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 Posté - 07 oct. 2009 : 10:03:22
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Je soumets aux spécialistes juristes notre prochain problème :
- la mairie a souhaitée acheter une parcelle de 300 m2 de notre Bois pour agrandir une partie du stade municipal mitoyen de notre copropriété (mur)
- Nous sommes syndicats de copropriétaire dans une résidence de 4ha, avec un bois de 2 ha en son centre. les parties communes aux 5 Syndicats, c'est à dire Bois, Voiries, Eclairage, Entretien sont gérées par une Union de ces syndicats. cette Union n'est pas propriétaire des parties communes.
- les SDC ont rejeté la vente aux AG.
- La mairie veut nous exproprier de cette parcelle
- Elle va donc déposer un dossier au juge des expropriations
- MAIS un seul des 5 Syndicats est le propriétaire de cette parcelle, l'action en justice lancée par la Miaire est contre ce SDC, c'est donc lui qui va payer les frais de justice,.....
- Lors des différentes AG, il fût proposé que le produit de la vente ( si celle-ci était voté article 26) serait proposé aux 5 AG pour une affectation à des travaux de voirie.
- Dans les Statuts de notre Union, des servitudes existent entre TOUS les SDC ( égouts, voirie, portails,.....)
Ma question est la suivante le Syndicat propriétaire de cette parcelle doit il prendre en charge tout seul Tous les frais de procédures, ou ceux-ci doivent ils être répartis entre les 5 SDC ??? Le mur mitoyen devra être reconstruit par la copropriété, il est mitoyen au stade, qui partagera la facture de ce mur ????
J'espère que ceci est assez clair,
Merci.
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Mout
Contributeur vétéran
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1
Posté - 07 oct. 2009 : 19:44:30
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philippe388 : votre problème ressort de l'application de la loi du 10 juillet 1965 fixant le statut des ensembles immobiliers bâtis.
==> un "syndicat de copropriétaires" n'est propriétaire de rien et ne détient aucun droit réel sur le bien commun!
Les parties communes, dont le sol, appartiennent aux copropriétaires dont chaque "lot" comprend une partie privative ET une quote-part des parties communes.
Rien n'empêche bien sûr le maire de convoiter cet espace manquant à son bonheur...
Mais s'il envisage une procédure d'expropriation, il devra assigner TOUS les copropriétaires de la copropriété concernée, qui seuls sont titulaires de droits réels sur l'espace convoité...
Beaucoup d'obstacles juridiques se dresseront sur son chemin
L'UNION de syndicats n'a pour seul but que de gérer ce qui est commun aux 5 copropriétés en termes de desserte commune assurée par des servitudes réciproques.
Elle est étrangère au problème
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 2
Posté - 07 oct. 2009 : 20:41:17
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mout : suite à quelques recherches aujourd'hui sur le net, le syndicat est bien concerné lorsque l'expropriation ne touches que des parties communes du syndicat.
Mon problème est que le président du conseil syndical du syndicat qui est sur la parcelle ou la Mairie convoite ces 300 m2, pense que l'Union est engagée car TOUS les syndicats ont la jouissance de cette partie commune, paie les charges de l'Union qui gère ces parties communes,...
Se président de ce conseil syndical est également le président du conseil de l'Union.
Son syndicat est bien le propriétaire de la parcelle, il ests donc le seul qui sera engager dans cette expropriéation, il devra donc en payer les frais de justice, MAIS il sera bien le seul à toucher les indemnités d'expropriation, qui apparement ne sont pas que le valeur du terrain masi également ( vu sur le net) les frais du syndicat exproprié de cette parcelle.
Mais nous avons un mur mitoyen qui sera détruit et par conséquent reconstruit, des arbres à abattre, des frais très importants. Ce président du CS en cause veut que l'Union paye la totalité de ses travaux. la Mairie devra t'elle payer la moitié de ce mur ??
Les 4 autres syndicats ont participé aux frais d'entretien de ce mur et du bois jouxtant le stade municipal.
Ces syndicats peuvent ils estimer qu'il y a une modification de la jouissance des parties privatives des copropriétaires, et demander des indemnités à la Mairie ??? |
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Mout
Contributeur vétéran
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3
Posté - 08 oct. 2009 : 09:21:21
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Votre problème doit se résoudre en faisant la part des choses, de mon point de vue de copropriétaire présidant le CS depuis de nombreuses années riches en attaques en tous genres...
1) la loi du 10 juillet 1965 fixe le statut de la copropriété : beaucoup de ses articles sont d'ordre public = insusceptibles d'être ignorés par un maire, le cas échéant
L'UNION de syndicats gère les choses communes telles qu'elles se présentent, sans "droit" acquis sur elles...
C'est à ce point d'analyse que je vous préconise d'aller poser votre question dans "copropriétaires"...
2) l'expropriation...
et là , c'est un problème de "droit de l'urbanisme"...
A mon avis, un maire ne peut pas exproprier sans motifs LEGAUX et légalement "projetés"
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Posté - 08 oct. 2009 : 10:11:21
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mout : il est vrai que l'expropriation est très réglementée, la Mairie va suivre cette voie. Le motif de cette expropria tion est de poser une structure de jeux en métal ( foot, basket, handball,..) dans le stade municipal, et il lui manque quelques m2 pour cela.
La Mairie devra démontrer au juge des expropriations le caractère d'utilité publique de cette construction.
La parcelle visée est un coin mort de notre Bois privé, sans vraiment aucun intérêt pour la copropriété.
Mon souci n'est pas la Mairie, mais bien de savoir si le syndicat propriétaire de la parcelle, dont les 4 autres syndicats de notre Union en ont la jouissance, sera le seul à toucher les indemnités et à subir tous les frais de justice, et également les frais de reconstruction du mur mitoyen.
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Mout
Contributeur vétéran
1083 message(s)
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5
Posté - 08 oct. 2009 : 11:49:34
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Je pense que vous obtiendriez plusieurs avis judicieux sur ce sujet avec nos amis du forum "copropriété".
Mon avis personnel, c'est qu'effectivement, pour "régulariser" la cession de parcelle, seul le propriétaire (= les copropriétaires) peut être interpellé...
Mais rien n'empêche qu'une "convention" soit passée entre les syndicats, dans le cadre de l'Union, avec des décisions aux majorités requises, pour mutualiser les effets de l'expropriation, dans l'intérêt général bien circonscrit. |
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Mout
Contributeur vétéran
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6
Posté - 08 oct. 2009 : 11:57:54
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Sur l'expropriation : rien n'oblige à saisir le juge de l'expropriation de première intention.
Si le maire a réglé "son" problème relatif à une démarche "autorisée" réglementairement, il peut chercher à résoudre la cession de parcelle à l'amiable.
Dès lors, si cet espace ne vous sert à rien, son prix peut-être consenti conventionnellement en considérant les frais d'arpentage (que le maire "devra" prendre à sa charge), les frais de clôture (que le maire "devra" prendre à sa charge) et les frais de mutation (que le maire "devra" prendre à sa charge), en contrepartie d'une cession à titre non onéreux...
Je chercherais à creuser dans cette voie |
Édité par - Mout le 08 oct. 2009 12:00:26 |
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Posté - 08 oct. 2009 : 12:53:50
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Mout : La Mairie a fait cette demande d'achat avec un prix fixé par les domaines. Nous ( CS ) avons négocié plusieurs choses avec la mairie, un mur neuf, un filet dans le stade, de splanations le long du mur, les frais de la première AG.
Le directuer de l'Union a proposé aux votes des 5 syndicats l'approbation de cet achat par la Mairie.
3 syndicats majoritaires ( 75% des tnatièmes) ont rejeté cette résolution par 3 fois lors des 2 années passées.
Le Maire n'a pas d'autres solutions que de lancer la procédure d'expropriation.
Mout : Le problème n'est plus de discuter, cela est le passé. ma question porte sur les problèmes internes à notre résidence de 5 syndicats et d'une Union de ces 5 syndicats.
Le président du CS va essayer de faire passer les frais de procédures et des trvaux à l'ensemble des 5 syndicats car cela est prévu dans le RDC, nous a t'il affirmé; hors ce n'est pas le cas!!!!
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Mout
Contributeur vétéran
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Posté - 08 oct. 2009 : 14:40:58
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Cela est consternant...
A jouer perso dans un jeu collectif, on perd...
La copro-propriétaire affrontera seule le juge de l'expropriation...
...et tant pis pour les autres : je le crains! |
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