires.
Et deux questions quelque soit la forme : selon le site
Attention : le risque réel de cette procédure est l'ouverture d'une vacance du poste, lorsque le syndic cesse ses fonctions sans qu'ait été élu son successeur : plus personne n'est alors compétent dans la copropriété pour convoquer l'assemblée qui déciderait de son remplacement.
Aussi la commission relative à la copropriété recommande-t-elle que l'assemblée qui décide la révocation ou le non-renouvellement du mandat du syndic désigne en même temps son successeur.
L'ordre du jour doit donc comporter deux questions : la première portant sur la révocation ou le renouvellement du mandat du syndic, la seconde ayant pour objet la nomination de son remplaçant ; il convient de notifier en même temps que l'ordre du jour les conditions essentielles du nouveau contrat de syndic.
---------
-
C'est une recommandation certes, et apparemment de nombreux syndics ne suivent pas la recommandation si j'en juge vos témoignages !
En fait s’il y a deux méthodes, l’une la révocation en cours de mandat, l’autre la mise en concurrence en fin de mandat, avec un ordre pour les candidatures dites vous, cela m’intéresse bigrement et me permettra de savoir se qui était prévu par le conseil syndical et LE SYNDIC qui nous convoquait lors de notre assemblée générale en 2008 conduisant à un administrateur judiciaire. Il y avait deux votes successifs prévus dans la convocation (comme l’indique Rambouillet et le site services publics). Etonnant et peu professionnel pour un syndic de convoquer les copropriétaires à une révocation certaine, sans prévoir les contrats de remplacement d’autres agences puisque personne ne voulait renouveler le mandat de l’agence et de demander lui même la mise en administration judiciaire en se plaignant qu’il n’ avait reçu les contrats (qu'il se devait de joindre ou de demander au conseil syndical !)?
Enfin on verra ce que diront les promoteurs du site « services publics » qui eux préconisent deux questions et deux votes QELQUE SOIT la date d’échéance du mandat et si une recommandation est non appliquée elle devrait être abandonnée et ne pas figurer en trompant éventuellement r le public !
Il m’a bien étonné de savoir que certains portaient mention d’une fin de mandat avec une période de passation au cas où !
L’ARC effectivement semble conseiller également un seul vote ! dans ce premier lien
http://www.unarc.asso.fr/site/abus/.../abus453.htm
Naturellement ce procédé, voire cette " manœuvre ", n’est pas conforme à la loi de 1965 et à son décret d’application du 17 mars 1967 article 11-4° (en cas de concurrence, les contrats relatifs à un même problème - ici l’élection du syndic - doivent évidemment être regroupés sous la MEME question).
Puis c’est moins clair dans le second lien de l’UNARC :
http://www.unarc.asso.fr/site/abus/.../abus247.htm
En fait, les syndics doivent procéder ainsi : prévoir une seule question sur la désignation du syndic avec mise en concurrence éventuelle exprimée ainsi :
" nouvelle désignation du syndic X
désignation du syndic Y "
A priori l’UNARC ne dissocie pas les deux situations de révocation en cours de mandat ou de concurrence en fin de mandat, comme vous le faîtes et comme le décrit la site Services Publiques.
Cela n’est pas inintéressant et même certainement utile d’approfondir la question et d’harmoniser les pratiques !
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ALH14U
Contributeur senior
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Posté - 26 sept. 2009 : 22:31:29
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RĂ©ponse du 14/09/2009
Bonjour,
Le département messagerie du site service-public.fr se propose d'apporter aux usagers un premier niveau d'information relatif aux demandes de renseignement administratif.
L'équipe en charge de la réponse aux messages n'est pas en mesure de répondre de façon appropriée à votre question.
Néanmoins, vous pouvez contacter un informateur des Centres interministériels de renseignements administratifs (CIRA) - demandez un agent spécialisé du secteur "Logement" - par le biais du numéro d'appel unique "3939" (coût d'un appel local, depuis un poste fixe), accessible du lundi au vendredi de 8h30 à 17h30.
Préciser que votre appel fait suite à un courriel adressé sur le site service-public.fr
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Donc finalement pas d’avis sur la question par courrier !
Personne n'a pris contact avec moi, j'avais donné mes coordonnnées !
Par contre ce site interne des services publics, auquel j’ai envoyé nos échanges de courriels n’a pas changé d’un « iota ».
VOS DROITS ET DÉMARCHES : Logement
Quelle est la procédure à suivre pour changer de syndic ?
Elu par l'assemblée générale des copropriétaires, le syndic est chargé d'administrer l'immeuble. La durée de ses fonctions ne saurait excéder trois années.
Le changement de syndic suppose la tenue d'une assemblée générale dûment convoquée à cet effet. Il peut prendre deux formes différentes :
· en cours de mandat, la révocation ;
· à l'expiration du mandat, le non renouvellement de celui-ci.
Dans les deux cas, le vote est acquis à la majorité des voix de tous les copropriétaires.
Attention : le risque réel de cette procédure est l'ouverture d'une vacance du poste, lorsque le syndic cesse ses fonctions sans qu'ait été élu son successeur : plus personne n'est alors compétent dans la copropriété pour convoquer l'assemblée qui déciderait de son remplacement.
Aussi la commission relative à la copropriété recommande-t-elle que l'assemblée qui décide la révocation ou le non-renouvellement du mandat du syndic désigne en même temps son successeur.
L'ordre du jour doit donc comporter deux questions : la première portant sur la révocation ou le renouvellement du mandat du syndic, la seconde ayant pour objet la nomination de son remplaçant ; il convient de notifier en même temps que l'ordre du jour les conditions essentielles du nouveau contrat de syndic.
Si malgré tout le syndic cesse ses fonctions sans qu'ait été élu son remplaçant, tout intéressé peut présenter une requête au président du tribunal de grande instance afin qu'il désigne un administrateur provisoire notamment chargé de convoquer une assemblée en vue de la désignation du syndic. Les fonctions de cet administrateur provisoire cessent de plein droit à compter de l'acceptation de son mandat par le syndic désigné par l'assemblée générale.
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felix1930
Contributeur vétéran
1050 message(s)
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33
Posté - 27 sept. 2009 : 13:30:08
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citation: posté par ALH14U le 26.09.09 -22:31:29
L'ordre du jour doit donc comporter deux questions : la première portant sur la révocation ou le renouvellement du mandat du syndic, la seconde ayant pour objet la nomination de son remplaçant ; il convient de notifier en même temps que l'ordre du jour les conditions essentielles du nouveau contrat de syndic.
rien ne nouveau c'est que nous vous avons indiqué,à plusieurs reprises dont l'une reprennait une des recommandations de la Commission relative à la copropriété
citation: extraits de II sur la révocation ou la démission du syndic
Recommande:
1) si l'AG décide la révocation la révocation du syndic : que l'AG prenne, en même temps, la décision de nommer le nouveau syndic de manière à éviter toute discontinuité dans les fonctions.
En conséquence:
* l'ordre du jour devra comporter deux questions séparées,la première relative à la révocation du syndic en fonction,le seconde ayant pour objet la nomination du nouveau syndic;un vote séparé devra intervenir sur chacune d'elles si une réponse positive est donnée à la première question |
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ALH14U
Contributeur senior
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Posté - 27 sept. 2009 : 21:43:34
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On est tous d'accord.
Sinon il y a effectivement deux cas de figures possibles, il faut savoir dans lequel est embarqué la copropriété !
Tant mieux.
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Posté - 28 sept. 2009 : 08:23:01
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alh14u vous dites : citation: On est tous d'accord TOUS : ce n'est pas tout Ă fait vrai ... 
en effet, dans le cadre habituel de la gestion, lorsqu'un syndic a été élu pour un an, l'année suivante s'il n'y a ni demande de révocation par l'AG, ni démission avant terme du syndic, l'ordre du jour comporte une seule question : désignation du syndic, même s'il y a plusieurs candidats dont l'ancien. |
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ALH14U
Contributeur senior
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36
Posté - 30 sept. 2009 : 22:26:16
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Rambouillet,
Relisez la question :
Comment changer de syndic ?
Il faut donc 2 questions,
Nous sommes tous d'accord et vous aussi ! |
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Posté - 01 oct. 2009 : 08:22:15
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ALH14U, merci de ne pas répondre pour moi. Je suis assez grand pour m'expliquer, ce que j'ai fait. Et si vous lisez bien vous constaterez que nous sommes encore plusieurs à être du même avis.
et je répète ma position pour laquelle on n'est pas obligé d'être d'accord :
* lorsque le mandat d'un syndic arrive à expiration, lors de l'AG on inscrit une seule résolutrion : désignation du syndic et on présente autant de projets de mandat que l'on veut, mais 2 c'est plus simple pour le choix.
lors des écrits, plusieurs opinions/conseils ont été présentés maintenant leader13 fait son choix parmi les réponses que nous lui avons fourni. |
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ALH14U
Contributeur senior
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38
Posté - 01 oct. 2009 : 22:17:00
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Lisez le souhait de leyder, ... il semble déjà fait, pourquoi vous obstinez à répondre peût être juste mais à coté de la demande.
Lors de la prochaine assemblée générale de notre copropriété, la plupart des propriétaires souhaiterait changer de gestionnaire.
Il demandait s'il fallait plusiseurs contrats,
Donc il faut répondre à sa demande,.. vous êtes pourtant un habitué,...
Le but n'est pas de se répondre bêtement !
Ce Monsieur doit être perdu ou bien s'amuser (espérons le) en nous lisant, et nous considérer comme de beaux ..... tous les deux !
Sans rancune !
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Posté - 02 oct. 2009 : 08:16:31
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ALH14U je ne vais pas polémiquer avec vous.... mais je vais remettre les choses en ordre comme vous le dites.
Donc voilĂ la question de leader13 (qui n'est jamais revenu sur cette question et si cela se trouve ne lit plus ce post) citation: Bonjour Ă tous,
Lors de la prochaine assemblée générale de notre copropriété, la plupart des propriétaires souhaiterait changer de gestionnaire.
Lors de la mise en place de la résolution, sommes-nous obligés de présenter plus de deux contrats, compris le syndic actuel.
et un extrait de ma dernière réponse : citation: lorsque le mandat d'un syndic arrive à expiration, lors de l'AG on inscrit une seule résolutrion : désignation du syndic et on présente autant de projets de mandat que l'on veut, mais 2 c'est plus simple pour le choix.
et leadre13 ne semblant plus lire ce post, adieu sur ce post ALH14U |
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ALH14U
Contributeur senior
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Posté - 02 oct. 2009 : 11:05:34
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Soyez Cartésien Rambouillet ,
Leader12 se désinteresse de sa question (il a sans doute obtenu satisfaction (?) en la posant), mais d'autres lisent nos post et se demandaient si le forum service public avait tord d'indiquer deux votes successifs pour le changement de syndic, ce que vous prétendiez plus ou moins !
J'avoue du coup que pour le deuxième vote je n'ai pas trop compris véritablement comment les copropriétaires font quand lors du premier vote le syndic a été sorti et que plusieurs contrats sont proposés lors de la deuxième décision. Mais c'est initule d'insister car vraiment chacun peut avoir raison et bien pratiquer car il n'y a pas de référentiel en la matière.
Bous avons en 10 ans changé trois fois et à chaque fois un seul contrat était proposé (pré selection par le coseil syndical), je crois que c'est l'idéal quand un conseil syndical fonctionne bien.
Le nôtre fonctionement mal, une des Agences sachant être non renouvellée nous a mis illégalement (j'insiste !) en administration judiciaire pour nous punir (voir autres mails).
Donc il faut bien préparer :
Longtemps Ă l'avance,
Contrat du ou des probables nouveaux syndics en R AR et vérifier la réception (coup de la lettre du Président de votre conseil syndicla était vide de contrats ! (fait deux fois de suite par la même agence !!!))
et croiser les doigts !
Derniers conseils : Ne pas voter le quitus lors de cette AG, ni l'approbation des comptes.
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