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 Posté - 25 oct. 2009 : 12:06:53
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Bonjour,
Etant LMNP, je n'ai pas grande connaissance en fiscalité foncière.
Envisageant l'achat d'un immeuble via une SCI et après plusieurs lectures sur la fiscalité foncière, j'aimerais vos avis sur mon calcul, le but de celui-ci étant d'avoir un revenu foncier nul.
Pour info, l'immeuble est constitué de 8 apparts loués en nus et dont aucuns des associés n'habitent.
Loyers annuels hors charges: 25 000 €
Charges annuelles déductibles: 17 400 €, constituées comme suit:
- frais de gestion: 160 € (20€/appart)
- provisions pour charges: 2 300 €
- assurance PNO: 340 €
- taxe foncière: 2000 €
- comptable: 600 €
- intérêts d'emprunts: 12 000 €
Ce qui m'amène à un revenu foncier positif de 7 600 €.
Idéalement, il faut donc que je fasse faire pour 7 600 € de travaux afin d'avoir un revenu foncier nul.
Mon raisonnement est-il correct?
Merci
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maoyann
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Posté - 25 oct. 2009 : 14:28:30
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Bonjour,
Oui, ça me paraît correct mais que mettez vous dans la catégorie provisions sur charges ?
Si vous avez déjà tenu compte de la TF, de l'assurance PNO, étant donné que l'eau et l'EDF des communs seront partagés entre vos locataires, comment arrivez-vous à 2300 euros ?
Est-ce un budget que vous vous allouez pour les petites réparations ?
Comptez vous prendre une assurance contre les loyers impayés ou une GRL ?
Pour les entrées, tenez-vous compte d'une certaine vacance dans vos lots ? |
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Édité par - maoyann le 25 oct. 2009 15:55:01 |
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Posté - 25 oct. 2009 : 17:34:57
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Effectivement, cela doit faire doublons. Je vais me renseigner sur ces charges. Merci. |
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Posté - 25 oct. 2009 : 20:58:51
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citation: Loyers annuels hors charges: 25 000 € Donc on ne doit pas parler plus bas des charges locatives remboursables, genre TEOM, et electricité d'immeuible, eau, nettoyage...
citation: Charges annuelles déductibles: 17 400 €, constituées comme suit:
- frais de gestion: 160 € (20€/appart) Ce ne sont que les déductions fiscales forfaitaires. Attention, cela ne correspond pas au frais réels...
citation: - provisions pour charges: 2 300 € Pareil que Maoyann, cela ne doit pas être ici. Il ne doit apparaitre ici que les charges non locatives.
Or si vous êtes propriétaire, hormis si vous utilisez un gérant, il ne devrait pas y avoir grand chose.
citation: - assurance PNO: 340 €
- taxe foncière: 2000 € La TF me semble tres faible. A vérifier...
citation: - comptable: 600 € Vous avez deja un. Vous voulez vraiment payer 600 euos pour cette compta relativement simple?
citation: interet d'emprunts: 12 000 €
Ce qui m'amène à un revenu foncier positif de 7 600 €.
Idéalement, il faut donc que je fasse faire pour 7 600 € de travaux afin d'avoir un revenu foncier nul. Votre trésorerie est de:
+ 7 600 + 2300 - charges non locatives + 160 - rembst de capital
Votre net fiscal est de 7 600 + 2 300 - charges non locatives
citation: Mon raisonnement est-il correct?
Merci
Idéalement, cela n'a pas de sens de 'faire 7 600 euros de travaux par an' pour ne pas avoir de revenu fiscalisé.
On fait des travaux seulement si cela augmente Ă terme les revenus. Or vous semblez les craindre .
Non, il vous faut vivre avec l'idée que cet achat génère des revenus non défiscalisé, au contraire du LMnP.
Dans un pareil cas, je prendrais l'immeuble, mais je tenerais une négociation avec les locataies de manière à transformer les baux de foncier nu à meublé.
Je leur ferais cadeau d'un mois de loyer si ils acceptent le deal en leur indiquant qu'il bénéficient alors d'un préavis réduit à un mois, et de la garantie consernant le mobilier, que vous n'avez donc à acheter que pour une somme réduite (mettons deux cent euros par logement en signant le jour meme un engagement unilatéral de revente pour un euro symbolique).
Sur huit, je gage que vous en aurez au moins 6 qui seront intéressés.
Alors, grâce aux amortissements vous revenez à des loyers non fiscalisés. |
Édité par - ribouldingue le 25 oct. 2009 21:04:18 |
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fluo
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Posté - 01 déc. 2009 : 18:51:52
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citation:
Ribouldingue a Ă©crit :
Non, il vous faut vivre avec l'idée que cet achat génère des revenus non défiscalisé, au contraire du LMnP.
Cela veut donc dire que LA différence entre une location en meublé et une location vide c'est qu'en meublé, on peut amortir le bien alors qu'en vide on ne peut pas ?
Bien entendu, je sais que le meublé rentre dans la catégorie des revenus fonciers alors qu'en meuble, ce sont des BIC.
Aussi, je me pose une question, pourquoi dit-on que les "professionnels" vendent-ils régulièrement leur lorsqu'il et amorti ?
Jusqu'à présent, je restais sur la location meublée saisonnière parce que cela générait d'excellents rendements... et du boulot.
Toutefois, là , j'ai une opportunité sur un immeuble composé de 2 magasins et 6 logements. Il y a un excellent rendement (plus de 10% brut) et j'apprécie la dilution du risque...
Du coup, j'essaie de me plonger aussi dans la législation foncière (je n'ai pas terminé d'assimilé le meublé, mais il faut saisir une opportunité quand elle se présente).
Posé différemment, pour obtenir le chiffre final sur lequel je serai imposé, la différence entre les 2 activités est :
-Foncier pas d'amortissement de l'immeuble
-BIC : amortissement de l'immeuble
Y-a-t-il autre chose que j'oublierais ?
Les logements commerciaux rentrent-ils au final en foncier (je n'arrive pas à remettre la main sur les échanges que j'avais lu sur les locations à des professionnels qui avaient une apellation spécifique).
Si non, dans quelle catégorie ?
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gregor
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Posté - 01 déc. 2009 : 20:37:51
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ninethangel00
citation: envisageant l'achat d'un immeuble via une SCI et après plusieurs lectures sur la fiscalité foncière, j'aimerais vos avis sur mon calcul, le but de celui-ci étant d'avoir un revenu foncier nul.
Vous n'avez pas déduit les intérets d'emprunt mais peut être achetez vous comptant ? |
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fluo
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Posté - 02 déc. 2009 : 15:50:31
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citation: Initialement posté par gregorninethangel00 citation: envisageant l'achat d'un immeuble via une SCI et après plusieurs lectures sur la fiscalité foncière, j'aimerais vos avis sur mon calcul, le but de celui-ci étant d'avoir un revenu foncier nul.
Vous n'avez pas déduit les intérets d'emprunt mais peut être achetez vous comptant ?
Bonjour,
dans son calcul des charge annuelles, je vois bien la ligne correspondant aux intérêts :
citation: Charges annuelles déductibles: 17 400 €, constituées comme suit:
-
-....
- intérêts d'emprunts: 12 000 €
Par contre, elle n'a effectivement pas séparé l'assurance décès, mais je suppose que c'est inclus dans ce poste. Surtout si elle a fait la bêtise*de prendre l'assurance proposée avec force (souvent) par son banquier alors qu'en allant voir un courtier, on trouve des assurances décès aussi bien (voire même mieux) pour bien moins cher...
Personnellement, j'ai divisé le coût de l'assurance par 2 ET je n'ai pas pris un contrat commercialisé par une société juste crée à l'autre bout du monde.
C'est un contrat sérieux (et je sais de quoi je parle).
*: N'y voyez rien de désobligeant ni d'agressif. Je profite juste de ce message pour donner l'information car pour un financement (un crédit quoi !) , on discute
-toujours le taux,
-parfois les frais de dossier,
-moins souvent on pense Ă aborder les garanties mais
- rarement, on pense à la délégation d'assurance (c'est à dire prendre l'assurance chez un assureur dont c'est le métier et qui vous proposera souvent (voire toujours) un contrat moins onéreux) |
Édité par - fluo le 02 déc. 2009 16:09:30 |
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gregor
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Posté - 02 déc. 2009 : 18:35:58
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citation: dans son calcul des charge annuelles, je vois bien la ligne correspondant aux intérêts :
Effectivement, je n'avais pas lu jusqu'au bout  |
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Posté - 03 déc. 2009 : 18:38:35
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citation: Initialement posté par fluo
[LA différence entre une location en meublé et une location vide c'est qu'en meublé, on peut amortir le bien alors qu'en vide on ne peut pas ? Exact.
Il existe des exceptions, les biens défiscalisables pour les quels précisément les têtes pensante ont réinventés les maoirtissemnts variables dits 'à la tete du client', changeant chaque année, et calculable avec un boulier magique.
citation: Aussi, je me pose une question, pourquoi dit-on que les "professionnels" vendent-ils régulièrement leur lorsqu'il et amorti ? On duit plutot qu'ils vendent lorsque les revenus commencent a devenir positifs ou du moins fortement positifs
citation: Posé différemment, pour obtenir le chiffre final sur lequel je serai imposé, la différence entre les 2 activités est :
-Foncier pas d'amortissement de l'immeuble
-BIC : amortissement de l'immeuble
Y-a-t-il autre chose que j'oublierais ? Oui:
Foncier: Vous déduisez les travaux au lieu de les amortir
Foncier: Vous déduisez un forfait annuel de 20 euros (en disant merci)à pour les déplacements le téléphone, internet, le courrier, etc...
Foncier: Comptabilité de trésorier au lieu de compta d'engagement pour le meublé: Votre locataire paye JA 2010 le 30 décembre 2009, en foncier c'est imposable en 2009, en meublé c'est imposable en 2010.
Votre artisan refait le toit en JA 2010. Vous le payez moitié 2009 moitié 2010 sur son devis de novembre 2009. En foncier, vous déduisez une partie en 2009 et l'autre en 2010 en meublé vous portez tout à l'actif en 2009
Foncier: Vous ne pouvez pas être en négatif sur un logement pendant les trois dernièrres années précédents la vente. En meublé si.
En LMP vous déduisez vos déficits de vos autres revenus
EN LMnP vous ne pouvez pas.
En foncier, vous pouvez jusqu'a 10 700 euros (chiffre tiré à la loterie un jour de gnaule) valeur inchangée depuis plusieurs années, mais les intérêts d'emprunts ne sont pas aadmis pour la partie négattive.
En meublé LMP si, mais plus les amortissements.
citation: Les logements commerciaux rentrent-ils au final en foncier (je n'arrive pas à remettre la main sur les échanges que j'avais lu sur les locations à des professionnels qui avaient une apellation spécifique).
Si non, dans quelle catégorie ? Commercial nu = FOncier
Soumis ou pas Ă la TVA selon option.
Commercial avec équipement = régime bic, c'est du local équipé, mais qui ne peut jamais faire de LMP en revanche |
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fluo
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Posté - 03 déc. 2009 : 21:29:35
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Votre réponse va, une fois de plus, au delà de toute espérance !
Merci.
En plus, pour une fois, je trouve cela "simple". |
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Posté - 04 déc. 2009 : 10:02:38
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Désolé Fluo, c'est pas "elle"...
Désolé pour mon absence, mais entre les banques, la SCI et mon boulot... Merci pour vos réponses en tout cas. 
1) Ayant maintenant des chiffres et une visu un peu plus précise du projet, je reviens vers vous car le montant des impôts va en partie determiner la durée du crédit. ( ) C'est pourquoi j'aimerais avoir le maximum d'infos et une estimation assez juste du montant imposable.
D'après vos réponses, j'arrive à ça: (montants annuels)
Loyers hors charges: 27 000 €
Frais de comptable: néant
Assurance PNO: 340 €
Assurance décès: 600 €
Assurance loyers impayés: 800 €
Intérêts d'emprunts: 8 000 €
Frais de gestion (gérant non rémunérés): 160 €
Taxe foncière: 2 300 €
Sont donc Ă inclure Ă©ventuellement les travaux.
Total imposable: 14 800 €
Montant de l'impôt: 1 790 € (d'après le simulateur des impôts)
Montant qui va augmenter d'autant plus que les intérêts du crédit vont diminuer au fil des ans...
Est-ce mieux?
2) J'ai vu que des abattements forfaitaires étaient possibles. Lequel prendre (6%,14%...). En fonction de la liste ci-dessus et de ce que je comprends, seul l'assurance PNO et l'assurance décès seraient incluses dans ce forfait.
Effectivement, le budget "impôts" reste un poste à prendre en considération
citation: Dans un pareil cas, je prendrais l'immeuble, mais je tenerais une négociation avec les locataies de manière à transformer les baux de foncier nu à meublé.
Sauf erreur de ma part Ribouldingue, une SCI ne peut faire de location meublée car "activité commerciale", opposable donc à "société civile"...
Merci
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Posté - 04 déc. 2009 : 10:11:20
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Je me corrige tout seul:
SCI à l'IR et meublé => NON
SCI à l'IS et meublé => OUI
Comme un grand... |
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 Posté - 04 déc. 2009 : 10:18:10
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citation: Total imposable: 14 800 €
Montant de l'impôt: 1 790 € Bigre vous êtes dans une toute petite tranche, aucun autre revenu donc. Sinon on AJOUTE les 14 800 aux autres revenus, et on les impose au taux marginal.
En général, ça fait 'gloup'.
Aucune déduction forfaitaire: On a abandonné les 14% il y a deux ans je crois lorsque l'on a abandonné les 20% de déductions générales sur les salaires. Ca compensait.
Vous avez omis la déduction forfaitiare de 20 euros par local, celle-la a été crée a cette même époque pour compenser la disparition des déductions forfaitaires qui étaient incluses dans les 14%.
Ca fait un très appréciable 8*20 € = 120 € (quand même !)
Pour la remarque sur la SCI, j'avais omis que c'était une SCI. Désolé de mon erreur! |
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Posté - 04 déc. 2009 : 10:22:23
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Bah, j'avais pris en compte cette déduction Riboullidngue, mais 8x20=160 € (mdr)  |
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Posté - 04 déc. 2009 : 10:27:53
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PS: je n'avais pas tout vu...
Les 1790 € sont les contributions sociales...auquelles il faut rajouter
710 € d'impôts, soit 2 500 € |
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Posté - 04 déc. 2009 : 10:37:58
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mais 8x20=160 € (mdr) <== Pif paf pof.... Je recalcule pour vérifier et je reviens...
Je n'avais pas vérifié en détail tous vos calculs.
Il me semble que les contributions sociales sont Ă 12,10%.
Pour l'IR:
Jusqu’à 5 852 euros : 0%
de 5 852 Ă 11 673 : 5,50%
de 11 673 Ă 25 926 : 14,00%
Votre tranche marginale est à 14% donc tout revenu complémentaire des années suivantes sera imputé de
14+12,1 = 26,1 % si vous n'avez toujour spas d'autre revenu. |
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Posté - 04 déc. 2009 : 10:49:53
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Deux questions:
1) Si je suis imposé à 14% pourquoi le simu me donne que 710 € d'impôts?
2) J'ai 35 000 € de revenus salariaux en plus. Cela va donc changer ma tranche?
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Posté - 04 déc. 2009 : 12:09:54
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citation: de 25 926 à 69 505 : 30,00% Je ne suis pas capable de faire 8*20, mais ici, je peux dire que votre calculateur a mal fonctionné.
De 35 000 Ă 49 800 vous ĂŞtes donc dans la tranche Ă 30%
Vous paierez donc en IR 30% de 14 800 soit 4 440 euros (attention a mes erreurs de calcul)
ET en IS CS 12,1% de 14 800 soit les 1 780 deja calculés.
Total 42,1% d'imposition totale, et 6 220 euros perçus
Correction en rouge |
Édité par - ribouldingue le 04 déc. 2009 14:26:58 |
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fluo
Contributeur senior
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Posté - 04 déc. 2009 : 14:20:44
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citation: Initialement posté par ninethangel00Désolé Fluo, c'est pas "elle"...
Désolé, je ne sais pas pourquoi j'ai fait cette interprétation. Il faut se méfier des à priori.
Encore une fois désolé pour l'à priori.
Sinon je me permets juste de préciser un point sur l'explication de Ribouldingue :
citation: Vous paierez donc en IR 30% de 14 800 soit 4 440 euros (attention a mes erreurs de calcul)
ET en IS 12,1% de 14 800 soit les 1 780 deja calculés.
Total 42,1% d'imposition totale, et 6 220 euros perçus
Quand vous Ă©crivez IS, s'agit-il d'une erreur de frappe* ou d'un sigle que je ne connais pas ?
Toutefois, il prête à confusion. En effet, il s'agit là des contributions sociales (autrement dit CSG, CRDS) qui sont à 12,1%. Vous le notiez d'ailleurs explicitement plus haut, mais j'essaie de me mettre à la place du lecteur qui parcours plusieurs sujets à la recherche d'une information précise.
Pour le reste, avec ces explications, je pense avoir saisi les principales bases d'imposition du foncier.
*: IS= Impot sur les Sociétés. Le taux est de 33,33% du bénéfice... Sauf pour les sociétés au CA<7,63 Millions d'€uros. Dans ce cas, les 38120 premiers €uros de bénéfices sont "uniquement" imposés à 15% |
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Posté - 04 déc. 2009 : 15:07:12
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C'est limpide maintenant...
Merci à tous d'avoir pris le temps de bien vouloir me répondre!  |
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Posté - 04 déc. 2009 : 16:05:30
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J'avais écrit IS par erreur au lieude CS. J'ai envoyé mon post, mais il s'est perdu dans la nature, je le remets et j'ai corrigé dans le texte en ROUGE plsu haut. |
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