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Ce sujet est en lecture seule, AUCUN ENVOI autorisé |
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 Sujet  |
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jake
Contributeur actif
France
124 message(s)
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 Posté - 16 sept. 2009 : 20:04:37
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Bonjour,
Pourriez vous m'expliquer ce qu'est un syndicat secondaire et quel est sont utilité????????????
Merci d'avance
JAKE
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GĂ©dehem
Pilier de forums
15985 message(s)
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1
Posté - 17 sept. 2009 : 17:11:39
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La création de "syndicat secondaire" a été facilité dès l'origine de la loi, essentiellementpour les grandes copropriétés, afin de descendre la gestionà la plus petite unité possible : le bâtiment.
Ce dernier doit ĂŞtre distinct des autres, physiquement identifiable.
Cette gestion fractionnée par bâtiment permet en outre de personnaliser/spécialiser les charges du ou des bâtiments qui ce sont créés en syndicat secondaire.
Les modalités sont prévues par L.art.27.
Les copropriétaires de ce (ou ces) bâtiment se réunissent en AG convoquée par le syndic en place.
Ils décident de la création d'un "syndicat secondaire" pour leur seul bâtiment.
Ce "syndicat secondaire" créait acquiert la personnalité juridique. Il doit adopter son RDC (qui est en fait celui initial réduit à ce seul bâtiment pour ce qui concerne les grilles de charges), désigner son syndic, désigner son CS.
Et il fonctionne ensuite de façon autonome, du moins pour ce qui concerne exclusivement le bâtiment lui-même.
Le syndicat initial existe toujours mais devient "syndicat principal". Il a en chages la gestion et l'entretien de tout ce qui et commun à ce syndicat secondaire et aux autres bâtiments (espaces verts, parkings, personnels, sertvices communs à tous, etc ...)
Dans la mesure où dans tel syndicat composé de (mettons) 8 bâtiments ces derniers se sont tous institués en "syndicats secondaires", chacun éventuellement avec un syndic différent, ils n'en restent pas moins inscrits dans le grand ensemble "syndicat principal",avec son propre syndic, son CS et son RDC "principal", syndicat principal dont la compétence est réduite aux choses communes à ces 8 syndicats secondaires.
C'est bon ? 
Concernant son "utilité", cela dépend de l'engagement des copropriétaire de ce bâtiment. Disons qu'il s'agit dans ces grands ensemble d'une gestion de proximité puisque réduite au seul bâtiment considéré.
Si vous avez 10 bâtiment de 25 ou 40 lots chacun, il est compréhensible qu'une AG avec 25 ou 40 membres sera sans doute plus facile (??) qu'avec 250 ou 400 personnes.
Même chose pour "décider", en particulier pour des gros travaux. Décider de refaire toutes les toitures des 10 bâtiments n'est peut être pas la solution si seulement 5 ou 7 sont dégradées.
La création de syndicat secondaire permet donc la spécialisation des charges,limitée au seul bâtiment concerné et facilité la "maitrise des charges" s'agissant d'une gestion de proximité, à 25 ou 40 !
Un autre aspect : s'il n'est peut être pas raisonnable d'envisager une gestion par les copropriétaires 'syndicat coopératif) lorsqu'on est 400 copropriétaires (quoi que ...) cela devient sans doute plus "facile" à 25 ou 40 !
Pour conclure la création de syndicats secondaires a été dès l'origine vivement encouragée par le législateur, qui voulait éviter la gestion lointaine de ces grands ensembles par de "grosses usines 'syndic" impersonnelles.
Dans ces grands ensembles, la création de syndicats secondaires par bâtiments devraient être systématique.
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Édité par - Gédehem le 17 sept. 2009 17:24:12 |
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mespres
Contributeur vétéran
1499 message(s)
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 2
Posté - 18 sept. 2009 : 13:33:56
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pas tout Ă fait d'accord avec Gedehem
citation: La création de syndicat secondaire permet donc la spécialisation des charges,limitée au seul bâtiment concerné et facilité la "maitrise des charges" s'agissant d'une gestion de proximité, à 25 ou 40
Une grosse copro de plusieurs bâtiments a dans son rdc une grille de répartition "bâtiments". Pour reprendre l'exemple de la toiture de Gedehem, il est obligatoire de voter selon les millièmes bâtiment, syndicat secondaire ou pas. 10 bâtiments = 10 résolutions.
Un syndicat ne permet donc pas la spécialisation des charges, puisque cette spécialisation est définie dans le rdc.
Un syndicat secondaire se justifie à mon avis à partir d'un nombre "important" de bâtiments.
Ma copro comporte deux bâtiments : il est somme toute plus interessant de "subir" à chaque assemblée des résolutions bâtiment, que de faire deux syndicats secondaires, et d'avoir deux AG par an. Pratiquement toutes les résolutions sont doublées, la CS étant unique (ex : changements joints bat . A, changements joints bat. B). Pour pratiquement toutes les résolutions, il y a tout d'abord débat, puis vote séparé des deux bâtiments.
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GĂ©dehem
Pilier de forums
15985 message(s)
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3
Posté - 18 sept. 2009 : 17:44:04
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La création de syndicats secondaires n'a pas pour objet de spécialiser les charges. Vous faites bien de le souligner, cela existe parfois déja dans le RDC : répartition bâtiment par bâtiment ...
Cette spécialisation existe aussi avec l'identifcation de "parties communes spéciales".
Sauf que cela n'existe pas partout et que cette spécialisation n'est qu'un des aspects qui incitent à la création de syndicats secondaires.
Le principal est la "gestion de proximité", limitée aux copropriétaires de chaque bâtiment/syndicat : 1 bâtiment = 1 vote, ce qui est généralemnt moins "foire d'empoigne" que 10 résolutions 10 votes .... 
Sur le fond il est donc plus "interessant" de réunir 40 copropriétaires d'un même bâtiment que de réunir les 10 bâtiments avec 400 participants.
Par ailleurs l'expérience montre que le taux de participation est plus important dans les AG d'un syndicat secondaire que dans la grosse "usine à gaz" d'un syndicat de 3, 400 ou 700 membres !
Votre copro de 2 bâtiments, combien de copropriétaires dans chaque ?
Peut être que la création de syndicats secondaires n'est pas justifiée si vous n'êtes pas très nombreux ! Elle n'est pertinente que dans les grosses copro.
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