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immo-60
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 Posté - 05 nov. 2009 : 21:26:36
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Merci Lnsacorh, et comme je commence un peu Ă y voir clair, et je dois signer prochainement pour un immeuble (encore un autre) ce doit etre la saison des affaires.
Ou j'aurais un peu de travaux et de l'achat de mobilier pour commencer dans la location en LMNP.
Et bien sur, je vous mettrais Ă contribution pour le quoi faire et surtout le ne pas quoi faire.
D'ailleurs je suis en cours de me poser la question du nombres d'année du crédit qui me permettrais d'avoir une bonne rentrée d'agent tout en jouant avec les déductions et amortissement.
Alors je recherche si quelqu'un a déjà fait un fichier excel permettant en rentrant toutes les données financières d'avoir en donnée de sortie le meilleur bénéfice net.
Sinon, je le ferais moi même en me servant de vos connaissances (je connait très bien excel mais pas aussi bien du tout les méandres de la fiscalité des LMNP)
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immo-60
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Posté - 06 nov. 2009 : 00:50:03
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Encore une question.
Dans l'immeuble que j'envisage de racheter, il y a déjà une une partie du mobilier, mais auquel je vais devoir ajouter d'autres choses.
Pour l'amortissement, comment faire pour estimer le mobilier étant déjà dans les lieux ?
le fisc demande t il des justificatifs sur l'achat du mobilier ?
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Posté - 06 nov. 2009 : 19:24:47
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Si vous achetez le mobilier, de toutes façons, il est noté et estimé a l'acte, donc vous n'avez pas le choix.
Il est de votre intéret au cas ou cela n'aurait pas été fait de faire la part de l'immobilier et du mobilier, car vous ne paierez pas de frais de mutation sur le mobilier, donc a la limite, plus il y en a, moins vos frais de notaire sont importants .
N o'ubliez pas non plus d'insister lors du compromis pour que les frais d'agence soit a la charge de l'acquéreur, ce qui vous fait économiser quand même plus de 5% sur ces dits frais.
Ceci nécessite que vous signiez un mandat de recherche AVANT la compromis.
Pour ma part, j'ai pris la somme MOBILIER et je l'amortis sur la durée normal du mobilier.
citation: le fisc demande t il des justificatifs sur l'achat du mobilier ?
Oui, forcément mais seulement en cas d'investigation de leur part |
Édité par - ribouldingue le 06 nov. 2009 19:36:08 |
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immo-60
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Posté - 07 nov. 2009 : 13:19:54
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Merci Ribouldingue pour ces infos, car de ce fait, je vais voir avec le vendeur pour faire la distinction entre l'immeuble et le mobilier pour le passage chez le notaire.
En ce qui concerne l'agence, pas de soucis, la vente se fait entre le vendeur et moi.
Et je pense amortir le mobilier sur 5 ans. |
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Posté - 07 nov. 2009 : 14:25:05
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Il faut une liste du mobilier précise, qui fera partie de l'acte de vente, et des valorisations qui tiennent compte de l'age du mobilier et d'un amortissmeent en 5 ans. Si il y a une machine a laver de dix ans d'age, elle ne doit certainement pas apapraitre avec uen valeur de 200 euros, par exemple...
d'autre part, tant que la valeur totale du mobilier ne dépasse pas les 5% en ordre de grandeur de l'achat total, le fisc a peu de chance de s'intéresser à votre cas. Si ca dépasse, c'est deja le notaire qui va tiquer..... car oui, pour lui aussi, cela signifie une baisse importnate de sa rémunération,d onc il va dans le meme sens que le trésor public dans cette affaire.... |
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immo-60
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Posté - 12 nov. 2009 : 19:09:59
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Encore une petite question, pour les travaux de rénovation des appartements, cela passe dans les déduction ou dans les amortissements ?
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Posté - 12 nov. 2009 : 20:39:47
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Si c'est de l'entretien, c'est déductible.
Si c'est de la rénoation, c'est de l'actif, et c'est amortissable. Selon le type de travaux, vous allez affecter le montant à l'un ou l'autre composants, éventuellement sortir un élément obsolete en rempalcement. |
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immo-60
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Posté - 19 nov. 2009 : 10:07:22
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Bonjour,
Je suis toujours en cours de prospection d'info concernant le LMNP et je viens de trouver suite Ă la lecture d'un ancien fils les infos ci dessous qui me laisse perplexe et surtout m'intrigue car si cela est vrai, il ne faudrait pas que je fasse d'erreur lors de l'inscription
Citation:
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le LMNP doit s’immatriculer auprès du CFE du service des impôts des entreprises dont il relève dans les quinze jours du commencement de son activité.
II. RÉGIME FISCAL DU LMP ET DU LMNP
A. Règles communes au LMP et au LMNP
1. Imposition des revenus locatifs
a) Principe
La location en meublé à titre habituel est une activité commerciale. Les profits engendrés par l’exercice de cette activité relèvent de la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux (BIC). Ils sont donc soumis à l’impôt sur le revenu (IR) ou à l’impôt sur les sociétés (IS) en fonction de la structure juridique choisie par l’entrepreneur
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Deux questions suite à cela me viennent imédiatement à l'esprit si cette citation se revele etre vrai:
1°)Est ce que cela est vrai, car je ne trouve pas (a part la citation ci dessus du site inforeg) de discution sur cela et si cela est vrai, quel est dans ce cas la meilleur structure juridique à choisir pour un LMNP qui devrait faire du benefice.
2°) Quel sont les différences de barême d'imposition entre IR et IS
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philippe30
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 Posté - 19 nov. 2009 : 10:18:16
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Posté - 19 nov. 2009 : 10:42:07
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Hum Philippe.. ta langue (pleine de doigts) a fourchée (comme soouvent la mienne):
citation: La location de meublé nécessite de s'inscrire auprès CFE du RCS avec le formulaire P0 , ce qui te permet d'exercer ton activité à titre personnel dans un cadre LMNP qui est assujeti à l'IR.
L'IR est l'impot sur le revenu. Les revenus nets sont ajoutés a vos autrre revenus sur VOTRE feuille d'impot.
L'IS est l'impot sur les sociétés. Vous mettez votre activité en société et vous êtes imposé en société.
A votre niveau l'impot serait je coris autour de 17%. En général on 'en voit pas l'intéret pour une location meublée.
En effet, les bénficies sont souvent moins ou beaucoup moins imposés dans une société, mais ensuite, il faut sortir l'argent.
Ceci se fait sous forme de dividendes, lesquels sont malheureusement a nouveau imposés en revanche lorsqu'ils arrivent chez vous. |
Édité par - ribouldingue le 19 nov. 2009 10:42:50 |
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philippe30
Contributeur vétéran
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Posté - 19 nov. 2009 : 11:23:38
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Merci Ribouldingue pour ta remarque , en fait je suis sur un projet actuellement et je pense RCS au lieu de CFE.
Effectivement il s'agit du CFE.
Philippe |
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Investisseur immobilier
"Si tu veux savoir ce que Dieu pense de l'argent, regarde ceux auxquels il l'a donné"
Dorothy Parker
Si l'on veut gagner sa vie, il faut travailler. Si l'on veut devenir riche, il faut trouver autre chose.
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immo-60
Nouveau Membre
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Posté - 19 nov. 2009 : 12:22:51
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Dans le cas qui me concerne, je vais me déclarer en LMNP à titre personnel car j'ai un emploi et je répond pas au 3 critères du LMP.
Je vais signer donc prendre pocession de l'imeuble debut d'année 2010, (d'ailleur je profiterai aussi pour voir à passer l'appartement que je loue en vide actuellement pour le passer en meublé en essayant de m'aranger avec ma locataire) et je m'informe au maximum avant pour ne pas faire de bétise.
Donc si quelqu'un peux me dire précisement quel serait les demarches à suivre dans l'ordre et a quel moment par rapport à l'achat de l'imeuble.
Deja je vais regarder ce qu'est le formulaire PO
Mais donc si je comprend bien, (pour les impots) il faut faire des déclaration sur les feuilles 2031 et 2033 et ensuite reporter le "résultat" sur la feuille de déclaration d'impot classique |
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Posté - 19 nov. 2009 : 12:38:53
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Achat immobiler
Acaht mobilier
Mise en location
Installation du ou des prmeier slocataires
Déclaration de début d'exploitation P0 dans les quinze jours
Commencer a tenir sa compta ou au minimum à lister les paiements et recettes liées à l'exploitation
Demander systématiquement des factures à l'adrresse de votre immeuble.
Nuémroter vos factures
Faire' des factures a vos clients (expression à utiliser de préférence a faire des quittances a mes locataires) en indiquant votre SIRET, votre numéro de facture, et en indiquant que la TVA Non applicable selon article 293B du CGI
En fin d'année, faire le bilan ou le faire faire (encore que ce ne soit pas fiscalement obligatoire).
Lister vos biens qui vont etre a porter a votre actif pour amortissement
Procéder aux dortations aux amortissments
GĂ©rer votre stock d'amortissements en report d'utilisation.
Remplir les 2033 en utilisant les chiffres de votre bilan
Remplir la 2031 apres
Reporter le resultat de la 2031 sur cotre 2042C
Rempir éventuellement votre déclaration de limitation de taxe pour à 3,5% a la fin de la seconde année, car la première année vous etes exonéré de TP |
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gregor
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Posté - 19 nov. 2009 : 14:27:45
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Ribouldingue citation: Faire' des factures a vos clients (expression à utiliser de préférence a faire des quittances a mes locataires) en indiquant votre SIRET, votre numéro de facture, et en indiquant que la TVA Non applicable selon article 293B du CGI
Pouvez vous donner un lien concernant cette affirmation ? |
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Posté - 19 nov. 2009 : 15:54:32
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in http://www.legifrance.gouv.fr/affic...xte=20091027 citation: Article 293 E
Modifié par Loi - art. 7 (V) JORF 31 décembre 1998
Les assujettis bénéficiant d'une franchise de taxe mentionnée à l'article 293 B ne peuvent opérer aucune déduction de la taxe sur la valeur ajoutée, ni faire apparaître la taxe sur leurs factures, notes d'honoraires ou sur tout autre document en tenant lieu.
En cas de délivrance d'une facture, d'une note d'honoraires ou de tout autre document en tenant lieu par ces assujettis pour leurs livraisons de biens et leurs prestations de services, la facture, la note d'honoraires ou le document doit comporter la mention : "TVA non applicable, article 293 B du CGI".
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immo-60
Nouveau Membre
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Posté - 19 nov. 2009 : 16:10:10
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Ribouldingue, lorsque tu dis :
Citation
Procéder aux dortations aux amortissments
GĂ©rer votre stock d'amortissements en report d'utilisation.
Tu peux me donner un peu plus de détail ?
Quant Ă
Citation
Rempir éventuellement votre déclaration de limitation de taxe pour à 3,5% a la fin de la seconde année, car la première année vous etes exonéré de TP
Alors là , c'est pour moi complétement incomprehensible.
Mais bon, je compte sur tous pour des explications qui soit à la portée d'un novice comme moi........
Mais, je reviens juste un peu sur les amortissements car je viens de lire un truc qui correspond au bien que j'achète, a savoir que l'immeuble que j'achète, occupe tout ou presque de la surface du terrain (il ni a qu'une petite cour de 40m² en plus de l'immeuble qui lui fait environ 300m² donc je devrait pourvoir ammortir plus de 85% de la valeur de l'achat complet (les 15 % restant non ammortissable étant considéré comme la valeur du terrain)
Quand pensez vous?
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Posté - 19 nov. 2009 : 16:14:55
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http://www.universimmo.com/forum_un...?FORUM_ID=14
Il y a plusieurs fils que vous pouvez lire sur le sujet, dont un qui parle d'amortissement, et renvoie de plus a deux anciens fils sur l'ancien forum ou vous trouverez donc deux longues discussions sur le sujet.
Commencez avant par télécharger la 2031 et la liasse 2033, ce sera d'une bonne aide. |
Édité par - ribouldingue le 19 nov. 2009 16:16:18 |
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immo-60
Nouveau Membre
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Posté - 19 nov. 2009 : 17:42:37
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Ribouldingue,
Je te remercie, mais le fils que tu as mis sur ton message ne me conduit nulle part.......oups |
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Posté - 19 nov. 2009 : 17:47:03
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Oui, pour une raison que je ne comprends pas les liens internes universimmo ne focntionnent pas.
Il suffit de remonter de ce fil Ă la rubrique, et vous allez voir les autres fils de cette meme rubrique (ImpĂ´ts revenus fonciers ou BIC). |
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gregor
Contributeur actif
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Posté - 19 nov. 2009 : 20:18:42
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citation: Initialement posté par ribouldinguein http://www.legifrance.gouv.fr/affic...xte=20091027citation: Article 293 E
Modifié par Loi - art. 7 (V) JORF 31 décembre 1998
Les assujettis bénéficiant d'une franchise de taxe mentionnée à l'article 293 B ne peuvent opérer aucune déduction de la taxe sur la valeur ajoutée, ni faire apparaître la taxe sur leurs factures, notes d'honoraires ou sur tout autre document en tenant lieu.
En cas de délivrance d'une facture, d'une note d'honoraires ou de tout autre document en tenant lieu par ces assujettis pour leurs livraisons de biens et leurs prestations de services, la facture, la note d'honoraires ou le document doit comporter la mention : "TVA non applicable, article 293 B du CGI".
Oui, je connais bien cet article mais je vous demande si vous avez un lien permettant d'affirmer que les bailleurs en LMNP doivent Ă©mettre des "factures" ?
Je ne connais que l'obligation de délivrer une quittance.
Pouvez nous expliquer s'il y a une différence entre une activité exonérée de tva et une franchise en base ? |
Édité par - gregor le 19 nov. 2009 20:42:56 |
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