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Ce sujet est en lecture seule, AUCUN ENVOI autorisé |
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 Sujet  |
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John
Nouveau Membre
France
12 message(s)
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 Posté - 04 oct. 2009 : 23:10:27
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Bonjour,
Je possède 2 appartements (loués) dans un petit immeuble en copropriété.
Au rez de chaussée se trouve un grand local à usage professionnel, loué actuellement à un garagiste.
Le loyer des deux appartements équivaut à celui du garage.
Le proprio du garage veut vendre...et en discutant avec lui, j'ai eu une idée: échanger mes deux apparts contre ce local professionnel. Le proprio serait d'accord. Et il n'y a pas d'entourloupe, je connais le locataire du garage, le proprio, et il n'y a aucun souci ou de raison cachée.
Pourquoi je ferais cela? Parce que je me dis que la location d'un local professionnel est plus facile, d'abord parce que vu l'emplacement il y a de la demande, donc pas de baisse sensible de la valeur locative, contrairement aux appartements en surnombre. Ensuite parce qu'il y a très peu d'entretien: 4 murs, une porte, un WC et lave mains, et c'est tout. Et s'il y a un problème, il est ressenti avec moins d'acuité que lorsque c'est une habitation: si on met un mois pour changer une vitre fendue dans un garage, ça passe, si c'est dans le salon...ça le fait moins.
Et ensuite, en cas de non paiement ou autre souci de ce genre, pas d'histoire d'expulsion (je n'aime pas ce mot) sans relogement, pas de trêve hivernale,...
Le garagiste loue un garage avec un bail de "garage", et pas un bail commercial 3/6/9.
Pensez-vous que ce soit intéressant et que mon raisonnement soit juste?
Merci de m'éclairer.
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maoyann
Contributeur vétéran
2819 message(s)
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Posté - 05 oct. 2009 : 10:31:09
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John,
citation: Et il n'y a pas d'entourloupe, je connais le locataire du garage, le proprio, et il n'y a aucun souci ou de raison cachée.
Si c'est plus intéressant de louer le garage que les 2 appartements, pourquoi le propriétaire actuel du garage accepterait-il de faire "l'échange" avec vous ?
citation: Le garagiste loue un garage avec un bail de "garage", et pas un bail commercial 3/6/9.
Qu'est-ce que ce bail de "garage" ?
Avez-vous pu lire en détail le bail signé entre le garagiste et le propriétaire ? |
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nefer
Modérateur
14628 message(s)
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 2
 Posté - 05 oct. 2009 : 11:22:47
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Je suppose que le garage n'exerce qu'une activité de bureau à l'intérieur des locaux!
avez vous une cOpie du bail , |
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John
Nouveau Membre
France
12 message(s)
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3
Posté - 05 oct. 2009 : 19:27:14
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Bonsoir,
Merci pour vos réponses, mais je vois que je n'en ai pas assez dit:
En fait c'est mon père qui possède ce garage. Il cherche à le vendre. Mais comme c'est un garage déjà loué, il a du mal. Tandis que mes 2 appartements, dont un est vacant, et l'autre loué, seraient plus faciles à vendre, car il y a plus de demandes pour un appartement vide que pour un garage occupé.
D'où l'idée de "l'échange". Il pourrait vendre tranquillement et plus facilement, et moi j'aurais toujours un loyer qui tombe, avec moins de souci à la clef peut-etre? (voir mon premier message). Voilà pour le propriétaire. Aucun souci donc.
Pour ce qui est du locataire, c'est une personne fiable, avec laquelle il n'y a pour l'instant pas eu de problème.
Et il répare des voitures et "side-cars", c'est son activité.
Quant au bail, il loue un garage comme pour garer des voitures, sauf que c'est son atelier, donc c'est un bail standard "tissot" pour garage, box, parking, remise, cave en 2 exemplaires...
J'espère que vous pourrez y voir plus clair?
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John
Nouveau Membre
France
12 message(s)
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4
Posté - 08 oct. 2009 : 18:45:14
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Bah ma question n'a pas l'air de passionner grand monde...sniff. |
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maoyann
Contributeur vétéran
2819 message(s)
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5
Posté - 08 oct. 2009 : 20:27:58
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John,
Avec les éléments que vous nous donnez comment voulez-vous qu'on vous conseille sur le choix à faire ? On ne sait pas si vous avez d'autres revenus fonciers, des prêts en cours, le montant des loyers, depuis quand votre (vos) locataire(s) est (sont) en place ...
Je ne pense pas qu'il soit une règle générale de penser qu'un garage est mieux que 2 appartements ou l'inverse.
Par ailleurs, quand un contributeur dit dans son premier message :
citation: Je possède 2 appartements (loués)
et dans son 2ème le lendemain
citation: Tandis que mes 2 appartements, dont un est vacant, et l'autre loué,
ou dans le 1er :
citation: Le proprio du garage veut vendre...et en discutant avec lui, j'ai eu une idée: échanger mes deux apparts contre ce local professionnel. Le proprio serait d'accord. Et il n'y a pas d'entourloupe, je connais le locataire du garage, le proprio, et il n'y a aucun souci ou de raison cachée.
et le second :
citation: En fait c'est mon père qui possède ce garage.
vous verrez en lisant ce forum que les contributeurs sont peu nombreux.
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John
Nouveau Membre
France
12 message(s)
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6
Posté - 08 oct. 2009 : 20:55:25
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Eh bien, désolé de vous avoir dérangé. |
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Posté - 08 oct. 2009 : 21:47:53
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Personellement je n'ai compris ni votre but ni celui de votre père, je ne connais ni les rendement de l'un et de l'autre, ni les difficultés de mise en location de l'un et de l'autre, donc je répondrais à la question:
Ptêt bien qu'oui...
Si votre logement est loué avec un locataire fiable a l'intérieur et depuis longtemps avec un rendement de 12%, je gage qu'il va y avoir beaucoup d'investisseurs. Je ne comprends donc pas votre a-priori sur le logement libre ou occupé.... |
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setti
Nouveau Membre
45 message(s)
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8
Posté - 04 nov. 2009 : 21:55:35
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En droit francais l'echange n'existe pas, l'echange sera considéré comme une vente et vous devrez payer les frais s'y liant.
Si votre locataire professionnel ne paye pas vous perdez un loyer entier alors qu'avec les 2 appartements vous mutualisez le risque sur 2 appartements.
La fiscalité n'est pas la meme alors attention.
Si la rentabilité theorique est la meme cela ne sert à rien sauf si c'est pour se debarasser d'appartements que vous n'arrivez pas à louer. |
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