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bénigne
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 Posté - 17 sept. 2009 : 20:52:11
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Bonjour,
J'ai lu que, pour supprimer un gardien d'immeuble, il fallait voter en AG suivant l'article 26 (double majorité)
http://droit-finances.commentcamarc...ajorite.php3
Cette règle s'applique-t-elle aussi dans le cas d'un licenciement pour faute lourde et si le but n'est pas de supprimer définitivement l'existence de la fonction de gardien, mais de remplacer la dite personne par une autre (à recruter) ?
Merci de vos réponses
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freeboul
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 Posté - 17 sept. 2009 : 21:39:10
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absolument pas, une faute lourde du gardien appelle une procédure particuliére .
cdt |
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bénigne
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Posté - 17 sept. 2009 : 21:47:05
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Si tu fais allusion à la procédure imposée par le Code du Travail relative au licenciement pour faute lourde, c'est une chose.
Ma question portait sur le processus décisionnel (éventuellement) nécessaire dans le cadre légal du fonctionnement des copropriétés.
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freeboul
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Posté - 17 sept. 2009 : 22:11:04
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vous etes propriétaire ? |
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Gédehem
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Posté - 17 sept. 2009 : 22:17:27
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Il ny a pas encore de "balance à faute" pour dire ce que serait la "lourdeur" d'une faute, qui plus est s'agissant ici de l'employé d'un syndicat de copro !
Par ailleurs "on ne supprime pas " un gardien d'immeble, la guillotine n'étant plus utilisée depuis longtemps : on supprime le "Service commun" gardienconcierge prévu au RDC, ce qui est tout différent.
Selon le cas, la suppression de ce service se prend à l'unanimité, s'agissant d'un service collectif prévu au RDC, parfois, suivant le cas, à la double majorité art.26.
On peut éventuellement envisager un licenciement pour "raisons d'économies", qui n'a rien à voir avec la procédure de licenciement économique, qui n'est pas retenue en copropriété.
Concernant le licenciement de l'employé qui surviendrait du fait même de la suppression du poste, il est envisageable par une négociation amiable ... c'est à dire contre des €€€€ : outre les indemnité conventionnelles, il faut y ajouter une indemnité transactionnelle, convenue avec l'employé.
Il faut coùmprendre ici qu'en cas de recours au prud'hommes le syndicat sera condamné à payer cette indemnité supplémentaire. Autant la négocier à l'avance sans recours au tribunal.
Pour mémoire une petite fiche sur le litige syndicat/employé, qui montre qu'avancer une "faute" ne peut sortir soudainement du chapeau.
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Du pouvoir du Syndic dans la gestion du personnel « Employé d’immeuble »
En son Article 31,la loi 65.557 du 10 Juillet 1965 dispose que le Syndic gère le personnel salarié du Syndicat des Copropriétaires, et à ce titre :
1- engage le personnel en nombre suffisant et aux qualifications spécifiques requises , selon les décisions arrêtées en Assemblée Générale. Ce personnel est placé sous la seule autorité du Syndic. C’est la raison pour laquelle sinon en droit, du moins en fait, ce personnel est préposé du syndic.
2- fixe les conditions de travail en établissant et en modifiant, le cas échéant, les contrats de travail de chacun , dans le respect des dispositions du Code du Travail et de la Convention collective applicable.
Chaque contrat est à contrôler par le Conseil syndical.
3- sanctionne les manquements du personnel ne respectant pas les dispositions et conditions de travail énoncées au contrat de travail.
De la naissance d’un litige
A la suite de contrôles effectués par un ou plusieurs membres du Conseil Syndical , voire par tout copropriétaire , mettant en évidence des manquements dans le travail d’un salarié du Syndicat des copropriétaires, se forme un litige opposant le Syndicat et l’employé
De même , toute disposition visant à modifier , d’une manière substantielle , le Contrat de travail d’un salarié du Syndicat des copropriétaires, prise par le Syndic , qui est seul habilité à présenter cette disposition au salarié concerné, constitue un litige entre le Syndicat et l’employé.
Les sanctions appliquées par le Syndic relatives aux litiges sont celles prévues au Code du Travail : avertissement , blâme , mise à pied à titre conservatoire , licenciement….Elles constituent le fonds du litige.
Ces sanctions sont notifiées au salarié concerné, selon une procédure stricte et formaliste , souvent ignorée ou mal assimilée par le Syndic.
De la résolution du litige
Quelque soit le litige aboutissant à une sanction , le salarié du Syndicat des copropriétaires ayant fait l’objet de telles mesures peut en contester , non seulement le bien-fondé , mais aussi l’ampleur de la sanction.
Cette contestation est portée devant le Conseil des Prud’hommes du lieu qui statue ,soit en formation de référé , soit en formation d’audience de jugement .
Il est à noter que le Conseil des Prud’hommes juge en droit et qu’il est souverain dans l’appréciation de la gravité des faits énoncés par les parties et dans la recevabilité des pièces présentées à titre de preuves.
Devant cette juridiction , les parties ne sont pas tenues de se faire représenter par un avocat , mais cette disposition est fortement recommandée (avocat spécialisé ‘droit du travail)’.
Conséquences pour le Syndicat des copropriétaires
Le Conseil des Prud’hommes , quelle que soit la formation qu’il adopte, juge et condamne l’une des parties.
Les frais de justice et les indemnités diverses sont à la charge de la partie qui succombe.
Si le Syndicat des copropriétaires, représenté en justice par son syndic, est condamné , l’ensemble des frais est supporté par tous les copropriétaires , dans la proportion de leur quote-part des charges générales.
Au cas où il s’avérerait que le Syndic ait commis, même involontairement une faute de procédure ou ait sanctionné un salarié placé sous sa subordination sans motif réel et sérieux en étayant mal la thèse soutenue devant le Conseil des Prud’hommes, le Syndicat des copropriétaires peut se retourner contre le Syndic, de manière à lui faire supporter les conséquences pécuniaires de la condamnation .
En ce domaine, la responsabilité du Syndic professionnel est couverte par une assurance. Le syndic non professionnel devrait lui aussi être couvert par une assurance responsabilité civile.
Conseils pour les Syndicats de Copropriétaires
Avant d’entamer une procédure devant le Conseil des prud’hommes :
- Imposer au Syndic de porter à la connaissance du Conseil syndical tout projet de sanction qu’il estime devoir prendre à l’encontre du salarié ou tout projet de modification substantielle du Contrat de Travail.
NB : Le syndic, chargé de recruter le personnel employé par le syndicat, d’élaborer son contrat de travail, de le sanctionner jusqu’au licenciement (D.art.31), est responsable du préjudice financier que devrait supporter le syndicat du fait d’une erreur ou d’une faute du syndic dans la gestion du personnel (jurisprudence).
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freeboul
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Posté - 17 sept. 2009 : 22:33:33
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on licencie pour faute , lourde ou moins lourde appartient aux juges . |
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bénigne
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Posté - 18 sept. 2009 : 07:44:20
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Si je comprends bien Gédéhem, la décision de licencier en tant que sanction pour faute peut être prise par le syndic (ou dans la pratique avec l'accord/les recommandations/l'incitation du Conseil syndical) sans que cela ne nécessite un vote en AG ???
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ainohi
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Posté - 18 sept. 2009 : 08:38:16
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L'embauche et le licenciement du personnel font partie des attributions du syndic. Mais c'est l'assemblée qui détermine le nombre des emplois à pourvoir.
Référence : décret du 17 mars 1967, article 1967
Le syndic engage et congédie le personnel employé par le syndicat et fixe les conditions de son travail suivant les usages locaux et les textes en vigueur.
L’assemblée générale a seule qualité pour fixer le nombre et la catégorie des emplois.
Il est vivement recommandé de ne pas consulter l'assemblée sur l'éventuel licenciement d'un employé. Une telle façon de procéder pourrait porter tort au syndicat si l'employé licencié devait saisir les prud'hommes.
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bénigne
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Posté - 18 sept. 2009 : 13:26:30
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Merci ainohi pour cette réponse claire et précise.
Petite correction : il s'agit de l'article 31 et non 1967.
Pour autant, sachant que le fait de "congédier" un gardien s'accompagne a minima des indemnités de licenciement légales. Comme concilier votre conseil de ne pas consulter l'AG et le fait que le syndic puisse engager de telles dépenses sans l'accord de l'AG sachant que son montant présumée sera forcément conséquente (en tout cas non budgétée) ? |
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ainohi
Contributeur vétéran
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Posté - 18 sept. 2009 : 13:52:11
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citation: Initialement posté par bénigne
Merci ainohi pour cette réponse claire et précise.
Petite correction : il s'agit de l'article 31 et non 1967.
Pour autant, sachant que le fait de "congédier" un gardien s'accompagne a minima des indemnités de licenciement légales. Comme concilier votre conseil de ne pas consulter l'AG et le fait que le syndic puisse engager de telles dépenses sans l'accord de l'AG sachant que son montant présumée sera forcément conséquente (en tout cas non budgétée) ?
Vous avez raison, c'est une question importante.
Je me plaçais en fait dans la situation d'un licenciement pour faute où, normalement, il n'y a pas d'indemnités à verser.
Il en va différemment d'un licenciement négocié, facilité maintenant par le dispositif de rupture conventionnelle du contrat de travail.
Dans un tel cas, une fois la transaction préparée par le syndic assisté du conseil syndical, on peut demander à l'assemblée d'approuver le projet d'accord. En espérant toutefois qu'il n'y ait pas de dérapage et que l'assemblée ne vire pas au tribunal du peuple. |
Édité par - ainohi le 18 sept. 2009 13:53:00 |
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Gédehem
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Posté - 18 sept. 2009 : 17:29:12
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"Si je comprends bien Gédéhem, la décision de licencier en tant que sanction pour faute peut être prise par le syndic (ou dans la pratique avec l'accord/les recommandations/l'incitation du Conseil syndical) sans que cela ne nécessite un vote en AG ???"
C'est très exactement cela !
Sur la décision de licencier, seul le syndic peut en décider et y procéder au nom du syndicat sans passer par l'AG.
En ce sens l'AG n'a pas compétence pour en décider. Elle statue ici à postériori, par exemple pour approuver (ou non) l'indemnité transactionnelle négociée par le syndic. Sauf que l'AG a peu ou pas de moyen de refuser d'approuver !
Certes, le syndic prendra la précaution de demander l'avis du CS sur ce point, mais nous savons que le syndic n'est pas tenu par cet avis.
C'est là une des (trop) nombreuses bizarreries de la loi de 65, qui prive ici le syndicat de tout pouvoir sur ses employés.
Sur le fond, ainohi a raison d'insister sur ce point, l'AG ne doit surtout pas se meler de ce licenciement et de l'éventuelle contestation de l'employé ... du moins si celle-ci est fondée.
Le syndicat étant condamné pour "procédure abusive, sans cause réelle et sérieuse", il lui sera toujours possible de se retourner contre le syndic fautif et de lui demander réparation du préjudice financier subit par le syndicat !
Un syndicat condamné à 15.000 ou 20.000 € d'indemnité pour licenciement abusif ne va tout de même pas resté les bras croisé !
En conclusion : si le syndicat est totalement paralysé pour ce qui concerne le choix de l'employé lors de son embauche, pour la définition de son contrat de travail, sur les sanctions comme pour l'éventuelle rupture de ce contrat, ce peut être une "chance" pour,éventuellement, demander réparation au syndic du préjudice en €€€€ ! 
Est-ce pour autant satisfaisant ? Certainement pas !
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bénigne
Nouveau Membre
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Posté - 19 sept. 2009 : 11:58:14
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Si je comprends bien, tout le risque juridique d'un licenciement est supporté par le syndic. En tant que copro, je pourrais m'en réjouir mais ce n'est bien sûr pas le cas, car dans ce cas, le syndic ne prendra jamais le risque de virer le gardien, même sous pression du Conseil Syndical. Et dans ce cas, il est à déplorer un status-quo.
... ou alors, j'ai raté quelque chose dans votre propos, Gédéhem, qui permet d'éviter cet écueil. |
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freeboul
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Posté - 19 sept. 2009 : 12:25:06
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un syndic vit pas d'amour et d'eau fraiche, hélas pour les propriétaires, il vit d'appels de fond, d'honoraires, de budget prévisionnel et autres frais de fonctionnement.il applique ce qui se décide en ag, et fait appliquer le réglement intérieur.
Il licenciera , ne vous inquiétez pas , si une mojorité de copropriétaires veut la tête du gardien , il préférera sauver sa tête et la remplacer par son fusible de gardien.mais c'est les proprietaires qui paieront in fine , et ça arrive rarement, le syndic préfére souvent une bonne enguelade et se mettre quelques proprietaires à dos que de faire comprendre a certains qu'un licenciement peu crever le budget d'une copro, d'autant qu'apparemment c'est pour remplacer l'ancien gardien par un nouveau, et qui vous dit que le prochain sera mieux que le précedent ? le syndic il doit rigoler ;-) |
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Gédehem
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Posté - 19 sept. 2009 : 18:39:39
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"Si je comprends bien, tout le risque juridique d'un licenciement est supporté par le syndic."
Pas du tout !
Si l'employé n'est pas content du motif qui lui est opposé et/ou de l'indemnité proposée sollicite les prud'hommes et que le licenciement est jugé abusif, sans cause, c'est le syndicat employeur qui sera condamné, pas le syndic !
Lors d'un licenciement le "risque" est pour le syndicat si le syndic n'a pas fait les choses correctement. (bien que ce soit l'employé qui en fait a tout le "risque", dont celui d'être chomeur ! ..)
Ce n'est que si le syndicat est condamné, en raison soit d'une erreur dans la procédure de licenciement soit dans les motifs avancés, que le syndicat pourra ensuite se retourner contre le syndic estimé fautif.
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Édité par - Gédehem le 19 sept. 2009 18:40:51 |
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MUSTANG
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Posté - 20 sept. 2009 : 12:24:29
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Trés particulier comme procédure....On pourrait croire qu'il s'agit de régler un différent personnel,puisqu'à priori,il y a dans votre question l'idée sous jaccente,que la majorité des Copropriétaires n'est pas d'accord!Si,en plus,la Copropriété doit supporter des indemnités pour licenciement abusif,je ne donne pas cher de la pérenité du Conseil Syndical!
De toute façon,cette décision appartient au Syndic.Qu'en pense-t-il? |
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bénigne
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Posté - 20 sept. 2009 : 12:58:44
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@Mustang
La copro étant suffisamment grande, je ne connais pas l'opinion de tous. Mais j'en connais quelques-uns qui sont plutôt de nature à soutenir le gardien, ne serait-ce que pour des raisons morales (virer qqun est toujours un cas de conscience, et il est parfois plus facile de ne pas prendre position - abstention - ou s'opposer au licenciement, quitte à fermer les yeux sur les défauts d'entretien, les absences répétées etc...)
Le syndic est assez moteur pour "constituer un dossier" mais il n'est pas très pro en matière juridique (des expériences passées de litiges commerciaux nous l'ont prouvé) et nous craignons, soit qu'il ne constitue pas un dossier suffisant, soit qu'il ne soit pas assez prudent au moment de licencier l'intéressé. C'est pourquoi nous "encadrons" fortement la démarche. |
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Posté - 20 sept. 2009 : 17:42:35
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Il me semble au contraire que ce n'est pas si malsain comme facon de voir.
Convenez que le motif de licenciement qui consisterait en un 'vote de la morité des copros pour votre licencicement' ne tient pas vraiment debout.
Le licencié serait bien venu a critiquer le licenciement pour absence de motif.
C'est bien l'meployeur qui licencie et qui en donne le motif.
mais je suis d'accrod pour dire que du coup certains syndics ne se pressent pas pour la procédure, consicent qu'ils sont de la limitation de leur droit, des soucis que le licenciement peut entrainer avec les copros qui se trouvent être 'pour' le licencié, et ils appliquent donc la sempiternele maxime qui dit qu'il n'y a pas de problème que sur le long terme une absence de solution ne permette de résoudre... |
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looping
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Posté - 22 sept. 2009 : 21:34:47
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Bonsoir,
Avez vous pu constater un réelle-manquement dans le travail de votre gardien ? qui est prevut sur son contrat de travail.
Esque sa fait longtemp qu'il est en place?
Avez vous prevenu le syndic ? quand pense t'il ?
Si il y a manquement envers son contrat de travail, le syndic doit faire le nécessaire au pret de son employé qui est le gardien.
Le dialogue est la priorité des chauses pour resoudre un probleme, avez vous prit contacte avec lui?
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bénigne
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18
Posté - 22 sept. 2009 : 22:00:30
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Vos questions et conseils sont de bon sens et j'y souscris, rassurez-vous.
Cela dit, l'objet de ce topic n'était pas de demander conseil sur notre problème dans son ensemble mais seulement de connaître la réponse à quelques questions bien particulières (cf premier post) dont les réponses, je suis bien d'accord, n'ont pas vocation à m'apporter la solution à elles-seules.
Comme vous le dites, les solutions sont un mélange de
- management,
- dialogue
- mise au point du contrat de travail
- code du travail
- réglementation sur le processus décisionnel dans les copros
- ....
Merci quand même de votre rappel |
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Posté - 22 sept. 2009 : 22:58:03
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demandez à une AG de prononcer un licenciement conduirait OBLIGATOIREMENT à un non respect des procédures, puisqu'un licenciement ne peut être prononcé qu'après un délai de réflexion de 1 jour franc suivant l'entretien d'explications avec le salarié, lui-même convoqué sous des formes TRES précises au moins 5 jours au préalable.
Au prudhommes, c'est la condamnation à tous coups, sur et certain.
Quant à licencier quelqu'un pour faute, c'est l'employeur qui décide de la "hauteur" de la faute : faute simple, avec paiements indemnités + congés ou faute grave avec paiement seulement des congés ou faute lourde sans paiement de congés. Ensuite, le salarié, s'il le souhaite conteste au niveau des prudhommes.
L'AG ne peut que voter la suppression du "poste" de gardien inscrit au RdC suivant la majorité à l'article 26.
C'est le syndic qui licencie et le syndicat qui paie  |
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freeboul
Nouveau Membre
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Posté - 26 sept. 2009 : 21:53:24
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l'employeur ne décide en rien , il licencie pour "faute " lourde, grave et j'en passe, c'est au tribunal de décider, si il va dans votre sens. .. vous n'avez aucun pouvoir, sinon celui de d'engager une procédure de licenciement et encore moins celui de juger, vous licenciez,le reste c'est une procédure, longue et couteuse qui accouchera d'un verdict . vous n'avez pas droit de vie et mort sur un poste , toute ag que vous êtes.
à bon entendeur. ......... |
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