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guilain
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 Posté - 21 oct. 2009 : 13:34:50
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Bonjour,
Généralité mais que je souhaiterais me voir confirmée :
- qui doit accepter les devis proposés a la copro (apres accord AG sur budget et/ou devis précis) : le syndic ou memebre du CS ?
- qui doit signer la reception de chantier : syndic ou CS ?
- qui doit lever ou indiquer par écrit les réserves sur un chantier : CS ou syndic ?
Merci a tous
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Louis92
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France
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Posté - 21 oct. 2009 : 13:45:53
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Que ce soit pour un gros chantier ou une bricole, c'est seulement le syndic qui décide et signe. Le CS donne seulement son avis en amont.
Dans les faits, le CS doit s'impliquer à bien examiner les devis, à bien observer le résultat du travail et relever des défauts. Je recommande que le CS fasse sa petite liste de réserves à remettre au syndic pour que le syndic n'oublie rien. Suivant le syndic, le président du CS peut aussi, demander à voir, la liste des réserves avant qu'elle ne parte vers l'entreprise.
Cdlt. Louis92. |
Édité par - Louis92 le 21 oct. 2009 13:46:36 |
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guilain
Contributeur actif
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 2
Posté - 21 oct. 2009 : 14:07:18
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citation: Initialement posté par Louis92
Que ce soit pour un gros chantier ou une bricole, c'est seulement le syndic qui décide et signe. Le CS donne seulement son avis en amont.
Dans les faits, le CS doit s'impliquer à bien examiner les devis, à bien observer le résultat du travail et relever des défauts. Je recommande que le CS fasse sa petite liste de réserves à remettre au syndic pour que le syndic n'oublie rien. Suivant le syndic, le président du CS peut aussi, demander à voir, la liste des réserves avant qu'elle ne parte vers l'entreprise.
Cdlt. Louis92.
merci,
si le CS a tout signé (devis accepté, fin de chantier etc...), la responsabilité du syndic est elle de facto annulée (transférée) ? |
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Posté - 21 oct. 2009 : 14:27:35
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Le CS ne décide de rien et ne signe rien. Il donne son avis au syndic, tant pour les devis que pour les fins de chantiers.
Le syndic ne décide pas des devis. Lui et/ou le CS demande des devis et les soumet à l'AG et c'est l'AG qui décide du choix des devis.
Il peut arriver que pour une mission précise, l'AG donne mission au CS pour le choix d'une entreprise et dans la lmite d'un montant.
C'est le syndic qui fait la réception des travaux, il peut se faire accompagner du CS ou demander l'avis du CS.
Les réserves sont émises officiellement par le syndic pour le compte du syndicat et il peut se faire accompagner, etc.... |
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guilain
Contributeur actif
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Posté - 21 oct. 2009 : 14:34:07
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citation: Initialement posté par rambouillet
C'est le syndic qui fait la réception des travaux, il peut se faire accompagner du CS ou demander l'avis du CS.
Les réserves sont émises officiellement par le syndic pour le compte du syndicat et il peut se faire accompagner, etc....
bien noté mais si tel n'a pas été le cas...si un membre du CS a signé le devis, signé la reception de chantier (par méconnaissance ou volontairement) et que le syndic l'a laissé faire en s'en lavant bien les mains...qui est responsable en cas de graves problemes dans la realisation des travaux survenant après (et l'entreprise ayant déposé le bilan donc plus d'interlocuteurs ni garantie possible...)...le CS (-> la copro seule) ? Le Syndic qui a pris des frais a l'occasion du vote de ce chantier pour un role limité a faire l'appel de charge, encaisser les fonds et payer l'entreprise ?... |
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nefer
Modérateur
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 Posté - 21 oct. 2009 : 15:17:16
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Celui qui a accepté le devis DEVIENT le donneur d'ordre: sa responsabilité peut donc être engagée |
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Posté - 22 oct. 2009 : 13:29:45
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citation: bien noté mais si tel n'a pas été le cas...si un membre du CS a signé le devis, signé la reception de chantier (par méconnaissance ou volontairement) et que le syndic l'a laissé faire en s'en lavant bien les mains...qui est responsable en cas de graves problemes un membre du conseil syndical n'a pas à signer; Si il a signé et qu'il y a un souci, c'est à lui de payer.
Pourquoi a t'il signé, et pourquoi dites vous lque le syndic s'en lave les mains? celui qui fait la bêtise, en l'occurence, c'est le conseiller syndical. En cas de problème, dans ce cas-ci, il risque d'y avoir une partie de la responsabilité d'un côté et l'autre de l'autre...
citation: Le Syndic qui a pris des frais a l'occasion du vote de ce chantier pour un role limité a faire l'appel de charge, encaisser les fonds et payer l'entreprise ?... Quel est le texte mot pour mot de la résolution votée en assemblée générale? |
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guilain
Contributeur actif
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Posté - 22 oct. 2009 : 14:00:12
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L'AG a voté des travaux sur la base d'un devis d'une entreprise X. La decision prise a été de donner mandat au syndic et au CS de faire faire d'autres devis et procéder au choix de l'entreprise, les travaux devant rester dans le budget fixé (base du devis X).
Je ne sais pas exactement pourquoi ce membre du CS a signé mais j'ai mes petites idées :
- l'entreprise Y qui a été retenue a été adressée par lui. Cette entreprise connait très bien ce syndic par ailleurs...
Les autres membres du CS n'avaient pas l'air chauds pour cette entreprise...alors ce membre a un peu forcé la main en signant le devis (vaut acceptation), mettant les autres membres du CS et le syndic devant le fait accompli et qui n'ont finalement eu d'autre choix que d'accepter...
- l'entreprise Y a réalisé des travaux de cochon, ne respectant pas les termes du devis accepté...plusieurs copropriétaire ont ralé, alerté tant le CS que le syndic pour que les choses soient rectifiées au plus vite...
- ce membre du CS s'est senti mal...d'autant plus qu'il avait fait intervenir l'entreprise pendant le même chantier dans son immeuble voisin et qu'une petite pièce a été donnée en échange (m'a été confirmé par l'ouvrier...autrement dit, la matiere a été payée par la copro 1 pour faire des travaux dans une autre copro voir même l'autre appart perso de ce membre du CS).
- voyant que la situation s'envenimait avec les copro raleurs, ce membre du CS a signé la reception de chantier...
Si je dis que le syndic s'en lave les mains, c'est pour la simple raison qu'il est tranquille :
1. il n'a pas fait son travail en suivant le chantier et en réglant les probleme remontés par les copro et d'autres membres du CS
2. il a encaissé des honoraires sans trop se fatiguer sur le dossier
3. sa responsabilité s'est semble t il dégagée car un membre du CS a tout signé a sa place...
"En cas de problème, dans ce cas-ci, il risque d'y avoir une partie de la responsabilité d'un côté et l'autre de l'autre..."
une partie = le membre du CS qui a "outre passé" ses prérogatives
l'autre partie = qui ? la copro ou le syndic ?
merci, |
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Posté - 22 oct. 2009 : 15:37:04
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guilain : voilà un cas assez répandu en copropriété lorsque les copropriétaires se dégage de la gestion de l'immeuble en laissant un CS qui dirige la copro et un syndic laxiste qui se dégage sur ce CS dictateur.
Une AG DOIT voter, c'est la seule decisionnaire en copropriété. le CS n'a aucun pouvoir de décision, comme le syndic ( sauf cas d'urgence)
Laissez le choix d'une entreprise avec une enveloppe votée par l'AG au CS est une erreur "grossière" pour ne pas dire plus, votre exemple est assez caractéristique !! 
Le syndic propose des devis,mais le CS peut également proposé des de vis comme les copropriétaires peuvent le faire également. L'AG décide de l'entreprise, du montant des travaux, des dtaes des appels de fonds, et des honoraires du syndic. Elle n'a pas à donné un mandat au CS, ce n'est pas sa mission.
le CS contrôle les comptes, il peut assister le syndic pour le suivi du chantier, être présent à la fin du chnatier, mais il n'a aucun pouvoir de signer des documents du Syndicat, ou une réception de chantier. C'est la mission du syndic.
Le syndic propose des résolutions de travaux sans plusieurs devis pour une bonne concurrence, l'AG DOIT ne pas voter ces travaux car un seul devis est joint à l'ODJ. Nous le faisons à chaque fois dans notre copropriété.
Qui est reponsable dans ce cas précis :
- le membre du CS, qui n'est même pas le président du CS , le tribunal ne condamnera pas ce membre du CS.
- le Syndic : il commet une faute " grave" en laissant signer un devis pour le compte du SDC par un individu qui n'a aucun pouvoir pour le faire. Le syndic accepte le devis voté par l'AG et envoit un ordre de service à l'entreprise. Il est le mandataire du SDC, il gère la coprorpiété et signe devis et ordre de services, paie les fournisseurs. le syndic engage bien sa responsabilité dans cette histoire
- l'entrepreneur qui adresse le devis au syndic, et non au CS, ou à un de ses membres, et qui apparement connait le membre du CS et accepte sa signature, sans ordre de service signé du syndic commet une " belle " erreur. le syndic pourra ne pas payer cet entrepreneur en expliquant que le devis n'a pas sa signature, et qu'aucun ordre de service n'a été envoyé !!!
Ce membre du CS s'est mis dans un beau " M..dier", avec son copain entrepreneur, et ce syndic pas très bon.
La reception du chantier par un membre du CS n'est pas valable, il n'a pas le pouvoir de la signer.
nefer : citation: Celui qui a accepté le devis DEVIENT le donneur d'ordre: sa responsabilité peut donc être engagée
le devis est adressé au SDC, le syndic a seul le pouvoir de signer ce devis. Comment un membre du CS peut il être tenu responsable de cette signature ?? texte de lois ????
La concierge signerait ce même devis serait elle également le donneur d'ordre ??? |
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Gédehem
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Posté - 22 oct. 2009 : 15:37:39
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"mettant les autres membres du CS et le syndic devant le fait accompli et qui n'ont finalement eu d'autre choix que d'accepter..."
Vous voulez dire que les autres, dont le syndic, n'ont pas levé le peit doigt et ont laissé faire ???
Je serais l'entreprise, je me sentirais TRES mal : la signature de ce conseiller syndical ne vaut rien du tout, surtout pas engagement du syndicat !
Ce qui veut dire que si le syndic ne procède pas au paiement des factures, etil faut le lui interdire, l'entreprise n'a AUCUN moyen de recouvrer quoi que ce soit ...
SEUL le syndic a qualité pour passer contrat au nom du syndicat, ce qu'aucune entreprise digne de ce nom n'ignore.
S'il y a litige ce conseiller syndical sera réputé avoir agit en son nom personnel !
"voyant que la situation s'envenimait avec les copro raleurs, ce membre du CS a signé la reception de chantier..."
Même punition : cette signature n'a AUCUNE valeur, n'est pas opposable au syndicat.
Pire : tout ceci engage la responsabilité personnelle de ce conseiller, qui a usurpé une fonction (syndic).
"sa responsabilité (du syndic) s'est semble t il dégagée car un membre du CS a tout signé a sa place...
Pas du tout ! Je ne donne par cher de sa responsabilité, engagée jusqu'au cou, ayant laissé agir à sa place un conseiller syndical sans mettre fin aussitot à cette dérive interdite par les textes (le syndic ne peut se faire substituer) !
Vous avez devant vous un boulevard pour leur faire "rendre gorge", sous réserve que les copropriétaires, que vous devez largement informer, ne ratifient pas ces actes illicites lors d'une prochaine AG.
Pour le reste, ce CS est dans un dysfonctionnement total : comment imaginer qu'un conseiller tout seul puisse ainsi passer par dessus la tête de 5 ou 6 autres !
Il leur faudrait sortir de leur létargie et réagir vite, très vite, pour faire stopper les paiements et tout remettre dans le droit chemin !!!!! 
PS : Si l'AG a donné délégation au CS pour choisir une entreprise, ce choix doit procéder d'un vote du CS sur une proposition précise, décision rapportée dans un PV.
Délégation au CS et non à tel conseiller syndical
Ce choix ayant été fait selon la délégation reçue, il appartient ensuite au syndic, sur la base de cette décision du délégataire, de procéder à la mise en œuvre, à la passation du marché ou contrat décidé par l'AG.
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Édité par - Gédehem le 22 oct. 2009 15:49:08 |
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Posté - 22 oct. 2009 : 15:46:19
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guilain : gedehem confirme mes propos à quelques secondes près !
Votre syndicat doit faire un paquet avec ce membre du CS, et tous les autres membres, le syndic, et également l'entrepreneur en emballent le tout avec ces documents signés sans aucune valeur.
guilain : si vous avez en main les copies du devis signé par ce membre du CS et non par le syndic, de la réception de chantier par ce même membre, et que le syndic vous confirme qu'il n'a rien signé et pas envoyé l'ordre de service, vous écrivez un beau RAR à ce "gentil" syndic que vous refusez de payer votre quote-part de ces travaux.
L'AG devra rejetter cette facture à la prochaine AG, en le priant qu'il prenne ses responsabilités sur la très mauvaise gestion de ce dossier !!! il a commis une faute grave. |
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Posté - 22 oct. 2009 : 15:49:34
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Pareil pour moi, il faut laver le lige sale avant qu'il sente le pourri.
Merci de vos précisions qui élcaurent mieux votre situation.
1/ Cette personne ne doit pas rester au conseil syndical,
2/ Les autres conseiller qui regardent leur pieds lorsque l'un des leurs fait une grosse connerie ne servent pas a grand chose non plus, il faut ne pas les réélire.
3/ Le syndic qui paye une entreprise a laquelle il n'a donné aucune acceptation de travaux doit être mis en cause. Un syndicat ne PEUT pas fonctionner comme cela.
Demain, un autre conseiller signe des travaux pour un milion, et les conseillers vont regarder leurs chaussures, et le syndic payer en ricanant?
On marche sur la tête... |
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guilain
Contributeur actif
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12
Posté - 22 oct. 2009 : 16:22:00
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citation: Initialement posté par philippe388
guilain : si vous avez en main les copies du devis signé par ce membre du CS et non par le syndic, de la réception de chantier par ce même membre, et que le syndic vous confirme qu'il n'a rien signé et pas envoyé l'ordre de service, vous écrivez un beau RAR à ce "gentil" syndic que vous refusez de payer votre quote-part de ces travaux.
ce qu'il y a de drole, c'est que cet appel de fonds avait été fait sur la base du montant du devis de l'entreprise X présenté en AG alors que le devis accepté par la suite de l'entreprise Y était moindre...
j'avais donc demandé au syndic de me trasnmettre copie du devis...c'est là qu'il m'a donné celui accepté par le membre du CS...
il m'a même indiqué qu'il ferait la correction sur le trop appelé par déduction de mes charges courantes...je n'ai rien dit mais n'en pensait pas moins °)))
compte tenu de celà , je n'ai pas encore réglé l'appel de charge lié a ce dossier travaux (appelé il y a plus d'1 mois).
je n'ai malheureusement rien de tangible et concret sur la reception du chantier...je doute que le syndic accepte de m'en donner copie, ni même le CS d'ailleurs....
A suivre, merci de tous vos conseils ! |
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DIOGENE93
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 Posté - 23 oct. 2009 : 00:05:23
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Je ne suis pas entièrement d’accord avec ce qui a été dit.
Ce problème ne va pas être simple à régler et à moins qu’une AG ne valide expressément ces travaux, le SdC n’a pas d’autre solution que de tout d’abord révoquer le syndic (soit par une AGE ou lors de la prochaine AG annuelle) et d’engager ensuite une action en justice contre lui, avec le nouveau syndic, pour obtenir des dommages et intérêts pour son laxisme et la faute grave qu’il a commise en laissant un membre du conseil syndical agir en son lieu et place.
Quoi qu’il en soit, le syndic a l’obligation de payer des travaux réalisés et réceptionnés même s’il n’est pas le signataire du devis et de l’acte de réception et tous les copropriétaires sont tenus d’y participer (comme pour les impôts, il faut payer d’abord et contester ensuite).
Si le syndic (donc le SdC) ne paie pas, l’entreprise se retournera inexorablement contre le SdC et aucun juge ne pourra accepter son refus de payer au fallacieux prétexte que le conseiller syndical signataire du devis n’était pas habilité à le faire.
En effet le juge retiendra que ces travaux ont bien été prévus et autorisés par une AG, que le choix de l’entreprise chargé de les réaliser a bien été confié au syndic et au conseil syndical et qu’en tout état de cause, ce n’est pas une fois qu’ils sont terminés et réceptionnés qu’il puisse être admissible de refuser de les payer au prétexte que l’entreprise n’avait aucune légitimité pour les entreprendre.
Concernant l’entreprise, il est vrai qu’elle a commis une faute en ne vérifiant pas la légitimité de la personne qui a signé le devis et l’acte de réception, mais il ne faut pas se leurrer, c’est une faute qui n’aurait pas beaucoup de conséquence sur son action en recouvrement envers le SdC puisqu’elle a réalisé les travaux aux vues et sus de tous les copropriétaires et du syndic sans jamais être contestée.
Concernant le conseiller syndical qui a outrepassé ses fonctions, le SdC peut toujours envisager une action judiciaire à son encontre, mais à mon avis, la mansuétude des juges envers des bénévoles étant connue, sa responsabilité risque d’être très atténuée par le fait que ni le syndic ni aucun des autres membres du conseil syndical ne se sont opposés à ses actions et le SdC devra prouver avoir subi un préjudice pour espérer obtenir une réparation.
Concernant la réception des travaux, que le signataire qui a agit au nom du SdC soit légitime ou pas ne change rien au fait que les responsabilités légales de l’entreprise peuvent être engagées pour les malfaçons qui se révéleraient (à noter que les garanties décennales, D.O, biennales ne s’appliquent que pour des travaux réceptionnés).
A propos, ces travaux ayant été réceptionnés, on peut donc supposer qu’ils ont déjà été payés (au moins en partie) ?
Et au fait, en quoi consistaient exactement ces travaux et pour quel montant ?Bye bye et A +. |
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Gédehem
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Posté - 23 oct. 2009 : 00:59:41
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Pas si simple, Diogène ! 
" L'AG a voté des travaux sur la base d'un devis d'une entreprise X. La decision prise a été de donner mandat au syndic et au CS de faire faire d'autres devis et procéder au choix de l'entreprise, les travaux devant rester dans le budget fixé (base du devis X).
Je ne sais pas exactement pourquoi ce membre du CS a signé mais j'ai mes petites idées :
- l'entreprise Y qui a été retenue a été adressée par lui. Cette entreprise connait très bien ce syndic par ailleurs..."
De la même façon qu'un syndic a été condamné pour n'avoir pas vérifié préalablement que les employés de telle entreprise réalisant des travaux étaient bien déclarés, telle entreprise sera déboutée de son action pour n'avoir pas vérifié que le signataire du marché avait qualité à agir !
D'autant plus qu'en l'espèce, l'entreprise n'ignorait pas que le signataire du marché n'était pas le syndic de la copropriété.
Si l'AG a bien décidé des travaux, délégation a été donnée au CS et au syndic pour choisir l'entreprise. Le juge va donc demander au CS copie du PV de réunion rapportant sa décision CS de choisir l'entreprise Y.
Il a déja été jugé qu'il n'y avait pas eu "décision" lorsqu'un CS était dans l'incapacité d'en fournir la preuve.
Ce n'est donc pas le fait que des travaux ont été effectivement réalisés qui est déterminant, mais bien la qualité à agir au nom du syndicat, qui plus est ici s'agissant du choix d'une entreprise délégué au CS !
Le CS n'a rien décidé, le syndic n'a rien signé, le marché avec cette entreprise, qui n'ignorait rien de la qualité des uns et des autres, ne vaut pas bien cher, sans doute jugé comme ayant été passé par ce conseiller à titre personnel, marché qu'il devra régler !....
Dans le même ordre d'idée, il a été jugé qu'un syndic ayant passé marché sans décision d'AG et sans appeler de fonds (il a tiré sur le fonds de roulement) était réputé avoir agit à titre personnel et non es-qualité syndic ....
Dans ces affaires, le juge statue en droit et non sur la réalisation ou non de travaux, qui ne sont que la conséquence d'actes illicites ou délictueux !
Un juge ne va pas absoudre le voleur au motif qu'il a changé la porte qu'il venait de défoncer ! 
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Édité par - Gédehem le 23 oct. 2009 01:07:48 |
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DIOGENE93
Contributeur actif
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15
Posté - 23 oct. 2009 : 16:43:31
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Bonjour Gedehem, après lecture de vos propos il m’apparait que nos analyses sont très divergentes :
« Si l'AG a bien décidé des travaux, délégation a été donnée au CS et au syndic pour choisir l'entreprise. Le juge va donc demander au CS copie du PV de réunion rapportant sa décision CS de choisir l'entreprise Y. Il a déja été jugé qu'il n'y avait pas eu "décision" lorsqu'un CS était dans l'incapacité d'en fournir la preuve ».
Sauf dispositions contraires du RDC ou du RFCS, il n’y a aucune obligation légale qui impose la rédaction d’un PV de réunion du CS ou du syndic.
La seule obligation faite par l’art. 21 du Décret du 17 mars 1967 au(x) tenant(s) d’un mandat de pouvoir donné à la majorité de l’art. 25 de la loi du 10 juillet 1965 impose que le(s) délégataire(s) doi(ven)t en rendre compte à l’assemblée.
Là encore, sauf dispositions contraires du RDC ou du RFCS (et à la condition que ce dernier ait été validé par une décision d’AG), il n’y a aucune obligation légale qui impose aux délégataires d’en rendre compte par écrit et il faudra donc attendre la prochaine AG pour qu’ils puissent le faire et connaître la décision de cette AG qui en résultera avant d’envisager une quelconque procédure contre l’entreprise.
[blue]« Le CS n'a rien décidé, le syndic n'a rien signé, le marché avec cette entreprise, qui n'ignorait rien de la qualité des uns et des autres, ne vaut pas bien cher, sans doute jugé comme ayant été passé par ce conseiller à titre personnel, marché qu'il devra régler !.... »
Qui va prouver que le CS n’avait rien décidé ? Le témoignage de tous les autres membres qui auraient laissé le conseiller syndical incriminé agir seul et ne seraient ensuite pas intervenus auprès du syndic pour interdire à cette entreprise de commencer les travaux ?
Ou alors, le syndic qui non seulement n’est pas intervenu pour interdire à l’entreprise de pénétrer dans la copropriété mais en plus a, à l’évidence, au moins signé le chèque de l’acompte qui est obligatoirement dû à toute entreprise avant l’engagement des travaux et qui viendrait prétendre à la fin des dits travaux qu’il n’était au courant de rien ?
[blue]« Dans le même ordre d'idée, il a été jugé qu'un syndic ayant passé marché sans décision d'AG et sans appeler de fonds (il a tiré sur le fonds de roulement) était réputé avoir agit à titre personnel et non es-qualité syndic ....
Dans ces affaires, le juge statue en droit et non sur la réalisation ou non de travaux, qui ne sont que la conséquence d'actes illicites ou délictueux ! »[/blue]
Votre exemple n’est pas probant puisque en l’occurrence l’AG avait bien décidé de réaliser ces travaux et en quoi le fait par une entreprise d’être abusée par un conseiller syndical qui n’aurait eu aucune légitimité pour signer un devis tacitement accepté par le syndic et le conseil syndical serait considéré comme un acte illicite ou délictuel de sa part ?
En effet, l'entreprise pourra toujours invoquer une méprise de sa part sur la légitimité du conseiller syndical étant donné que le PV de l'AG fait bien état d'un mandat donné au syndic et au conseil syndical pour choisir l'entreprise et que ce devis a bien été tacitement accepté par le syndic par le simple fait du règlement de l’acompte qu’il lui a fait.
(Et encore, nous ignorons la destination de ces travaux qui n’a pas été précisée par Guillain mais supposons qu’ils impliquaient la souscription d’une assurance type DO par le syndic qui n’aura alors pu faire autrement que de déclarer l’entreprise retenue pour les réaliser ?)
[i]« SEUL le syndic a qualité pour passer contrat au nom du syndicat, ce qu'aucune entreprise digne de ce nom n'ignore. - S'il y a litige ce conseiller syndical sera réputé avoir agit en son nom personnel !
"voyant que la situation s'envenimait avec les copro raleurs, ce membre du CS a signé la reception de chantier..."
Même punition : cette signature n'a AUCUNE valeur, n'est pas opposable au syndicat.[/i][/blue]
C’est à priori exact, mais l’entreprise pourra encore invoquer avoir été abusé sur la légitimité du signataire puisque c’est la même personne qui a signé le devis et l’acte de réception sans que le syndic ne s’y oppose.
Or, le syndic, seul représentant du maître d’ouvrage habilité à signer la réception a-t-il dénoncé l’irrégularité de cette réception effectuée en son lieu et place par un conseiller syndical ? Apparemment non ! Il est donc loisible d’en déduire une réception tacite de sa part reconnue par diverses jurisprudences sous l’article 1792-6 du Code civil :
« l’art. 1792-6 n’exclut pas la possibilité d’une réception tacite – Cass. Civ. 3ème, 12 oct. 1988 »
« Pour caractériser une réception tacite, les juges doivent rechercher si la prise de possession manifeste une volonté non équivoque d’accepter l’ouvrage – Cass. Civ. 14 janv. 1998).
« En ce sens qu’une réception tacite résulte de la prise de possession de l’ouvrage jointe au paiement intégral – Cass. 3ème, 16 mars 1994) ;
« Réception tacite malgré l’absence de paiement du solde du prix – Cass. Civ. 3ème 18 nov. 1992 »
A mon sens, le juge va donc analyser la situation d’après les points suivants :
Qu’il est bien avéré que ces travaux étaient nécessaires à la copropriété, qu'ils ont bien été décidés en AG, que le mandat donné au syndic et au conseil syndical pour choisir une entreprise n'est pas contesté, que le montant maximum fixé par l’AG n’a pas été dépassé et que le SDC a laissé les travaux se réaliser en totalité et probablement être payés en partie par son syndic.
Que le SDC qui ne demande pas la démolition des travaux dont il conteste la légitimité de l’exécution et une remise en l’état d’origine, ce qui serait non seulement irréaliste mais de plus totalement contraire à l’intérêt des copropriétaires, ne peut donc prétendre à bénéficier de l’acquit de ces travaux et prétendre en même temps ne pas les payer à l'entreprise qui les a réalisés sous le contrôle du syndic et du conseil syndical.
Que le conseiller syndical qui a signé le devis a pu s’abuser lui-même sur le sens de l’autorisation donnée au conseil syndical, dont il est l’un des membres, bénévole et inexpérimenté, et ce d’autant plus qu’aucun des autres membres du CS ni le syndic, n’ont contesté sa signature auprès de l’entreprise et n’ont interdit à celle-ci de commencer les travaux.
Que la faute de ce conseiller syndical ne saurait être prépondérante sur la faute du conseil syndical qui n’a pas respecté les obligations qu’il tient de l’article 26 du Décret du 17 mars 1967.
• Article 26 du Décret n° 67-223 du 17 mars 1967 modifié par Décret 86-768 1986-06-09 art. 5 JORF 14 juin 1986
Le conseil syndical contrôle la gestion du syndic, notamment la comptabilité du syndicat, la répartition des dépenses, les conditions dans lesquelles sont passés et exécutés les marchés et tous autres contrats, ainsi que l'élaboration du budget prévisionnel dont il suit l'exécution.
Il peut recevoir d'autres missions ou délégations de l'assemblée générale dans les conditions prévues à l'article 25 a de la loi du 10 juillet 1965 et à l'article 21 du présent décret.
Un ou plusieurs membres du conseil syndical, habilités à cet effet par ce dernier, peuvent prendre connaissance et copie, au bureau du syndic, ou au lieu arrêté en accord avec lui, des diverses catégories de documents mentionnés au troisième alinéa de l'article 21, de la loi du 10 juillet 1965.
Que la faute de ce conseiller syndical, bénévole et inexpérimenté, ne saurait d’avantage être prépondérante sur la faute du syndic qui n’a pas respecté les obligations qui lui sont faites par l’art. 18 de la loi du 10 juillet 1965.
Qu’en tout état de cause, c’est donc bien la responsabilité du syndic qui peut être entièrement engagée et qu’il appartient au SDC de lui demander une réparation pour l’éventuel préjudice qui en résulterait.
Que la contestation du SDC ne porte finalement que sur le fait que l’entreprise aurait été choisie par un membre du conseil syndical non habilité à le faire mais pas sur l’objet, la nature et le montant des travaux réalisés qui correspondent bien à ce que l’AG avait décidé.
Que l’intérêt du SDC à rejeter le choix de cette entreprise au titre d’un préjudice subi n’est donc pas fondamentalement démontré.
[black]Qu’en conséquence, dans l’intérêt du SDC, il conviendrait qu’une assemblée générale ratifie lesdits travaux ainsi que l’acte de réception (sauf s’il s’est révélé des défauts majeures non signalés) afin de ne pas faire obstacle à la mise en œuvre des éventuelles garanties qui peuvent s’appliquer, quitte à envisager parallèlement de séparer de ce syndic et de l’assigner en dommages et intérêts pour son laxisme avéré.
Donc, cher Gedehem, il m’apparait que seul un avocat qualifié dûment contacté par Guilain, ou son conseil syndical, pourra véritablement trancher sur la recevabilité de nos analyses respectives et il me semble qu’il serait normal que tous les participants qui se sont investis pour lui répondre méritent de connaître le résultat de cette démarche.
Bien cordialement
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Gédehem
Pilier de forums
15985 message(s)
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Posté - 23 oct. 2009 : 17:11:26
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Diogène, les textes qui s'appliquent spécifiquement à la copropriété ou à tel domaine ne rappellent pas toutes les régles du droit positif, du Droit en général !
Il est constant qu'un groupement ayant reçu délégation pour un acte déterminé doit non seulement rendre compte de cette délégation à son mandant, mais doit pouvoir justifier d'une prise de décision, ici collégiale s'agissant du CS !
D'où la nécessité d'un RFCS, précisant les modalités de prise de décision, ainsi que d'un document apportant force probante de la décision !
Comme en droit français tout est écrit (ou presque) un PV de la décision devra être établi.
Ce point a été jugé, dans un litige (de mémoire) portant sur le paiement de travaux d'entretien, dont le choix du devis a été délégué au CS.
Le problème c'est qu'un copropriétaire a contesté le montant, que le CS n'a pu produire aucun PV rapportant la décision et surtout le montant des travaux retenus, d'où pas d'exigibilité possible des provisions, le syndicat étant débouté de son action contre ces copropriétaires.
Etaspak nous fera un plaisir de le citer à nouveau
Pour le reste, chacun savait très bien ce qu'il en était, en particulier le syndic qui ne peut ignorer ces régles de droit en "bon" professionnel de la gestionimmoilière ...
Pour le reste, avec des si .....
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georgeC
Nouveau Membre
31 message(s)
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17
Posté - 23 oct. 2009 : 18:58:56
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J'ai un peu ce même problème :
Des travaux ont été faits. Mal. Très très mal. Je cherche à joindre le syndic pour savoir à quelle date il a réceptionné les travaux. J'ai des raisons de penser qu'il ne les a pas réceptionnés personnellement (il ne vient jamais dans la copro). Le syndic fait la sourde oreille, est en rendez-vous, ne me rappelle pas...
En tant que président du CS, que me conseillez-vous ? D'envoyer une LRAR au syndic pour lui signifier mes réserves et mon "mécontentement" ??? (ces travaux sont antérieurs à ma nomination en tant que président).
Merci. |
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DIOGENE93
Contributeur actif
175 message(s)
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18
Posté - 24 oct. 2009 : 09:42:03
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[quote]Initialement posté par Gédehem
[br]Diogène, les textes qui s'appliquent spécifiquement à la copropriété ou à tel domaine ne rappellent pas toutes les régles du droit positif, du Droit en général !
Il est constant qu'un groupement ayant reçu délégation pour un acte déterminé doit non seulement rendre compte de cette délégation à son mandant, mais doit pouvoir justifier d'une prise de décision, ici collégiale s'agissant du CS !
D'où la nécessité d'un RFCS, précisant les modalités de prise de décision, ainsi que d'un document apportant force probante de la décision !
OK, mais un RFCS qui n'est pas obligatoire ne peut avoir une valeur juridique que s'il est imposé par le RDC ou validé par une décision d'AG. dans le cadre de l'art.22 du décret du 17 mars 1967. (et il y a certainement plus de CS qui n'ont pas de RFCS que le contraire).
comme en droit français tout est écrit (ou presque) un PV de la décision devra être établi.
Tout tient dans le "presque". A défaut de preuve matérielle directe (telle qu'un PV) le droit français accepte aussi toutes autres matérielles se rapportant à l'affaire en cause, telle par exemple qu'un chèque d'acompte signé et remis par le syndic avant le démarrage des travaux et établi sur la production d'un devis bien écrit lui. Et, à défaut, il accepte aussi des témoignes verbaux.
Ce point a été jugé, dans un litige (de mémoire) portant sur le paiement de travaux d'entretien, dont le choix du devis a été délégué au CS.
Le problème c'est qu'un copropriétaire a contesté le montant, que le CS n'a pu produire aucun PV rapportant la décision et surtout le montant des travaux retenus, d'où pas d'exigibilité possible des provisions, le syndicat étant débouté de son action contre ces copropriétaires.
Effectivement si le CS n'a pas été en mesure de produire au moins un devis écrit faisant état de la somme totale et forfaitaire des travaux, le juge ne pouvait que déboutter le SDC.
Mais voyons, Gédehem, nous ne sommes pas du tout dans le même cas d'espèce, le montant des travaux retenus ne fais pas l'objet d'une contestation que je sache !
Pour le reste, avec des si ..... [;)
Si lors de la prochaine AG, le SDC décide de ne pas avaliser les travaux et de pas payer le solde qui resterait dû, il va donc fatalement déclancher une guerre entre lui et l'entreprise.
Et donc, là où vous vous voyez des SI, moi je n'y vois que les arguments que la défense de l'entreprise ne manquera pas de produire.
Voulez faire le pari avec moi que les choses se passeront ainsi ?
Le perdant se verra offrir un voyage au vatican en compagnie de Christine Boutin, l'ex-ministre du logement qui a toujours refusé de recevoir les associations de copropréitaires mais qui s'est faite acclamée lors d'une assemblée de la plus puissante fédération de l'immobilier après qu'elle ait assurée qu'elle serait toujours à ses côtés pour la défendre contre toutes les attaques injustiées faites par les dites association de copro. (cf. Reportage sur CANAL + effectué en caméra cachée) [:D
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DIOGENE93
Contributeur actif
175 message(s)
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Posté - 24 oct. 2009 : 09:50:41
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A l'attention de guilain
Vu tout le mal que les intervenants se donnent pour vous aider à solutionner votre problème, pouvez-vous au moins nous communiquer les éléments suivants:
De quel type de travaux s'agissait-il et pour quel montant ?
Est qu'ils relevaient d'une garantie décennale, et si oui, une assurance D.O. obligatoire a t'elle été sousctrite par le syndic ?
Qu'elle a été la réaction officielle du CS envers l'entreprise au commencement des travaux ?
Merci d'avance pour nous tous. |
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