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fred2802
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 Posté - 21 oct. 2009 : 06:03:13
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Bonjour.
Nous avons recus la convocation pour notre AG.
Il y a une résolution pour repeindre une des quatre montee de notre copropriete.
Le syndic a joint 2 DEVIS car le 3 n'a pas repondu.
Question une copropriétaire a un devis de 40 % moins cher elle a contacte les propriétaires de sa montée .Ils sont tous OK.
Peuvent t il voter non pour les deux devis et s'arranger a faire les tarveaux et les payer.
Sinon quoi faire?
Merci a vous.
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felix1930
Contributeur vétéran
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Posté - 21 oct. 2009 : 07:55:55
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Normalement pour être voté en AG les devis des travaux doivent être joints à la convocation.
A vérifier aussi ce qui est prévu dans votre RC sur la clé de répartition des charges si il est prévu une rubrique "cage d'escalier" avec XXX tantièmes.
Votre copropriétaire a du,avec les devis reçus,contacter un entrepreneur qui s'est certainement contenté de recopier les différents postes des travaux avec des PU au raz des paquerettes car une différence de 40% cela veut dire qu'il y a une "os" quelque part;jusqu'à 10/15% il y a une xplication logique en dessus non.
Si l'entrepreneur,ses prix et son travail sont valables pourquoi ne pas en faire profiter toute la copropriété
les copropriétaires ne peuvent "s'arranger" entre eux ,la décision passe par l'AG,la commande et le paiement par les syndic |
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Louis92
Contributeur vétéran
France
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Posté - 21 oct. 2009 : 10:06:11
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L'AG peut aussi décider de déléguer au Conseil Syndical le choix de l'entreprise (en votant une enveloppe qui permette au CS de choisir entre 2 tout de même). Le CS pourra vérifier que les références de ce moins-disant sont correctes, essayer de comprendre la différence sur les devis. 30 ou 40% peuvent s'expliquer par une mauvaise compréhension du travail à faire ou une erreur d'estimation des surfaces. Les autres peuvent refaire leur devis (je n'ai pratiquement jamais vu un devis "bon" du 1er coup).
Le CS doit aussi avoir une vue à long terme : fidélisation des entreprises, entreprise OK pour venir rapidement réparer des petits dégâts (tags) peu excitants.
Il faut se méfier d'une entreprise qui ne se déplace pas et qui profite de celles qui passent des heures sur les devis (... ce qui explique qu'elles ont plus chères).
Cdlt. Louis92. |
Édité par - Louis92 le 21 oct. 2009 10:07:08 |
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fred2802
Contributeur actif
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 Posté - 21 oct. 2009 : 10:41:22
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Bonjour et merci.
Concernant la grande difference de 40%, le probleme est que notre syndic fait travailler depuis des dizaines d'années les meme copains voila le gros probleme c'est pourquoi nous allons essayer de le changer a l'AG.
Il y a quatre montée. Une a ete repeinte par les coproprietaires. Une est propre. Les deux restantes ont demandé des devis mais vu le prix .
L'AG est debut Novembre 2009. La résolution est inscrite avec les deux devis (Hors de prix).
Comment faire le plus rapidement possible pour que les coproprietaires de cette montee prennent et payent le devis proposé par un coproprietaire sachant que les coproprietaires sont OK pour les traveaux mais le devis n'est pas inscrit a l'AG.
Bonne journee.
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Louis92
Contributeur vétéran
France
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Posté - 21 oct. 2009 : 11:21:44
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Ah ! l'odj est déjà bouclé ! Bien, les travaux étant à l'ordre du jour, ma proposition "déléguer le choix au CS" reste valide car une résolution peut toujours être aménagée en AG (c'est une des raisons pour laquelle , on ne peut voter par correspondance).
Vous pourrez trouver confirmation de ceci sur ce forum. Si le syndic veut aider ses copains, notez bien les références des textes pour lui faire entendre raison (et donnez-les aux copropriétaires concernés avant l'AG).
Cdlt. Louis92.
PS : des conditions sur le CS tout de même : que le CS existe vraiment, que l'AG ait confiance en lui et qu'il rende compte de sa délégation à l'AG suivante. |
Édité par - Louis92 le 21 oct. 2009 11:28:53 |
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GĂ©dehem
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Posté - 21 oct. 2009 : 14:08:02
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Attention à ces histoires de "devis", dont la présentation n'est pas imposée par les textes !!
D.art.11 4° parle " des conditions essentielles du contrat"", ce qui n'implique pas du tout que le ou les devis soient joints à la convocation !
Un simple tableau comparatif exposént ces "conditions essentielles" suffit.
Sur la question qui est posée, l'AG peut valablement décider sur la base des devis joints ou présentés en séance :
- de la nature des travaux (qui doivent être conformes à ceux présentés)
- du montant de ces travaux
- de l'exigibilité des provisions,
le choix de l'entreprise étant délégué au CS, du moins s'il s'agit de travaux d'entretien votés à la maj.art.24 (délégation exprès selon D.art.21)
Bien entendu, les travaux décidés sur la base d'un devis qui n'était pas joint à la convocation doivent correspondre à ceux effectivement proposés.
Dans la mesure où le montant des travaux voté par l'AG correspond au montant du devis présenté en séance, le CS ne pourra que choisir l'entreprise qui l'a proposé, l'AG pouvant même l'y inciter.
L'AG ayant voté pour 50.000 € de travaux et rendu exigibles les provisions pour ce montant, le CS ne peut retenir l'entreprise qui propose 70.000 € !  |
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fred2802
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Posté - 22 oct. 2009 : 05:00:04
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Merci a vous tous.
Donc on va presenter le devis a l"AG. Le syndic prends 300 euros pour le suivi. Le CS peut il prendre le suivi pour eviter les 300 euros de frais sachant que dans le CS nous avons des membres competents dans ce domaine.
MERCI. |
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felix1930
Contributeur vétéran
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Posté - 22 oct. 2009 : 07:45:22
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les honoraires du syndic pour les travaux se votent maintenant lors de l'AG qui décide des travaux; il doit y avoir une résolution pour les travaux et une pour les honoraires -les 2 votes à la même majorité.
Lors de l'AG vous pouvez très bien refuser de voter le suivi des travaux par le syndic ,donc ses honoraires |
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Posté - 22 oct. 2009 : 11:22:54
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Oui, mais si le syndic ne suit pas les travaux, je doute qu'il fasse les appels de fonds non plus.... Le CS n'a pas pour vocation a remplacer le syndic, et de toutes facons, le CS ne peut pas faire le suivi complet, ce n'est pas son rĂ´le.
Il ne peut pas engager de responsabilité, il n'a pas autorisation à signer un devis, accepter ou refuser un travail, ni payer l'artisan.
Par délégation de l'AG il peut effectuer certaines de ces tâches, pas toutes, mais il reste cependant un (petit) travail du syndic qui mérite rémunération, même si celle-ci peut etre (doit être) discutée.
Le syndic doit écrire des courriers, passer du temps, réceptionner le chantier, et tout cela n'est pas gratuit. |
Édité par - ribouldingue le 22 oct. 2009 11:25:29 |
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GĂ©dehem
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Posté - 22 oct. 2009 : 11:55:58
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Il faut effectivement dissocier la maitrise d'œuvre totale de la seule gestion administrative et comptable, d'où des honoraires différnts our le syndic.
Dans la mesure où la maitrise d'œuvre, ou plus simplement le suivi technique du chantier est délégué, reste au syndic les taches administratives et comptables, dont les appels de fonds selon ce qu'en a décidé l'AG.
L'AG peut valablement déléguer le suivi de travaux d'entretien décidés à la maj.art.24, chacun comprenant bien que cela engage le délégataire.
Le Cs étant par nature irresponsable collectivement, la délagation sera donnée à l'un ou l'autre des membres (ou à un coropriétaire extérieur au CS) "spécialiste" en la matière, bne serait-ce que pour une question de responsabilité !
Lorsque c'est le syndic qui suit le chantier pour le compte du syndicat, il engage sa resposabilité. Idem pour le délégataire !
Le Cs n'étant pas doté d'une personnalité juridique qui lui soit propre, il est irresponsable de confier au CS le suivi total d'un chantier important : il n'y aura personne pour réparer une évntuelle boulette !
(PS : c'est lĂ une des (trop nombreuses) lacunes/bĂŞtises de la loi de 65 !
On ne peut raisonnablement déléguer une décision au CS, lequel est irresponsable n'étant pas doté d'une personnalité juridique propre, distincte de celle du syndicat.
En l'état du droit en France une personne (juridique) ne peut déléguer qu'à une autre PERSONNE, juridiquement parlant. On ne peut déléguer à une CHOSE, un meuble, un animal, meuble par destination.
Un CS est une CHOSE sans aucune personnalité ! 
Certes, c'est bien un collège institué par la loi et doté de certains pouvoirs, mais réduits à l'exercice de la mission qui lui est dévolue par les textes.
Mais ce faisant il n'est doté d'AUCUN pouvoir pour les affaires du syndicat, sa responsabilité en tant que CS ne pouvant en aucun cas être recherché ... puisqu'il n'est pas doté d'une personnalité juridique (*) !
Ces "histoires" de "délégation au CS" selon D.art.21 sont donc, juridiquement parlant, de bonnes rigolades, pour ne pas dire 'fumisterie". Autant donner délégation à son teckel 
Pour autant, je voudrais insister sur ce point, rien n'empeche l'AG d'obliger le CS à suivre de près les travaux, aux cotés du syndic, car il s'agit là expressément de la mission "ASSISTANCE DU SYNDIC" reconnue au CS (L.art.17), assistance trop souvent oubliée des CS qui se limitent au seul "Controle".
(*) si en plus ce CS n'a pas de RFCS, il n'existe que sur le papier .... |
Édité par - Gédehem le 22 oct. 2009 12:11:03 |
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