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ainohi
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 Posté - 25 sept. 2009 : 23:01:49
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citation: Initialement posté par Flap
Justement, nous allons procéder ainsi :
- une AG (sûrement supplémentaire vu les temps impartis) où sera proposée au vote la nouvelle grille, avec nouveau vote des travaux d'ascenseurs vu qu'il faudra faire participer tout le monde
- si l'AG refuse, case TGI sur le principe de nullité de cette clause, avec effet rétroactif... voire attaque du syndic (qui n'a rien dit en 3 ans, et son devoir de conseil ?) mais logiquement il n'y aura pas besoin, ce n'est pas la volonté du SDC
La décision de l'AG ne sera valable que si elle est prise à l'unanimité de tous les copropriétaires comme en dispose l'article 26 de la loi du 10 juillet 1965.
Cela dit, vous pouvez tenter de décider à une majorité moindre en espérant d'une part qu'aucun absent ou opposant ne conteste et d'autre part que le notaire ne fasse pas de difficulté à l'enregistrement d'un acte contestable du fait des conditions dans lesquelles il a été décidé.
Une clause non écrite l'est nécessairement depuis le début, d'où le caractère légitime d'une demande au tribunal pour qu'il juge avec effet rétroactif. Cependant les tribunaux entérinent généralement les effets passés des clauses annulées. Car appliquer rétroactivement une modification de la répartition des charges peut poser problème. Comment faire à l'égard d'un ancien copropriétaire ayant vendu il y plusieurs années ?
Je constate une interprétation très étonnante de l'article 49 et une incompréhension totale de ce que j'ai dit dans mon message précédent.
Champ temporel de l'article 49
L'article 49 ne vise que les clauses devenues illicites à la suite d'une évolution de la législation.
Le principe que Les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot est d'ordre public depuis au moins 1965. Une clause de répartition des charges contraire à ce principe mais inscrite dans un règlement datant de 1985 n'est pas visée par l'article 49. En effet, une telle clause est illicite depuis sa rédaction, elle ne l'est pas devenue à la suite d'une évolution législative postérieure à sa rédaction.
Ce qu'il faut entendre par adaptation
Une modification du règlement de copropriété est adoptée, selon sa nature, soit à la double majorité de l'article 26, soit à l'unanimité de tous les copropriétaires. L'article 49 n'a pas pour but d'apporter une dérogation à ces règles et c'est pour cela que les adaptations qu'il prévoit sont adoptées à la simple majorité de l'article 24.
Dans des règlements de copropriété d'un certain âge on peut lire que les travaux d'amélioration sont décidés par la majorité des copropriétaires représentant au moins les trois quarts des voix, conformément à l'article 26 dans sa rédaction à l'époque de la rédaction de ces règlements. Pourtant, dans toutes les copropriétés, les améliorations sont adoptées par la majorité des copropriétaires représentant au moins les deux tiers des voix, tout simplement parce qu'on fait prévaloir les dispositions d'ordre public sur des stipulations du règlement de copropriété devenues caduques par suite d'une modification de la loi. Ce sont avant tout de telles stipulations qui sont visées par l'article 49. Pour les identifier, c'est assez simple. Ce sont toutes celles dont on pourrait se passer : il est ainsi inutile de préciser dans le règlement de copropriété à quelles majorités l'assemblée générale doit statuer, quelles sont les attributions et obligations du syndic, qu'il doit y avoir un conseil syndical, etc puisque tout cela est dit dans la loi. A de telles clauses on peut ajouter celles que les évolutions législatives conduisent à annuler purement et simplement : il en est ainsi de la clause compromissoire, fréquemment inscrite dans les règlements de copropriété anciens, que plus personne ne songe à utiliser.
En fin de compte, l'adaptation doit se limiter à toutes les clauses qui ne sont plus effectivement appliquées, soit parce qu'elles se rapportent à des dispositions d'ordre public qui ont évolué, soit par ce qu'elles sont de fait abrogées par ces évolutions législatives.
Tout le reste ne peut être modifié que selon les dispositions des articles 12, 26 et 43. |
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ainohi
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Posté - 25 sept. 2009 : 23:13:18
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citation: Initialement posté par Gédehem
La suppression de la grille contraire aux textes et son remplacement par une grille conforme entre t-il dans le cadre de la mise en conformité art.49 ? En ce qui concerne les règlements de copropriété publiés depuis l'entrée en vigueur de la loi du 10 juillet 1965, c'est clairement non, le principe à suivre étant posé par les deux premiers alinéa de l'article 10 qui n'ont jamais été modifiés.
En ce qui concerne les règlements plus anciens, peut-être, dans la mesure où l'article 10 a posé un principe qui aurait été ignoré dans la loi de 1938 (j'en ignore le texte), mais seulement s'il s'agit d'une modification simple, s'imposant de toute évidence, comme celle de répartir les charges d'administration et d'entretien de l'immeuble selon les quotes parts de parties communes, celles-ci étant réputées correspondre à leurs valeurs relatives. Si ce n'est pas évident, la réponse est non. Or l'adoption d'une grille de charges d'ascenseur n'a rien d'évident : on ne peut l'imposer à la simple majorité de l'article 24. |
Édité par - ainohi le 25 sept. 2009 23:21:57 |
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mespres
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Posté - 26 sept. 2009 : 09:49:11
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en résumé : pour appliquer la loi de façon sûre et certaine, vous devez recueilir l'unanimité, puis dépenser pas mal d'argent chez le notaire pour faire mettre à jour votre rdc.
Si vous restez dans le touillage que j'ai proposé (ma solution voyou), vous êtes sûr de réussir, à condition que votre syndic soit d'accord. Ils le sont en général, vous ne serez pas les premiers à inventer de nouvelles répartions de charges.
pour ce qui est des travaux de conformité, la loi est très mal écrite : je ne sais pas s'il faut appliquer la grille ascenseur ou batiment.
certains s'appuie sur l'article 25 alinea e pour justifier la grille batiment.
Cela me paraît anormal, des travaux ascenseur, strictement identiques dans leur contenu, sont répartis différemment selon qu'une loi l'impose ou non ....
D'autres imaginent encore qu'il faut voter avec les les millièmes batiment, puis répartir avec les millièmes ascenseur : c'est probablement la meilleure solution. Imaginons que les travaux soient refusés, et qu'il y ait accident : tout le syndicat sera poursuivi.
Inversement, il est absurde de faire participer à une dépense des copropriétaires qui n'ont pas l'usage d'un équipement. Mon rdc est d'ailleurs très clair sur la question. |
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Gédehem
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Posté - 26 sept. 2009 : 09:52:41
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Entendons nous bien : une clause de RDC contraire aux textes n'en est pas caduque pour autant !
Elle est toujours en vigueur et doit être appliquée aussi longtemps que le juge ou l'AG ne l'a pas réformé !
Autrement dit il n'y a aucune automaticité : si le RDC précise que "Préside l'AG le copropriétaire présent possédant le plus de tantièmes" c'est cette régle qui doit être appliquée.
On peut faire tous les rappels à la loi que l'on veut (pdt élu), c'est la clause RDC qui s'applique.
L'autre aspect de L.art.49 concerne les clauses jugées illicites.
En vrac :
- clauses restreignant le droit à disposer librement du lot dont on est propriétaire : vendre, louer, … etc.
- clauses de non-concurrence entre commerçants dans le même immeuble.
- Clauses interdisant la détention d’animaux.
- Clause dispensant un copropriétaire de participer à certaines charges générales
- Clause imposant le paiement d’intérêts de retard supérieur à celui fixé par la loi.
- Clause imputant d’office à un copropriétaire débiteur les frais de recouvrement.
etc etc .....
Il est donc nécessaire de faire un retour en arrière : la volonté du législateur telle qu'elle était affichée dans le projet de loi ...
C'est bien souvent sur cet élément, parfois difficile à traduire dans un texte, que va s'appuyer le juge pour dégager une solution.
Elle était de "mettre en conformité" les RDC, dans tout ce qui est contraire aux textes, à la réglementation, à la jurisprudence.
Volonté affichée : que les copropriétaires puissent disposer d'un RDC conforme au droit positif.
Sur ce point voir les travaux de Le Masson, Gélinet et Vigneron, qui font autorité.
Certains font une approche restrictive de cet article. Un premier lieu pour des raisons de "gros sous", enregistrment à moindre coût : ce point ne doit pas être un frein à l'adaptation rendue nécessaire.
Restriction appuyée aussi sur le "modifications ...depuis son établissement."
Sur la question de l'UTILITE de l'art.10, est-ce à dire qu'une clause contraire aux textes introduites APRES 1965 serait licite au motif qu'aucun texte n'est venu ensuite la contredire ?
J'ai eu à traiter le cas d'un RDC rédigé en 1995 par un "expert foncier" (?) dans lequel était prévu que l'AG "était présidé par le copropriétaire présent disposant du plus grand nombre de tantièmes". (authentique, nous sommes en 1995 !!)
2 ou 3 ans plus tard le CS pose la question au syndic (notre ex-"expert foncier" !!!) qui considère que cette clause doit s'appliquer puisque postérieur à la préscription légale de la désignation du pdt de séance par l'AG.
Autrement dit :
une clause RDC estimée contraire aux textes introduite APRES telle disposition législative ou réglementaire tombe t-elle dans le cadre de L.art.49 ?
Non répondent les tenant de la lettre.
Oui répondent les tenant du droit positif !
Si la grille ascenseur de Flap était de 1962, personne ne trouverait à redire sur une "mise en conformité" de cette répartition contraire aux texte.
Introduite après 1965 elle ne serait plus "contraire aux textes" et tomberait dans le droit commun pour sa modification ?
Ce n'est pas du tout le sens donné par le législateur : Les RDC doivent être d'actualité, conformes au droit positif. |
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ainohi
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Posté - 26 sept. 2009 : 12:51:50
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citation: Initialement posté par mespres
en résumé : pour appliquer la loi de façon sûre et certaine, vous devez recueilir l'unanimité, puis dépenser pas mal d'argent chez le notaire pour faire mettre à jour votre rdc. Vous semblez regretter qu'il en soit ainsi. Mais, si l'on y réfléchit bien, c'est tout à fait justifié. Le règlement de copropriété est censé être rédigé conformément à la loi et, dans ce cas, il n'y a pas de problème. Le problème, c'est avant tout l'anomalie et non la difficulté qu'il y a à corriger l'anomalie. Les règles de répartition des charges sont les éléments les plus essentiels du contrat qu'est le règlement de copropriété. Les parties communes constituent une indivision entre les copropriétaires et, en modifiant les règles de répartition des charges, on modifie d'une certaine façon l'équilibre en place des droits de propriété de chaque copropriétaire sur l'ensemble indivis. On ne peut modifier cet équilibre qu'avec l'assentiment de tous les intéressés, cela découlant directement des principes fondamentaux du droit civil en matière de contrat et de droit de propriété, ou, bien sûr, à défaut, par la voie judiciaire.
La difficulté à corriger une anomalie dans la répartition des charges est une contrainte pesante lorsqu'il y a lieu de le faire, mais c'est aussi une garantie qu'on ne puisse pas faire n'importe quoi n'importe comment n'importe quand.
Faciliter la modification d'une règle contractuelle permet certes de pouvoir mettre facilement cette règle en conformité avec les dispositions d'ordre public le cas échéant, mais c'est aussi fragiliser toutes les règles, celles qui sont licites comme celles qui ne le sont pas. Car à trop fragiliser les règles, on anéantit la notion même de règle. Le respect de l'ordre public et le respect des contrats sont un impératif, mais la garantie qu'on puisse se reposer sur des règles solides, qui ne changent pas tous les quatre matins en est un autre, celui de la sécurité juridique. Dans l'élaboration des lois et dans le prononcé des jugements on tient compte de ces deux impératifs divergents pour établir un juste équilibre.
citation: Initialement posté par mespres
Si vous restez dans le touillage que j'ai proposé (ma solution voyou), vous êtes sûr de réussir, à condition que votre syndic soit d'accord. Ils le sont en général, vous ne serez pas les premiers à inventer de nouvelles répartions de charges. C'est à voir cas par cas. Le contentieux en matière de décisions prises en assemblée générale est tout de même abondant.
citation: Initialement posté par mespres
pour ce qui est des travaux de conformité, la loi est très mal écrite : je ne sais pas s'il faut appliquer la grille ascenseur ou batiment.
certains s'appuie sur l'article 25 alinea e pour justifier la grille batiment.
Cela me paraît anormal, des travaux ascenseur, strictement identiques dans leur contenu, sont répartis différemment selon qu'une loi l'impose ou non ....
D'autres imaginent encore qu'il faut voter avec les les millièmes batiment, puis répartir avec les millièmes ascenseur : c'est probablement la meilleure solution. Imaginons que les travaux soient refusés, et qu'il y ait accident : tout le syndicat sera poursuivi. La loi est claire, c'est vous qui confondez quatre notions différentes : les travaux d'entretien, les travaux de mise en conformité, la répartition des charges et les modalités de prise de décision.
Travaux d'entretien
Votre immeuble est muni d'un ascenseur. Pour assurer son bon fonctionnement, des travaux sont nécessaires. Ce sont des travaux d'entretien.
Travaux de mise en conformité
L'ascenseur est en parfait état de bon fonctionnement. Aucuns travaux d'entretien ne sont donc nécessaires. Cependant, de nouvelles normes sont entrées en vigueur et la loi impose une mise en conformité. Ce sont des travaux de mise en conformité qu'il faut distinguer des travaux d'entretien.
Répartition des charges
Le règlement de copropriété détermine comment répartir les charges des travaux sur les ascenseurs. Il y a une grille spécifique. On l'applique, qu'il s'agisse de travaux d'entretien ou de travaux de mise en conformité. Il n'y a aucune ambigüité.
Modalités de prise de décision.
Les travaux d'entretien se décident à la majorité de l'article 24.
Le principe des travaux de mise en conformité n'est pas à discuter : il faut les entreprendre, c'est obligatoire. Mais, à quelle entreprise confier ces travaux, à quel prix, cela se discute et la décision se prend à la majorité de l'article 25. Pourquoi 25 et non 24 ? Le législateur en a décidé ainsi, on peut estimer qu'il aurait mieux fait d'imposer les mêmes modalités dans les deux cas. Peut-être la loi n'est-elle pas très opportune, mais on ne peut dire qu'elle ne soit pas claire. Elle l'est parfaitement :
Travaux d'entretien : majorité de l'article 24 ;
Travaux de mise en conformité : majorité de l'article 25. |
Édité par - ainohi le 26 sept. 2009 12:55:37 |
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mespres
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Posté - 26 sept. 2009 : 14:39:30
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ainohi, votre exposé très documenté (surlequel j'ai des remarques, mais c'est pour plus tard) ne statue pas sur le problème que j'ai évoqué : quelle grille de réparttion utiliser pour le voter de la mise en conformité d'un ascenseur ? pour répartir les travaux ? |
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ainohi
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Posté - 26 sept. 2009 : 15:11:03
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citation: Initialement posté par Gédehem
Entendons nous bien : une clause de RDC contraire aux textes n'en est pas caduque pour autant !
Elle est toujours en vigueur et doit être appliquée aussi longtemps que le juge ou l'AG ne l'a pas réformé ! Vous proférez une énormité.
Quelle est la règle de droit vous permettant d'affirmer qu'une clause du règlement de copropriété est illicite tant qu'elle n'est pas annulée par le juge ?
L'article 6 du code civil est parfaitement clair :
On ne peut déroger, par des conventions particulières, aux lois qui intéressent l'ordre public et les bonnes moeurs.
Cela signifie tout simplement que lorsqu'une clause d'un contrat est contraire à l'ordre public, on applique la loi et non la clause du contrat, sauf si se pose un problème d'application de la loi dans le temps en application du principe de non-rétroactivité de la loi posé à l'article 2 :
La loi ne dispose que pour l'avenir ; elle n'a point d'effet rétroactif.
Mais cette question ne se pose pas en ce qui concerne les règlements de copropriété puisqu'ils ne peuvent s'appliquer que sous réserve de la loi du 10 juillet 1965 ainsi qu'il est écrit à l'article 8 : il [le règlement de copropriété] fixe également, sous réserve des dispositions de la présente loi, les règles relatives à l’administration des parties communes.
L'article 43 de la loi du 10 juillet 1965 précise quelles sont ses dispositions d'ordre public et ajoute que toute disposition contraire est réputée non écrite.
Ce qui est non écrit n'existe pas et on n'en tient pas compte. C'est tout simplement le principe à suivre.
Cependant, des difficultés peuvent s'élever. Elles sont de deux ordres : les difficultés créées par un litige et celles créées par la nécessité de remplacer la règle non écrite par une autre, complexe, qui n'est pas entièrement formulée dans le texte de la loi.
Litiges sur la validité d'une clause du règlement de copropriété.
Certains peuvent prétendre qu'une clause du règlement de copropriété est contraire à l'ordre public, tandis que d'autres affirment au contraire qu'elle ne l'est pas. C'est alors au juge de trancher et, en attendant, on ne peut faire autrement que de continuer à appliquer la règle litigieuse. C'est la solution de bon sens adoptée par la jurisprudence.
Nécessité de remplacer une règle complexe illicite par une autre.
Le cas typique est celui d'une répartition des charges contrevenant aux dispositions de l'article 10.
Tous les copropriétaires pour lesquels l'ascenseur présente une utilité objective doivent participer aux charges de fonctionnement et d'entretien de l'ascenseur. Ainsi en est-il des copropriétaires du premier étage qui peuvent l'utiliser pour monter du rez de chaussée au premier. Une grille de répartition exonérant de charges les copropriétaires du premier est donc non écrite. Mais il ne suffit pas de le dire. Encore faut-il remplacer la grille illicite par une grille conforme à la règle de l'utilité. Or, il n'existe pas de grille pré-établie : il y a plusieurs modes de calcul différents proposés par différents spécialistes. Il faut donc s'accorder sur un mode de calcul. C'est aux copropriétaires de se mettre d'accord ou, à défaut, au juge d'imposer une solution. En attendant, la jurisprudence fixe une règle de conduite commandée par le bon sens : en attendant d'avoir adopté une grille conforme, on continue à appliquer celle faisant litige, quitte à ce que la nouvelle doive ultérieurement s'appliquer rétroactivement.
Conclusion
En d'assez nombreuses circonstances, on est obligé de maintenir provisoirement une règle illicite bien qu'elle soit réputée non écrite.
Mais ce serait dénaturer le principe fondamental de l'article 6 du code civil, une véritable absurdité, que de dire qu'une règle non écrite doive obligatoirement continuer à s'appliquer tant qu'elle n'a pas été invalidée par le juge. On ne le fait que lorsqu'on ne peut faire autrement.
citation: Initialement posté par Gédehem
Autrement dit il n'y a aucune automaticité : si le RDC précise que "Préside l'AG le copropriétaire présent possédant le plus de tantièmes" c'est cette régle qui doit être appliquée.
On peut faire tous les rappels à la loi que l'on veut (pdt élu), c'est la clause RDC qui s'applique. Eh bien non, les dispositions d'ordre public s'appliquent obligatoirement dès lors qu'il n'y a pas d'obstacle. Le président de l'assemblée doit être élu. C'est clair et cela ne souffre aucune discussion. Donc on l'élit, nonobstant toute clause contraire du règlement de copropriété.
De même, on notifie les convocations de l'assemblée générale avec un préavis de 21 jours. Si convoque avec un préavis de 15 jours parce que c'est ce qui est inscrit dans le règlement de copropriété, on s'expose à une annulation de l'assemblée.
citation: Initialement posté par Gédehem
L'autre aspect de L.art.49 concerne les clauses jugées illicites.
En vrac :
- clauses restreignant le droit à disposer librement du lot dont on est propriétaire : vendre, louer, … etc.
- clauses de non-concurrence entre commerçants dans le même immeuble.
- Clauses interdisant la détention d’animaux.
- Clause dispensant un copropriétaire de participer à certaines charges générales
- Clause imposant le paiement d’intérêts de retard supérieur à celui fixé par la loi.
- Clause imputant d’office à un copropriétaire débiteur les frais de recouvrement.
etc etc ..... Non, l'article 49 n'a qu'un seul aspect : le nettoyage du règlement de copropriété, initialement conforme mais qui ne colle plus parfaitement aux textes du fait des évolutions législatives. Il ne vise qu'à rendre le règlement plus lisible. En pratique, son application ne se traduit par aucune modification dans les modalités de gestion de l'immeuble. Ainsi, en application de l'article 49, en remplace "15 jours" par "21 jours" dans la clause relative au délai de convocation de l'assemblée, ce qui, en pratique, ne change rien puisque le syndic s'est de suite conformé à la nouvelle rédaction du décret on convoquant l'assemblée avec un délai de 21 jours.
De même pour la majorité de l'article 26 : on remplace "trois quarts" par "deux tiers", ce qu'on appliquait en fait depuis belle lurette.
citation: Initialement posté par Gédehem
Il est donc nécessaire de faire un retour en arrière : la volonté du législateur telle qu'elle était affichée dans le projet de loi ... La volonté du législateur était qu'on arrête de se poser des questions oiseuses du fait que maintes clauses des règlements de copropriété sont devenues au fil du temps en contradiction avec la loi.
citation: Initialement posté par Gédehem
C'est bien souvent sur cet élément, parfois difficile à traduire dans un texte, que va s'appuyer le juge pour dégager une solution.
Elle était de "mettre en conformité" les RDC, dans tout ce qui est contraire aux textes, à la réglementation, à la jurisprudence.
Certainement pas. Ce serait la porte ouverte à n'importe quoi.
L'objectif est d'adapter les règlements initialement conformes aux modifications, en fait relativement mineures et simples d'exécution, qui sont intervenues au fil du temps, lesquels modifications étant censées avoir été prises en compte dans la gestion de la copropriété dès leur mise en vigueur, les clauses devenues contraires dans le règlement de copropriété étant devenues caduques et n'étant plus dès lors appliquées.
Tout le reste se fait conformément aux article 11 et 26 : unanimité ou double majorité ou, à défaut, judiciairement, en application des articles 12, 42 et 43 et selon l'interprétation donnée par la jurisprudence, notamment en ce qui concerne les difficultés de définir les champs d'application respectifs des articles 42 et 43.
citation: Initialement posté par Gédehem
Sur ce point voir les travaux de Le Masson, Gélinet et Vigneron, qui font autorité. Vous les avez lus un peu vite.
citation: Initialement posté par Gédehem
J'ai eu à traiter le cas d'un RDC rédigé en 1995 par un "expert foncier" (?) dans lequel était prévu que l'AG "était présidé par le copropriétaire présent disposant du plus grand nombre de tantièmes". (authentique, nous sommes en 1995 !!)
2 ou 3 ans plus tard le CS pose la question au syndic (notre ex-"expert foncier" !!!) qui considère que cette clause doit s'appliquer puisque postérieur à la préscription légale de la désignation du pdt de séance par l'AG. Clause non écrite. On n'en tient pas compte. Si l'on veut bien faire, on corrige le règlement de copropriété, sur décision normalement prise à la double majorité de l'article 26.
citation: Initialement posté par Gédehem
Autrement dit :
une clause RDC estimée contraire aux textes introduite APRES telle disposition législative ou réglementaire tombe t-elle dans le cadre de L.art.49 ?
Non répondent les tenant de la lettre.
Oui répondent les tenant du droit positif ! Le droit positif, c'est ce qui est écrit et non vos divagations. Ce qui est écrit, c'est :
L’assemblée générale adopte, à la majorité prévue à l’article 24, les adaptations du règlement de copropriété rendues nécessaires par les modifications législatives et réglementaires intervenues depuis son établissement. La publication de ces modifications du règlement de copropriété sera effectuée au droit fixe.Les adaptations rendues nécessaires par les modifications intervenues depuis l'établissement du règlement de copropriété, c'est on ne peut plus clair.
citation: Initialement posté par Gédehem
Si la grille ascenseur de Flap était de 1962, personne ne trouverait à redire sur une "mise en conformité" de cette répartition contraire aux texte. Il reste à voir si le principe posé à l'article 10 de la loi de 1965 n'était pas déjà contenu dans la loi du 28 juin 1938. Mais, de toutes façons, adopter une nouvelle grille de répartition à la majorité de l'article 24 serait faire une application trop extensive de ce texte, pour des raisons que j'ai déjà données qui tiennent aux notions de contrat et de droit de propriété. Le problème n'est pas dans l'annulation de la grille contestable, qui est de droit, mais dans l'adoption d'une nouvelle, qui requiert l'unanimité des copropriétaires.
Une porte de sortie de l'impasse est ouverte à l'article 43 : le juge déclarant une répartition des charges non écrite procède à la nouvelle répartition.
citation: Initialement posté par Gédehem
Introduite après 1965 elle ne serait plus "contraire aux textes" et tomberait dans le droit commun pour sa modification ? Elle serait contraire aux textes et ceux-ci prévoient les modalités d'une modification : articles 11, 12, 42 et 43. Lisez-les, ainsi que l'article 49. Les modalités de modification d'une répartition des charges sont très contraignants. Cela procède d'un souci de sécurité juridique du législateur. |
Édité par - ainohi le 26 sept. 2009 16:18:03 |
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ainohi
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Posté - 26 sept. 2009 : 16:53:45
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citation: Initialement posté par mespres
ainohi, votre exposé très documenté (surlequel j'ai des remarques, mais c'est pour plus tard) ne statue pas sur le problème que j'ai évoqué : quelle grille de réparttion utiliser pour le voter de la mise en conformité d'un ascenseur ? pour répartir les travaux ?
Pour savoir comment voter la mise en conformité, il faut se référer au règlement de copropriété pour voir s'il est prévu que seuls doivent participer au vote les copropriétaires participant aux charges d'ascenseur (article 24 de la loi, 2ème alinéa). Dans ce cas, chaque copropriétaire vote avec un nombre de voix égal à sa quote part de charges ascenseur. Si le règlement de copropriété ne prévoit rien, il faut faire participer tous les copropriétaires, le nombre de voix dont chacun dispose étant alors égal à sa quote part de parties communes (article 22 alinéa 2).
Le coût des travaux est réparti selon la grille de charges ascenseur. |
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mespres
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Posté - 26 sept. 2009 : 17:29:46
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Merci, je sais tout cela. Nos textes sont contradictoires, et vous ne l'avez pas saisi. Je recommence.
Mon rdc prévoit que toutes les dépenses afférentes aux ascenseurs sont votées et réparties selon les millièmes ascenseur.
MAIS
lisons l'article 25 de la loi de 1965, annexe e :
citation: Ne sont adoptées qu'à la majorité des voix de tous les copropriétaires les décisions concernant :
citation: e) Les modalités de réalisation et d'exécution des travaux rendus obligatoires en vertu de dispositions législatives ou réglementaires ;
Comment traiter cette contradiction ?
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ainohi
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Posté - 26 sept. 2009 : 19:45:35
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citation: Initialement posté par mespresMerci, je sais tout cela. Nos textes sont contradictoires, et vous ne l'avez pas saisi. Je recommence. Mon rdc prévoit que toutes les dépenses afférentes aux ascenseurs sont votées et réparties selon les millièmes ascenseur. MAIS lisons l'article 25 de la loi de 1965, annexe e : citation: Ne sont adoptées qu'à la majorité des voix de tous les copropriétaires les décisions concernant : citation: e) Les modalités de réalisation et d'exécution des travaux rendus obligatoires en vertu de dispositions législatives ou réglementaires ;
Comment traiter cette contradiction ?
Il y a effectivement une lacune dans les textes. En pratique on ne se fait pas de souci et on applique la majorité de l'article 25 sur le seul groupe de copropriétaires concernés : chacun vote avec un nombre de voix égal à ses tantièmes de charges ascenseur et une proposition de travaux sera adoptée lorsqu'elle aura recueilli un nombre de voix supérieur à la moitié du total de tous les tantièmes de charge ascenseur.
Si l'on est puriste et qu'on a des scrupules parce que le quatrième alinéa de l'article 24 ne porte que sur les dépenses d'entretien et de fonctionnement et non explicitement sur les dépenses rendues obligatoires par des dispositions législatives ou réglementaires, on peut procéder ainsi :
- on fait voter à titre consultatif les seuls copropriétaires concernés comme dit plus haut,
- on demande à l'ensemble des copropriétaires de confirmer le choix exprimé par les premiers, chacun disposant alors d'un nombre de voix égal à ses quotes parts de parties communes (normalement charges générales).
Il y a peu de chance que l'ensemble ne suive pas.
On est alors en parfaite conformité avec les textes et la décision prise est conforme au souhait de la majorité des copropriétaires concernés qui sont en fait les véritables décisionnaires.
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mespres
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Posté - 26 sept. 2009 : 22:04:20
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ainohi, c'est très élégant 
vous m'avez convaincu, en effet je ne vois pas comment le vote "puriste" pourrait être contredit par le premier vote. |
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Gédehem
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Posté - 27 sept. 2009 : 01:51:25
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 ... Sauf qu'il y a des principes incontournables :
-" on fait voter à titre consultatif les seuls copropriétaires concernés comme dit plus haut,"
S'il s'agit d'exprimer un souhait, un voeux, une opinion sans effet (à titre consultatif), cela relève du sondage mais en aucun cas de la DECISION, laquelle a un effet juridique opposable.
- "- on demande à l'ensemble des copropriétaires de confirmer le choix exprimé par les premiers....."
Les copropriétaires qui ne sont pas concernés par des travaux sur un éléments d'équipement commun dont ils n'ont pas la charge n'ont pas droit de vote pour décider des travaux sur cet équipement particulier à certains !
Tout ceci ne tient pas la route un instant. |
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ainohi
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Posté - 27 sept. 2009 : 10:00:44
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citation: Initialement posté par Gédehem ... Sauf qu'il y a des principes incontournables : -" on fait voter à titre consultatif les seuls copropriétaires concernés comme dit plus haut,"S'il s'agit d'exprimer un souhait, un voeux, une opinion sans effet (à titre consultatif), cela relève du sondage mais en aucun cas de la DECISION, laquelle a un effet juridique opposable. Absolument exact.
citation: Initialement posté par Gédehem
- "- on demande à l'ensemble des copropriétaires de confirmer le choix exprimé par les premiers....."
Les copropriétaires qui ne sont pas concernés par des travaux sur un éléments d'équipement commun dont ils n'ont pas la charge n'ont pas droit de vote pour décider des travaux sur cet équipement particulier à certains !
Tout ceci ne tient pas la route un instant.
Avez-vous seulement saisi quel est le problème posé par mespres ? Si oui, avez-vous une solution ? |
Édité par - ainohi le 27 sept. 2009 10:01:51 |
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ETASPAK
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Posté - 27 sept. 2009 : 10:07:28
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citation: Initialement posté par ainohicitation: Initialement posté par Gédehem
Entendons nous bien : une clause de RDC contraire aux textes n'en est pas caduque pour autant !
Elle est toujours en vigueur et doit être appliquée aussi longtemps que le juge ou l'AG ne l'a pas réformé ! Vous proférez une énormité. Quelle est la règle de droit vous permettant d'affirmer qu'une clause du règlement de copropriété est illicite tant qu'elle n'est pas annulée par le juge ?
A ce sujet, voyez ce que précise cette jurisprudence :
Cour de cassation du mercredi 21 juin 2006 N° de pourvoi: 05-13607 :
COPROPRIETE - Règlement - Clause relative à la répartition des charges - Clause contraire aux dispositions d'ordre public - Application – Condition.
Les clauses d'un règlement de copropriété doivent recevoir application tant qu'elles n'ont pas été déclarées non écrites par le juge ; dès lors, viole les dispositions des articles 10 et 43 de la loi du 10 juillet 1965 une cour d'appel qui rejette une demande d'annulation d'une décision d'assemblée générale de copropriétaires relative à la répartition des charges d'une porte cochère automatisée en retenant que cette répartition est conforme aux dispositions d'ordre public de l'article 10 sur lesquelles les mentions contraires du règlement de copropriété rédigé en 1958 ne peuvent l'emporter
COPROPRIETE - Parties communes - Charges - Répartition - Clause relative à la répartition - Clause contraire aux dispositions d'ordre public - Application - Condition
Textes appliqués : Loi 1965-07-10 art. 10, art. 43
http://www.legifrance.gouv.fr/affic...31&fastPos=1
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Gédehem
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Posté - 27 sept. 2009 : 11:06:26
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Etaspak, merci de rapporter cet arret sur un point bien connu de tout praticien, à moins de considérer que les juges eux aussi disent des énormités ...
Ainohi, cours de droit 1ère année : "De la hiérarchie des normes "
Le cas exposé par mespres se retrouve souvent pour tout ce qui concerne én général les "parties communes spéciales", ici les services et équipement communs à certains seulement.
Dans la mesure où seul le syndicat serait éventuellement jugé responsable et condamné pour un refus de travaux sur tel équipement spécifique à certains, seuls ces derniers auront à supporter les frais liés à cette condamnation.
Comme le syndicat ne manquera pas de relever cette particularité pour sa défense (c'est pas moi c'est eux !) la solution adoptée ne manquera pas de le préciser.
S'agissant des travaux obligatoire à réaliser, c'est là l'occasion de modifier la grille de répartition contraire aux textes.
C'est là que doit intervenir le ou les copropriétaires concernés, qui demanderons l'inscription à l'ODJ de la proposition d'une répartition conforme, question qui précèdera la question des travaux de conformité.
Je vais même aller plus loin : la majorité qui décide de tels travaux peut tout à fait valablement décider à la même majorité du mode de répartition de ces travaux.
Si la mise en conformité art.49 vous donne des boutons, le passage par la maj.art.25 votant et la nouvelle grille "travaux/entretien" et les travaux eux-mêmes (*) devrait éloigner vos états d'ame .... 
(*) 2 questions distinctes, bien entendu !
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Édité par - Gédehem le 27 sept. 2009 11:13:32 |
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ainohi
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Posté - 27 sept. 2009 : 13:26:05
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citation: Initialement posté par GédehemEtaspak, merci de rapporter cet arret sur un point bien connu de tout praticien, à moins de considérer que les juges eux aussi disent des énormités ... Ainohi, cours de droit 1ère année : " De la hiérarchie des normes " La hiérarchie des normes, justement, parlons-en :
I Les règles de droit
1. Le droit positif
- les principes fondamentaux d'ordre éthique entrés dans le droit positif : déclaration des droits de l'homme et du citoyen et préambule à la constitution de 1946,
- la constitution,
- les traités internationaux,
- les lois organiques,
- les lois ordinaires et les ordonnances,
- les règlements (décrets en conseil d'Etat, décrets simples)
- les actes administratifs (arrêtés hiérarchisés en fonction de la position hiérarchique de l'autorité les ayant émis)
2. La coutume
II. Les autres sources de droit
- La jurisprudence
- La doctrine.
Nous voyons que la jurisprudence se trouve en position basse dans la hiérarchie et que ce n'est qu'une source de droit. Une jurisprudence n'est pas une règle de droit. C'est un guide qu'il faut prendre en considération pour une bonne interprétation des règles de droit.
L'arrêt de la cour de cassation cité par ETASPAK mérite une lecture attentive et n'est pas aussi contradictoire avec ce que je disais plus haut que vous le dites.
Rapidement résumé:
Selon la répartition des charges figurant dans le règlement de copropriété, l'entretien de la porte cochère n'est à la charge que de certains copropriétaires seulement, les autres pouvant entrer dans leur appartement par une autre porte. Cependant ils peuvent aussi emprunter la porte cochère.
L'assemblée générale a décidé de travaux sur la porte cochère et d'en répartir les dépenses sur l'ensemble des copropriétaires.
Un copropriétaire a intenté un recours en annulation au motif que la répartition des dépenses n'était pas conforme au règlement de copropriété. La cour d'appel a rejeté cette demande au motif que la répartition était conforme à l'article 10 qui devait prévaloir sur les clauses du règlement de copropriété.
La cour de cassation a cassé cet arrêt au motif que "les clauses du règlement de copropriété doivent recevoir application tant qu'elles n'ont pas été déclarées non écrites par le juge".
Les jurisprudences, il ne suffit pas de les lire, il faut aussi les analyser.
Vous prenez cet arrêt et vous en tirez la conclusion qu'il faut appliquer toutes les clauses du règlement de copropriété quelles qu'elles soient.
Exemples de conséquences
- Le règlement de copropriété indique que les convocations doivent être notifiées avec un délai de 15 jours : la modification du décret portant ce délai à 21 jours doit donc rester sans effet.
- Le règlement de copropriété indique 3/4 comme majorité de l'article 26 : une modification approuvée à une majorité supérieure aux 2/3 mais inférieure aux 3/4 doit donc être rejetée.
- Le règlement de copropriété indique que l'assemblée est présidée par le copropriétaire possédant le plus de quotes parts de parties commune : il ne faut donc pas élire le président.
Ces quelques exemples montrent qu'en fait, en faisant ce que vous dites et en suivant sans discernement la jurisprudence citée par ETASPAK, les modifications législatives et réglementaires ne peuvent effectivement entrer en vigueur qu'après modification du règlement de copropriété si, par malheur, comme c'est très souvent le cas, le règlement reproduit les termes des textes (règles de convocation et de tenue des assemblées, majorités requises etc). Or, les règlements de copropriété, on ne les modifie pas souvent, voire jamais, malgré l'article 49, de sorte qu'en pratique toutes les modifications législatives ou réglementaires devraient attendre au moins 50 ans avant d'être appliquées partout. Vos affirmations péremptoires conduisent à des aberrations.
Il ne fait aucun doute :
- qu'une assemblée convoquée avec un délai de moins de 21 jours est annulable,
- qu'une assemblée dont le président n'a pas été élu en début de séance est annulable,
- qu'une décision d'amélioration approuvée à la majorité des 2/3 est adoptée,
et ce, quoi qu'il puisse être inscrit dans le règlement de copropriété.
Si vous avez des exemples contraires, je suis preneur.
Le cas de l'arrêt se situe justement parmi les exceptions au principe que le règlement de copropriété doit être écarté au profit de la loi, dans un souci de sécurité juridique, lorsqu'il y a litige ou qu'une règle de remplacement doit être au préalable élaborée et approuvée.
Je rappelle ce que je disais ci-dessus :
citation: Ce qui est non écrit n'existe pas et on n'en tient pas compte. C'est tout simplement le principe à suivre.
Cependant, des difficultés peuvent s'élever. Elles sont de deux ordres : les difficultés créées par un litige et celles créées par la nécessité de remplacer la règle non écrite par une autre, complexe, qui n'est pas entièrement formulée dans le texte de la loi.
Litiges sur la validité d'une clause du règlement de copropriété.
Certains peuvent prétendre qu'une clause du règlement de copropriété est contraire à l'ordre public, tandis que d'autres affirment au contraire qu'elle ne l'est pas. C'est alors au juge de trancher et, en attendant, on ne peut faire autrement que de continuer à appliquer la règle litigieuse. C'est la solution de bon sens adoptée par la jurisprudence.
Quand le règlement de copropriété ne fait que copier la loi ou le règlement, dès lors que ceux-ci sont modifiés, on se réfère aux nouveaux textes et on oublie le règlement de copropriété qui n'est pas tenu à jour.
On peut distinguer deux sortes de clauses dans les règlements de copropriété :
- celles dont on n'a pas besoin parce qu'elle ne font que reprendre ce qui est suffisamment clairement écrit dans les textes,
- celles qui fournissent des données indispensables, telles les grilles de répartition des charges ou ajoutent des règles particulières devant s'appliquer à l'immeuble et ne figurant pas dans les textes.
De toute évidence, seules les secondes sont visées par la jurisprudence.
Question posée par mespres : modalités de prise de décision des travaux de mise en conformité de l'ascenseur.
Vous n'avez manifestement rien compris à la question.
Reprenons.
L'immeuble est muni d'un ascenseur. On suppose licite la grille de répartition, qui ne concerne pas l'ensemble des copropriétaires : certains n'en ont pas l'usage.
Selon les textes, les décisions sont prises par tous les copropriétaires à l'exception des dépenses d’entretien d’une partie de l’immeuble ou celles d’entretien et de fonctionnement d’un élément d’équipement lorsque le règlement de copropriété le prévoit (art. 24). Il n'y a pas d'autre exception. Cherchez bien dans les textes, vous n'en trouverez pas. Des travaux de mise en conformité, votés à la majorité de l'article 25, ne sont pas des travaux d'entretien votés à la majorité de l'article 24.
Deux solutions :
- On ne fait participer au vote que les copropriétaires participant aux dépenses ; c'est équitable et de bon sens, mais ce n'est pas conforme à la lettre du texte ;
- on fait participer tout le monde selon les tantièmes de charges générales : c'est conforme aux textes mais inéquitable.
Que doit-on faire si on tient à respecter la lettre des textes ?
Je prends la deuxième solution (conformité aux textes) après avoir pris le soin de recueillir le souhait des copropriétaires concernés . |
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Gédehem
Pilier de forums
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Posté - 27 sept. 2009 : 14:43:08
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Interessante analyse ! 
Sauf que vous confondez les clause qui relèvent des "dispositions légales", simplement transcrites ou rappelées et qui s'imposent à tout syndicat, de celles qui sont "dispositions conventionnelles", sécifiques à tel ou tel syndicat.
Si le délai de 21 jours est imposé par la loi, le RDC ne peut bien entendu prévoir un délai inférieur : disposition légale.
Une grille de charges opposables ne relève pas de la loi : disposition conventionnelle "parce que tel est le bon plaisir des copropriétaires qui le veulent ainsi"...."
Voyez-vous la distinction ?
Dans le 1er cas la loi impose les 21 jours à tout le monde.
Dans le second cas la loi n'impose pas aux lots du 1er étage de toutes les copropriétés de participer aux charges. Ce sera selon ce que chacun des syndicats en décide.
Dans le 1er cas c'est la norme "loi", on ne discute pas. C'est du "copier/coller" (Les RDC reprennent parfois itégralement les textes, parfois en font un résumé).
Dans le second c'est la norme "convention", accord de volonté des parties ... Il n'y a pas de "copier/coller"
Cet accord n'est pas remis en cause si l'AG ne s'en saisie pas, ou à défaut si le juge n'est pas sollicité..
C'est ce principe que rappellent de nombreux arrêts, dont celui de Cass rapporté par Etaspak :
"Les clauses d'un règlement de copropriété doivent recevoir application tant qu'elles n'ont pas été déclarées non écrites par le juge."
Il ne s'agit ici QUE des clauses conventionnelles, les dispositions légales transcrites dans un RDC ne pouvant procéder de l'accord de volonté des membres du syndicat.
Hiérarchie des normes :
- la loi c'est pour tout le monde.
- la convention c'est pour ceux parties à l'accord.
Une clause légale ne peut être que ce que dit la loi.
Une clause conventionnelle est ce qu'en décide les parties.
Comme toujours, si une des parties conteste une clause conventionnelle né un litige soumis au juge qui tranche en droit (ici sur l'Utilité)
Si personne ne conteste c'est la clause conventionnelle qui s'applique, serait-elle contraire à un principe énoncé par la loi : pas de contestation = tout le monde d'accord pour que ceux du 1er ne payent pas. |
Édité par - Gédehem le 27 sept. 2009 14:52:55 |
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ainohi
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Posté - 27 sept. 2009 : 17:57:49
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Gedehem, nous sommes finalement tout à fait d'accord.
Mais vous aviez commencé par tenir un tout autre langage :
citation: si le RDC précise que "Préside l'AG le copropriétaire présent possédant le plus de tantièmes" c'est cette régle qui doit être appliquée. Non, bien sûr, on élit le président de l'assemblée comme cela se fait partout. |
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Gédehem
Pilier de forums
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Posté - 27 sept. 2009 : 18:01:23
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Comme quoi je ferais mieux d'être précis lorsque je prends un exemple pour ne pas exposer des "énormités" !!
Ceci étant, et c'est tout l'enjeux de la mise en conformité L.art.49, une clause "légale" RDC qui serait illicite n'est pas "caduque" pour autant.
Il n'y a pas d'automaticite. L'AG doit être saisie et décider de cette mise en conformité.
Il se peut, et c'est quasi toujours le cas, que la disposition légale soit appliquée (ici le pdt d'AG élu) sans que la clause ne soit supprimée du RDC.
Mais l'inverse est vrai aussi !
J'ai eu à connaitre un syndicat d'une grande ville du Languedoc ! Comme prévu par une clause du RDC le pdt d'AG était le coproriétaire disposant du + de tantièmes, par lui-même et par les mandats que lui remettait son copain le syndic. 
Depuis 25 ans le syndic faisait rappel de cette clause pour cette désignation sans vote, personne n'ayant jamais contesté.
Depuis 25 ans le pdt d'AG était toujours le même .....
Jusqu'au jour où, convié par le nouveau CS, j'y ai mis les pieds ..... 
Le problème de fond dans toutes ces affaires c'est la méconnaissance qu'on les copropriétaires des régles qui s'appliquent à leur "société/association".
Je saute sur les laxistes, les j'm'enfoutistes .... ce qui ne nous laisse parfois/souvent que peu de monde pour faire tourner la boutique, du moins lorsque ceux qui en savent un peu plus ne sont pas marginalisés ou mis à l'index par la majorité "moutonnière" ....... |
Édité par - Gédehem le 27 sept. 2009 18:20:13 |
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