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 Posté - 19 sept. 2009 : 18:04:51
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Le Permis valant division (R431-24 du Code de l’urbanisme) et la « Méthode dite de Bernard Stemmer » pour les villas individuelles. !
Envisager que la réforme ait pu donner un cadre juridique à ladite méthode relève d’une certaine hypocrisie ou d’une éventuelle déficience défaillance d’un des multiples cortex
Un lapsus calami, peut-ĂŞtre !
La méthode Stemmer avait été proposée sous le soleil du Midi pour essentiellement traiter des « villas ou individuelles ou jumelées ».
Si l’appel à la prudence a été, encore une fois, lancé concernant sa requalification éventuelle en lotissement, il convient d’y revenir et de s’y attarder.
Quelques retours en arrière dans ses belles années 80 !
Importées, non pas du Midi, mais de la région parisienne, la construction en « indivision » proposée par les « pavillonneurs » pour réduire les coûts du foncier apparait au milieu des oliviers et des restanques.
Belle époque où les banques prêtaient sans trop compter et où quelques notaires n’étaient pas trop regardant.
Les premières « indivisions », construire à deux sur un même terrain ne permettant pas d’être divisé, sortirent ….de terre.
Comme « tout » ne dure pas, il apparut à certaines banques et à certains officiers ministériels que se posait un sérieux problème au niveau des « tirs croisés hypothécaires », Monsieur Dupont restant caution solidaire et indivis de Monsieur Durand, son voisin.
Appel fut lancé ! Bernard Stemmer, Conseiller Juridique local, spécialiste du droit de la copropriété qui après quelques tâtonnements proposa une façon de faire.
Celle-ci est résumée dans le lien suivant : http://www.onb-france.com/publica/S...mmer-de.html
Universitaires et juristes de profession, après un premier effet de surprise se partagèrent.
Encensée par les uns et honnie par les autres, la « méthode Stemmer » connut toutefois un succès immédiat et fulgurant auprès des professionnels de l’immobilier : elle permit de « doubler » l’offre rare du foncier local et à un prix abordable.
Les praticiens, architectes, géomètres-experts et notaires ont tous de nombreux dossiers dans leurs cabinets ou études.
Les agents immobiliers virent leurs vitrines étiolées d’annonces nouvelles : « vend demi-lot ».
Et les banques prêtèrent, prêtèrent…… !
Oui, la vie était un long fleuve……..jusqu’à ce que les premiers « mauvais joueurs » regimbent.
- les Ă©lus se rendirent compte
- que cela ne correspondait pas à la vision urbanistique qu’ils souhaitaient pour leur commune
- qu’ils étaient amenés à financer des crèches et autres écoles tous les ans
- que leur infrastructure ne permettait pas (surtout en zone NB, encore elles, mais Ă contrario !) de supporter cette explosion
- les banques et les notaires virent les premiers divorces (effet collatéral récurent de la construction) ou les premières ventes de demi-lot où chacun avait ou non terminé sa construction, avait ou non clôturé là où il le souhaitait…..bref, un certain imbroglio où même les Géomètres-Expert y perdirent leurs mesures
- les tribunaux nommèrent leurs premiers Experts pour essayer d’en sortir…….de cette copropriété ou indivision.
La vie n’était plus un long fleuve tranquille et l’on brulât le « veau d’or » !
Les mêmes qui en profitèrent se virent donner des consignes d’interdiction de pratique de la « Méthode Stemmer »…non !non !, pas tant sur le montage juridique, mais simplement parce que l’anarchie gagnait……..
Les modestes nouveaux propriétaires fonciers étaient laissés un peu à l’abandon avec le sentiment d’avoir été floué par certains professionnels de l’Immobiliers les laissant avec tous les travaux de viabilité à réaliser, par les divers conseillers intervenus dans l’acte de bâtir.
Il fallut réagir et comme toujours, l’on s’adresse alors aux juges en lui demandant de faire des miracles.
Selon, le vieil adage « quand on veut tuer son chien, on dit qu’il a la rage », on trouva dans l’arrêt de la Cour administrative d’appel de Marseille du 3 juin 1999 tous les ingrédients qu’il fallait pour……..enterrer l’histoire.
Non, ce n’est pas tant le vide juridique de la méthode Stemmer comblé par ce nouvel article R431-24 (lequel offre par ailleurs suffisamment d’intérêts dans les opérations complexes) qui interpelle, mais le fait que tous les effets collatéraux cités plus haut subsisteront.
Plus un propriétaire foncier, agent immobilier ou constructeur n’ignore le PVD.
Monsieur Bernard Stemmer, que je salue aimablement et très respectueusement, revient. !
J’espère que dans sa retraite niçoise, il en savoure la situation.
Les premiers dossiers sont sur les bureaux des Géomètres-Experts et des Notaires et sont traités, faute de directives particulières.
L’Administration semble vouloir rester à l’écart de ces débats, pourtant bien relayées dans un Congrès Notarial, fidèle au nouvel esprit de la réforme : ne pas s’initier dans les problèmes privés.
Alors ? Volontaire oubli collectif ?
En attendant, les premiers candidats à cette indigne proposition (que l’on laissera avec les travaux de vrd à réaliser, avec les non-conformités des uns et des autres) rejoindront sous peu les derniers « indivis » dont on essaye de clarifier judiciairement la situation.
Certes, l’on saura dorénavant où diviser puisque…grande innovation, le plan de division que l’on cachait, hier, dans le dossier « notaire » est devenu exigible et joint au permis, certes une ASL lorsqu’il y aura des espaces communs sera crée, mais reste à comprendre pourquoi l’on exige tant et tant de règles à respecter en lotissement et d’obligations et contrôles et point dans ce cadre.
La déviance est évidente, pourquoi faire un lotissement si compliqué alors qu’un pcd n’exige rien lorsque l’on est un professionnel peu scrupuleux ?
Et la question sera plus « particulièrement » mise en évidence pour ces petits pcvd à deux « sous zonage »
Quoiqu’il en soit, la peur de la requalification en lotissement ne semble faire……peur à personne…
Nous attendrons donc et dans le mĂŞme ordre :
- les recommandations des diverses professions de stopper ces PCVD pour les villas individuelles
- les « coups de gueule des élus »
- et l’arrêt de la CAA de ……….allez parions sur la ville !
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| Signature de Jean-Michel Lugherini |
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 Posté - 19 sept. 2009 : 19:49:57
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terrible description d'une catastrophe annoncée et prévisible...
j'y ajouterai pour le fun la récente décision du conseil d'état permettant de délivrer et de mettre en oeuvre plusieurs permis pour un même projet global... : CE. 17 juillet 2009, Ville de Grenoble & Communauté d’Agglomération Grenoble Alpes Métropole, req. n°301.615
car la confusion peut alors être totale : plusieurs PC divisibles, transférables et valant division pour un même projet ?
c'est la limite que le législateur n'a pas actuellement fixée, dépassant largement la situation de droit de la grande époque Stemmer ... qui doit encore plus rire ! |
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| Signature de Emmanuel Wormser |
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cordialement
Emmanuel Wormser
 Un souci juridique ? Pensez Ă relire votre contrat d'assurance multirisques habitation.
 Une assistance juridique, voire une protection juridique est peut-ĂŞtre incluse dans votre contrat ! |
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 2
 Posté - 19 sept. 2009 : 21:33:01
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Posté - 19 sept. 2009 : 22:41:18
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on s'y retrouve ?
l'invitation vaut pour tous les UInautes... |
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| Signature de Emmanuel Wormser |
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cordialement
Emmanuel Wormser
Un souci juridique ? Pensez Ă relire votre contrat d'assurance multirisques habitation.
Une assistance juridique, voire une protection juridique est peut-ĂŞtre incluse dans votre contrat ! |
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Angie
Contributeur vétéran
1825 message(s)
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Posté - 19 sept. 2009 : 22:46:06
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Posté - 19 sept. 2009 : 22:51:28
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citation: on s'y retrouve ?
Où, dans le tunnel, il n'est pas encore creusé...
Et... les régionnales approchant à grands pas ... je ne sais si l'EP programmée incessamment sous peu débouchera vraiment vers une prise de décision rapide....
Vallini n'et pas avocat pour rien (oups pardon d'avance pour les avocats - non politiques si cela existe - présents sur UI)
http://www.grenews.com/vallini-roca...rticle=16076 |
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Posté - 20 sept. 2009 : 07:27:52
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Pour une fois que l'on pouvait voir le "bout" du tunnel, on n'arrive pas en voir l'entrée..........
800 millions d'euros.......prévus font souvent.....le double à la sortie dans ce domaine....
Et ne pas oubliez de faire la division en volumes....en sus des autres ! |
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| Signature de Jean-Michel Lugherini |
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