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Gédehem
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 Posté - 12 oct. 2009 : 15:04:45
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Il n'y a rien d'expéditif à conseiller de ne rien payer, pour la simple raison qu'il n'y na certainement rien à payer !
Il a été souligné les "boulettes" tant sans doute du syndic que de l'avocat !
En partculier celui-ci, qui est tenu de notifier au syndic la mutation : c'est à cette seule condition que saunier est devenu membre du syndicat.
Si la mutation a été faite au syndic, qu'a fait ce dernier pour le recouvrement de créances ?
Mais le point le plus important vient de cette histoire d'emprunt par le syndicat.
Chacun sait que le syndic ne peut recouvrer des fonds sans qu'ils aient été préalablement rendus liquides et exigibles.
C'est en particulier pour cette raison que l'acquereur supporte les charges exigibles à compter de la date de la mutation.
La chose est toute différente si le syndicat emprunte.
Lorsque l'on contracte un emprunt, que ce soit un particulier ou le syndicat, les échéances sont liquides et exigibles à la date de souscription. Le preteur peut réclamer la totalité des échéances.
Lorsqu'un syndicat des copropriétaires finance les travaux en ayant recours à un emprunt, la date d'exigibilité est celle de la souscription de celui-ci, aucune ventilation ne pouvant être faite entre vendeur et acquéreur, selon que les échéances sont antérieures ou postérieures à la mutation.
C'est le vendeur qui supporte l'intégralité de sa part d'emprunt.
Ce point a été rappelé par un arret de Cass du 28.05.2002 (in info rapid copro dec.2003)
C'est sans doute par facilité, à moins que ce ne soit pour contourner son incompétence dans cette affaire, que le syndic se retourne sur Saunier ... qui n'a rien à payer ! |
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Posté - 12 oct. 2009 : 15:24:09
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ainohi : si saunier doit payer les remboursement de cet emprunt, il fuat que le syndic lui prouve qu'il doit bien payer, les montnats, et par conséquent envoyer copie de cet emprunt à saunier, qui devra certainement prendre l'avis d'un avocat.
gedehem : votre démonstration est très clair sur cet emprunt. Saunier ne doit pas payer, ce qui parrassait plutôt logique.
Le syndic veut cacher sa négligence en faisant pression sur saunier.
Le souci du syndic est de maintenant récupérer le solde de cet emprunt ??? le vendeur était débiteur, et la banque a saisi son lot pour le vendre., contre qui devra se retourner le syndic ???
Le syndic n'a pas beaucoup défendu le SDC dans cette affaire !!
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ainohi
Contributeur vétéran
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Posté - 12 oct. 2009 : 16:55:32
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citation: Initialement posté par Gédehem
Lorsque l'on contracte un emprunt, que ce soit un particulier ou le syndicat, les échéances sont liquides et exigibles à la date de souscription. Le preteur peut réclamer la totalité des échéances. Etonnant ! Lorsqu'on emprunte, on rembourse selon l'échéancier. La dette n'est exigible, par fraction, qu'à chaque échéance. Si la totalité de la somme empruntée devenait immédiatement exigible à la souscription, il ne servirait à rien d'emprunter.
citation: Initialement posté par Gédehem
Lorsqu'un syndicat des copropriétaires finance les travaux en ayant recours à un emprunt, la date d'exigibilité est celle de la souscription de celui-ci, aucune ventilation ne pouvant être faite entre vendeur et acquéreur, selon que les échéances sont antérieures ou postérieures à la mutation. Il ne s'agit pas de ventiler. Les sommes dues à chaque échéance sont des charges. Elles ne sont dues qu'à chaque échéance, par ceux qui sont copropriétaires ce moment-là .
Lorsque de gros travaux sont décidés, que ces travaux durent un certain temps, il peut avoir été décidé de les financer sur plusieurs mois au moyen de plusieurs appels de fonds. Si une mutation intervient entre deux appels de fonds, ceux postérieurs à la mutation sont à la charge de l'acheteur. Il en est de même du remboursement d'un emprunt contracté par le syndicat. C'est ce qui résulte de la réglementation en vigueur et c'est pourquoi les sommes empruntées et ce que les copropriétaires remboursent sont inscrites dans des comptes de classe 6 et 7 (comptes de résultat) et dans des comptes de bilan (classe 1).
citation: Initialement posté par Gédehem
C'est le vendeur qui supporte l'intégralité de sa part d'emprunt.
Ce point a été rappelé par un arret de Cass du 28.05.2002 (in info rapid copro dec.2003)
C'est sans doute par facilité, à moins que ce ne soit pour contourner son incompétence dans cette affaire, que le syndic se retourne sur Saunier ... qui n'a rien à payer ! L'arrêt ne nous informe pas beaucoup : emprunt contracté en 1993 par ce syndicat pour le compte des copropriétaires pour la réalisation de travaux, achat des lots en 1995. La cour a décidé que le règlement des échéances de l'emprunt exigibles lors de la vente ne rentrait pas dans les prévisions de l'article 5 du décret du 17 mars 1967 et n'était pas dû par les acquéreurs mais nous ne savons pas ce qui était exigible lors de la vente. De plus, la réglementation a changé entre temps. Auparavant, les travaux votés étaient à la charge du vendeur. Il en résultait que le capital restant dû en cas d'emprunt destiné à financer ces travaux était à la charge du vendeur. Il n'en est plus de même aujourd'hui, on ne s'intéresse plus qu'à la date d'exigibilité et l'arrêt de 2003 est vraisemblablement caduc.
Si le syndicat, personne morale, emprunte une certaine somme à rembourser par échéances trimestrielles, l'organisme de crédit, qui ne connaît que le syndicat et non les copropriétaires individuellement, ne peut exiger du syndicat que ce qui devient exigible à chaque trimestre et le syndicat ne répercute ces échéances sur chaque copropriétaire que chaque trimestre et pour la seule fraction exigible. Dans une telle situation, saunier est redevable envers le syndicat des échéances postérieures à l'achat. Il s'agit bien entendu de la somme due à chaque échéance et non de l'intégralité du capital restant dû.
Toutefois, nous ne savons pas exactement de quoi il s'agit.
S'il s'agit d'un prêt du syndicat à certains copropriétaires, comme prévu par exemple à l'article 33 de la loi du 10 juillet 1965, c'est différent : le restant dû est alors exigible au vendeur lors de la mutation.
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Gédehem
Pilier de forums
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Posté - 12 oct. 2009 : 17:37:47
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Vous avez raison, il y a trop de points inconnus qui ne permettent pas d'aller plus loin !
Le plus simple est de sortir le syndic de son silence.
Il doit des explications, que saunier doit exiger.
Comme par exemple :
- quid de la notification de la mutation par l'avocat.
- quid d'une opposition du syndic
En attendant d'en savoir plus ... il attend sans rien payer. |
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ainohi
Contributeur vétéran
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Posté - 12 oct. 2009 : 21:42:38
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Suspendre le paiement en attente d'explication, là , oui, je suis d'accord. |
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