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nefer
Modérateur
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 Posté - 29 mai 2009 : 23:45:01
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citation: Initialement posté par amd
"l'inconvénient serait que les parties communes pourraient avoir été mal décrites, il vous serait donc difficile de les réduire ..."
Elles ne sont pas décrites du tout, le terrain n'a pas fait l'objet d'une division à ce que je lis (ou plutôt que je ne lis pas !!!), il n'en est fait mention nulle part, cela ne parle que des lots d'appartement...
Pour Oldman : j'ai fait une AG pour nommer la SCI syndic bénévole en son temps, c'est assez rigolo de signer soi-même pour tous les copropriétaires, cela donne un réel sentiment d'absurdité... quand à me nommer en plus conseil syndical, alors vraiment ce serait plus que de la concentration des pouvoirs !!!!
Si je pouvais revenir 11 ans en arrière, vu les complications administratives, j'aurais tout acheté en nom propre, il n'y aurait pas de copropriété ni de SCI... mais trop tard !!! c'est un truc à rendre schizophrène...
De toutes façons, pour revenir à mon souci, les locataires ne savent rien et ne comprendraient rien à ces subtilités ; je pense que je peux décider ce que je souhaite, ils ne le contesteront pas, par contre je vais me rendre peut-être impopulaire...
si je comprends la seule AG que vous ayez faite date de 11 ans...
dans ce cas, sachez qu'il n'existe plus de syndic...légal...puisque la durée maximum d'un mandat est de 3 ans!
soit vous vous plongez rapidement dans les textes légaux....avant qu'un tiers ne fasse nommer un administrateur provisoire....soit vous apportez votre appartement à la SCI.......(consultez d'urgence un notaire......pas celui qui a monté cette usine à gaz!) |
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seborga
Contributeur actif
388 message(s)
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 22
Posté - 30 mai 2009 : 08:47:03
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Il faut commencer par ne pas faire de confusions entre ce qui relève de la copropriété et ce qui relève des locations. Le montage de amd ne me semble pas si compliqué que cela et il me semble même assez sensé.
Il est propriétaire en son nom propre d'un logement qu'il occupe me semble-t-il et il est membre gérant d'une SCI pour les autres logements et la SCI les loue. Cela fait bien 2 propriétaires juridiquement distincts et donc l'immeuble est en copropriété.
Pour tous les logements locatifs, qui font sans doute chacun des lots distincts amd doit en référer à la SCI. Pour tout ce qui est de l'administration de l'ensemble, il doit prendre des décision en accord avec les autres membres de la SCI qu'il représente.
Pour être "dans les clous", il doit donc commencer par faire des comptes clairs. Pour ce qui est des AG, elles deviennent un peu surréalistes car il se réuni avec lui-même. Et alors... cela ne me dérange pas. Il suffit à amd de tracer cela sur le papier.
citation: Mais alors vous êtes en infraction avec celle ci et les textes subséquents. Vous auriez du créer un syndicat , avoir un conseil syndical , à moins de décider en AG ne ne pas en avoir.
Il ne suffit pas de récolter les fruits de vos baux .Il faiut aussi vous inverstiir par la lecture, sur le Net, les ouvrages et les revues, des textes concernant la copropriété.Vous devriez lire aussi les pages du site de JPM ,via Universimmo.com Non, vous n'êtes pas "tant que cela en infraction". Vous devez simplement vous creuser la tête pour trouver une réponse pertinente à votre problème ==> comment respecter la loi de 1965 car je suis une seule personne physique pour représenter 2 personnes juridiques différentes. C'est quand même un peu commode en copropriété à 2 qui impose que les décisions soient prises à l'unanimité.
Vient ensuite le règlement de copropriété. Tant pis si le bout de terrain vague n'est pas distinct des autres parties communes extérieures de l'immeuble. Face aux autres copropriétaires, cela ne vous pose pas de souci pour le moment. Le souci est face aux locataires. En qualité de bailleur, la SCI a tout à fait le droit d'imposer des règles plus restrictives que le règlement de copropriété. La seule chose, c'est qu'il faut le mentionner clairement dès le départ, c'est à dire à la signature des baux.
citation: Vos locataires ne sont pas concernés par vos affaires, mais vous devez leur remettre un exemplaire dudit RDC. Vous n'avez pas à leur remettre le RC en entier, mais les extraits qui leur sont opposables. Donc en premier lieu, tout ce qui touche à la discipline, à commencer par l'interdiction d'encombrer les parties communes car je suppose que cette mention figure dans le RC.
Vous avez le droit de rédiger un règlement d'immeuble qui reprend le RC et qui peut avoir des clauses plus restrictives à l'attention des locataires ou à l'attention de tous si la décision est une résolution d'AG. Ce règlement d'immeuble peut se révéler utile pour empêcher les locataires de faire n'importe quoi dans le terrain vague.
Cela ne semble pas avoir été faite clairement mais la configuration des lieux, s'il y a une séparation claire entre la zone "parking" et cette zone "terrain vague" (ne serait-ce qu'une bordure, pas forcément une clôture), il vous sera facile de démontrer à chaque locataire qu'il n'a pas de droit de jouissance de ce terrain vague. Même si vous avez été coulant dans les années précédentes, rien n'interdit à la SCI bailleuse de rappeler à chaque locataire que l'usage de ce terrain vague n'est pas compris dans les baux des locataires.
OK, vous semblez penser qu'après tout, vous pourriez accepter de considérer que l'usage de ce terrain vague peut être accordé aux locataires. Dans ce cas, c'est à la SCI et à personne d'autre d'en assurer un minimum d'entretien et de commencer par le mettre en sécurité. Là , le bailleur est pleinement responsable.
citation: tâtez donc le terrain (c'est le cas de le dire) auprès de vos locataires pour voir si ils ne voudraient pas aider à un petit nettoyage ! Non, ne faites pas cela. Vous prenez encore plus de risques d'accidents et de risques de responsabilités pénales en demandant aux locataires de faire de l'entretien de parties communes. La seule chose que vous pouvez faire, c'est de faire ce nettoyage tout seul ou via une entreprise. Là , il faut distinguer ce qui relève de l'investissement (à la seule charge des propriétaires) et ce qui relève de l'entretien courant (récupérable sur les locataires). L'investissement, c'est le premier nettoyage, le retrait des éléments dangereux, les plantations. Autre solution, l'investissement, c'est la mise en place d'une clôture interdisant l'accès aux locataires.
Si vous investissez pour rendre le terrain vague accessible aux locataires, vous devrez ensuite assurer l'entretien courant (charge récupérable). Le bailleur ne peut pas transformer la nature de la chose louée en cours de bail mais il est en droit de modifier à tout moment les éléments constitutifs des charges. Je parle des éléments constitutifs, pas des grilles de répartition. Exemple, si la copropriété met en place un portail automatique, les propriétaires paient la mise en place du portail. Les locataires auront à payer la maintenance et l'énergie... Nouvelle charge. La création du portail automatique n'est pas une modification de la chose louée car le portail est "commun"... Ce que le propriétaire bailleur ne peut modifier en cours de bail c'est sa partie "privative".
citation: vous n'avez aucune obligation de faire une aire de jeux à la norme EN 1176
mais juste celle de ne pas laisser trainer des pièges mortels sur le terrain !
quand à une piqure de cactus, ca leur apprendra la vie aux bambins ! Parfaitement exact.
citation: dans ce cas, sachez qu'il n'existe plus de syndic...légal...puisque la durée maximum d'un mandat est de 3 ans!
soit vous vous plongez rapidement dans les textes légaux....avant qu'un tiers ne fasse nommer un administrateur provisoire. Le seul tiers qui pourrait actuellement vous inquiéter, c'est vous ! puisque vous êtes le seul représentant de 2 entités juridiques distinctes. Alors, amd, dormez en paix, mais débrouillez-vous, à partir d'aujourd'hui, pour faire du papier montrant la bonne administration de cet immeuble. Ce sera utile si un jour, vous décidez de vous séparer d'un lot...
citation: soit vous apportez votre appartement à la SCI.......(consultez d'urgence un notaire......pas celui qui a monté cette usine à gaz!) Vous n'êtes pas dans une usine à gaz. Vous avez eu parfaitement raison de faire le montage que vous avez fait, surtout si vous avez des enfants... à qui vous pourrez céder des parts de SCI sans vous compliquer la vie. Commencez simplement par faire un arrêté de compte annuel (et je pense que vous le faites pour la partie SCI et les impôts qui vont avec... ) et par faire une AG annuelle avec vous-même ==> établissement d'une liste de résolution et détermination du budget prévisionnel qui va avec.
Revenons à vos locataires, si vous décidez d'accorder l'usage de cette partie commune :
1. Mise en demeure écrite à chacun de ne pas encombrer cette partie commune (obligez à retirer tous les éléments qui ne sont pas retirés de façon quotidienne, tels toboggans, piscines gonflables etc.),
2. Opération de déblai de tout ce qui est dangereux (à vos seuls frais de copropriété), ronces et mauvaises herbes pouvant rester en place sauf su vous êtes dans une région sensible aux incendies ou si vous êtes en ville, là où il traine toujours un arrêté municipal qui impose que les terrains soient entretenus un minimum... pour la propreté... bref, supprimez également les ronces et herbes folles au moins une fois par an... en charges récupérables !
3. Règlement d'immeuble pouvant autoriser les locataires à jouir de ce terrain qui ne sera plus si vague que cela en respect des obligations ==> rien ne doit l'encombrer si personne n'est avec... le fauteuil de jardin, pourquoi pas, à condition que chacun l'amène pour s'y assoir et le retire quand il rentre chez lui...
4. Soyez précis ==> interdiction de barbecue... interdiction de repas sauf le repas (annuel ou bisannuel) d'immeuble et parfait nettoyage ensuite !
citation: Je me demande si je ne pourrai pas m'attribuer la jouissance privative de ce bout de terrain, puis en autoriser l'accès à titre personnel à certains Vous pouvez parfaitement vous en attribuer la jouissance privative puisque ce la est prévu par votre RC. Mais, surtout, n'accordez pas d'autorisation à certains locataires. Rien de mieux pour saper l'ambiance, rien de mieux pour que ce soit ingérable aux changements de locataires si vous oubliez de mettre les pendules à l'heure. La meilleure chose que vous avez à faire est de traiter tous les locataires de la même façon.
citation: tout en envoyant un courrier qui spécifie que cet endroit ne fait pas partie des parties communes... et qu'en cas d'accident aucune responsabilité ne pourrait être recherchée contre le propriétaire bailleur ou la copro ? A préciser selon le choix que vous ferez d'accepter ou pas de mettre ce terrain vague en état et d'en accorder ou pas la jouissance aux locataires. Si vous décidez d'interdire l'accès à ce terrain aux locataires, exposez bien que depuis toujours, même s'il n'y avait pas de clôture, il était clair que ce bout de terrain ne fait pas partie des parties communes (par exemple hors zone entretenue, hors zone parking compris ses accès...).
Maintenant, amd, à vous de choisir ce que vous allez autoriser ou interdire.. Mais dans tous les cas, interdisez l'encombrement. Interdisez à quiconque de laisser un toboggan, un bac à sable ou une piscine gonflable (donc interdisez tous les encombrants, quel qu'ils soient)... pouvant être risque d'accident à un autre occupant de l'immeuble ou à un visiteur. Ecrivez cette interdiction sur un panneau dans le hall de l'immeuble. Montrez que vous avez pris les dispositions avant de vous trouver confronté à un accident.
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amd
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23
Posté - 30 mai 2009 : 20:40:38
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Tout d'abord un grand merci à tous, qui avez bien voulu me donner vos avis sur la question !
Pour information qui peut peut-être en intéresser certains :
Le notaire avait conseillé cette formule (un peu "usine à gaz" quand même !!!) pour les raisons suivantes :
- Garder mon appartement en nom propre pour pouvoir le vendre librement sans plus-value,
- Mettre les lots locatifs en SCI car en effet nous avons des enfants.
Le seul inconvénient réside en effet dans le fait que cela oblige de fait à créer une copropriété puisqu'il y a 2 entités.
J'avoue que je ne tiens aucun compte, la SCI étant syndic, les dépenses "de propriétaire bailleur" et celles de "copropriété" sont allègrement mélangées !!!
Je vais tâcher de m'habituer, chaque année, à faire quelques comptes et à imprimer une AG... dans la foulée des déclarations de la SCI.
Je suis quand même un peu rassurée par séborga... parce que faire "comme une vraie copropriété", avec tous les textes qu'il y a, je n'aurai jamais la compétence...
Pour la question du terrain, je me laisse encore quelques jours de réflexion entre les avantages et inconvénients de chaque possibilité...
Je vous tiendrai au courant !
Merci encore et à tous bon week-end 
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amd
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Posté - 23 juin 2009 : 21:49:17
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Re-bonjour,
Je fait remonter ce post, car au cours d'une insomnie récente, j'ai tout à coup eu une pensée fulgurante...
Suite à ce montage juridique particulier, c'est la copropriété qui possède le terrain...
Et la zone de parking, donc, aussi...
Et moi très bêtement, je loue les emplacements de parking dans les baux de la SCI, alors que la SCI n'en est pas propriétaire !! je suis un ****** sans le savoir !
Mais une copropriété a-t-elle le droit de louer des parkings qui sont des parties communes ? et comment déclarer les revenus ??
Voilà , si quelqu'un a des idées sur la question !
Bonne nuit sans insomnie, en tout cas....
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