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morandi78
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Posté - 15 oct. 2009 : 18:42:41
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Bonjour,
Peut-on être auto-entrepreneur en location meublée?
A cette question, quelqu'un au cci (chambre de commerce et industrie) m'a répondu que non...
D'après vous, si j'achète un studio meublé pour étudiant avec gestionnaire, mais sans TVA dans le loyer, puis-je faire en étant Auto-Entrepreneur?
Il me semblait que oui, avec plafond de 32000€ de chiffre d'affaires et 21.3% sur le CA, de charges forfaitaires.
Quelqu'un s'est il déjà inscrit comme auto entrepreneur en meublé?
Merci pour vos avis...
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philippe30
Contributeur vétéran
1515 message(s) Statut:
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Posté - 16 oct. 2009 : 07:11:54
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Bonjour Morandi78,
Il me semble que le sujet a déjà été traité sur UI. http://www.universimmo.com/forum_un...OPIC_ID=2623
Mais pourquoi vouloir payer des charges sur des revenus locatifs qui sont imposés aussi ?
La location en nom propre de meublé est sans problème
Philippe |
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Investisseur immobilier
"Si tu veux savoir ce que Dieu pense de l'argent, regarde ceux auxquels il l'a donné" Dorothy Parker Si l'on veut gagner sa vie, il faut travailler. Si l'on veut devenir riche, il faut trouver autre chose.
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morandi78
Nouveau Membre
7 message(s) Statut:
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Posté - 17 oct. 2009 : 00:34:02
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Bonjour,
En fait, je voudrais cotiser pour la retraite car je n'ai plus d'activité salariée. (J'ai 55ans, il reste 10 ans à cotiser...)
Le statut qui paie le moins de charges, c'est l'auto-entrepreneur.
Je sais que ça fait baisser le rendement, mais ça permet de valider des trimestres de retraite.
Pouvez-vous me confirmer que comme je l'ai lu, on peut être loueur en meublé sous le statut d'auto-entrepreneur?
(Je n'ai pas assez d'argent pour être LMP - il faut 500 000€ env.)
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philippe30
Contributeur vétéran
1515 message(s) Statut:
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Posté - 17 oct. 2009 : 06:45:40
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Bonjour, Je comprends mieux ta démarche.
voila ce que j'ai pu trouver sur le sujet :
http://reflexif.over-blog.com/artic...8521008.html
citation: le statut LMNP lui même n'étant pas très clair du point de vue des charges sociales, il est assez difficile de donner une réponse tranchée sur l'intérêt de passer en auto-entrepreneur. Par contre, dans le cas d'un investissement avec défiscalisation, c'est clairement une mauvaise idée, car l'on perdrait de nombreux avantages de la niche fiscale que constitue encore le LMNP.
Il semble que cela ne soit pas impossible mais attention aux qualifications pour être auto entrepreneur car autant tu peux faire de la gestion personnelle de bien immobilier par contre si tu inclus cela dans une activité professionnelle ( auto entrepreneur ) il faut disposer de qualifications pour exercer mais cela dépend des activités.
citation: En ce qui concerne les règles d'accès à la profession, celles-ci sont identiques à celles des autres entreprises du même secteur, notamment en matière de qualification professionnelle.
Liste relative aux métiers entrant dans le champ des activités soumises à qualification professionnelle mentionnées au I de l’article 16 de la loi du 5 juillet 1996 voir http://www.auto-entrepreneur.fr/qua...ionnelle.php
Sur le site de l'auto entrepreneur :
citation: Sont exclues du régime fiscal de la microentreprise les activités relevant de la TVA agricole, certaines activités commerciales ou non commerciales comme la location de matériels et de biens de consommation durable, les ventes de véhicules neufs dans les autres Etats membres de l’Union européenne, les activités relevant de la TVA immobilière (opérations des marchands de biens, les lotisseurs, agents immobiliers, les opérations sur les parts de sociétés immobilières ; en revanche, la location de fonds de commerce, la location de locaux meublés ou destinés à être meublés peuvent en bénéficier), les locations d’immeubles nus à usage professionnel, les officiers publics et ministériels, la production littéraire scientifique ou artistique ou la pratique de sports lorsque les bénéficiaires ont opté pour une imposition sur la base d’une moyenne des bénéfices des deux ou quatre années précédentes, les opérations sur les marchés à terme, sur les marchés d’options négociables et les opérations sur bons d’option. Ref. Guide de l'auto-entrepreneur
Je n'ai pas vu que cela soit impossible dans le cas que tu évoques de procéder à un achat d'un studio que tu mets en location via un gestionnaire. Tu continues donc par ce biais à cotiser à la retraite mais cela ne va pas contribuer à générer une retraite importante qui est justement calculé en partie sur les 10 dernières années. Je ne suis pas un spécialiste du sujet mais un studio à 300 €uros / mois cela fais 3600 €uros par mois , qu'est-ce que tu va gagner à la retraite ????
Philippe |
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Investisseur immobilier
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Posté - 17 oct. 2009 : 21:19:25
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Il faut 500 000 euros pour être en LMP si on achète avec des rendements faibles (5%) mais on peut aujourd'hui avec un peu de recherche trouver du 8% minimum, voire du 11% ou du 12 % comme certains. En ce cas, on peut donc investir 250 000 euros et etre LMP. |
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morandi78
Nouveau Membre
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Posté - 17 oct. 2009 : 23:39:32
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Philippe,
Merci pour les infos sur la liste des professions règlementées: je n'y ai pas trouvé que la location meublée est exclue.
J'en conclue qu'il est possible de faire de la location meublée en étant auto-entrepreneur (régime fiscal de la micro-entreprise)
Pour ce qui est du calcul de la retraite, comme je viens du privé, elle est calculée sur les 25 meilleures année (les 10 dernières années, c'est pour les fonctionnaires), donc, ce serait acceptable pour moi.
Pour compléter mes modestes revenus locatifs(4 à 5% par an et versement de cotisations sociales minimales), et pour compléter mes revenus, je compte sur le rendement de parts de SCPI (rendement 5 à 7% par an) et pas de problèmes de gestion.
Ribouldingue,
Cette idée semble intéressante, mais comment faire pour avoir des rendements à 10%?
acheter de l'ancien en studio et les meubler, pour étudiants? comment être sûr que le loyer va être payé chaque mois?
(je ne suis pas un pro de la location mais je sais qu'il est très difficile de faire payer un mauvais payeur ou de le faire partir...)
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Posté - 18 oct. 2009 : 09:06:02
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Oui, acheter de l'ancien, et meubler, louer a des étudiants ou des non-étudiants.
Mais en effet, je comprends que vous voulez louer un studio à 300 euros par mois, et cotiser donc à 21,3% je crois. Vous allez donc cotiser pour 65 euros par mois. Pour comparaison, en LMP, avec insription au RCS je cotise a 51 euros par mois.
En LMnP option bic au réel, si vous remboursez pour 150 euros d'intéret par mois, engagez 100 euros de charges diverses, et que vous amortissez pour 65 euros par mois, vous aller annuler vos revenus et payer zero impots.
En ce qui concerne la taxe professionelle, vous êtes en effet exempté, mais pendant deux ans seulement. En LMP ou pour tout autre exploitation, l'exploitant est exempté la première année, donc pendant un an. |
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philippe30
Contributeur vétéran
1515 message(s) Statut:
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Posté - 18 oct. 2009 : 09:26:43
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Bonjour Morandi78,
Effectivement , je n'ai pas vu que la location meublée était incompatible avec le statut de auto entrepreneur mais je pense que le LMP est mieux car tu bénéfices d'avantages ( plus value , succession ) propre à ce statut.
78 comme les Yvelines ???
Si c'est sur ce département tu auras beaucoup de mal à trouver des rendements intéressants.
Si tu es à la retraite le meilleur investissement que tu puisses faire c'est d'aller chez le roi merlin ou casto pour suivre des stages gratuits de bricolage.
La meilleure possibilité d'obtenir des bons rendements , c'est l'achat dans l'ancien et tu fais les travaux.
Tu commences par un studio , si tu as des fonds propres , tu investis environ 1/3 de la somme et tu empruntes le reste afin d'améliorer ton rendement mais de conserver des intérêts d'emprunts déductibles de tes revenus fonciers. Si un studio rapporte 300 €uros/ mois soit 3600 euros /an , il t'en faut 7 ou 8 pour être tranquille de dépasser largement le plafond.
Prix moyen d'un studio 40.000 soit environ 300.000 €uros
Maintenant il te reste à trouver un financement.
Pense surtout à l'emplacement du bien ( accès bus , fac etc ...) mais cela va augmenter le prix.
Pour ce qui est de la location ou tu prends les choses en main sinon tu passes par une agence mais alors il te prenne 8% du loyer.
Si tu loues en meublé , il est plus facile de faire partir le locataire et en plus dans un studio , on peux "s'arranger" pour qu'il parte avant intervention de l'huissier.
N'hésite pas poser d'autres questions.
Philippe
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Investisseur immobilier
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Posté - 18 oct. 2009 : 09:57:39
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j'ajoutes à mon post précédents:
Recette brute 300 par mois Intérets d'emprunt - 150 Charges diverses - 100 Amortissement - 65 (valable pour le bic au réel)
LMnP sans possibilité de cotiserà la retraite 300 - 150 - 100 - 65 amortissement = - 15, donc zero et le déficit imputable sur les revenus suivants Trésorerie positive de 50 euros par mois
LMP avec inscription au RCS et cotisation RSI au minimum 300 - 150 - 100 - 51 - 65 = - 66 donc déficit de - 1 imputable sur autres revenus, le reste imputable sur revenus suivants Trésorerie négative de 1 euro par mois cotisation de 51 euros par mois pour le RSI
Autoentrepreneur (Votre revenu de référence est inférieur à 25 195 euros) 300 - 150 - 100 - 65 cotisation = trésorerie négative de15 euros par mois apparamment mais imposition de 1,7% de 300 soit 5,1 euros par mois. la trésorerie est donc négative réellement de 10,1 euros par mois. |
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morandi78
Nouveau Membre
7 message(s) Statut:
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Posté - 20 oct. 2009 : 16:40:59
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Bonjour,
Ribouldingue et Philippe,
Merci pour vos infos, L'idée de la location meublée dans l'ancien avec travaux est intéressante, car en effet ça peut donner des rendements bien meilleurs, mais c'est du boulot et il ne faut pas se planter... Je vais y réfléchir, mais les appart. sont chers dans le 78.
J'ai trouvé un simulateur de charges pour entreprises micro ou au réel, si ça peut intéresser des gens: http://www.entrepriseindividuelle.i...paraison.php
Personnellement, je n'ai pas encore accès au LMP car pas assez d'argent, et je ne peux pas emprunter, car chomage, je pense opter dans un premier temps pour l'auto-entrepreneur en location meublée sur 1 studio, et après, on verra ensuite pour un studio ancien à rénover.
Petite précision Ribouldingue: vous payez 65 e par mois de charges sociales en LMP (donc + de 23000 de revenus? cela comprend ass. vieillesse, sécu etc? ça parait bien peu...?
Pour le LMP, faut-il un comptable? Il me semble que les comptes sont compliqués...
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philippe30
Contributeur vétéran
1515 message(s) Statut:
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Posté - 20 oct. 2009 : 17:07:05
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Bonjour Morandi78,
Merci pour ta réponse et ton lien par contre est-ce que tu t'es renseigné sur le fait d'être au chômage et d'être auto entrepreneur ?
Philippe |
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Investisseur immobilier
"Si tu veux savoir ce que Dieu pense de l'argent, regarde ceux auxquels il l'a donné" Dorothy Parker Si l'on veut gagner sa vie, il faut travailler. Si l'on veut devenir riche, il faut trouver autre chose.
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morandi78
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Posté - 20 oct. 2009 : 19:23:38
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Philippe,
Oui, on peut cumuler les 2 (assedic et revenus) si on gagne moins de 7000 e env. Ã condition que l'anpe valide le projet.
Mais l'anpe est réticente à valider ce type de projet professionnel, car certains conseillers de l'anpe disent que ce n'est qu'un vulgaire placement...
Pourtant, loueur en meublé, c'est bien une entreprise individuelle!... |
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nefer
Modérateur
14628 message(s) Statut:
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Posté - 21 oct. 2009 : 09:13:53
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vous avez précisé que vous passiez par un gestionnaire
quelle sorte de contrat avez vous avec ce gestionnaire?
ne serait ce pas un contrat de 9 ans?
si oi vous ne gérez pas directement un bail en meublé! |
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morandi78
Nouveau Membre
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Posté - 21 oct. 2009 : 14:26:17
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Oui, c'est un bail de 9 ans Pour faire de la location meublée en micro-entreprise, il n'est pas interdit d'avoir un gestionnaire. (sauf peut-etre pour les chambres d'hotes ou hôtellerie ou "gîtes ruraux" ou "meublés de tourisme", pour bénéficier du plafond de loyers à 80000 e et cotisations à 12%)
nouvelle loi: pour les autres types de meublés: plafond baissé à 32000 e de loyers max par an et 21.3% de forfait cotisations sociales. Mais c'est encore intéressant pour un achat comptant et avec peu de charges.
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Posté - 21 oct. 2009 : 22:47:08
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citation: Petite précision Ribouldingue: vous payez 65 e par mois de charges sociales en LMP (donc + de 23000 de revenus?
Non, pas de revenu, de recettes. Revenu = zero. |
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