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BAILBAIL
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 Posté - 06 sept. 2009 : 12:51:10
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Bonjour,
je viens de recevoir la convocation à l'AG pour approuver des comptes arrétés au 31 décembre d'une copropriété de 15 appartements, 4 cabinets et deux maisons ( soit 9 mois aprés cloture!!!)
dans la situation reçue, je constate que les frais de syndic, initialement répartissables en charge générale sont passés en charges spéciales et que la répartition ne suit pas le réglement de copropriété.
Le syndic m'indique qu'il y a eu délibération en AG, mais il ne sait plus quand, ni n'a modifié le réglement de copro!!!!
puis-je remettre cette répartition en question et comment vérifier les dires du syndic?
Merci pour vos réponses.
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Posté - 06 sept. 2009 : 13:33:32
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citation: puis-je remettre cette répartition en question et comment vérifier les dires du syndic?
Merci pour vos réponses. oui.
1 -Commencez par demander au syndic la copie du Pv de l'AG qui "aurait" modifié ce mode de répartition des charges.
2 - si ce document vous est présenté, vérifiez si vous étiez copropriétaire à la date de l'AG.
3- sinon, demandez au syndic si cette modification de répartition des charges a été inscrite auprès du service des hypothèques et si le RC a été "officiellement" modifié.
Si, non, et bien cette modif votée en AG n'est opposable qu'aux copropriétaires à la date de l'AG... pas à ceux qui l'ont été depuis cette date...
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Édité par - nefer le 06 sept. 2009 17:07:50 |
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BAILBAIL
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 2
Posté - 06 sept. 2009 : 17:12:41
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Je viens d'acquérir ce logement ( sept 08 ) et l'acte notarié comme le carnet d'entretien stipule que le réglement de copropriété n'a jamais été modifié.
que vaut ce changement de régle de répartition? |
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3
Posté - 06 sept. 2009 : 18:28:58
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lorsque vous avez acquis ce logement, le notaire a du vous remettre un RdC (c'est obligatoire). Si rien n'a été modifié par AG depuis (ce qui semble être le cas), c'est celui en votre possession qui est opposable au syndic.
donc demandez au syndic de respecter le RdC et au besoin recalculer les provisions et enoyer votre chèque en retour avec explications... |
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BAILBAIL
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4
Posté - 26 sept. 2009 : 15:04:38
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L'AG a eu lieu jeudi.
Dans mes préparatifs, j'ai analysé toutes les factures, en ai trouvé cinq abusives de la part du syndic, qui ose nous facturer des frais de tenue d'assemblée, des frais de préparation d'AG, de rédaction du pv d'AG et tous les ans une provision pour fascicules de comptes...jamais régularisée....
De même, je voulais ajourner l'approbation des comptes demandant au syndic de revoir la répartition des charges selon le RC et non selon la nouvelle grille approuvée en AG ( 1979 ) mais jamais publiée au bureau des hypothéques. Le syndic m'a ri au nez disant que la nouvelle répartition était plus équitable et qu'elle avait été décidée en AG donc valablement modifiée....
Approbation des comptes par 60% pour
Tout cela m'énerve, vu le travail effectué et le menfoutisme des copro.
J'ai quand même obtenu d'être élu au CS et devrais en prendre la présidence.
Que puis-je faire par faire admettre cette rectification, sachant que l'on se retrouve dans une situation abérante où les propriétaires des 2 maisons se retrouvent majoritaires en voix en payant moins de 5% des charges??????????
Pensez vous que je puisse recalculer mes charges selon le RC ( qui m'est seul opposable ), vu ma position de président du CS??
Comment faire admettre qu'un vrai CS veut jouer pleinement son rôle à un syndic qui régne en maître absolu depuis 32 ans? Par où commencer??
Merci pour votre aide. |
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Posté - 26 sept. 2009 : 18:57:51
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citation: Pensez vous que je puisse recalculer mes charges selon le RC ( qui m'est seul opposable ), vu ma position de président du CS?? Aucun droit particulier au pt du Cs... ni de "cuissage", ni autre... 
La seule solution, si l'AG ne vous "suit pas" semble-t-il ... est d'intenter une action à titre individuel ou "groupée" avec d'autres personnes dans votre situation et qui souhaitent revenir à la règle applicable... Action devant le TGI avec présence obligatoire d'avocat...
Renseignez-vous auprès d'associations de type ARC ou de l'ADIL ou de l'UNPI... le syndic est en tort, mais il faut savoir qui doit être "attaqué"... le syndic en tant que tel, le syndicat... ????
Préparez un dossier le plus complet et étayé possible et avant d'intenter une action faites adresser un courrier via lettre d'avocat au syndic en précisant que sa responsabilité est engagée sur le vote non réglementaire qu'il a fait effectuer à l'AG... c'est tout de même LUI le "sachant".
Peut-ĂŞtre qu'il reverra sa position Ă ce moment lĂ ...
Et engagez dès à présent la recherche d'un nouveau syndi pour la prochaine AG en lui explicant la situation actuelle de la copropriété |
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ainohi
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6
Posté - 26 sept. 2009 : 19:18:31
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citation: Initialement posté par BAILBAIL
L'AG a eu lieu jeudi.
Dans mes préparatifs, j'ai analysé toutes les factures, en ai trouvé cinq abusives de la part du syndic, qui ose nous facturer des frais de tenue d'assemblée, des frais de préparation d'AG, de rédaction du pv d'AG et tous les ans une provision pour fascicules de comptes...jamais régularisée....
De même, je voulais ajourner l'approbation des comptes demandant au syndic de revoir la répartition des charges selon le RC et non selon la nouvelle grille approuvée en AG ( 1979 ) mais jamais publiée au bureau des hypothéques. Le syndic m'a ri au nez disant que la nouvelle répartition était plus équitable et qu'elle avait été décidée en AG donc valablement modifiée....
Approbation des comptes par 60% pour
Tout cela m'énerve, vu le travail effectué et le menfoutisme des copro.
J'ai quand même obtenu d'être élu au CS et devrais en prendre la présidence.
Que puis-je faire par faire admettre cette rectification, sachant que l'on se retrouve dans une situation abérante où les propriétaires des 2 maisons se retrouvent majoritaires en voix en payant moins de 5% des charges??????????
Pensez vous que je puisse recalculer mes charges selon le RC ( qui m'est seul opposable ), vu ma position de président du CS??
Comment faire admettre qu'un vrai CS veut jouer pleinement son rôle à un syndic qui régne en maître absolu depuis 32 ans? Par où commencer??
Merci pour votre aide.
Les comptes ayant été approuvés, vous devez vous y soumettre, tout au moins provisoirement. Il vous est cependant possible de les contester devant le tribunal de grande instance, mais dans les deux mois suivant la notification du procès-verbal. Pour cela vous devrez constituer avocat. Le motif de l'annulation est que les dépenses n'ont pas été réparties conformément au règlement de copropriété et que les modifications qui lui ont été apportées mais qui n'ont pas été publiées au fichier immobilier ne vous sont pas opposables.
Votre action consistera Ă demander au tribunal :
- l'invalidation de l'approbation des comptes,
- une rectification de votre compte individuel
Les frais de tenue d'assemblée, des frais de préparation d'AG et de rédaction du pv d'AG sont peut-être conformes au contrat de mandat du syndic. En ce cas ils sont justifiés. Restera alors à renégocier ce contrat.
Il en est peut-être de même des fascicules de comptes (qu'est-ce ?), à cela près qu' une provision soit toujours être régularisée. |
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BAILBAIL
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7
 Posté - 26 sept. 2009 : 20:03:23
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Quelboulot, je ne demande aucun droit de cuissage ( vu l'age moyen des copro qui doit atteindre les 65 ans). Je pense simplement me décrédibiliser, en tant que pdt du CS, aux yeux des autres copro en contestant seul cette répartition.
Le changement de syndic, j'y pense depuis mon entrée dans cette copro, mais l'AG a voté l'an dernier pour un mandat de trois ans....
50% des copropriétaires sont là depuis 32 ans, de même que le syndic, ça crée des liens difficilement cassables : les copropriétaires se font piétiner ( 48 euros/m²/an de charges contre 21-23 de moyenne nationale sans chauffage collectif et sans luxe particulier ...au contraire ) et ne disent rien
Bref que du bonheur....... |
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GĂ©dehem
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8
Posté - 27 sept. 2009 : 02:23:29
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"Votre action consistera Ă demander au tribunal :
- l'invalidation de l'approbation des comptes,
- une rectification de votre compte individuel"
Attention Ă ne pas induire en erreur !
Il est de jurisprudence constante que l'approbation des comptes du syndicat n'entraine pas approbation des comptes individuels des copropriétaires.
Une action en contestation de comptes ne peut porter que sur un vice de forme dans la prise de décision. Le fait que l'AG approuve que le syndic impute des frais et honoraires jugés par ailleurs abusifs n'est pas vice de forme. C'est une ratification, une acceptation du syndicat.
Tout autre chose serait le refus de l'AG d'approuver ces frais et honoraires abusifs et d'assigner le syndic en restitution de ces sommes.
Concernant la répartition des charges dans les comptes individuels des copropriétaires elle ne peut être réalisée que sur la base des grilles de répartition mentionnées au RDC.
Eventuellement, une grille modifiée par une AG n'est opposable qu'aux seuls membres du syndicat à la date de la décision.
Voir sur ce point D.art.4, très clair.
Il revient à Baibail de procéder lui-même à la répartition des comptes approuvés selon les grilles prévues afin de calculer l'état réel de son compte personnel.
Le syndic ne peut rien recouvrer d'autre, n'ayant aucun moyen de justifier les sommes en plus qu'il vous réclamerait. Une mise en demeure serait destinée à faire peur, et c'est tout !
Puisque vous êtes au CS, et peut être désigné pdt, revoyez tout cela sereinement avec vos collègues, faites de l'information en évitant de brandir le sabre dès maintenant.
Mais si le syndic vous dit "Je vous fiche au tribunal", répondez-lui "Chiche, allons-y !!"
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BAILBAIL
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Posté - 27 sept. 2009 : 09:38:02
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GEDEHEM,
merci de m'en dire plus sur le point D art 4 |
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GĂ©dehem
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10
Posté - 27 sept. 2009 : 10:46:39
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bailbail, en qualité de conseiller syndical futur pdt de CS, merci d'avoir les textes sous le coudes L.65-D67, RDC) qui seront votre "bible".
"D.art.4 Tout acte conventionnel réalisant ou constatant le transfert de propriété d'un lot ou d'une fraction de lot, ou la constitution sur ces derniers d'un droit réel, doit mentionner expressément que l'acquéreur ou le titulaire du droit a eu préalablement connaissance, s'ils ont été publiés dans les conditions prévues par l'article 13 de la loi du 10 juillet 1965, du règlement de copropriété ainsi que des actes qui l'ont modifié.
Il en est de même en ce qui concerne l'état descriptif de division des actes qui l'ont modifié, lorsqu'ils existent et ont été publiés.
Le règlement de copropriété, l'état descriptif de division et les actes qui les ont modifiés, même s'ils n'ont pas été publiés au fichier immobilier, s'imposent à l'acquéreur ou au titulaire du droit s'il est expressément constaté aux actes visés au présent article qu'il en a eu préalablement connaissance et qu'il a adhéré aux obligations qui en résultent."
Ce qui signifie que les modifs d'un RDC non publiées ne s'imposent pas aux futurs acquéreurs qui n'en ont pas eu connaissance.
C'est un très grand classique !
La traduction pratique : ne vous sont opposables que les clauses/grilles de répartition publiées au fichier immobilier à la date de votre acquisition (d'où le RDC modifié annexé à vos actes), ainsi que les clauses/grilles de répartition non publiées mais dont le syndic a demandé l'annexion à vos actes (sens du dern.al.art.4)
Faute d'avoir été publiées ou annexées à vos actes, les éventuelles modifications du RDC ne vous sont pas opposables.
D'où l'impossibilité pour le syndic de justifier votre créance par une répartition qui ne vous concerne pas.
Vous devez (et le syndic aussi pour ce qui vous concerne) vous en tenir strictement au RDC publié et annexé à vos actes
D'autre part, c'est aussi un grand classique, l'approbation des comptes du syndicat n'entraine pas approbation du compte individuel de chaque copropriétaire.
Ici il faut se référer à D.art.45.1, qui le précise expressément.
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ETASPAK
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Posté - 27 sept. 2009 : 11:45:07
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Bonjour BAILBAIL,
Vous précisez :
« Que puis-je faire par faire admettre cette rectification, sachant que l'on se retrouve dans une situation aberrante où les propriétaires des 2 maisons se retrouvent majoritaires en voix en payant moins de 5% des charges?????????? »
Pouvez-vous être plus précis « les propriétaires des 2 maisons se retrouvent majoritaires en voix en payant moins de 5% des charges » sur cette situation ?
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BAILBAIL
Contributeur actif
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12
Posté - 27 sept. 2009 : 12:22:11
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Bonjour ETASPAK
oui, c'est exactement cela.
les 2 maisons ( environ 5000 tantiémes ) payent 5% des charges communes générales.
le RC dit répartition des charges selon le tableau ci aprés et le tableau se trouvant avant, le syndic selon ses dires a fait voter une nouvelle répartition et l'a fait approuver par l'AG. Mais cette nouvelle grille n'a jamais été publiée au bureau des hypothèques... |
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ETASPAK
Contributeur senior
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13
Posté - 27 sept. 2009 : 15:58:22
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Merci pour votre réponse BAILBAIL,
Donc si je comprends bien :
Une majorité de copropriétaires représentant 5000/10000 tantièmes payent uniquement 500/10000 tantièmes des charges générales communes.
Et l’autre majorité de copropriétaires représentant les 5000/10000 tantièmes payent les 9500/10000 tantièmes restant des charges générales communes.
Bien que cette nouvelle grille ne vous est pas opposable.
Uniquement le procès verbal de cette assemblée générale pourra vous confirmez les propos de votre syndic sur cette nouvelle grille.
Sachez néanmoins que votre syndic n’a pas besoin d’un nouvel accord de l’assemblée générale pour faire publier cette nouvelle grille au bureau des hypothèques.
Auquel cas, il est possible que l’article 12 de la loi du 10 juillet 1965 puisse s’appliquer dans votre cas (à vérifier auprès d’un avocat spécialisé dans le droit immobilier) :
« Dans les cinq ans de la publication du règlement de copropriété au fichier immobilier, chaque propriétaire peut poursuivre en justice la révision de la répartition des charges si la part correspondant à son lot est supérieure de plus d'un quart, ou si la part correspondant à celle d'un autre copropriétaire est inférieure de plus d'un quart, dans l'une ou l'autre des catégories de charges, à celle qui résulterait d'une répartition conforme aux dispositions de l'article 10. Si l'action est reconnue fondée, le tribunal procède à la nouvelle répartition des charges. »
Loi 65-557 du 10 juillet 1965 :
http://www.legifrance.gouv.fr/affic...on=rechTexte
DĂ©cret 67-223 du 17 mars 1967 :
http://www.legifrance.gouv.fr/affic...on=rechTexte
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ainohi
Contributeur vétéran
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Posté - 27 sept. 2009 : 18:15:53
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citation: Initialement posté par Gédehem
"Votre action consistera Ă demander au tribunal :
- l'invalidation de l'approbation des comptes,
- une rectification de votre compte individuel"
Attention Ă ne pas induire en erreur ! C'est vous qui induisez en erreur !
citation: Initialement posté par Gédehem
Il est de jurisprudence constante que l'approbation des comptes du syndicat n'entraine pas approbation des comptes individuels des copropriétaires. Ce n’est pas tout à fait cela. L’approbation des comptes implique l’acceptation par le syndicat des comptes individuels mais n’engage pas chaque copropriétaire envers le syndicat de sorte que chaque copropriétaire peut contester son compte individuel. Cependant, un copropriétaire qui aurait, par son vote, approuvé les comptes, ne peut, sans se contredire, contester ensuite son compte individuel. Pour rester être cohérent, il est très préférable qu’il s’oppose à l’approbation des comptes avant de contester son compte individuel.
citation: Initialement posté par Gédehem
Une action en contestation de comptes ne peut porter que sur un vice de forme dans la prise de décision. Ah bon ! Et d'où tirez-vous cette étonnante conclusion ?
Approuver les comptes, c’est approuver tout ce qui est écrit, c’est à dire, entre autres déclarer que :
- toutes les dépenses sont justifiées,
- les répartitions sont exactes.
Si l’assemblée constate que des dépenses ne sont pas justifiées et qu’elles ne sont pas correctement réparties entre les copropriétaires, elle ne doit pas approuver les comptes, ou, tout au moins, elle doit ne les approuver que sous réserve de correction sur les éléments entachés d’irrégularité qu’elle aura clairement identifiés dans l’expression de ses réserves.
Si l’assemblée approuve les comptes sans réserve, elle approuve de ce fait les honoraires que s’est versés le syndic.
Si un copropriétaire a des motifs lui permettant de dire que l’assemblée a approuvé les comptes à tort, il peut exercer un recours pour faire annuler judiciairement l’approbation des comptes (dépenses non justifiées, mauvaises répartition etc) comme il peut le faire pour tout autre décision..
citation: Initialement posté par Gédehem
Le fait que l'AG approuve que le syndic impute des frais et honoraires jugés par ailleurs abusifs n'est pas vice de forme. C'est une ratification, une acceptation du syndicat.
Tout autre chose serait le refus de l'AG d'approuver ces frais et honoraires abusifs et d'assigner le syndic en restitution de ces sommes. Ce n’est qu’après avoir refusé d’approuver les comptes ou, tout au moins, après avoir exprimé des réserves sur ces frais et honoraires dans les comptes, que l’assemblée peut se permettre d’en demander restitution au syndic.
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GĂ©dehem
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15
Posté - 27 sept. 2009 : 19:24:46
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Pardon, ainohi, mais on ne va pas passer des posts et des posts à re-expliquer tout un tas de choses qui sont connues et admises depuis des lustres ! Il me semble, sans vous offenser, qu'avant de répondre il vous faudrait creuser un peu plus les sujets abordés
Ne voyez aucune critique ou polémique dans mon propos ! 
On va donc faire simple :
"un copropriétaire qui aurait, par son vote, approuvé les comptes, ne peut, sans se contredire, contester ensuite son compte individuel. Pour rester être cohérent, il est très préférable qu’il s’oppose à l’approbation des comptes avant de contester son compte individuel ..."
Amalgame comptes du syndicat et compte individuel !!!
Vous approuvez les comptes de votre syndicat pour (mettons) 10.000 €. Votre quote-part étant de 100/10.000° , les dépenses imputées dans votre compte doivent être de 100 €.
Le syndic produit votre décompte individuel qui mentionne une imputation de 135 € !
Selon votre exposé, ayant approuvé les comptes, vous ne pouvez contester votre compte perso et donc l'imputation de 135 € ???
L'approbation des comptes suppose qu'ils soient ensuite répartis comme mentionné au RDC. Si ce n'est pas le cas, tout copropriétaire ayant approuvé les comptes du syndicat est recevable pour contester l'imputation/répartition qui en est faite dans son compte perso.
Jurisprudence abondante et constante dans ce sens, fort heureusement !
De plus, même si les comptes sont aprouvés, il appartient au syndicat (donc au syndic) d'apporter la preuve que la créance réclamée à tel copropriétaire est effective !
Le syndic doit vous justifier les 135 € qui vous sont imputés.
Concernant l'appobation des comptes, difficile de refaire les longs exposés qui ont été faits ici ou là !
Mais vous confondez également ici la "justification" de telle dépense avec son approbation.
Le syndic a fait réaliser tels travaux, sans vote d'AG, travaux que certains contestent, travaux somptuaires, inutiles, voire de complaisance.
En approuvant les comptes l'AG approuve ces travaux "contestables" et par ce vote ratifie la dépense !
Que voulez-vous contester devant le juge ???
Il n'appartient pas au juge d'apprécier la "justesse" de la dépense, sa pertinence !
Le juge va statuer sur la conformité de la prise de décision au regard des textes et c'est tout !
Le reste c'est l'affaire des copropriétaires.
" ... après avoir exprimé des réserves sur ces frais et honoraires dans les comptes ..."
Exprimer des "réserves" sans préciser ce qu'elles sont (approbation suspendue, soumise à conditions..) , "faire des réserves" n'est pas plus efficace que de souffler dans un cornet à piston lorsqu'on ne sait pas s'en servir : aucun effet.
Faire des réserves sur une dépense et approuver les comptes ne donne pas possibilité de recourir au juge : on n'a pas la qualité d'opposant. |
Édité par - Gédehem le 27 sept. 2009 20:14:44 |
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ainohi
Contributeur vétéran
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Posté - 28 sept. 2009 : 00:40:21
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citation: Initialement posté par Gédehem
Amalgame comptes du syndicat et compte individuel !!! Le travail de comptabilité du syndic comprend non seulement la comptabilité globale des recettes et des dépenses du syndicat mais aussi la répartition de ces recettes et dépenses entre les copropriétaires. Si le dire c'est faire un amalgame !
citation: Initialement posté par Gédehem
Vous approuvez les comptes de votre syndicat pour (mettons) 10.000 €. Votre quote-part étant de 100/10.000° , les dépenses imputées dans votre compte doivent être de 100 €.
Le syndic produit votre décompte individuel qui mentionne une imputation de 135 € !
Selon votre exposé, ayant approuvé les comptes, vous ne pouvez contester votre compte perso et donc l'imputation de 135 € ??? Laissons de côté dans un premier temps la jurisprudence sur cette question.
Vous constatez une erreur sur votre compte individuel que le syndic refuse de reconnaître. Allez-vous voter pour l'approbation des comptes ? Pas moi. Je ne suis pas d'accord avec les comptes, je vote contre. Simple question de cohérence. Notez qu'il n'y a pas deux questions posées aux copropriétaires qui seraient : 1) Approbation des comptes et 2) Approbation des répartitions, mais une seule. Amalgame ?
citation: Initialement posté par Gédehem
L'approbation des comptes suppose qu'ils soient ensuite répartis comme mentionné au RDC. Si ce n'est pas le cas, tout copropriétaire ayant approuvé les comptes du syndicat est recevable pour contester l'imputation/répartition qui en est faite dans son compte perso.
Jurisprudence abondante et constante dans ce sens, fort heureusement !
De plus, même si les comptes sont aprouvés, il appartient au syndicat (donc au syndic) d'apporter la preuve que la créance réclamée à tel copropriétaire est effective !
Le syndic doit vous justifier les 135 € qui vous sont imputés. L'approbation des comptes par l'assemblée générale n'empêche pas les contestations des comptes individuels. On le sait. Cependant, quand on le dit, on ne précise jamais si les contestations sont recevables de tous les copropriétaires ou seulement des opposants ou absents. Car il est tout de même contradictoire de voter l'approbation des comptes et ensuite de contester son compte personnel. Il est vrai que les copropriétaires assignés devant le tribunal par le syndic vont rarement aux assemblées ou, quand ils y vont, ils sont généralement opposants. Qu'on est-il toutefois d'un copropriétaire qui aurait approuvé les comptes ? J'ai des doutes et c'est pourquoi je conseille de ne pas voter pour l'approbation des comptes lorsqu'on conteste son compte individuel : principe de précaution.
D'ailleurs mes doutes se confirment après lecture de la jurisprudence suivante (un peu ancienne, mais je n'en ai pas trouvé d'autre) : Cass. Civ. 3, 16/02/1977, pourvoi 75-14251.
QUE, LE 11 MAI 1974, ULYSSE, ES QUALITES, A FAIT SIGNIFIER COMMANDEMENT A LA DAME Y... D'AVOIR A PAYER LA QUOTE-PART DES CHARGES DE COPROPRIETE LUI INCOMBANT ;
QUE LES JUGES DU FOND L'ONT DEBOUTEE DE SON OPPOSITION ;
MAIS ATTENDU QUE LA COUR D'APPEL A RETENU, SANS SORTIR DES LIMITES DU DEBAT, QUE DAME Y... AVAIT ASSISTE AUX ASSEMBLEES GENERALES QUI ONT APPROUVE LES COMPTES DU SYNDIC ET REPARTI LES CHARGES DE COPROPRIETE ;
QU'ELLE N'AVAIT CONTESTE NI LE PRINCIPE NI LE MONTANT DES CHARGES RESULTANT POUR ELLE DES DECISIONS AINSI PRISES ;
QUE PAR CES MOTIFS, EXEMPTS DE LA DENATURATION ALLEGUEE, LES JUGES DU SECOND DEGRE ONT LEGALEMENT JUSTIFIE LEUR DECISION ;
PAR CES MOTIFS : REJETTE LE POURVOI FORME CONTRE L'ARRET RENDU LE 20 MAI 1975 PAR LA COUR D'APPEL D'AIX-EN-PROVENCE.
citation: Initialement posté par Gédehem
Que voulez-vous contester devant le juge ???
Il n'appartient pas au juge d'apprécier la "justesse" de la dépense, sa pertinence !
Le juge va statuer sur la conformité de la prise de décision au regard des textes et c'est tout !
Le reste c'est l'affaire des copropriétaires.
Une dépense sans pièce justificative est une anomalie. Même si l'assemblée approuve les comptes, un copropriétaire absent ou opposant peut porter sa contestation devant la justice.
Même chose en ce qui concerne les honoraires prélevés par le syndic qui se révèleraient supérieurs à ce que prévoyait le contrat de syndic.
citation: Initialement posté par Gédehem" ... après avoir exprimé des réserves sur ces frais et honoraires dans les comptes ..."Exprimer des "réserves" sans préciser ce qu'elles sont ( approbation suspendue, soumise à conditions..) , "faire des réserves" n'est pas plus efficace que de souffler dans un cornet à piston lorsqu'on ne sait pas s'en servir : aucun effet. Faire des réserves sur une dépense et approuver les comptes ne donne pas possibilité de recourir au juge : on n'a pas la qualité d'opposant. Vaine polémique. J'ai parfaitement indiqué que les réserves devaient être identifiées et précises.
Sur 100 000 euros de dépenses, vous voyez une anomalie de 100 euros.
Vous n'allez pas refuser d'approuver les comptes.
Vous allez les approuver en exprimant une réserve : "100 euros indument payés à la société X à supprimer de la liste des dépenses". |
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GĂ©dehem
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Posté - 28 sept. 2009 : 10:01:42
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Et quelle est l'effet juridique de cette réserve que vous seul ou queqlues autres avait faite (rapportée au PV) ??
Ayant approuvé les comptes vous n'êtes pas recevable à contester ! Faire une telle réserve ne sert donc à rien du tout ....
Mais nous sommes loin du sujet approbation "des comptes du syndicat / comptes individuels".
"L'approbation des comptes par l'assemblée générale n'empêche pas les contestations des comptes individuels. On le sait. "
Parfait !!
"Cependant, quand on le dit, on ne précise jamais si les contestations sont recevables de tous les copropriétaires ou seulement des opposants ou absents."
De quoi parlez-vous ???
On approuve en AG les comptes du syndicat". Il s'agit là d'une décision ayant des effets juridiques, décision qui est contestable comme il est dit L.art.42 par les opposants et défaillants !
Où est la décision "approbation des comptes individuels", question inscrite à l'ODJ ???
D'autre part, approuver les comptes individuels en AG reviendrait Ă ce que Pierre approuve le compte individuel de Paul et vice versa, sans mĂŞme que l'un et l'autre n'ai connaissance du compte de l'autre !
Vous admettriez que vos voisins approuvent, par une décision d'AG, votre propre compte ??? 
En qualité d'opposant à l'approbationdes comptes du syndicat vous seriez également opposat à cette supposée "approbation des comptes individuels " ? Vous seriez alors recevable pour contester aussi le compte perso d'un autre copropriétaire comme du votre ???
Tout ceci ne tient pas la route un instant ! .....
D.art.45-1 d'ordre public, qu'il vous faut relire, est très clair et met fin au débat sur ce point précis :
"L'approbation des comptes du syndicat par l'AG ne constitue pas une approbation du compte individuel de chacun des copropriétaires."
Ayant approuvé les comptes du syndicat vous êtes recevable à contester votre compte personnel, point final ! |
Édité par - Gédehem le 28 sept. 2009 11:36:08 |
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ainohi
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18
Posté - 28 sept. 2009 : 12:09:54
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citation: Initialement posté par GédehemEt quelle est l'effet juridique de cette réserve que vous seul ou queqlues autres avait faite (rapportée au PV) ?? Ayant approuvé les comptes vous n'êtes pas recevable à contester ! Faire une telle réserve ne sert donc à rien du tout ....
Je n'ai pas parlé d'une réserve émise par un copropriétaire isolé mais de l'approbation, par un vote de l'assemblée, des comptes avec des réserves. Supposons qu'un copropriétaire débiteur soit assigné par le syndicat devant le tribunal pour non paiement de charges.
Les comptes ont été présentés à l'assemblée générale. Montant des dépenses : 100 000 euros.
Première hypothèse : les comptes ne sont pas approuvés.
Le tribunal considèrera que la dette du syndicat n'est pas certaine et ne condamnera pas le copropriétaire débiteur.
Deuxième hypothèse : les comptes sont approuvés sous réserve d'un paiement de 100 euros payé en trop à une entreprise, ce qu'il est demandé au syndic de régulariser, soit qu'il obtienne de l'entreprise restitution des 100 euros, soit qu'il indemnise le syndicat pour son erreur.
Le tribunal considèrera que la dette est certaine à hauteur de 90 900 euros et fera droit à la demande du syndicat pour 999 pour mille de la demande.
Voilà pour l'effet juridique d'une approbation avec réserves.
Comptes individuels
citation: D'autre part, approuver les comptes individuels en AG revient Ă ce que Pierre approuve le compte individuel de Paul et vice versa, sans mĂŞme que l'un et l'autre n'ai connaissance du compte de l'autre !
Vous admettriez que vos voisins approuve, par une décision d'AG, votre propre compte ??? Bien sûr ! En vérifiant les comptes, ce qui est de droit pour chaque copropriétaire, on a accès à tous les comptes individuels de chaque copropriétaire. Pierre est censé avoir connaissance du compte de Paul et vice versa.
Car les comptes du syndicat comprennent l'ensemble des dettes et des créances du syndicat, dont les dettes et les créances de tous les copropriétaires envers le syndicat, c'est à dire tous les comptes individuels.
Quand, au nom du conseil syndical, afin de vérifier les comptes, vous vous faites remettre une copie du grand'livre, vous prenez en main, entre autres, tous les comptes individuels de tous les copropriétaires.
Si vous approuvez les comptes, vous approuvez tout ce qui est inscrit dans ce grand'livre, y compris tous les comptes individuels et le vĂ´tre en particulier.
Une opération sur un compte individuel a nécessairement une incidence sur les comptes individuels des autres copropriétaires. Imaginons un exemple simple.
Vous êtes copropriétaire dans un petit immeuble. En tout, vous êtes quatre, détenant chacun 250 millièmes. Tout est réparti en charges communes générales. Les comptes de la copropriété sont globalement approuvés. Cependant, vous contestez une somme de 100 euros sur votre compte individuel. Cela revient à réclamer 25 euros à chacun des autres copropriétaires et à vous-même aussi, soit, en pratique, 75 à l'ensemble des trois autres : s'il est fait droit à votre demande, votre compte individuel sera crédité de 75 euros et le compte de chacun des trois autres débité de 25 euros.
citation: En qualité d'opposant à cette supposée "approbation des comptes individuels "vous seriez recevable pour contester le compte perso d'un autre copropriétaire comme du votre ???
Tout ceci ne tient pas la route un instant ! .....
D.art.45-1 d'ordre public, qu'il vous faut relire, est très clair :
"L'approbation des comptes du syndicat par l'AG ne constitue pas une approbation du compte individuel de chacun des copropriétaires." Entendons-nous bien. Un copropriétaire n'a d'action directe qu'envers le syndicat, mais agissant envers le syndicat, on agit nécessairement indirectement envers les autres copropriétaires, et envers soi-même aussi, comme je viens de le montrer.
En toute rigueur, en pure logique comptable, il ne serait pas nécessaire d'admettre deux actions différentes : si je conteste mon compte individuel, je conteste nécessairement les comptes de l'ensemble de la copropriété et, pour contester mon compte personnel, je peux très bien le faire en me plaçant du côté du syndicat. Les comptes individuels des copropriétaires sont des comptes de tiers dans la comptabilité du syndicat. Ce n'est qu'une question de perspective : contester un débit sur mon compte vis à vis du syndicat ou contester un crédit du syndicat envers le tiers que je suis, c'est strictement la même chose. On pourrait très bien, en toute logique comptable, n'admettre une contestation sur son propre compte que de la même façon qu'on admet une contestation sur le compte d'un fournisseur, c'est à dire soumettre l'action en contestation de son compte individuel au délai de prescription de deux mois. La jurisprudence a cependant retenu une interprétation souple de l'article 42 en autorisant une contestation par les copropriétaires sur leurs comptes individuels au-delà de ce délai et cette interprétation est entrée dans le droit positif sous la forme de l'article 45-1 du décret. Le texte du décret : L’approbation des comptes du syndicat par l’assemblée générale ne constitue pas une approbation du compte individuel de chacun des copropriétaires. défie la logique comptable puisque les comptes globaux et les comptes individuels sont interdépendants.
Prenons une image pour bien comprendre.
Soient deux vases communicants. Le décret autorise qu'on modifie le volume de liquide dans le premier vase mais interdit qu'on le fasse dans l'autre. C'est un défi aux lois de la physique.
En pure logique comptable, ce texte n'a pas de sens. Il n'en prend un qu'à l'égard des délais de prescription à appliquer. Là , il devient clair : certaines actions en contestation sont ouvertes pendant un délai de dix ans et non seulement de deux mois. Cela s'applique-t-il aux opposants et absents seulement ou à tous les copropriétaires ? C'est ce que j'ignore et je n'ai pas trouvé de réponse à cette question dans la jurisprudence. Quelle interprétation en font les juges ?
Interprétation stricte : le copropriétaire qui a approuvé les comptes a de ce fait approuvé le sien propre et n'est pas recevable à le contester.
Interprétation large : le copropriétaire absent ou opposant dispose de deux mois pour contester l'approbation des comptes par l'assemblée et, ce délai passé, dispose encore du délai de dix ans pour contester son compte personnel.
Dans le doute, il est donc prudent, lorsqu'on a l'intention de contester son compte individuel, de s'opposer à l'approbation des comptes. Ce faisant on se garantit une action sur un délai de dix ans.
La jurisprudence que j'ai citée est très claire, elle va dans le sens d'une interprétation restrictive. Malheureusement elle est antérieure à l'introduction de l'article 45-1 dans le décret. En connaissez-vous une aussi explicite mais récente ?
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Édité par - ainohi le 28 sept. 2009 12:32:14 |
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GĂ©dehem
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19
Posté - 28 sept. 2009 : 14:23:55
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Ces forum sont parfois délicieux : on y trouve de tout !
Votre long exposé est interessant, dans le genre "exercice pour l'esprit", ..... mais n'a aucun fondement sur un plan juridique .
C'est la confusion entre "vision personnelle" et "règles de droit ou issues de la jurisprudence" ...
OĂą est la jurisprudence "restrictive" dont vous parlez ????
Merci de nous la rapporter
La jurisprudence constante et bien Ă©tablie sur ce point depuis toujours, bien avant l'introduction de D.art.45-1 en mai 2004 :
- Que ce soit pour le 'quitus' ou pour les comptes du syndicat, leur approbation vaut pour le syndicat mais en aucun cas pour chacun des copropriétaires pris individuellement.
- La contestation par un copropriétaire de la position de son compte individuel n'est pas soumise à la prescription de L.art.42 !
Ceci est clair et net depuis 40 ans, D.art.45-1 introduit en 2004 étant venu entériner cette jurisprudence !
("Le fait qu'un copropriétaire approuve les comptes ne vaut pas approbation de son compte individuel" (Cass, 6.07.1994, in Loy et Copro de 1994) et plein d'autres avant et après dans le même sens !) |
Édité par - Gédehem le 28 sept. 2009 14:36:28 |
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ainohi
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Posté - 28 sept. 2009 : 15:59:02
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citation: Initialement posté par GédehemOù est la jurisprudence "restrictive" dont vous parlez ???? Merci de nous la rapporter J'avais jusqu'à présent quelques doutes, j'ai maintenant une certitude : vous ne savez pas lire.
Et ce n'est pas en vous répétant à l'infini que vous finirez par convaincre.
Je n'ai pas parlé de jurisprudence restrictive, j'ai parlé de deux interprétations possibles de l'article 45-1 du décret et j'ai bien dit que j'ignorais celle que retenait les tribunaux. Dans le doute, je préconise que, lorsqu'on veut contester son compte personnel de copropriétaire, afin de conforter sa position, on s'oppose, lors du vote en assemblée, à l'approbation des comptes, ce qui du reste procède de la simple logique.
Conseillez-vous le contraire ?
citation: Initialement posté par Gédehem
La jurisprudence constante et bien Ă©tablie sur ce point depuis toujours, bien avant l'introduction de D.art.45-1 en mai 2004 :
- Que ce soit pour le 'quitus' ou pour les comptes du syndicat, leur approbation vaut pour le syndicat mais en aucun cas pour chacun des copropriétaires pris individuellement.
- La contestation par un copropriétaire de la position de son compte individuel n'est pas soumise à la prescription de L.art.42 !
Ceci est clair et net depuis 40 ans, D.art.45-1 introduit en 2004 étant venu entériner cette jurisprudence ! Ce que vous répétez infatigablement ne répond pas à ma question.
Par ailleurs, je vous ai produit un arrêt datant de 32 ans, donc de moins de 40 ans, où il est dit qu'un copropriétaire ayant voté pour l'approbation des comptes n'était pas recevable ultérieurement à contester son compte personnel.
Je serais très intéressé par une jurisprudence récente sur un cas similaire. Je n'en connais pas, ce qui ne signifie pas qu'il n'y en ait pas.
citation: Initialement posté par Gédehem
("Le fait qu'un copropriétaire approuve les comptes ne vaut pas approbation de son compte individuel" (Cass, 6.07.1994, in Loy et Copro de 1994) et plein d'autres avant et après dans le même sens !)
Je sais, j'ai lu cet arrĂŞt et d'autres :
Attendu que, pour déclarer irrecevable la demande de M. Y... en remboursement de 5 103,58 francs au titre des charges des années 1974, 1975 et 1976, l'arrêt retient que les comptes ont été approuvés par les assemblées générales ayant donné quitus au syndic et que M. Y... n'a pas contesté la décision dans le délai de deux mois prévu par l'article 42 de la loi du 10 juillet 1965 ;
Qu'en statuant ainsi, alors que M. Y... demandait la rectification d'erreurs commises par le syndic dans l'établissement des comptes individuels, la cour d'appel a violé le texte susvisé ;
Seulement, il n'est pas précisé si M Y avait voté pour l'approbation des comptes, et c'est ce que j'aimerais bien savoir. Si vous le savez, merci de me renseigner.
Autre question.
Que signifie : L’approbation des comptes du syndicat par l’assemblée générale ne constitue pas une approbation du compte individuel de chacun des copropriétaires.
Que l'approbation des comptes ne s'étend pas à la répartition des recettes et des dépenses entre les différents copropriétaires ?
(1) Qu'il serait ainsi possible, une fois les comptes approuvés, de modifier la répartition des recettes et des dépenses ? Même dix ans après, et comment fait-on après une mutation ?
(2) Ou qu'une contestation de la répartition des comptes est ouverte aux copropriétaires, même s'ils ont approuvé les comptes, mais pour leur compte personnel seulement ?
(3) Ou encore qu'une contestation de la répartition des comptes est ouverte aux copropriétaires mais pour leur compte personnel seulement et à la condition qu'ils n'aient pas voté l'approbation des comptes ?
Merci de m'indiquer, jurisprudence Ă l'appui, laquelle des trois options est la bonne.
Et merci de me dire s'il faut conseiller d'approuver les comptes Ă quelqu'un qui conteste son compte individuel .
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