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Davidon62
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France
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 Posté - 18 sept. 2009 : 22:40:15
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Bonjour,
Je dispose d'un terrain de 10.000 m2 situé en zone dite constructible.
je dispose de deux voies d'accès d'une largeur minimale de 3,87 m l'autre de 3m50 issues toutes les deux d'une même ruelle.
Une division parcellaire en 2 lots amènerait à des superficies trop grandes pour une vente raisonnable. De plus compte tenu de l'emplacement de mon terrain, les propriétaires attenant souhaiteraient profiter de cette opération pour récupérer des bouts de terrain.
Le terrain n'est pas viabilisé. Dois-je effectuer un détachement ou une division? Ne souhaitant pas avoir à payer des frais de viabilisation, ne puis-je engendrer que deux parcelles constructibles ?
Merci d'avance pour votre aide
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 Posté - 19 sept. 2009 : 07:19:32
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Division ou détachement ont la même signification.
Céder ainsi une ou plusieurs parties de votre terrain s’appelle dorénavant réaliser un lotissement, peu importe le nombre de lots que vous envisagez.
Selon certains critères, vous serez amenez à procéder ou à une déclaration préalable ou un permis d’aménager.
Toujours selon ces critères, vous pouvez, à partir d’un seuil de 3 lots ou rester en déclaration préalable ou devoir procéder à une demande de permis d’aménager.
La réalisation des travaux préalable pose quelques questionnements. En déclaration préalable, selon les uns ils doivent être réalisés par le vendeur, pendant que les autres envisagent qu’ils puissent ne l’être que par l’acquéreur.
Ceci pour les travaux à l’intérieur de la propriété et les simples branchements sur le domaine public.
Je crois que vous n’avez d’autre solution que de consulter le géomètre-expert de la commune car chaque cas ne peut être généralisé et les réponses restent individuelles
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| Signature de Jean-Michel Lugherini |
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Posté - 19 sept. 2009 : 08:49:44
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quand je disais il y a un an que les Géomètres experts étaient les grands gagnants de la réforme, après les acheteurs de parcelles divisées bien sur ! |
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| Signature de Emmanuel Wormser |
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cordialement
Emmanuel Wormser
 Un souci juridique ? Pensez à relire votre contrat d'assurance multirisques habitation.
 Une assistance juridique, voire une protection juridique est peut-être incluse dans votre contrat ! |
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Posté - 19 sept. 2009 : 09:06:27
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avec un effet collatéral.concernant.......les juristes et particulièrement les avocats qui.....embauchent à l'heure actuelle...
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| Signature de Jean-Michel Lugherini |
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Posté - 19 sept. 2009 : 09:16:22
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où ça, où ça ? |
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| Signature de Emmanuel Wormser |
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cordialement
Emmanuel Wormser
Un souci juridique ? Pensez à relire votre contrat d'assurance multirisques habitation.
Une assistance juridique, voire une protection juridique est peut-être incluse dans votre contrat ! |
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Posté - 19 sept. 2009 : 09:20:38
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Je suis sur qu'on trouvera.......à défaut il reste la solution, puisque vous les citez des .........Géomètres-Experts, belle profession, je crois savoir, où entre deux DP, ils vont flaner au milieu de la garigue ou du maquis (sans se cacher) !
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| Signature de Jean-Michel Lugherini |
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Davidon62
Nouveau Membre
France
6 message(s)
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Posté - 19 sept. 2009 : 21:28:02
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"Selon certains critères, vous serez amenez à procéder ou à une déclaration préalable ou un permis d’aménager.
Toujours selon ces critères, vous pouvez, à partir d’un seuil de 3 lots ou rester en déclaration préalable ou devoir procéder à une demande de permis d’aménager."
Pourriez-vous être plus précis concernant ces dits critères.
Merci
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Posté - 19 sept. 2009 : 21:32:41
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Article *R421-19 En savoir plus sur cet article...
Modifié par Décret n°2007-18 du 5 janvier 2007 - art. 8 JORF 6 janvier 2007 en vigueur le 1er octobre 2007
Modifié par Décret n°2007-18 du 5 janvier 2007 - art. 9 JORF 6 janvier 2007 en vigueur le 1er octobre 2007
Doivent être précédés de la délivrance d'un permis d'aménager :
a) Les lotissements, qui ont pour effet, sur une période de moins de dix ans, de créer plus de deux lots à construire :
- lorsqu'ils prévoient la réalisation de voies ou espaces communs ;
- ou lorsqu'ils sont situés dans un site classé ou dans un secteur sauvegardé dont le périmètre a été délimité ;
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| Signature de Jean-Michel Lugherini |
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larocaille
Contributeur actif
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Posté - 19 sept. 2009 : 21:56:29
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Davidon,
Votre projet doit être planifié.
La superficie de votre terrain devrait logiquement vous conduire à effectuer une opération de lotissement si vous voulez en tirer un rendement optimal. Il faudrait connaître la surface minimale pour construire exigée par le PLU de votre commune, mais à priori il est fort probable que vous deviez procéder à une division sousmise à Permis d'Aménager.
Il est important pour vous d'élaborer une "stratégie" afin d'atteindre votre objectif. Le mieux consiste à faire des plans d'évolution de votre propriété au regard de tous les éléments dont vous disposez.
Dans un premier temps, vous pouvez envisager une "rectification des limites séparatives" par laquelle vous céderez des petites parties de terrain à vos voisins. Cette opération n'est pas assimilée à un lotissement. Vous devrez faire appel à un géomètre expert qui assurera les opérations techniques, mais aussi un travail de conciliation administrative puisque ces "rectifications de limites" seront portées à la connaissance des services de la commune.
Dans cette "rectification des limites séparartives" vous allez céder des morceaux de terrains et votre trésorerie s'en trouvera confortée. Cela devrait vous permettre d'investir dans une véritable opération de lotissement afin d'en dégager des bénéfices conséquents. |
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Davidon62
Nouveau Membre
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Posté - 19 sept. 2009 : 23:54:17
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Merci pour toutes ces informations qui me seront utiles.
Afin de ne pas faire n'importe quoi, car il me semble important que l'opération sit cohérente avec l'urabisme local, un klotissement serait judicieux entendu notamment que le terrain pourrait se trouver vite enclavé.
Cependant, la viabilisation de plusieurs parcelles représente un coût non négligeable. Un bref schéma d'amènagement me conduit à près de 200 m de voies crées. Il parait logique de prendre en considération l'enrobé, pour la circulation, et la pose de candélabre. Le transfert des voies dans le domaine public ( sous accord du conseil municipal) pourrait peut-être simplifié l'opération.
Pensez-vous qu'il soit ainsi possible que la commune effectue, dans le cadre d'une convention bi-partite ( avec moi), la viabilisation des terrains ( EP, Télécom, Tout-à -l'égout, réseaux électrique...) et qu'elle me refacture à l'issue une partie sinon la totalité de la facture. Est-ce légale? par suite, il s'agit aussi pour elle de retoucher de la PVR et des recettes fiscales complémentaires, sans parler de l'impact de l'augmentation de la population sur ses dotations.
A défaut, passer par un promoteur serait une perte financière. En contractualisant avec la Mairie, je n'ai pas besoin d'un apport financier important. Qu'en pensez-vous |
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Davidon62
Nouveau Membre
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Posté - 20 sept. 2009 : 00:06:13
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la commune ne pouvant investir pour de tels travaux sur le domaine privé, le passage des voies en domaine public légalise l'opération. Mais cette opération de "banquier" proposée pourrait s'avérer illégale ?
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Davidon62
Nouveau Membre
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Posté - 20 sept. 2009 : 00:07:35
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Merci par avance à Mrs Larocaille, Wormser et "Contact" |
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Posté - 20 sept. 2009 : 07:15:20
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Franchement, je n’exprime qu’une opinion personnelle, je ne tiens pas pour réalisable votre projet.
Faire financer par de l’argent public des intérêts privés ne me semble pas concevable au prétexte que la Commune recevra une voie de plus à entretenir et quelques impôts en suppléments.
Ou, si la commune est intéressée, vous lui vendez le terrain et elle fera elle-même en tant que Maître d’Ouvrage un lotissement communal, ou vous empruntez et le réaliser vous-même avec un Maitre-d’œuvre qui sera votre Géomètre-Expert ou vous le vendez à un Lotisseur.
Vous ne pouvez gagner sur tous les tableaux et un lotisseur ne vole personne.
Cela représente du travail, de l’argent à investir, des risques…etc
Mais, je n’ai pas d’actions chez le GE local, donc je n’hésite pas à me répéter…voyez le ! Il sera de bons conseils.
Après une étude de faisabilité, il pourra et c’est le message de Dominique Larocaille, vous proposer peut-être une étude en deux temps.
Sous toutes réserves et je ne rentrerai pas trop dans le détail, chaque cas étant particulier en fonction de certains critères d’accès, de voie à créer, et bien d’autres, il pourra ainsi vous proposez le montage suivant :
- comme il a été dit….vente de petits bouts de terrain à vos voisins
- vente d’un ou deux lots sans réaliser de Permis d’aménager dans un premier temps
- et réalisation par la suite du reliquat
Tout ceci, à l’évidence en ayant une vue d’ensemble finie du projet
Sur le plan juridique, il aura pris ses précautions de faire son montage juridique sans risquer de se voir rendre inconstructible le reliquat.
Bref, il a de nombreux montages légaux et sans risque qui ne demandent pas de tout réaliser de suite.
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| Signature de Jean-Michel Lugherini |
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Davidon62
Nouveau Membre
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Posté - 20 sept. 2009 : 09:54:44
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Vous avez raison. Le maire me reçoit dans une semaine. Je vais me rapprocher d'un géomètre expert qui m'apportera certainement de bons conseils pour une disposition des parcelles et la faisabilité d'une réalisation en plusieurs étapes.
Merci Mr LUGHERINI
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