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leiladomi
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 Posté - 28 sept. 2009 : 20:54:55
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Bonsoir,
Voici notre cas : nous avons acheté un appartement dans une petite résidence en 2005 (au 2ème étage/2). Nous avons appris que notre voisin & copropriétaire du RDC avait, avec l'accord du conseil syndical, avait "privatisé" la parcelle de terrain devant son appartement en prétextant le bruit occasionné par les enfant qui jouaient sur cette surface. La "privatisation" était à priori basée sur le fait que les limites de cette "privatisation" était prises en charge par notre voisin, ainsi que l'entretien afférent à la surface (tonte & taille des arbustes).
Ceci étant, la répartition des charges n'a jamais pris en compte cette modification des tantièmes et pour cause puisqu'il s'agit d'une annexation de parties communes. Ceci étant, pour favoriser les relations de bon voisinage, nous sommes restés discrets sur ce sujet, recueillant les informations ci-dessus décrites par discussions informelles...Aujourd'hui les années ont passé, les tuyas ont poussé et notre voisin, de recevoir des amis "vautrés et bruyants" sur la surface en question et ce week-end d'installer un portique pour enfant visuellement imposant, sous nos fenetres à l'usage de son enfant née entre temps, les enfants ayant motivé sa demande de "privatisation" de ce terrain. En ce qui nous concerne, nous avons une petite fille de 4 ans, bien évidemment nous préfèrerions la voir évoluer sous nos fenètres pour des raisons évidentes de sécurité. Mais bon, la situation ne me semble pas simple, notre voisin ayant investit dans des structures ludiques pour sa fille.
Notre syndic est Foncia...
Merci de vos conseils, car nous sommes prets à prendre 1 avocat, contre Foncia, et malheureusement contre notre voisin, qui ne fait que tirer la ficelle un peu plus loin chaque jour, ficelle qui à notre sens n'aurait jamais dû lui etre donnée car Foncia étant présent aux conseils syndicaux devrait savoir que tout ce qui a trait aux parties communes d'une copropriété doit faire l'objet d'un vote en assemblée.
Que devons nous faire sur le moment, sur l'antériorité de cette disposition, de la récupération des charges payées par tout le monde concernant cette parcelle,...
Merci d'avance à toutes et à tous !
Leila & Domi
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Gédehem
Pilier de forums
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Posté - 28 sept. 2009 : 23:16:44
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Un conseil syndical n'a AUCUN pouvoir pour décider quoi que ce soit dans les affaires du syndicat.
C'est un organe de surveillance, d'assistance et de controle du syndic. Il donne des "avis" sur les question sur lesquelles il est sollicité ou dont il se saisie lui-même.
Le syndic n'a ici aucune qualité pour autoriser quoi que ce soit.
La concession d'un droit sur une partie commune, ici un "droit de jouissance exclusif" est de la seule compétence de l'AG du syndicat.
La décision, qui revient à décider de l'aliénation d'une partie commune, se prend à la double majorité de L.art.26, soit au moins la moitié des copropriétaires en nombre portant au moins les 2/3 des voix du syndicat. (26/50 + 6667/10.000 par exemple.)
S'agissant de céder un droit réel, cela s'accompagne de l'attribution de tantièmes en plus au lot jouxtant cette partie concédée (si vous étiez à 10.000 et que vous attribuez 50/10000, le syndicat passe à 10.050/10.050°°).
La concession de ce droit doit être enregistrée au fichier immobilier (hypothèques) par acte authentique (notaire obligatoire).
Les frais seront à la charge du bénéficiaie du droit concéder.
Notez pour tenter d'être complet que ce droit de jouissance exclusif étant cessible (il entre dans le patrimoine du bénéficiaire), monayable, sa concession par le syndicat peut avoir une contre partie financière.
Enfin, ce jardin concédé restant "partie commune", il ne faudra pas oublier les clauses du RDC pour ce qui concerne l'entretien de ce jardin concédé, en particulier pour ce qui concerne les plantations autorisées, les tontes et tailles, etc .., ainsi que les responsabilités des uns (syndicat) et des autres (bénéficiaire).
Ceci étant, il faut voir ce qu'est l'accès du lot du RdeCh à ce jardin. Portes-fenetres ? Dans ce cas la cession d'une bande semble raisonnable.
Dans le cas où il n'y a pas d'accés direct sur ce jardin, il n'y a aucune raison de concéder quoi que ce soit, du moins s'il ne s'agit que du confort de ce copropriétaire au détriment des autres qui, eux aussi, ont l'usage de ce jardin commun dont ils sont propriétaires indivis.
Il vous faut prévoir dès maintenant l'inscription d'une question à l'ODJ de votre prochaine AG (procédure D.art.10).
- Aliénation de partie commune, concession d'un droit de jouissance exclusif à M. X sur une partie du jardin commun (plan joint.) Double maj.art.26
- attribution de tantièmes au lot qui jouxte ce jardin propriété du bénéficiaire.
- modalités d'usage et d'entretien de ce jardin. (plantation, etc ...
- (autres points .....)
L'EDD/RDC sera modifié en conséquence. approbation (art.26)
La totalité des frais qui procèderaient de la concession de ce droit seront à charge exclusive du bénéficiaire du droit.
Bon courage. |
Édité par - Gédehem le 28 sept. 2009 23:25:02 |
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ainohi
Contributeur vétéran
2134 message(s)
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Posté - 29 sept. 2009 : 07:30:48
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Quelles sont vos intentions ?
Officialiser la privatisation de la bande de terrain comme le propose gedehem ou remettre cette bande à la disposition de l'ensemble des copropriétaires ?
La deuxième option conduirait à inscrire à l'ordre du jour de la prochaine assemblée :
- le constat que des parties communes ont été accaparée indument par un copropriétaire,
- l'instruction donnée au syndic de faire rentrer le syndicat en possession de ces parties communes,
- l'autorisation donnée au syndic d'agir en justice contre le copropriétaire concerné à cette fin,
- le vote d'un budget pour payer les frais entraînés par cette action |
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gustav
Contributeur actif
289 message(s)
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3
Posté - 29 sept. 2009 : 10:23:12
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citation: Initialement posté par Gédehem
La concession d'un droit sur une partie commune, ici un "droit de jouissance exclusif" est de la seule compétence de l'AG du syndicat.
La décision, qui revient à décider de l'aliénation d'une partie commune, se prend à la double majorité de L.art.26, soit au moins la moitié des copropriétaires en nombre portant au moins les 2/3 des voix du syndicat. (26/50 + 6667/10.000 par exemple.)
S'agissant de céder un droit réel, cela s'accompagne de l'attribution de tantièmes en plus au lot jouxtant cette partie concédée (si vous étiez à 10.000 et que vous attribuez 50/10000, le syndicat passe à 10.050/10.050°°).
bonjour
jesuis dans une situation analogue dans une copro de montagne.
s'il y a création de tantièmes, il faut donc modifier le RC, mais ne faut il pas unanimité pour cela?,
Merci
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Guymmo
Contributeur actif
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Posté - 29 sept. 2009 : 10:42:18
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Gustav, je ne pense pas qu'une majorité est requise. Il est bien vrai que les quote-parts changent, mais: sauf pour le copropriétaire qui va désormais payer un peu plus, les pourcentages baissent pour tous les autres: il n'est pas raisonnable de voter contre une baisse de votre contribution. 
Cela compte pour le cas de gustav, ou l'AG a approuvé de donne le droit de jouissance exclusive sur une partie commune.
Dans le cas de leiladomi: l'AG n'a rien approuvé. Logiquement ce jardin doit être restitué à l'ensemble des copropriétaires: l'AG doit se prononcer sur ce point: je suis de même avis que Gédehem.
Cordialement |
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Gédehem
Pilier de forums
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5
Posté - 29 sept. 2009 : 10:47:08
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L'attribution de tantièmes procède de la concession du droit de jouisace. Même maj.art.26.
Concernant la ou les questions à inscrire pour leiladoi, il ne s'agit pas de ratifier ou d'officialiser une pratique.
Il s'agit de savoir si le syndicat accepte ou non de concéder un droit !
Dans la mesure où l'AG refuserait cete concession, cette partie restera à l'usage de tous en tant que "partie commune". Il n'y a pas de restitution.
il va sans dire que l'adoption d'une résolution tendant à faire remettre les choses en étant d'origine (s'il y a eu construction ou implantation d'équipements privatifs), serait automatique par ce qu'on appelle une "résolution induite", résolution complémentaire à la question inscrite à l'ODJ qui sera élaborée et votée en séance (droit d'amendement de l'AG).
Pour une remise en état d'origine le syndic n'a pas besoin d'autorisation spécifique de l'AG, pouvant agir par voix de référé pour faire respecter le RDC.
S'il faut aller plus loin dans la contrainte sans doute qu'il doit être autorisé. Le syndicat en est-il là ? |
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Posté - 29 sept. 2009 : 14:28:22
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leiladomi : citation: Merci de vos conseils, car nous sommes prets à prendre 1 avocat, contre Foncia, et malheureusement contre notre voisin, qui ne fait que tirer la ficelle un peu plus loin chaque jour, ficelle qui à notre sens n'aurait jamais dû lui etre donnée car Foncia étant présent aux conseils syndicaux devrait savoir que tout ce qui a trait aux parties communes d'une copropriété doit faire l'objet d'un vote en assemblée.
Vous avez entièrement raison.
Ce copropriétaire n'a pas respecté le RDC, le syndic aurait du agir immédiatement et ne pas laisser ce copropriétaire " annéxer" totalement une parties communes en RDC.
Pour le moment , il ne faut pas se préoccuper des majoriéts de vote à l'AG pour accepter ce genrte de partique. Votre voisin est en infraction au RDC, le syndic n'a pas besoin de l'AG, ou d'un avis quelconque du CS, pour agir en justice contre ce copro. afin qu'il remmette en état les parties communes, à ses frais.
De plus ce copropriétaire n'a JAMAIS demandé à postériori à l'AG d'approuver cette " annexation " des parties communes. Au contraire il continue dans son infraction, et bientôt il posera une belle vranda sur ce terrain commun!!!!
Le CS n'a rien à voir la dedans, il n'a aucun pouvoir de décision, comme le syndic.
Votre avocat vous conseillera donc d'attaquer ce syndic en référé pour le non respect de son contrat de syndic, ou une de ces missions principales est de faire respecter le RDC.
L'AG n'est pas concerné pour le moment, car personne n'a posé une réolution pour approuver ces travaux, et d'ailleurs c'est à ce copropriétaire de le faire.
Vous parlez de demande de " privatisation " au conseil syndical, celui-cui n'a pas le pouvoir de décider, cette décision n'a AUCUNE valeur juridique. Le syndic n'a pas bougé, il est également en faute, il n'a pas le pouvoir de décider de cette " privatisation" également.
LE SYNDIC N'A PAS BESOIN DE DECISION DE L'AG POUR ATTAQUER CE COPRO. Sa seule obligation est de prevenir tous les copros qu'une action en justice a été lancée par le SDC contre un copropriétaire.
Je ne suis pas du tout d'accord avec le choix de gedehem de proposer à l'AG des résolutions pour approuver cette " prise" de parties communes. On inverse les rôles, ce copro. est un CONTREVENANT, les autres copros. n'ont pas à proposer en premeier de lui accorder ou non ce droit.
Je suis de l'avis d'ainohi, mais il n'y a aps besoin de décisions de l'AG pour que le syndic assigne ce copro.
leiladomi : vous avez été floué par ce copro irrespectueux, et sans respect pour le RDC; sans accord demandé à l'AG il DOIT démonter la balançoire, le barbecue, et raser les tuyas, si le tribunal le comdamne !!!!
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Gédehem
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Posté - 29 sept. 2009 : 16:08:49
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Désolé de ne pas être d'accord avec l'approche de Philippe (qui a tout de suite des grands mots à la bouche et le sabre à la main) ou d'ainohi concernant cette affaire, qui dot être traité avec diplomatie si leila veut arriver à ses fins !
Ici il faut mettre un œuvre le coté psychologique : si vous arrivez avec le sabre à la main ou le fusil pret à tirer par des résolution négatives, contraignantes, faisant passer le "contrevenant" pour un voyou de voleur, un moins que rien qui lèse tout le monde, c'est risquer de se mettre à dos les bonnes ames qui n'ont pas osé dire non devant un fort en gueule qui s'est imposé tout seul ("Pousses toi de là que je m'y mette !)
Les autres copropriétaires n'ont pas eu à donner leur avis, il ne faut pas les bouculer pour autant.
En revanche, si vous venez avec des fleurs proposer au syndicat une résolution positive, ouverte, vous ne chagrinez personne ... tout en permettant aux autres de dire ce qu'ils pensent.
Au besoin vous demandez un vote par bulletins nominatifs, le vote secret étant interdit. Votant par bulletins cela libère l'expression des timides ou de ceux qui 'osent pas affronter ce bonhomme de face en levant la main lors du vote.
Ici il faut jouer sur la jalousie des autres, qui doivent aussi raler en silence de voir qu'ils sont privés de cet espace vert. D'où un vote négatif à la concession du droit (il faut la double maj.art.26 toujours très difficile à obtenir : faible risque)
Chacun son approche, mais peut-être que le bouquet de fleurs positif est préférable pour mieux être refusé que la massue négative brandie à bout de bras avec menace du juge qui risque de froisser et repoussée.
D'autant plus que la double maj.art.26 est difficile à atteindre, d'où pas de concession sans que cela soit un refus, alors que les voisins risquent de ne pas vouloir voter "contre ce bonhomme", c'est à dire pour poursuivre devant les tribunaux ce "contrevenant voleur d'espaces communs", ce qui sera un échec pour leila et maintiendra la situation actuelle !
La concession art.26 est votée ?, C'est la démocratie, le pouvoir de la majorité qui est d'accord pour ratifier. |
Édité par - Gédehem le 29 sept. 2009 16:20:23 |
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Posté - 29 sept. 2009 : 16:51:52
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en résumé, gedehem : vous proposez d'approuver le comportement de ce copro. qui se fout de la loi et du RDC.
Vous proposez aux personnes lésées de ne pas faire appliquer la loi contre ce copro !!!
Vous proposez à ce coporo de faire approuver cette annexion sans accord de l'AG à postériori !!!! Ce copro connait bien cet article 26, il a profité d'un CS nul, et d'un syndic mou pour imposer sa demande, il savait qu'il ne pourrait obtenir une majorité pour " prendre" ce terrain !!!
Vous avez AFFIRMER dans un autre post qu'il fallait appliquer la loi, rien que la loi !!!! et vous venez de paler de psychologie, quand il s'agit de ne pas froisser les uns ou les autres, et ceux qui n'appliquent pas celle-ci ???
Il est assez drole de nous rappeler souvent le code de la route à chaque fois qu'un Uinaute propose de ne pas respecter le RDC, mais ce joyeux copros contrevenant au RDC n'a pas à respecter celui-ci ????
Le syndic DOIT faire respecter le RDC, pourquoi zapper vous son rôle dans cette affaire ???? Il a laisser annexé ces parties communes sans rien faire, sans informer ce copro. qu'il lui fallait l'accord de l'AG, alors qu'un simple courrier suffisait pour l'avertir !!!
leiladomi est fondée à demander la restitution de ce terrain au SDC, elle est maintenant confronté à un trouble de jouissance ( bruit, balançoire, .....), pourquoi prendrait elle des gants pour que le syndic respecte son contrat en faisant démonter l'installation de ce voisin !!!
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Gédehem
Pilier de forums
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9
Posté - 29 sept. 2009 : 17:22:32
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leiladomi
Nouveau Membre
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Posté - 29 sept. 2009 : 18:59:05
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Merci à tous de vos réponses !!!
J'ai pris rdv jeudi soir avec Foncia por débattre du sujet...
Je vous tiendrai au courant pour que cette expérience serve à tous. |
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Posté - 29 sept. 2009 : 19:27:49
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"Maitre" gedehem : vous n'acceptez jamais la contradiction et vous ne répondez pas aux questions posées !! que pensez vous du rôle de ce syndic Foncia, le premier syndic français ????
leiladomi : nous attendons la réponse que vous fera ce "grand" syndic !!!!
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leiladomi
Nouveau Membre
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Posté - 29 sept. 2009 : 20:14:35
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Philippe,
Grand par le nom mais pas pour ses compétences !!! Je travaille chez GDF-SUEZ, dans le pole énergie & services, j'ai donc Foncia comme client pour des prestations de maintenance technique (clim, chauffage, électricité,...) : une vrai catastrophe !
Des honoraires usurpés, une valeur ajoutée nulle,...une vrai boite aux lettres ! Mais malheureusement c'est leur profession qui veut cela car comme nous les pratiquons tous, nous puvont juger qu'il n'y en a pas un qui sort du lot, du moins dans l'habitat collectif, car dans l'immobilier de bureaux, il en est tout autrement...il est vrai que leurs interlocuteurs sont des investisseurs institutionnels & bien plus exigeants ! |
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leiladomi
Nouveau Membre
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 Posté - 01 oct. 2009 : 20:20:35
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Bonsoir,
Suite au rdv, nous avons bien evidemment raison sur le fond...Une convocation simple va etre lancée au copropriétaire en question pour un arrangement de la situation à l'amiable, puis un courrier recommandé, puis une mise en demeure au tribunal...enfin bon, le responsable de copropriété m'a quand meme dit que renseignements pris, cet état de fait datait de plus de 8 ans et arrangeait tout le monde à l'époque ! Je lui ai répondu que Foncia quelque soit la décision du conseil syndical sur cette parcelle, était en tort, ne devant pas laisser ce genre de situation évoluer, et que j'étais pret à prendre un avocat pour poursuivre Foncia, pour défaut dans l'exercice de ses fonctions...
Domi & Leila |
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Posté - 02 oct. 2009 : 08:59:46
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leiladomi : Votre syndic a compris le problème, il a du mal a avouer sa faute, il n'a pas a ecouter le CS qui n'a aucun pouvoir de décision, comme le syndic. Cette annexion n'arrangeait pas tout le monde, mais bien ce seul copropriétaire !!!
Attendons la suite,et voir si ce syndic va assumer sa fonction.
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alain
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Posté - 27 oct. 2009 : 17:51:59
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citation: Initialement posté par Gédehem
La concession d'un droit sur une partie commune, ici un "droit de jouissance exclusif" est de la seule compétence de l'AG du syndicat.
La décision, qui revient à décider de l'aliénation d'une partie commune, se prend à la double majorité de L.art.26, soit au moins la moitié des copropriétaires en nombre portant au moins les 2/3 des voix du syndicat. (26/50 + 6667/10.000 par exemple.)
S'agissant de céder un droit réel, cela s'accompagne de l'attribution de tantièmes en plus au lot jouxtant cette partie concédée (si vous étiez à 10.000 et que vous attribuez 50/10000, le syndicat passe à 10.050/10.050°°).
La concession de ce droit doit être enregistrée au fichier immobilier (hypothèques) par acte authentique (notaire obligatoire).
Les frais seront à la charge du bénéficiaie du droit concéder.
Il vous faut prévoir dès maintenant l'inscription d'une question à l'ODJ de votre prochaine AG (procédure D.art.10).
- Aliénation de partie commune, concession d'un droit de jouissance exclusif à M. X sur une partie du jardin commun (plan joint.) Double maj.art.26
- attribution de tantièmes au lot qui jouxte ce jardin propriété du bénéficiaire.
- modalités d'usage et d'entretien de ce jardin. (plantation, etc ...
- (autres points .....)
L'EDD/RDC sera modifié en conséquence. approbation (art.26)
La totalité des frais qui procèderaient de la concession de ce droit seront à charge exclusive du bénéficiaire du droit.
Bon courage.
Bonjour et excuses de revenir sur ce vieux sujet:
nous sommes à peu près dans la même situation, mais le sujet a été clos en AG, en décident de la vente pour 1 € symbolique .
Or le notaire ( du pays, et en relation avec le futur propiétaire de la partie comunne concernée) refuse de faire un acte de vente ( çà coute cher!) , et se contente de faire une modif du RdC, en indiquant : " jouissance privative". pour nous, c'est pas bon, mais n'en démord pas. *
Avons nous raison et si oui, Quoi faire?
Merci |
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Posté - 27 oct. 2009 : 20:12:51
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L'AG a cédé ce terrain pour 1 € ??? Ces copropriétaires ont un grand coeur pour quelqu'un qui n'a pas respecté le SDC et le RDC.
Maintenant ce sympathique voisin ne veut même pas payer les frais de notaire. !!!
Il est assez étonnant que le notaire refuse de fiare un acte notarié ?? ce notaire est il le notaire choisi par le syndicat ou ce copropriétaire.
le notiare n'a pas à choisir de transformer une vente par une modification du RDC, qui a également un cout, en proposant seulement une jouissance privative des parties communes. Attention car ce vosin a peut-être l'idée que l'entretien des haies sera à la charge du SDC !!!
L'AG a décider de vendre, pas d'une jouissance privative, cela ne regarde pas le notaire, le syndic mandataire du SDC doit rechercher un autre notaire .
leiladomi : vous êtes tombé sur une joyeuse équipe : un syndic qui n'a pas fait respecter le RDC, un voisin sans scrupules, et un notaire qui décide de faire autrement que le vote de l'AG, qui a été plus que sympa.
Le vote de l'AG ne regarde pas ce notaire, le SDC a vendu ce terrain, le notaire fait l'acte et le voisin paiera tous les frais de cet achat !!
Le copropriétaire ne peut également dicscuter encore la décision de l'AG. Celle_ci a décidé de lui vendre ce terrain ( il devra payer un peu plus d'ilmpots !! ), pas qu'il est seulement la jouissance privative. Il doit suivre cette décision, mais comme il n'a pas respecté le RDC depuis longtemps, il a l'air de ne pas prendre en considération cette décision. !!!
le syndic DOIT exécuter la décision de l'AG, le copropriétaire refuse, alors le syndic lui fiat remettre son terrain en état, en retirant balancoire, barbecue,.... |
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