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ACJ
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 Posté - 25 sept. 2009 : 18:16:23
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Bonjour,
Dans une petite copropriété en station de montagne -1500 m d'altitude-, nous avons un conseil syndical qui cherche continuellement à nous embarquer dans des propositions de travaux de grande ampleur.
La dernière en date est une soi-disant obligation de faire le ravalement tous les cinq ans car "c'est une loi pour les résidences en montagne" . L'immeuble est recouvert d'un bardage de bois, le ravalement précédent date de 2005, cinq ans après la fin de sa construction.
Cette loi existe-t-elle vraiment ?
Merci par avance pour vos Ă©claircissements
Salutations
ACJ
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9720fm
Contributeur actif
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Posté - 25 sept. 2009 : 20:02:32
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Jamais entendu parler de cette loi de même que ... les copropriétaires et syndics d'une station de montagne que je connais vu la "périodicité" locale des ravalements.
Premier ravalement pour la copropriété que je connais dans cette station : en 2008 pour une construction de 1981. Immeuble 1/3 béton peint, 2/3 bardage de bois.
Le syndic recherche peut-ĂŞtre des honoraires et le CS ne joue pas son rĂ´le de garde-fou.
9720fm
PS ajouté le lendemain : je n'ai pas eu le réflexe de tout bon UInaute habitué. Demandez à ceux qui veulent faire ce ravalement de vous donner la référence du texte de loi (ou d'un arrêté municipal) et mieux, demander leur le texte pour y voir les conditions d'application. S'ils ne vous répondent rien le dossier sera plié pour vous et votre copropriété. Ce n'est pas à vous de chercher. |
Édité par - 9720fm le 26 sept. 2009 09:15:29 |
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GĂ©dehem
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Posté - 26 sept. 2009 : 14:13:35
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C'st un "vieux" principe lorsqu'on vous dit que :
- "La loi, ..... la réglementation ... impose que ..."
il faut systématiquement répondre :
" Merci de me donner copie de la loi ... la réglementation ... quiimposerait que ...".
Ceci est valable dans tous les cas où on nous oppose un texte : mairie, préfeture, URSSAF, CPAM, trésor public .... copropriété.
La seule chose qui existe et que doivent surveiller copropriétaires et CS (et syndic, bien entendu ) : la garantie décennale attachée aux produits ou matériaux utilisés.
"DĂ©cennale" c'est 10 ans pour ceux qui ne savent pas ce que cela veut dire. 
Conclusion : à défaut d'une rglementation communale (à vérifier) il n'y aurait "obligation" pour le syndicat que tous les 10 ans, ce qui n'empeche pas de procéder à l'entretien des façades avant cette échéance selon la nécessité. |
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ainohi
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Posté - 27 sept. 2009 : 10:49:07
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citation: Initialement posté par GédehemC'st un "vieux" principe lorsqu'on vous dit que : - " La loi, ..... la réglementation ... impose que ..." il faut systématiquement répondre : " Merci de me donner copie de la loi ... la réglementation ... quiimposerait que ...".Ceci est valable dans tous les cas où on nous oppose un texte : mairie, préfeture, URSSAF, CPAM, trésor public .... copropriété. La seule chose qui existe et que doivent surveiller copropriétaires et CS (et syndic, bien entendu ) : la garantie décennale attachée aux produits ou matériaux utilisés. "Décennale" c'est 10 ans pour ceux qui ne savent pas ce que cela veut dire. Conclusion : à défaut d'une rglementation communale (à vérifier) il n'y aurait "obligation" pour le syndicat que tous les 10 ans, ce qui n'empeche pas de procéder à l'entretien des façades avant cette échéance selon la nécessité. En application de ce vieux principe, merci de donner tout d'abord les fondements juridiques de l'obligation d'un ravalement tous les dix ans et ensuite d'établir le lien qu'il y aurait entre la garantie décennale et cette obligation d'un ravalement tous les dix ans. |
Édité par - ainohi le 27 sept. 2009 10:50:02 |
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ETASPAK
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Posté - 27 sept. 2009 : 11:29:20
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Concernant l’obligation légale décennale.
Voyez ce que précisent ces liens :
Obligation ou non de ravaler :
« Elle est créée par les articles L132-1 à L132-5 du Code de la construction et de l'habitation mais ne s'applique qu'à Paris et dans un certain nombre de communes dont la liste est publiée dans chaque département par arrêtés préfectoraux. »
« L'obligation est celle d'un ravalement tous les dix ans. Il n'existe pas d'inventaire national des communes ayant opté pour cette obligation ; il convient donc dans chaque commune d'interroger les services techniques de la mairie. »
http://www.universimmo.com/fiches/u...iche_Code=18
CODE DE LA CONSTRUCTION ET DE L'HABITATION. (Partie LĂ©gislative)
CHAPITRE II : Ravalement des immeubles
http://www.mon-immeuble.com/Lois/co...1aL132-5.htm
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GĂ©dehem
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Posté - 27 sept. 2009 : 11:36:17
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Ainohi : Polémique ou mauvaise lecture ??
J'avais indiqué il me semble : "la garantie décennale attachée aux produits ou matériaux utilisés." d'où l'obligation de procéder à ce ravalement tous les 10 ans "pour être couvert".
En tout état de cause, l'article L. 132-1 du Code de la Construction et de l’Habitation préconise un ravalement au moins tous les dix ans. Cette obligation, car c’en est une, peut prendre des formes coercitives de la part des maires des villes, sous forme d’amendes en premier lieu puis, le cas échéant, sous forme d’exécutions d’offices des travaux aux frais du propriétaire récalcitrant.
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ainohi
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Posté - 27 sept. 2009 : 17:42:54
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citation: Initialement posté par Gédehem
Ainohi : Polémique ou mauvaise lecture ??
J'avais indiqué il me semble : "la garantie décennale attachée aux produits ou matériaux utilisés." d'où l'obligation de procéder à ce ravalement tous les 10 ans "pour être couvert".
En tout état de cause, l'article L. 132-1 du Code de la Construction et de l’Habitation préconise un ravalement au moins tous les dix ans. Cette obligation, car c’en est une, peut prendre des formes coercitives de la part des maires des villes, sous forme d’amendes en premier lieu puis, le cas échéant, sous forme d’exécutions d’offices des travaux aux frais du propriétaire récalcitrant. Polémique si vous voulez, mais suscitée par la constatation que vous n'appliquez guère à vous-même ce que vous demandez à autrui.
La norme d'un ravalement de façade au moins tous les dix ans qui figure dans le code de la construction et de l'habitation vaut à Paris et dans les villes désignées par arrêté préfectoral. Toutes les villes qui n'y sont pas assujetties, loin de là . Dans la ville où est situé l'immeuble d'ACJ, il conviendrait de se renseigner auprès de la mairie.
Dans celles qui y sont assujetties, elle est en fait appliquée avec beaucoup de souplesse parce que, techniquement, la périodicité de dix ans ne se justifie pas. A Paris, les services municipaux surveillent l'état des façades et leur attribue une note de 1 à 4. Une invitation à entreprendre le ravalement n'est adressée que pour les immeubles notés 3 ou 4 sans considération de la date du dernier ravalement. La périodicité moyenne des ravalements à Paris est en fait plus près de quinze ans que de dix.
A Aix-les-bains, la norme retenue dans l'arrêté municipal est de 15 ans.
La norme d'une périodicité de dix ans est très ancienne. Elle n'est plus justifiée aujourd'hui d'une part en raison d'une amélioration des méthodes de ravalement et d'autre part en raison d'une moindre concentration de particules salissantes dans l'atmosphère : moindre pollution des véhicules, moindre consommation de charbon et de fuel pour le chauffage des immeubles.
Un traitement de façade peut être l'objet d'une garantie décennale. Si la façade est encore en bon état au bout de dix ans, et en général elle l'est, tant mieux. Inutile d'entreprendre des travaux coûteux prématurément. L'extinction de la garantie ne crée aucune urgence. Lorsque j'achète un appareil photo, garanti un an, je continue à l'utiliser au delà de sa période de garantie. Je ne me sens pas dans l'obligation d'en acheter un neuf tous les ans. Où serait le problème ?
On aurait d'ailleurs tort de penser qu'un ravalement fasse systématiquement l'objet d'une garantie décennale. Il le fait s'il a comporté la réfection complète d'un revêtement assurant une fonction d'étanchéité. Le nettoyage d'une façade en brique ou en pierre de taille ou une simple peinture ne donnent pas lieu à garantie décennale.
Pour répondre à ACJ.
Obligation de ravalement ? Voir auprès de la mairie ce qu'il en est.
Nécessité technique de ravaler ? Voir quelles sont les opérations d'entretien que nécessite un bardage en bois. Se renseigner auprès d'un homme de l'art, éventuellement auprès du CSTB. |
Édité par - ainohi le 27 sept. 2009 17:47:40 |
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ACJ
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7
Posté - 28 sept. 2009 : 11:27:05
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Bonjour,
Merci infiniment pour toutes ces réponses et ces précisions.
Je vois donc la marche Ă suivre :
- aspect juridique : la mairie, ça ira tout seul.
- aspect technique (moins facile) : connaître les conditions d'entretien d'un bardage en bois, et peut-être avant tout la nature du bois de notre bardage.
Le souci vient de ce que le membre zélé du CS voit des tas de choses qui ne vont pas en examinant les planches. Le comble, c'est qu'il accuse l'entreprise d'il y a cinq ans d'avoir mal travaillé ...  et qu'il était déjà membre du CS !
Au fait, (je suis ignare  ) le CSTB, c'est quoi ?
Sincères salutations
ACJ |
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ainohi
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Posté - 28 sept. 2009 : 12:50:39
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Le CSTB est le centre scientifique et technique du bâtiment http://www.cstb.fr/
J'ignore s'il accepte de répondre à titre gracieux à des demandes de renseignement de la part de particuliers. Mais on peut toujours essayer.
Il est regrettable que le conseil syndical ait attendu cinq ans avant de réagir, mieux vaut tard que jamais, certes, mais s'il n'y a pas d'infiltration dans les appartements par la façade du fait de défauts du bardage, je crains qu'il n'y ait pas de garantie décennale. En effet, pour que celle-ci puisse être invoquée, il faut que les désordres soient de nature à rendre l'immeuble inhabitable. On admet que des infiltrations répondent à ce critère, mais de simples défauts d'ordre esthétique non. |
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9720fm
Contributeur actif
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Posté - 06 oct. 2009 : 11:07:27
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ACJ, concernant les aspects techniques, je peux apporter les infos suivantes après l'expérience d'un ravalement en montagne :
- l'exposition (au soleil) joue sur le vieillissement du bardage :
- le bois des façades non exposées était encore en bon état après 28 ans sans relasurer,
- le bois des façades exposées avait été relasuré après 18 ans et était pour partie, trop dégradé 10 ans plus tard pour être conservé (bardage) et à 100% trop dégradé pour les garde-corps de balcons ==> remplacement du bois ==> menuisier en plus d'un peintre,
- les planches de bardage, palines (verticales) et mains-courantes de garde-corps dégradées sont cintrées ; pour réduire ce défaut, il faut augmenter l'épaisseur de bois (que le promoteur n'a pas forcément prévue),
- les lasures actuelles (à l'eau) seraient moins résistantes que les lasures précédentes (aux solvants organiques),
- risque à lasurer en plus clair : faire apparaître les défauts du bois,
- choisir un peintre qui dispose d'échafaudages (l'appel à une société tierce avec sous-contrat est source de problèmes pour la copro),
- faire appel explicitement aux compétences des copropriétaires avant la finalisation du cahier des charges et le choix des entreprises pour éviter au CS de s'entendre dire à la fin du ravalement "il fallait tel et tel éléments au cahier de charge (pose de larmiers par exemple)" ou encore "cette entreprise est connue dans la région pour n'en faire qu'à sa tête" car des copropriétaires sont menuisiers ou du bâtiment ou connaissent des ravalements réalisés dans le secteur.
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Édité par - 9720fm le 06 oct. 2009 11:13:40 |
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jpaul1
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 Posté - 06 oct. 2009 : 16:59:39
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