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steeven67
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 Posté - 05 oct. 2009 : 06:38:25
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Bonjour à tous,
Nous avons des problèmes d'étanchéité sur des spots encastrés à l'extérieur de la copropriété qui à 2 ans et cela fait disjoncter par moment. Je fais partie du conseil syndical et électricien accessoirement pour la copropriété. L'installateur est venu avec le syndic accompagne de l'architecte du président du conseil syndical et un conseiller syndical et décision à été prise pour régler le problème d'enlever tous les spots encastrés et dixit le président du conseil cela fera des économies sans consulter les 3 autre conseillers (nous sommes 5 conseillers car 5 bâtiments)... Il y modification de l aspect de la copropriété, cette décision arbitraire ne devrais t'elle pas passer en assemblée générale surtout que la prochaine est en novembre? L'entreprise veut intervenir dans 15 jours...
Merci d'avance
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felix1930
Contributeur vétéran
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Posté - 05 oct. 2009 : 11:11:05
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Etant donné qu'il n'y a,semble t-il,pas d'urgence ,que votre AG doit avoir lieu avant la fin de l'année, que le CS n'a pas de pouvoir de décision... ni le syndic dans ce cas l'accord doit être donné -ou pas- par l'AG
Vous indiquez présence de l'architecte et de l'installateur>> pourquoi installation encore en période de garantie et travaux de reprise ou de modification .....gratuits??????
ou pour exonérer l'archi (défaut de conception???) et l'installeur (défaut de réalisation???) de leur responsabilité |
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Posté - 05 oct. 2009 : 12:19:07
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steeven67 : Vous avez raison de parles de l'AG, car c'est elle seule qui peut décider de supprimer ou non des éléments communs. De plus il vous faudra une unanimité, certians copropriétaires pouvant considérer la suppression d'un éclairga extérieur comme une modifictaion de jouissance de leurs parties privatives.
Comme l'a souligné felix1930 : NI le syndic NI le CS et son président n'ont un pouvoir de décision. Il n'y a aucun problème d'urgence pour supprimer cet éclairage. le syndic commet une erreur en commandant ces trvaux. Un défaut de conception est à l'origine certainement, il me semble que l'architecte et l'électricien essaye de cacher leurs " bétises" en proposant de supprimer cet éclairage.
Comme vous êtes au conseil syndical, vous pouvez écrire à votre syndic qu'il n'y a pas eu de réunions du conseil syndical sur ce sujet, que le président du CS a pris une décision seul alors qu'il ne peut donner qu'un avis, ey sue le syndic doit proposer à l'AG une modifictaion de cet éclairage.
Le président de votre CS n'a pas à prndre de décision, et son argument de faire des économies est assez idiot pour quelques spots, et surtout il ne pourra exprimer celui-ci que devant tous les copropriétaires de l'AG. |
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steeven67
Nouveau Membre
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Posté - 05 oct. 2009 : 13:45:55
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Merci de vos infos. Voici le mail envoyé à cette minute au syndic :
"Bonjour,
La décision d'enlever les spots encastrés à été prise je ne sais par qui mais je tiens à rappeler que la modification des parties communes doit être validée par l'assemblée générale et donc inscrite à l'ordre du jour.
Le syndic n'a pas pouvoir de modifier les parties communes.
De ce fait, merci de respecter les dispositions réglementaires et de suspendre l'intervention de SOVEC !
Bonne journée"
Qu'en pensez vous?
Merci encore |
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steeven67
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Posté - 05 oct. 2009 : 15:38:27
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Voici la réponse du syndic :
"Bonjour,
Je fais suite à votre mail pour vous informer que la décision d’enlever les spots au niveau du petit parc et des entrées a été prise par les membres du conseil syndical eux-mêmes. Il est évident que le syndic n’a pas à prendre ce type de décision.
Je vous informe également que, s’agissant d’une intervention de la part de SOVEC suite à la demande du Cabinet BIK ARCHITECTURES représenté par M. KARL pour remédier aux problèmes rencontré par les copropriétaires, le conseil syndical est habilité à prendre une décision de ce type. Il donne son avis au syndic sur toutes questions concernant la copropriété, pour lesquelles il est consulté. Il constitue à part entière un organe consultatif du syndicat (copropriétaires).
La décision a été motivée par un soucis d’économie d’électricité. En effet, les conseillers ont estimé que la copropriété était d’une part trop éclairée, et que d’autre part, ces spots n’étaient pas utiles et ne faisaient qu’ « éclairer le ciel ».
Aussi, les conseillers étant présents à la majorité, l’intervention sera maintenue, sauf si le conseil syndical nous transmettra dans les plus brefs délais un courrier écrit mentionnant le refus par une majorité de conseillers syndicaux d’intervenir. Ce courrier sera joint à la convocation de la prochaine Assemblée Générale et fera l’objet d’une résolution spécifique soumise à vote !
Bien cordialement,"
Je tiens à préciser que les conseillers étaient 2 sur 5 drôle de majorité...
Merci d'avance
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Posté - 05 oct. 2009 : 15:48:24
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votre syndic a écrit : citation: le conseil syndical est habilité à prendre une décision de ce type. ce qui est en contradiction avec ses propres termes à la suite.citation: Il donne son avis au syndic sur toutes questions concernant la copropriété, pour lesquelles il est consulté. Il constitue à part entière un organe consultatif du syndicat donc si le CS peut donner son avis, le syndic utilise cet avis pour être joint à une convocation de l'AG traitant ce dossier.
Comme il le dit lui-même son rôle n'est que consultatif et citation: |
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Posté - 05 oct. 2009 : 15:56:42
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je continue mon post suite à une mauvaise manoeuvre 
citation: Il est évident que le syndic n’a pas à prendre ce type de décision.
je pense que maintant il vous faut passer à une vitesse supplémentaire (si vous pensez être suivi par la majorité en AG ...).
Faire une LRAR, envoyée au syndic avec double en LRAR au CS :
1- vous reproduisez votre message mail
2- vous reproduisez la réponse mail de votre syndic et vous rappelez en résumé les points suivants :
* seule l'AG décide de ce qui doit être fait pour le syndicat
* le CS donne avis majoritaire au syndic et n'est pas un pouvoir de décision.
* le syndic doit demander à l'AG, avec avis du CS, sa décision concernant ces éclairages.
* le syndic exécute la décision de l'AG
Enfin vous concluez qu'il soit sursit à cette modification, tant que l'AG n'aura pas pris décision dans un sens ou un autre.
Dans le cas contraire, vous seriez contraint de saisir le TGI pour décision arbitraire sur unélément commun sans accord de l'AG. |
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Posté - 05 oct. 2009 : 16:20:43
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steeven67 : citation: La décision a été motivée par un soucis d’économie d’électricité. En effet, les conseillers ont estimé que la copropriété était d’une part trop éclairée, et que d’autre part, ces spots n’étaient pas utiles et ne faisaient qu’ « éclairer le ciel ».
Aussi, les conseillers étant présents à la majorité, l’intervention sera maintenue, sauf si le conseil syndical nous transmettra dans les plus brefs délais un courrier écrit mentionnant le refus par une majorité de conseillers syndicaux d’intervenir. Ce courrier sera joint à la convocation de la prochaine Assemblée Générale et fera l’objet d’une résolution spécifique soumise à vote !
Voilà un syndic qui joue avec la loi quand cela l'arrange, ou par bétise !!!
Le CS n'a AUCUN pouvoir de décision, il peut emmettre un avis qu'il envoie au syndic, cet avis existe puisque le CS a voté la dessus. Mais ceci ne peut constituer une décison du SDC. Cela est le B.A.BA pour un syndic et même pour le CS.
Les conseillers estiment que la copropriété est trop éclairé !!!! et alors ??? Pour supprimer cet éclairage, éléments communs il faut l'Unanimité de l'AG ou au moins la majorité à l'article 26 , Syndic et CS ont l'air de l'oublier.
Dans votre prochain courrier, vous informez que si les spots sont supprimés, vous attaquerez immédiatement le SDC au tribunal pour une modification de la jouissance de vos parties communes ( la loi dit qu' aucunes majorités ne peut modifier la jouissance des aprties privatives et communes d'un copropriétaire !!!), qu'une telle décision passe OBLIGATOIREMENT par l'AG, le CS n'a pas pouvoir de décider cette suppression, et qu'il commettrait une faute " grave" en suivant " la décision du CS".
c'est à dire que vous seul pouvez emp^cher cette suppression en invoquant la modification de la jouissance !!! Vous ne serrez certainement pas seul dans ce cas, en invoquant la sécurité, ce qui semble bien plus important que les quelques Euros d'économie.
Voilà encore un syndic mou et laxiste et un CS qui ne respecte pas sa mission. Il faudra surtout éviter de les élir en novembre, car ce style de dérives ne peut que s'emplifier !!!!
N'oubliez pas d'envoyer une copie à ce super président de votre CS !!! |
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steeven67
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Posté - 05 oct. 2009 : 17:15:00
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Que pensez vous de ce courrier?
Madame,
Suite à au mail envoyé ce Lundi 05 octobre :
« La décision d'enlever les spots encastrés à été prise je ne sais par qui mais je tiens à rappeler que la modification des parties communes doit être validée par l'assemblée générale et donc inscrite à l'ordre du jour.
Le syndic n'a pas pouvoir de modifier les parties communes.
De ce fait, merci de respecter les dispositions réglementaires et de suspendre l'intervention de SOVEC ! »
et votre réponse :
« Je fais suite à votre mail pour vous informer que la décision d’enlever les spots au niveau du petit parc et des entrées a été prise par les membres du conseil syndical eux-mêmes. Il est évident que le syndic n’a pas à prendre ce type de décision.
Je vous informe également que, s’agissant d’une intervention de la part de SOVEC suite à la demande du Cabinet BIK ARCHITECTURES représenté par M. KARL pour remédier aux problèmes rencontré par les copropriétaires, le conseil syndical est habilité à prendre une décision de ce type. Il donne son avis au syndic sur toutes questions concernant la copropriété, pour lesquelles il est consulté. Il constitue à part entière un organe consultatif du syndicat (copropriétaires).
La décision a été motivée par un soucis d’économie d’électricité. En effet, les conseillers ont estimé que la copropriété était d’une part trop éclairée, et que d’autre part, ces spots n’étaient pas utiles et ne faisaient qu’ « éclairer le ciel ».
Aussi, les conseillers étant présents à la majorité, l’intervention sera maintenue, sauf si le conseil syndical nous transmettra dans les plus brefs délais un courrier écrit mentionnant le refus par une majorité de conseillers syndicaux d’intervenir. Ce courrier sera joint à la convocation de la prochaine Assemblée Générale et fera l’objet d’une résolution spécifique soumise à vote ! »
Je confirme que seule l’assemblée Générale décide de ce que doit être fait par le Syndicat, le syndic doit demander à l’AG avec l’avis du CS sa décision concernant les éclairages et à ce moment le Syndic applique la décision de l’AG, de ce fait soit vous suspendez la décision ou je serai contraint de saisir le TGI pour décision arbitraire sur un élément commun sans accord de l’AG
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Gédehem
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Posté - 05 oct. 2009 : 17:46:48
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Il vous faut insister sur quelques points, en vrac :
- comme le rappelle le syndic, le CS est un organe consultatif, qui donne avis au syndic comme aux copropriétaires sur toute question qui concerne le syndicat.
- Pour autant il est dépourvu de tout pouvoir décisionnel pour les affaires du syndicat
- Les éventuelles décisions sur les 'avis' des conseillers doivent être prises dans les formes prévues par le réglement de fonctionnement du Conseil syndical (cf : quid du réglement obligatoire D.art.22 ?). En l'état, la présence de 2 conseillers sur 5 ne peut emporter décision sur un avis de suppression qui aurait été donné au syndic.
- S'agissant de passer un ordre de service pour l'intervention d'une entreprise, elle est de la seule compétence du syndic, qui peut passer outre les avis du CS, en particulier ici.
- Car les "spots" étant un moyen de mettre en sécurité biens et personnes la nuit, leur suppression porte atteinte à la libre jouissance des parties privatives .
- La suppression de cet élément d'équipement commun est de la seule compétence de l'AG, point qu'il ne peut ignorer en qualité de professionnel de la gestion immobilière (acte de disposition).
Il doit mettre tout en œuvre pour assurer et maintenir cette sécurité sauf à mettre en jeu sa responsabilité personelle.
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Édité par - Gédehem le 05 oct. 2009 17:57:39 |
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Posté - 05 oct. 2009 : 18:00:10
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steeven67 votre dernière pahrase n'est pas très claire. le " je vous confirme" ne me semble pas approprié, je rappelerai la loi de 1965 et les articles 17 et 21 soit :
citation: Les décisions du syndicat sont prises en assemblée générale des copropriétaires ; leur exécution est confiée à un syndic placé éventuellement sous le contrôle d'un conseil syndical.
et citation: Modifié par LOI n°2009-526 du 12 mai 2009 - art. 7
Dans tout syndicat de copropriétaires, un conseil syndical assiste le syndic et contrôle sa gestion.
En outre, il donne son avis au syndic ou à l'assemblée générale sur toutes questions concernant le syndicat, pour lesquelles il est consulté ou dont il se saisit lui-même.
Ni le syndic, Ni le CS n'ont un pouvoir de décisions. Ils envisagent de supprimer des éléments communs sans accord de l'AG, ils sont hors la loi, et le syndic engagerait sa responsabilté si il commande ses travaux.
En tant que copropriétaire , vous lui signifiez qu'il modifie la jouissance de vos parties privatives, et qu'il porte atteinte à la sécurité des personnes, et si il persisite dans cette erreur, vous engageriez immédiatement une action au TI contre le SDC.
De plus la ssuppression d'un élément commun réclame l'Unanimité des copropriétaires ( 100% des copros)
Je pense qu'un rappel à la loi ferme et poli sera nécessaire, car sa réponse n'est pas celle d'un syndic pro!!
Le syndic ne doit pas répondre à la pression d'un CS qui déborde largement de son rôle, il a un devoir d'information auprès du CS.
steeven67 : n'oubliez pas de faire une copie à votre président de ce CS, vous pouvez lui remmettre en main propre !!  |
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felix1930
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Posté - 05 oct. 2009 : 19:09:05
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bien d'accord avec les autres intervenants car,en plus,il y a un défaut dans la réalisation de l'installation payée dans son intégralité par TOUS les copropriétaires.
L'architecte prévoit X spots,une fois la note payée par TOUS les copropriétaires qui s'apperçot qu'il y a des problèmes (mauvaises isolations???? terres intempestives???) plutôt que réparer - à la charge des fautifs - on décide de supprimer le problème san,s bourse déliée.
Que le syndic accepte déjà pas normal mais que dire du comportement des 2 membres du CS si ce n'est qu'il faut les remplacer à la 1ère occasion
A souligner au syndic et aux 2 rigolos du CS qu'en cas d'accident suite à un défaut d'éclairage ils seront entièrement respopnsable civilement |
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Posté - 05 oct. 2009 : 19:49:09
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Felix1930 : le syndic est le mandataire du SDC, on peut se demander pourquoi il cherche à masquer une malfaçon avec l'architecte et l'électricien ???  
Ce CS est à coté de la plaque, le syndic en profite, ne pas renouveler ce président à la prochaine AG !!!!
Steeven67 doit être ferme également avec ce président de CS et lui suggérer de revoir sa copie en ce qui concerne ses connaissances en matière de copropriété !!!
A lui rappeler surtout à l'AG, devant tous les autres copropriétaires !!!
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steeven67
Nouveau Membre
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Posté - 06 oct. 2009 : 13:45:45
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Merci à tous pour votre contribution
J'ai fait un petit sondage dans la copropriété et pas mal de gens sont pour les économies... Cela à quand même déclenché une réuinion du conseil syndical jeudi ce qui est déjà pas mal. Je vous tiens informé.
Merci encore |
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Posté - 06 oct. 2009 : 17:17:10
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steeven67 : vous dites que beaucoup de personnes sont pour des économies, mais celles-ci sont insignifiantes; quelques spots supprimés ne consomment que quelques centaines d'euros par an.
ON ne peut invoquer un tel argument contre la sécurité des personnes dont le syndic doit s'occuper !!!
Vous avez l'air de baisser les bras, mais n'oubliez pas que vous seul avez la possibilité d'arreter de tels dérives du CS et du syndic. PERSONNE ne peut modifier la jouissance de vos parties communes, aucunes majorités à l'AG ne peut le faire. Vous votez contre l'AG entière en informant celle-ci qu'elle ne peut vous imposer le noir dans la copropriété.
Vous pouvez également les informer que si vous vous cassez une jambe à cause de cet suppression des éclairages, TOUS les copros paieront, car vous ne pourrez pas faire autrement que d'attaquer le SDC pour que l'assurance de la copropriété prenne en charge TOUS les frias que vous aurez à supporter car vous serez en arrêt de travail, des dommages et intérêts importants seront à payer, ALORS ou seront les petites économies de quelques ampoules, car la on parle plutôt de dizaines de milliers d'Euros.
Mais ceci ne peut cacher que NI le syndic, NI le CS n'ont ce pouvoir de décision, c'est ce qu'il faut dire lors de ce CS. Soyez ferme la dessus.
De toutes façons le syndic DOIT s'occuper de cette malfaçon avec l' architecte et l'électricien. C'est à eux de remettre en marche et en sécurité cette installation, sans aucuns frais pour le SDC. Allez vous supprimer l'ascenseur si celui-ci dijoncte ou tombe en panne ?? voila de belles économies.
Il y a certainement des économies à faire, en changeant peut-être de syndic !!!
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