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jake
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 Posté - 09 sept. 2009 : 12:15:02
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Bonjour,
Lors de notre prochaine AG nous souhaiterions aborder le problème récurrent du manque d'entretien de nos espaces verts par notre gardien, mais comment évoquer ce problème en AG sans étre poursuivis pour diffammation par la partie adverse.
Quelle procédure adoptée??? que faire???
Merci d'avance!
JAKE
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Posté - 09 sept. 2009 : 12:30:20
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d'abord toutes affirmations en ce sens doivent être basées sur des faits.
Ensuite, votre problême n'est pas de savoir si l'employé recruté, géré, adminsitré par votre syndic fait bien ou mal son travail. Votre problême (apparemment), c'est le constat, le résultat : les espaces verts ne sont pas tels que vous le souhaitez : herbe (pardon gazon  ) trop haute, sèche, arbres non taillées, des papiers qui trainent, etc.... Que compte faire le syndic pour que le résultat soit obtenu à l'avenir.
Je vous rappelle que vous ne pouvez pas voter une résolution demandant le licenciement de l'employé. Vous pouvez voter une résolution pour que l'herbe soit tondue tous les 15 jous, les arbres taillés tous les ans, les papiers ramassés toutes les semaines, etc... Le syndic est responsable de l'atteinte de l'objectif.
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Gédehem
Pilier de forums
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Posté - 09 sept. 2009 : 13:01:21
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Jake : faire des remarques ou un "remontage de bretelles" à son employé n'est pas une mise en cause personnelle !
Passer un savon n'esst pas diffamation !
L'autre aspect : ilfaut des faits précis !
Enfin, et c'est sans doute là le fond du problème ! quid de l'encadrement de cet employé ? ..
La particularité d'un employé d'immeuble : il est quasi toujours livré à lui même, gérant lui-même son travail, qu'il effectue selon ce qu'il pense être bien (ou au plus pressé ...) .
Bref, il n'est pas dans unelogique "travail dans une structure cadrée", sans encadrement, voire sans emploi du temps ou fiche de tache !
Autrement dit le manque d'entretien d'une copropriété provient quasi toujours d'un défaut d'encadrement par le syndic, seul à même de donner directives et ordres
Il vient aussi du manque de surveillance par le CS, lequel doit faire remonter au syndic immédiatement, et par écrit, les manquements au contrat de travail
Il ne s'agit pas ici de harcellement, ou de jouer la contrainte permanente
En conclusion : s'il y a des manquements dans l'entretien de la copro c'est au syndic qu'il faut en demander des comptes
Mais c'est surtout en amont qu'il faut voir la chose, en particulier par un recadrage et un véritable encadrement de l'employé par le syndic |
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jake
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Posté - 09 sept. 2009 : 13:52:59
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Bonjour RAMBOUILLET et GEDEHEM,
Merci de vos participations, je précise que notre conseil syndical à alerter à maintes reprises notre syndic sur les problèmes d'entretien de notre gardien? ceci par écrits et de facons verbales!!!!.
Notre syndic a adressé des courriers, des avertissements, des courriers ralatant les insuffisances d'entretien, meme des mises en demeure, deux fois trois avertissements!!!!
Reste, l'assemblé&e Générale mais comment évoquez ces problèmes de facon officielle, sans risquer d'étre poursuivi pour diffammation, alors que les courriers prouvent la réalité du problème. Le syndic ne fait rien!!!!
Comment informés les copropriétaires du problème!!!!
Que faire????
Merci de vos conseils!!
JAKE
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Posté - 09 sept. 2009 : 14:04:58
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si le syndic ne fait rien de plus "fort" avec l'employé, c'est donc du laxisme à partir du moment où par mise en demeure, avertissements, etc.. dans ce cas là , ce n'est pas l'employé qui est totalement en cause, mais le syndic ; dans ce cas proposer à l'AG un autre syndic et mettre en concurrence. Et en AG, présenter un listing détaillé de tout ce qui a été reproché par écrit à votre employé et qui est resté sans suites.
Cela ne résoudra peut-être pas le pb d'entretien, mais cela peut-être un début à la résolution de l'insatisfaction.
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Akata
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 Posté - 09 sept. 2009 : 17:26:11
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vous pouvez aborder le sujet en AG , mais visiblement toute les parties concernées sont au courant des mesures qu'a pris le syndic via ses courriers et autres remontrances.maintenant vous n'allez pas aller en prison et personne va vous manger si pendant l'ag vous dites clairement les choses.il n'y a pas plus de diffamations que de beurre en branche , exigez des résultats auprés de votre syndic, mettez le en demeure d'agir, c'est son probléme, il gére ce gardien , c'est son travail .remuez le syndic, et surtout n'intervenez pas pour des remontrances sur le gardien, silence radio, il n'a pas d'ordres à recevoir d'un propriétaire.
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Gédehem
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Posté - 10 sept. 2009 : 11:00:39
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En tant qu'ex mployeur, je devrais être encore en prison si à chaque fois que j'avais dis à l'un de mes employés (Vous ne faites pas votre boulot, "il y a des lacunes dans votre travail" ou " à partir de maintenant vous respecterez cette fiche de tache que je vous impose unilatéralement"....
La diffamation est quelque chose de très particulier !
Dire son fait à une personne ou rouspéter après un employé en faisant des remontrances même sévères n'est pas diffamation !
Du moment que vous ne vous attaquez pas à sa personne en le traitant plus bas que terre, vous pouvez lui dire qu'il ne fait pas du tout le travail demandé !
Une petite fiche sur les litiges "Syndicat - employé d'immeuble"
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Du pouvoir du Syndic dans la gestion du personnel « Employé d’immeuble »
En son Article 31,la loi 65.557 du 10 Juillet 1965 dispose que le Syndic gère le personnel salarié du Syndicat des Copropriétaires , et à ce titre :
1- engage le personnel en nombre suffisant et aux qualifications spécifiques requises , selon les décisions arrêtées en Assemblée Générale. Ce personnel est placé sous la seule autorité du Syndic. C’est la raison pour laquelle sinon en droit, du moins en fait, ce personnel est préposé du syndic.
2- fixe les conditions de travail en établissant et en modifiant, le cas échéant , les contrats de travail de chacun , dans le respect des dispositions du Code du Travail et de la Convention collective applicable.
Chaque contrat est à contrôler par le Conseil syndical.
3- sanctionne les manquements du personnel ne respectant pas les dispositions et conditions de travail énoncées au contrat de travail.
De la naissance d’un litige
A la suite de contrôles effectués par un ou plusieurs membres du Conseil Syndical , voire par tout copropriétaire , mettant en évidence des manquements dans le travail d’un salarié du Syndicat des copropriétaires, se forme un litige opposant le Syndicat et l’employé
De même , toute disposition visant à modifier , d’une manière substantielle , le Contrat de travail d’un salarié du Syndicat des copropriétaires, prise par le Syndic , qui est seul habilité à présenter cette disposition au salarié concerné, constitue un litige entre le Syndicat et l’employé.
Les sanctions appliquées par le Syndic relatives aux litiges sont celles prévues au Code du Travail : avertissement , blâme , mise à pied à titre conservatoire , licenciement….Elles constituent le fonds du litige.
Ces sanctions sont notifiées au salarié concerné, selon une procédure stricte et formaliste , souvent ignorée ou mal assimilée par le Syndic.
De la résolution du litige
Quelque soit le litige aboutissant à une sanction , le salarié du Syndicat des copropriétaires ayant fait l’objet de telles mesures peut en contester , non seulement le bien-fondé , mais aussi l’ampleur de la sanction.
Cette contestation est portée devant le Conseil des Prud’hommes du lieu qui statue ,soit en formation de référé , soit en formation d’audience de jugement . Il est à noter que
le Conseil des Prud’hommes juge en droit et qu’il est souverain dans l’appréciation de la gravité des faits énoncés par les parties et dans la recevabilité des pièces présentées à titre de preuves.
Devant cette juridiction , les parties ne sont pas tenues de se faire représenter par un avocat , mais cette disposition est fortement recommandée (avocat spécialisé ‘droit du travail)’.
Conséquences pour le Syndicat des copropriétaires
Le Conseil des Prud’hommes , quelle que soit la formation qu’il adopte, juge et condamne l’une des parties.
Les frais de justice et les indemnités diverses sont à la charge de la partie qui succombe.
Si le Syndicat des copropriétaires, représenté en justice par son syndic, est condamné , l’ensemble des frais est supporté par tous les copropriétaires , dans la proportion de leur quote-part des charges générales.
Au cas où il s’avérerait que le Syndic ait commis, même involontairement, une faute de procédure ou ait sanctionné un salarié placé sous sa subordination sans motif réel et sérieux en étayant mal la thèse soutenue devant le Conseil des Prud’hommes, le Syndicat des copropriétaires peut se retourner contre le Syndic, de manière à lui faire supporter les conséquences pécuniaires de la condamnation . En ce domaine , la responsabilité du Syndic professionnel est couverte par une assurance.
Le syndic non professionnel devrait lui aussi être couvert par une assurance responsabilité civile.
Conseils pour les Syndicats de Copropriétaires
Avant d’entamer une procédure devant le Conseil des prud’hommes :
- Imposer au Syndic de porter à la connaissance du Conseil syndical tout projet de sanction qu’il estime devoir prendre à l’encontre du salarié ou tout projet de modification substantielle du Contrat de Travail.
NB : Le syndic, chargé de recruter le personnel employé par le syndicat, d’élaborer son contrat de travail, de le sanctionner jusqu’au licenciement (D.art.31), est responsable du préjudice financier que devrait supporter le syndicat du fait d’une erreur ou d’une faute du syndic dans la gestion du personnel (jurisprudence).
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Le CS, qui doit avoir copie du contrat de travail, doit controler les remarques échrites faites à cet employé et exiger du syndic les sanctions indispensables qui conviennent.
Une lettre même recommandée précisant "vous ne faites pas votre travail" n'est pas suffisante.
Il faut des faits précis, la sanction étant adapté à l'importance des fautes ou manquements. |
Édité par - Gédehem le 10 sept. 2009 11:06:28 |
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galoubet
Contributeur actif
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Posté - 10 sept. 2009 : 11:25:29
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Sacré gédehem, toujours en forme, l'a pas vieilli l'ancien ! (hors sujet, mais ça fait plaisir à remarquer). 
Et ces remarques sont tout à fait pertinentes.  |
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jake
Contributeur actif
France
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8
Posté - 10 sept. 2009 : 20:59:28
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Bonjour GEDEHEM,
Merci encore de vos conseils que je lis attentivement.
Pour faire court, je dispose de lettre émanant du conseil syndical et du syndic reprochant au gardien le mauvais entretien des espaces verts.
Puis je lire si besoin, ces documents devant l'ensemble des copropriétaires lors de l'AG le syndic s'est bien gardé d'en faire part.
Le syndic fait en sorte que ce problème reste sans suite.
Merci de vos réponses!
JAKE |
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Gédehem
Pilier de forums
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Posté - 11 sept. 2009 : 02:27:01
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Bien entendu, vous pouvez les lire puisque cela concerne l'ensemble du syndicat et son employé (le votre à tous ) !
Mais le CS me semble un peu passif : ce serait à lui d'intrvenir en AG , à lui de botter les fesses d'un syndic qui ne fait rien pour recadrer cet employé e éventuellement le sanctionner !
C'est de cela aussi dont vous devrez parler, avec calme mais détermination. |
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orion7000
Contributeur débutant
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Posté - 11 sept. 2009 : 06:44:07
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jake
Contributeur actif
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Posté - 11 sept. 2009 : 16:36:51
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Bonjour GEDEHEM,
Ce problème d'entretien des espaces verts par notre gardien doit il faire selon vous l'objet d'une résolution particulière demandée a l'ordre du jour.
Cordialement
JAKE |
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jake
Contributeur actif
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Posté - 11 sept. 2009 : 16:43:55
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Bonjour ORION 7000
Pour faire court:
" il ne remplit pas ses horaires"
" les pelouses sont insuffisement tondues"
" les feuilles insuffisement ramassées"
" les petits travaux de bricolage prévus a son contrat ne sont toujours pas réalisés deux ans apres"
" des arbustes nouvellment plantés sont morts faute d'arrosage"
" il est incapable de planifier son travail"
" les taches lui ayant été fixées dans le planing élaboré par le conseil syndical n'ont pas été réalisés et ceci sans motifs "
" etc
cordialement
jake
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Posté - 11 sept. 2009 : 16:57:57
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jake vous faites court dites vous, mais suffisamment précis pour vérifier au préalable, si ce qui est reproché figure à son contrat de travail.
Qu'y a t il sur ce contrat ? qualification, UV, etc... ? |
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orion7000
Contributeur débutant
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Posté - 11 sept. 2009 : 17:06:11
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Même question que Rambouillet!!!! |
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| Gardien qui fait son job correctement dans le respect de sa copro |
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Akata
Nouveau Membre
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Posté - 11 sept. 2009 : 19:55:47
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quelle est la définition exacte d'un bon entretien des espaces verts ? ben c'est simple, il y a autant de pelouses bien tondues que de copropriétaires . |
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Akata
Nouveau Membre
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Posté - 11 sept. 2009 : 19:56:51
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satisfaits ou insatisfaits ;-) |
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Jany2718
Contributeur senior
953 message(s)
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Posté - 03 nov. 2009 : 09:47:53
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citation: Initialement posté par Gédehem
NB : Le syndic, chargé de recruter le personnel employé par le syndicat, d’élaborer son contrat de travail, de le sanctionner jusqu’au licenciement (D.art.31), est responsable du préjudice financier que devrait supporter le syndicat du fait d’une erreur ou d’une faute du syndic dans la gestion du personnel (jurisprudence).
Bonjour Gédehem,
Oui , le Syndic devrait en principe assumer toutes les conséquences des insuffisances du gardien , s'il ne prend aucune disposition pour faire cesser les manquements.
Mais comment faire, sachant que les copropriétaires sont presque toujours partagés au regard du travail du gardien ?...
soit par intérêt personnel ( le gardien rend des services audit copropriétaire ...)
soit par crainte de vengeance ( courrier, commérage, ...)
soit par principe ( attitude partisane ou idéologique envers un genbtil salarié confronté à un méchant patron...) .
etc...
En résumé , conserver un gardien négligent , malgré les avertissements sans résultat, cause un préjudice aux copropriétaires et occupants, engager une procédure pourra déclencher la révolution dans la copropriété et la division des copropriétaires en deux camps adverses irréductibles ... Il faut donc savoir : en cas de litige , qui doit partir ?
le gardien ou les copropriétaires insatistaits ?
Pouvez-vous donner quelques jurisprudences caractéristiques au sujet du licenciement d'un gardien d'immeuble, svp ? Cela pouurait être utile pour apprécier les conséquences d'une procédure éventuelle contre un gardien .
De même , si possible , au sujet du recours exercé par le SDC contre le Syndic , en cas de condamnation du SDC à l'issue d'un recours du gardien licencié devant le Conseil des Prd'H. |
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zz top
Contributeur actif
407 message(s)
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Posté - 03 nov. 2009 : 13:35:45
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Et oui, les gouts et les couleurs...si un concierge fait son job, tel que decrit par rapport a son contrat, il y auras toujours des gens pour lui en demander plus, mais sans lui dire qu'il seras payer un peu plus, et donc, le concierge ne le feras pas, et il passeras pour quelqu'un de négligent...
Voir son contrat, le syndic est l'employeur qui doit passer de temps en temps sur la copropriété, et constater si, oui ou non, il ne remplit pas son contrat.
Les résidents doivent respecter la loi, les contrats de travails et la Convention collective des concierges, comme les concierges eux-mêmes doivent la respecter.
C'est pour ca qu'il faut l'unanimité pour licencier un Concierge....Et c'est tant mieux, sinon, nous qui sommes déjà , plus ou moins, sujet à harcellement moral de certains, devrions en plus, nous plier aux moindres des exigences de ces gens là , sous menace que...
Et si certains résidents pensent que le concierge remplit correctement son job, alors ceux qui ne sont pas content peut-étre, en demandent-ils trop, sans s'en rendre compte?
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| Quand on voit ce qu'on voit, quand on entend ce qu'on entend...On a raison de penser ce qu'on pense. |
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Posté - 03 nov. 2009 : 13:52:53
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ZZ top,
Juste une précision. Lorsque vous indiquez citation: C'est pour ca qu'il faut l'unanimité pour licencier un Concierge....
L'unanimité de qui et dans quelles conditions ?
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Édité par - quelboulot le 03 nov. 2009 13:53:22 |
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Posté - 03 nov. 2009 : 17:43:25
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à mon avis je suis d'accord avec zz top avec une nuance : il faut l'unanimité du syndic pour licencier un concierge 
il faut donc qu'il se réunisse et soit d'accord avec lui-même.... |
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