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maoyann
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 Posté - 10 oct. 2009 : 18:23:22
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Immo-60,
citation: Achat de l'immeuble 270000
Taxe foncière 2945
Notaire 18070
Loyer : 36240 annuel
Où trouve-t-on de tels rendements avant négociation (12 %) en 2009 ?
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immo-60
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 Posté - 10 oct. 2009 : 20:10:57
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Bonsoir Yann,
Là ou j'habite ....dans l'Oise mais seulement entre particulier et 3 ans de recherche sans rien avant de trouver en même pas 2 mois 2 affaires, mais la crise y est pour quelque chose, les gens sont obligé de baisser car personne n'ose se lancer en ce moment.
Moi c'est l'inverse, je me dit que c'est le moments ou jamais, car les prix et les taux de credit sont au plus bas 'enfin je pense) et de toute façon, la valeur des 2 affaires sur lesquelles je suis reprendrons de la valeur.
Mais par chez toi aussi tu dois avoir de bonnes affaires en ce moment ?
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maoyann
Contributeur vétéran
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Posté - 10 oct. 2009 : 22:00:42
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Bonsoir Immo-60,
C'est vrai que dans le Nord ce n'est pas les biens qui manquent, mais beaucoup des immeubles sur le marché sont là depuis plusieurs mois. Je suis inscrit sur les alertes de Se Loger et Logic-Immo et leurs nouveautés sont le plus souvent tout sauf des nouveautés.
Je n'ai pas l'impression que la majorité des vendeurs baissent vraiment leur prix de vente où alors de 5000 euros.
Par contre c'est possible qu'ils acceptent de baisser face à un acheteur en cours de négociation.
C'est très rare de trouver des rentabilités brutes supérieures à 8% sauf à trouver des immeubles dans un sale état ou avec plein de lots minuscules.
L'autre problème, je trouve, c'est de trouver des immeubles sans local commercial qui plus est souvent alimentaire et moi ça ne me dit rien au RDC d'avoir une pizzéria, un bar ou un fast-food. |
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immo-60
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Posté - 10 oct. 2009 : 22:33:29
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Moi non plus je ne suis pas pour la loc commerciale, mais tu sais, je n'ai jamais rien trouvé inintéressant sur internet ou chez les agences. Les bonne affaires comme seules sur lesquelles je suis ou comme l'appartement que j'ai deja, ce n'est que par connaissance. Il faut en parler, et traiter directement avec le vendeur. Enfin moi c'est mon cas.
Tu as déjà des choses a toi ?
Moi je découvre le statut de LMP et LMNP depuis peu et je recherche des infos la dessus.
Mais avec ceux qui ont eu la gentillesse de me donner des renseignements, je pense que si mon affaire se fait, je vais opter pour LMNP, et ensuite essayer de trouver quelqu'un de sérieux pour mes déclarations a venir. |
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immo-60
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Posté - 12 oct. 2009 : 15:16:37
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Une petite question qui me vient à l'esprit, pour les personnes faisant de de la location en loué, si j'ai des demandes pour de la location à la nuit, ais-je le droit de louer en LMNP ?
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philippe30
Contributeur vétéran
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Posté - 12 oct. 2009 : 15:36:22
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Bonjour,
Cela s'appelle un hĂ´tel et certain hĂ´tel font mĂŞme de la location Ă l'heure ...
C'est le plus rentable
Philippe |
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Investisseur immobilier
"Si tu veux savoir ce que Dieu pense de l'argent, regarde ceux auxquels il l'a donné"
Dorothy Parker
Si l'on veut gagner sa vie, il faut travailler. Si l'on veut devenir riche, il faut trouver autre chose.
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poupix4
Contributeur senior
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 Posté - 12 oct. 2009 : 18:45:09
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Mouaarfff !!
Philippe30 tu viens de me donner la solution pour (enfin) rentabiliser mes miserables affaires !!!
ca fonctionne bien de 5 Ă 7 parait il. |
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Édité par - poupix4 le 12 oct. 2009 18:58:54 |
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immo-60
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Posté - 12 oct. 2009 : 19:30:36
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SĂ©rieusement, supposons qu'une personne qui pour son travail doit passer que disons 1 ou 2 semaines dans l'appartement, puis-je par accord mutuel lui louer en faisant un tarif d'un commun accord en Ă©tant en respect avec le fisc.
Autre question qui me vient aussi dans le cas qui me concerne toujours, qui paye les impĂ´ts locaux en LMNP si le locataire reste au moins 1 an ?
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Posté - 13 oct. 2009 : 20:12:49
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1/ Si vous faites de la location à la nuit, tant que vous ne fournissez pas trois des quatre services prévu par les impots (petit dejeuner, acceuil personnlaisé, linge de maison et nettoyage) vous êtes toujours considéré comme loueur en meublé, mais si ca se répète souvent, le fisc risque de tiquer.
Pour ĂŞtre en parahotelier ou ne hotelier il faut founri au moins trois de ces autre services.
2/ Pour les impots locaux, c'est le locataire au premier janvier qui est celui qui paye la taxe d'habitation.
3/ Vosu pouvez acceuillir des locataires pour trois ou quatre semaines. Mais vous risquez de basculer dans lla location saisonnière si cela n'arrive que en saison. Remarquez que fiscalement ca ne change pas grand chose.
4/ De manière générale, il faut quand meme se méfier sur un point si vous louez dans uen grande ville de plsu de 200 000 habitants: Vous n'avez le droit de louer en BIC (donc en meublé) que si c'est l'hbaitation pricnipale de votre locataire, sinon il vous faut une autorisation préfectorale pratriquement impossible a avoir à Paris par exemple, et certainement difficile ailleuts.
5/ Si vous louez de cinq à sept, fiscalement, je pense qu'il vous faut faire deux déclarations différentes pour deux métiers séparés (et ne pas oublier les charges sociales du personnel).
6/ POur les déclarartions fiscales, c'est faisable seul. Que vous le fassiez seul ou pas de toutes facons, il faut deja lors de lam ise en route de l'exploitation savoir quoi faire soit pour vous soit pour votre sous-tratant.
Laisser s'entasser les factures est purement suicidaire. |
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immo-60
Nouveau Membre
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Posté - 14 oct. 2009 : 12:26:17
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Le 5 à 7 et à la nuit, ce n'est pas mon truc, mais par experience sur mes autres appartement que je loue en nu, j'ai parfois des demandes de personnes qui pour leur travail sont en déplacement que quelques semaines et qui prefere (mais aussi pour une question de cout) louer un appartement plutot que de coucher à l'hotel. Sur mes appart nu, je ne l'ai jamais fait car il sont prix a longueur d'année mais dans le cas de ce que je suis en cours de négociation pour le LMNP, je me posais la question.
En ce qui concerne la ville ou se situe ce bien, pas de problème, car c'est un village.
Et pour la déclaration, ce qui me chagrine le plus c'est entre les amortissements et les deductions etc, mais le moment voulu je ferai appel à ce forum pour avoir tous les renseignements et surtout ne pas me tromper.
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Luc Standon
Contributeur vétéran
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Posté - 14 oct. 2009 : 21:12:59
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citation: Initialement posté par ribouldingue
1/ Si vous faites de la location à la nuit, tant que vous ne fournissez pas trois des quatre services prévu par les impots (petit déjeuner, accueil personnalisé, linge de maison et nettoyage) vous êtes toujours considéré comme loueur en meublé, mais si ca se répète souvent, le fisc risque de tiquer.
Pour ĂŞtre en parahotelier ou ne hotelier il faut fournir au moins trois de ces autre services.
Facile : linge de maison consiste à fournir des draps, mais ce n'est pas spécifié si la fourniture de drap est quotidienne, donc à raison de fournir les draps une fois par semaine, cela devrait être OK.
Évidement il faut fournir des draps propres, et reprendre ceux qui ont été utilisé la semaine pour les laver. Ceci s'applique aussi aux serviettes de bains, nécessaire dans le cadre de locations à l'heure. Sans oublier le PQ. Et voilà qui est fait pour le service de linge de maison avec nettoyage.
Service petit dèj : sur demande du client-locataire avec évidement une majoration, plus les prix seront élevé, moins il y aura de demande : miser donc 10€ à 15€ pour un bol de café servit chaud : et je garantie qu'il n'y aura pas de client pour ce généreux service de qualité.
Accueil personnalisé : évidement dans le cadre de service d'accueil personnalisé, il faut savoir dans ce cas faire preuve d'une grande discrétion à l'égard de ses clients, et surtout ne jamais, Ô grand jamais, appeler Mme X pour demander le paiement de la facture de M. X, par exemple, le reste du service d'accueil pouvant toutefois être délégué en sous traitance à Madame Claude de la rue Saint Denis Prévoir dans ce cas, de larges clauses assez floues sur l'étendue du service d'accueil ou sur la nature chaleureuse du dit accueil de Madame Claude, accessoirement Mesdames Claude au pluriel, pour porter les bourses valises en toute sécurité de M. X si nécessaires.
citation: Initialement posté par immo-60
Le 5 à 7 et à la nuit... Sur mes appart nu, je ne l'ai jamais fait car il sont prix a longueur d'année mais dans le cas de ce que je suis en cours de négociation pour le LMNP, je me posais la question.
En ce qui concerne la ville ou se situe ce bien, pas de problème, car c'est un village.
Ne soyez pas autant intransigeant sur les horaires, parfois l'heure du déjeuner se prête tout autant aux mêmes prestations de service.
Penser tout de même à installer une literie complète à minima, avec un mobilier rudimentaire : table, chaise, etc : certains clients ont des exigences assez particulières et risqueraient de vous demander 2 chaises, voir des attaches murales 
Concernant le lieu : un village, là pour la discrétion c'est plutôt risqué et la brigade des mœurs la plus proche ou la gendarmerie locale la moins éloigné risquerait fort aisément de prendre connaissance de vos activités lucratives, certes possiblement après Mme X toutefois. Nul doute aussi que ça va jacter dans le village, mais vous risqueriez d'attirer aussi la clientèle de villages voisins si vous prospecter correctement |
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Édité par - Luc Standon le 14 oct. 2009 21:31:17 |
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Posté - 14 oct. 2009 : 21:43:13
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La cinquième prestation suggérée n'est certes pas listée par la DGI,mais un député zélé pourrait prévoir une modification de la loi.
J'ai toujors été étonné par l'expression acceuil personnalisé.... |
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immo-60
Nouveau Membre
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Posté - 14 oct. 2009 : 21:56:59
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Pas mal le délire....je vois que vous êtes en forme.....mais je m'excuse, pour rester plus terre à terre, je viens de recevoir mes accords de crédit donc je pense que je vais me lancer sur les 2 affaires.. |
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Posté - 22 oct. 2009 : 22:08:37
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Tenez-nous au courant...
Ne pensez pas a du mi-temps, mon expérience est qu'on sous-estime le temps à dépenser... |
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immo-60
Nouveau Membre
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Posté - 28 oct. 2009 : 19:31:04
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Et bien voici donc quelques nouvelles de mes projets qui je dois l'avouer ne sont pas brillantes.
Pour le bien à 400000 et bien les propriétaire ont tout simplement retiré leur bien de la vente 2 jours avant de passer chez le notaire pour signer le compromis.....la raison...l'affaire qu'il avait l'intention de racheter à été prise par un autre.
Quant a l'immeuble Ă 270000 l'affaire traine en longueur car des actionnaire de la SCI qui vend sont au soleil et ne sont pas presse de vendre ...
Donc je cherche autre chose |
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Posté - 28 oct. 2009 : 19:35:19
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Dommage, mais ne lachez rien, surtout sur la seconde. |
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immo-60
Nouveau Membre
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Posté - 28 oct. 2009 : 21:59:08
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Oui, j'espère que cela va pouvoir se conclure, car celle ci est en cours depuis le mois de juin mais il y a toujours quelque chose qui retarde. |
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immo-60
Nouveau Membre
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Posté - 28 oct. 2009 : 22:00:39
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En tout cas, merci pour tous ces renseignements. |
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cane67
Contributeur actif
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Posté - 29 oct. 2009 : 07:07:11
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si je peux me permettre, quand on trouve des affaires a partir de 9 % de rentabilité net déduit des frais de copro, de taxe etc...., dans un immeuble correct et dans un quartier ou il éxiste un marché
on signe le plus rapidement possible et on fait la demande de pret ensuite
et surtout aucun écho de ses affaires tant que ce n'est pas signé.
cordialement |
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Lnsacorh
Contributeur actif
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Posté - 05 nov. 2009 : 15:17:12
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sauf que Immo-60 ne connait actuellement rien de la location meublée.
que de travail ! Alors bon courage. |
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